华润公园九里花园（商铺）备案名：华润公园九里花园

项目开发商

项目开发商为深圳市润朗房地产有限公司，其为华润置地控股有限公司间接控股的子公司。

华润（深圳）有限公司创立于2000年，隶属于全球500强企业华润集团旗下地产业务旗舰华润置地，并且作为华润置地深圳大区（华润置地在全国重要的十个大区公司之一）的中心城市公司，负责在广东、广西区域内从事专业化、综合商业地产及住宅项目的开发、运营和管理。

已建成运营的项目包括：“深圳华润中心”（2009年落成）、华润深圳湾项目；在建和即将建设的项目包括：南山华润城四期、华润小径湾、华润银湖蓝山、华润前海中心、华润湖贝旧改项目、华润下李朗旧改项目及华润公园九里等。

项目整体区位及交通

项目位于光明区马田街道，西临公明西环大道及龙大高速，薯田埔龟山公园西南侧，距离6号线薯田埔站约1公里，距天汇城约2公里，接壤南光高速，占地面积约2.6万㎡，建筑面积约9.2万㎡，需配建8100㎡人才住房。

【地铁】距离项目较近的是在建6号线“薯田埔站”和“合水口站”，但从项目步行至这两个站点稍显不便，耗时较长。

【自驾】临近南光高速，龙大高速等高快速通道，可快速到达龙华、南山、福田、宝安等区域。

【公交】项目附近有设置3个公交站点，分别是“马田村路口站”、“新兴工业集团站”及“马山头学校站”。

在建6号线计划2020年中通车，建成后将连接11号线机场快线和深圳北站高铁站。未来6号线将于建设中的13号线交汇于上屋站，换乘13号线直达光明高铁站、留仙洞总部基地、南山科技园、后海总部基地等。

道路交通方面，整体内部道路网络受限于公明城区发展水平，需要完善的地方比较多，近几年已有改观，后期还需要配合城市更新的改造节奏，继续改善和提升市政道路的面貌和通畅性。

外部道路交通的联系上倒是比较健全方便，通过南光及龙大高速，能够比较快速地选择前往福田、南山等中心区域的高快速路通道。

光明区的重点规划及产业发展

光明区是深圳市第九个行政区，2018年9月19日正式挂牌成立，总面积156.1平方公里。下辖光明、公明、新湖、凤凰、玉塘和马田六个街道，31个社区。

光明区位于粤港澳大湾区的东岸，是广深港发展中轴、粤港澳大湾区和广深科技创新走廊重要节点，未来将坚持做足做好“科学+”大文章，加快建设“四城两区”，努力打造世界一流科学城和深圳北部中心。

光明位于深圳市西北部，地处粤港澳大湾区和广深港澳科技创新走廊中间节点，具有良好的区位优势，规划了99平方公里的光明科学城，未来将成为深圳非常重要的创新高地。

随着深圳科学馆、地铁6号线、光明小镇及中大深圳校区等一系列重量级项目落地，光明发展格局逐渐清晰，公明中心区、光明中心区、光明凤凰城及中大校区周边将会是接下来发展重点。

深圳光明科学城规划总面积99平方公里，以“科学+城市+产业”为发展规划，以“一心两区、绿环萦绕”为空间格局。“一心两区”即深圳光明中心区和装置集聚区、产业转化区，“绿环萦绕”即蓝绿活力环。

相对光明片区来说，公明片区的城建密度比较大，从居住人气上明显高于一旁的光明。但可开发利用新地较为紧张，大手笔规划的发挥空间显然不如光明片区，主要得通过城市更新改造来完成片区的城建面貌升级。


（项目旁边根竹园社区里的多层建筑，图片摄于2019年9月）

传统制造业方面，公明片区较为知名的是内衣、钟表和模具产业基地，其中与项目距离最近的产业基地是钟表产业集群基地。

松柏路中段的钟表产业集群基地，总规划面积114万㎡。飞亚达、天王、依波、宝时捷、格雅、星皇等知名钟表企业约900家，年产值650亿元，出口值、出口量均占全国50%以上。未来“*谷”钟表产业基地，将用工匠精神打造出一个千亿级的时尚科技产业。


