岗宏融湖居备案名：融湖盛世花园

开发商资历

项目开发商为深圳市鼎宏投资发展有限公司，实为深圳岗宏集团的全资控股。岗宏集团成立于1996年，主营地产开发、股权投资、医疗健康、物业管理等4大核心业务，投资兴建学校、道路、天桥等公共设施超过5000万元，累计开发和储备建筑面积超过 200万㎡。

目前开发过的楼盘有住宅类: 龙城国际、宏兴苑、壹克拉；城市更新类：融湖中心城、泽润华庭、园岭项目；写字楼类：大运写字楼、园岭写字楼；集中商业类：融湖广场集中商业、园岭集中商业；产业园区：岗宏仓储物流园、岗宏李朗工业园。

区位概况

①项目整体区位及交通

项目位于平湖街道平龙路与平吉大道的交汇处，占地约2.7万㎡，总建面约14.7万㎡，规划有6栋超高层住宅，与特发、佳兆业等项目环绕平湖火车站而建。

【公交】项目周边公交站点设置较少，主要有“信德学校站”、“山厦路口站”等；

【自驾】项目旁边就是平吉大道，上高速非常方便。

平湖拥有不错交通区位，现有多条高速或快速路通往全市各区，清平高速、丹平快速两条纵线通往福田罗湖中心，机荷、水官两条横向线通往龙岗宝安，未来至少有5条轨道汇聚，包括10、17、18三条地铁线（其中10号线在建，17和18号线规划中），而且这3条线都交汇于“平湖站”，这里还有开通运营中的广深铁路平湖站、远期的深惠城际线等。

据地铁集团消息，10号线已经启动试运行，将于今年8月与6号线同步通车，届时将结束平湖、坂雪岗科技城不通地铁的状况，还能分担地铁4号线的运营压力，改善梅林关拥堵问题等。

②平湖的产业布局和发展

从整个平湖片区来看，市容市貌以及市政配套相对落后，总体发展较为缓慢，前两年房价与光明、沙井并驾齐驱，但目前来看，已经落后于这些区域了，但政府也确实为平湖的发展做出了一些努力，具体如下：

根据平湖街道*工作计划，将打造深圳北部新城，朝着建设“深圳北部综合性城市核心区、深圳北部新的发展极、深莞中部集合城市枢纽经济核心区”目标，重点建设平湖金融基地，打造平湖跨境电商小镇，统筹推动华南城和DCC片区等产城融合发展，打造“国家一级物流基地”。以平湖南铁路货场和海吉星片区为中心，重点推进深圳国际海鲜城等项目建设及落地。

平湖金融与现代服务业基地位于平湖街道西北侧，距离项目1公里范围内，总规划面积2.24平方公里，一期为1.13平方公里，二、三期为1.11平方公里。自2013年7月被纳入全市重点区域后，经过近5年的开发建设，平湖金融基地已进入规划落实和项目实施阶段，片区建设初具规模。目前，基地已入驻企业8家，其中上市公司4家，涵盖金融服务、电子信息、新材料等战略性新兴产业及现代服务业。规划中的地铁17号线有望在此设置金融城站。

其中，中科院（深圳）育成总部基地项目占地5.76万㎡，项目计划总投资30亿元，将建成以智能制造、物联网、生物医药和科技金融为主导产业的产学研一体化大型产业育成平台，形成集众创空间、高新技术成果孵化、加速转化、企业总部于一体的科技成果产业化基地，是深圳先进院*双创示范基地的重要性载体。目前中科育成总部封顶，宏电科技等企业总部大厦及特建发二期商业项目全面开工建设。

了解到该项目分两期建设，一期预计2019年上半年将竣工交付，二期项目预计2020年底可以交付。待项目建成后，预计入园企业可达到200家，产值50亿元。


 

鹅公岭土地整备项目：是龙岗区规划的重大项目，将推进物联网及航天科工两个项目。该园区规划范围约1.52平方公里，目前已与航天科工集团等达成进驻框架协议。岗宏目前在鹅公岭有布局一个项目，即平湖鹅公岭园岭片区城市更新项目，该项目就在规划的17号线地铁口，是一个有着很高的成长性的地块，说明了开发商在拿地过程中的独具匠心。

平湖（上木古）跨境电商小镇：规划范围为1.38平方公里，周围资源要素富集，将打造成跨境电商产业云集，相关专业人才充足的产业孵化小镇，集海淘、产品体验、旅游文化休闲于一体的特色消费体验小镇。


（平湖跨境电商特色小镇启动区“DCC·沐云谷”夜景）

项目周边的各类配套及旧改规划

①商业配套

目前一、二期已有一些成熟的社区商业，周边还有一些简单的百货、守珍街街铺和华南城商业，未来有待于平湖佳兆业广场和特建发平湖枢纽项目的运作成熟来提供更丰富、更高端的商业配套。