（图片摄于2019年9月）

周边配套解析

①商业配套

项目自带8000㎡底商，可基本满足日常需求，不远处还有光明大仟里、中粮商业和公明天虹等。

光明大仟里目前已经处于试营业当中，计划于2019年9月28日正式开业，总体量达15万㎡，引入了Bravo YH高端精品超市、金逸国际IMAX影院 、星际传奇等商业品牌。

②教育配套

距离项目最近的应该是马山头学校，稍远一些还有不少学校分布，比如光明区第二中学、马田小学和红花山小学等。

小区配套一所9班制幼儿园，可以满足小区内部幼儿园入学需求。

马山头学校为区属九年一贯制公办学校，位于光明区马田街道马山头社区振发路与马田路交界处，面向马山头社区、合水口社区、根竹园社区、茨田埔社区四个社区招生。

学校占地约3.9万㎡，总建面约3.2万㎡，计划办学规模54个班，其中小学36个班，初中18个班。学校于2016年开建，2018年投入使用。

③文娱配套

项目旁边即为薯田埔龟山公园，可以作为日常休闲的好去处，不远处还有公明街心公园、公明广场、裕湖公园和麒麟山公园等。

龟山公园规划为区级城市综合公园，2017年进行升级改造，包括原茨田埔龟山公园用地面积1.6万㎡及6.5万㎡山体资源，公园升级改造将有利于进一步改善马田片区的景观环境，满足周边群众的休闲需求，对提升新区生态环境具有重要的意义。

④医疗资源

项目附近有宝田医院、根竹园社康、马山头社康及公明社康等医疗机构，整体医疗配套并不突出，不过，中山七院坐落在光明，这样一个优质而强大的医院，是能够辐射到整个光明区、甚至说东莞和深圳等周边城市的。

中山大学附属第七医院，医院设计总规模为4000张病床，是华南地区单体规模最大的医院。其中一期工程占地面积8.1万㎡，建筑面积13.8万㎡，展开床位800张，2017年7月试业。

⑤旧改规划

公明为之前光明区最早建设开发区域，与光明片区相比较而言，可供开发的白地较少，市面上的商品房项目多为旧改项目转化而来，加上周边市政资源较为集中，公明广场附近逐渐将形成一个较为有活力的商业中心区域，片区规划了一些旧改项目，目前已吸引到建发、深业和宏发等开发商进驻。

项目旁的合水口第四第五工业区片区城市更新单元，其申报主体为深圳市天荣盛房地产开发有限公司，实为宏发地产全资控股。

该旧改位于中粮云景广场东侧，更新方向为居住、商业功能，拆除重建用地面积193573㎡，其中拆除重建用地范围内应落实不少于83175.55㎡的用地用于建设城市基础设施、公共服务设施或者城市公共利益项目。此外，拟拆除重建用地范围外第五工业区西南侧3245.7㎡的用地须无偿移交政府。

公明第二工业区片区和宝明城酒店城市更新项目办公室揭牌，宣告这个比邻红花山公园的城市更新项目，进入一个新的节点。

该项目位于公明办事处上村社区，东临红花山公园，南至振明路，西至静宁路，北至民生大道。包含公明第二工业区和周边地区总用地面积约9.79万㎡，总建筑面积约14.88万㎡。

地块信息

2018年11月，华润置地旗下深圳市润投咨询有限公司以22.2亿元拿下光明马田居住地块，即A629-1328宗地，综合楼面单价约2.4万/平，可售楼面单价约3.1万/平，配建人才住房面积约8100平。

该宗地拍下时状况为绿地及较低密度的丛林，与薯田埔龟山公园相邻且相融合一体。地块的地形为南宽北窄，呈直角梯形状。

宗地位于光明薯田埔龟山公园西南侧，距离6号线薯田埔站约1公里，距天汇城约2公里，接壤南光高速。

项目整体规划

①基本信息

项目位于光明区马田街道薯田埔龟山公园南侧，临近6号线（建设中）地铁薯田埔站，占地面积约2.6万㎡，建筑面积约12.6万㎡，约3.53的容积率，低密纯粹公园住区。 

由5栋高层住宅、1栋人才住房、9班制标准幼儿园和约8000㎡住宅底商组成。

小区内拥享约300米精致健康慢跑道、分龄泳池、儿童活动中心等内部配套，精心打造高尚居住社区。周边较少高层建筑物遮挡，具有较为开阔的视野，可享受薯田埔龟山公园城市园林景观。 