四期地块已在建设当中，根据规划建成后将提供4万㎡社区型商业中心，能够满足日常购物所需。但目前建设进展较为缓慢，预计达到成熟能够投入使用的状态尚需几年的*。

整个平湖较为知名的应该是华南城，与项目距离较近，成立于2002年12月，坐落在深圳市平湖物流基地，距平湖火车站约2公里、深圳北站16公里、深圳宝安国际机场39公里，规划总建面264万㎡。另外，万达广场已于2019年12月与华南城签署合作协议，将进驻整个4号馆。

项目涵盖纺织、服装、皮革、皮具、电子、五金、化工、塑料、印刷、纸品、包装、小商品等产业门类，是集展示交易、会议展览、电子商务、信息交流、仓储配送、金融结算、人才交流及商务、生产和生活等配套服务于一体的大型综合商贸物流平台。


（华南城实景图）

②教育配套

（小学学区）


（中学学区）

信德学校开办于2014年9月，是龙岗区一所九年一贯制公办学校。学校办学规模36个教学班（小学24个班，初中12个班）。学校总面积2.7万㎡，建筑面积1.7万㎡，绿化率高达35%。学校布局合理，环境优美，有“花香校园”之称。学校有行政楼、教学楼和实验楼共四幢。

③文娱配套

项目周边的休闲娱乐资源有烈士公园、平湖广场及平湖生态园，整个平湖的绿色休闲资源并不少，还有凤凰树国家矿山公园、平湖体育中心和松仔岭公园等。

④医疗资源

目前平湖较为大型的医院有龙岗区第五人民医院及深圳大学平湖医院，龙岗区第五人民医院已在使用当中，而深圳大学平湖医院计划于2020年中门诊开业，现处于试运营阶段。

龙岗区第五人民医院是一所集医疗、教学、科研、康复、预防保健和社区健康服务为一体的综合性二级甲等医院，是龙岗区平湖辖区承担突发性、公共卫生事件、应急急救、传染病防控和健康体检任务的*一所公立性医院。

深圳大学平湖医院已于2019年12月开始试运营，该院为深圳大学继总医院之后建成的第二所直属附属医院，医院将在试运营阶段进行调试，并计划于2020年底正式开业。

该院位于龙岗区平湖街道湖田路与三号路交叉口西北角，原龙岗区第五人民医院并入新建成的深圳大学平湖医院。该院建筑面积32.6万㎡，一期开放床位1500张。一期工程包括裙楼5层（含门诊楼、急诊楼、医技楼）、住院楼2栋各24层、行政综合楼2栋各17层、地下室3层，并将预留0.6万㎡作为二期建筑用地。

周边旧改情况

由牛浩思团队统计数据显示，目前龙岗区平湖街道约19个旧改项目，拆除重建建设用地总面积超过260万㎡，除佳兆业外，还有华侨城、金地、远洋、京基、卓越、华润和宝能等大型知名开发商进驻，未来的改造效果和产品级别将会逐步提高，片区价值也会随之提升。

平湖未来几年的旧改更新以旧村改造为主，更新方向主要是住宅用途，新房产品供应丰富，改造重点在中心区周边。

其中，特发平湖枢纽中心项目为龙岗区城市更新局申报，2018年正式公示的一个项目，总的拆除用地面积达到20万㎡，将建成平湖枢纽综合体项目，依托于平湖火车站改造升级和地铁10号线平湖站的地理位置优势，建成实现轨道、商业、办公和居住于一体的综合性项目。目前进行拆迁及土地整备工作。

其中，有部分地块已经进入到打地基的状态。

平湖佳兆业广场项目整体开发已接近尾声，三期住宅产品在售中，地处平湖片区的中心位置，距离地铁10号线平湖站约300米，地铁10号线（在建中）和17号线（规划中）将交汇于此。


（效果图）


（平湖佳兆业广场实景图）

地块信息

融湖中心城属于龙岗区平湖街道龟地、禾虾岭片区更新单元，该城市更新单元规划于2009年6月经政府批准，总共分为五期进行开发，由平龙西路、阳光路、辅歧路和福星街围合而成。

整个项目的运作已经有10余年的*，本次推出的为三期地块，建设出地面10多层。一二期前几年入市，社区氛围基本成熟，四期还处于地基建设阶段，五期有待于开发。

项目整体规划

项目分五期开发，其中一期、二期均已售罄，三期正在建设当中，预计7月底推出，四期、五期土地已平整，留作后期开发。

项目三期，备案名为融湖盛世花园，于2018年12月取得基坑建设许可证，于2019年6月取得主体建设许可证。

三期占地约2.7万㎡，总建面约14.7万㎡，规划有6栋超高层住宅，分别是1栋、2栋、3栋A座、3栋B座、3栋C座和4栋（保障房），西南角还规划有一所12班幼儿园。

住宅和常规社区一样，共33-34层，建筑结构以塔楼为主，合围式分布，单从平面图上看花园显得并不大，容积率4.0，说明实际楼间距还算不错。

项目共1074户，其中住宅754户，保障房320户，社区主要以刚需户型为主。

项目展示中心已开放，预计5月份开放示范单位，主推建面约89-110平住宅单位。

目前工程进展较快，主体建筑已出地面10多层。

不利因素分析

项目周边不利因素主要来源周边主干道的噪音影响以及东面的信德学校的噪音影响，可做适当的规避。

值得注意的是，项目规划有1074户（住宅754户、保障房320户），车位仅815个，配比在0.8:1，后期将面临车位紧张的情况。从有些项目来看，住宅和保障房之间可能并没有严格隔离开来，比如信义金御半山三期，存在着相互挤兑资源的情况。

 现在综合比较一下融湖中心城1/2/3期，地段来说，三期在整个大盘的中心，距禾花站也更近，下面从社区、户型等角度说一说几期项目的特点：

1期2012年开盘，整个地块是这3期中最大的，业态相对纯粹，主要有7栋16座住宅点式围合布局，以60-156㎡二至五房为主，赠送面积较少，户型区间跨度较大。

2期2018年开盘，挨着学校点式排布，花园较小，但视野较为开阔，有不少单位会受到一定的学校噪音的干扰，户型上以88-89平三至四房为主，赠送面积较多，户型区间跨度不大，目前二手房报价比一期略高一些。

3期预计2020年开盘，户型上以89-110平三至四房为主，为主流刚需户型，赠送面积相对二期较少。

综合评价

①优势

1、平湖近几年产业规划和招商引资方面取得了一定的进展，未来发展值得期待；

2、融湖1/2期居住氛围已经形成，富有生活气息，信德学校。

3、周边规划多个旧改项目，随着改造深入，环境面貌持续升级。

②劣势

1、平湖在市政配套方面的投入度不够，整体市政环境较为一般,片区缺乏炒作的热点和概念，短期投资的话可能收益并不明显。

2、平湖与福田、南山等区域的距离稍远，日常通勤略显不便，后期待地铁开通会有改善。

3、停车位规划略显不足，住宅和保障房规划了1074户，但停车位仅有800多个，存在一定的车位短缺的情况。

4、距离主干道及学校较近的单位存在一定的噪音干扰。

共有6种户型，从面积段和相似程度上来看可分三个面积段：

建筑面积约89㎡户型

建筑面积约109㎡户型

建筑面积约112㎡户型

建筑面积约89㎡户型

朝向正东、东南、西南，标准动静分区布局，空间利用较为充分，通风采光较佳。主卧空间舒适实用，有独立衣帽间设计。利用一阳台花池窗可落地，实用空间舒适，宽敞明亮。 餐厨空间独立实用，小房间比较适合做儿童房或功能空间使用。自带入户玄关具有较好的功能。大部分户型落座位置安静程度较佳。

建筑面积约109㎡户型

朝南向偏西，大开间短进深通透布局。通风采光性能*。空间利用充分。主卧套间自然通透，拥有良好的开间进深比。功能4房配置南向1.9米大进深阳台实用价值较高。在市面上同面积段产品中可体现出更为*的舒适和功能。3A栋户型主要居住空间南向，1/2/3B/3B/3C户型阳台南向，客厅和两个卧室北向。公卫位置距离次卧略远。

建筑面积约112㎡户型

项目最大户型西南花园朝向，花园景观舒适安静。动静分区布局，通风采光效果较佳。空间布局较为合理，相当于89户型的4房增强版本，主卧窗落地，明亮舒适设计衣帽间功能。空间尺度较佳，1.9米大进深阳台宽敞舒适。与临近楼体间距较远避免了同类户型容易产生对视的情况。

小结

项目在市面同类产品中拥有相对较好的密度配置，楼间距控制较好；

户型实用性较佳，功能全面主要面向刚需居住需求；1.9米大进深阳台亮点。

均好性较佳，109通透产品竞争力略高一筹。

刚刚，融湖盛世花园已批预售许可证，并由住建局官网进行公示。

本批次备案112套住宅，位于项目3栋，建面约89-111㎡，均价约4.3万/㎡，总价区间为374-488万/套。

住宅部分备案价

更新时间：2020-08-20

日前，岗宏融湖居（融湖中心城三期）获批预售许可证，并在市场监督管理局公示，备案名为融湖盛世花园。

本次备案房源位于1栋、2栋和3栋ABC座，共608套房源，均为住宅产品，户型建面约89-112㎡，均价约4.3万/㎡，单价区间在4.1-4.7万/㎡，总价区间在365-519万/套。

部分备案价格