目前项目建设进度较快，主体结构已经出地面，有消息称其将于10月份开展示中心，主推建面约95-125㎡住宅产品。

目前网上有曝光其部分户型图，其中95平三房两厅两卫的户型图如下：

②华润“九里系”产品的前世今生

在中国文化里，“九”为数之极，有极尊贵之意，“里”有居所、里弄之意，这是“九里”最原始的出处。

华润的“九里系”建立起的是以区位、经典建筑、广泛城市影响力为特点的物业属性，目前已形成自己的影响力，并具备一定的辨识度。

“九里系”贯彻的是华润对物业打造上的高品质追求，也是对精英阶层审美和品位的考究。

说到“九里系”产品线，就不得不提及“九里”系列的开山之作——华润?外滩九里。2009年的上海，外滩九里在黄浦江边面世，尽管并未多做宣传，但依旧受到了对品质要求较高的上海人的追捧。这座立于外滩万国建筑群的项目，开盘即取得较好的销售成绩，成为上海滩标志性豪宅之一。

上海外滩九里，“九里系”的开山之作，位于黄浦滨江板块，直线距离约3.5千米可至万国建筑群。闹中取静，可看黄浦江及浦东天际线风景。

再到北京公元九里、上海佘山九里、苏州昆玉九里、海南石梅湾九里、杭州之江九里和重庆公园九里等，均成为该城市十分有亮点的物业。

如今，华润“九里系”版图继续扩大，先是在东莞开发华润公元九里，接着以拿地形式进入光明开发华润公园九里，逐步将“九里系”产品带到深圳及周边城市。

③项目不利因素分析

一方面，项目由于西面较为靠近南光高速，临近单位将会受到一定的噪音滋扰，在选房过程中应注意规避。

另一方面，项目周边用地多规划为产业用地，现状多为厂房及农民房，整体观感和居住氛围较为一般。

小结

①优势

1、与公明中心区域相距不远，区域内各项生活配套较为丰富，宏发大仟里购物中心将于今年开业，旁边就是马山头学校，能够满足日常生活需求。

2、由知名房地产商华润置地来运作，将“九里系”住宅产品首度带入深圳，整体品质值得期待，势*对周边环境和配套带来积极影响。

3、项目周边没有太过于集中的高层建筑物，因此整体视野景观较为开阔，可以享受薯田埔龟山公园的景观资源。

②劣势

1、由于靠近南光高速，可能临高速单位会有一定噪音影响，选房过程中应注意朝向和落座，注意对噪音进行规避。

2、目前周边多为农民房及工业厂房，市容市貌略显陈旧，配套能级较低。

3、与在建6号线站点的距离较远，未来公共交通出行可能略显不便。

即将推出的房源位于1/2/3栋，共503套，其中商业86套，住宅417套，建面约93-128㎡住宅，备案均价约4.83万/㎡，折后单价4.38万/㎡起，总价410万起，带装修交房，住宅共有以下5种户型：

A1 建筑面积约93-96㎡户型

A2 建筑面积约94-96㎡户型

A3 建筑面积约97㎡户型

A4 建筑面积约93-94㎡户型

B1 建筑面积约126-128㎡户型

A1 建筑面积约93-96㎡户型

朝向东南或西南朝向，东南方向视野开阔，西南朝花园安静舒适。动静分区布局，主要生活空间朝优势方向。客厅开间3.5米带有1.6米进深阳台。主卧开间3.2米，1.9米转角飘窗室内采光效果较好，具有良好的开间进深比。双次卧空间较佳，餐厨空间紧凑实用功能独立。U型厨房实用性能较高自然通风采光，A2建筑面积约94-96㎡户型与A1户型相似。

A3 建筑面积约97㎡户型

西南朝向视野开阔，餐客厅开间5.8米带有1.6米进深阳台.主卧自然通透开间进深比良好。餐客厅宽敞明亮空间利用充分，自带入户玄关并且具有较高的功能实用价值。A4 建筑面积约93-94㎡户型与A3户型相似，朝向和总价相对有一定优势。

B1 建筑面积约126-128㎡户型

东南或西南朝向，东南朝向户型视野开阔临近公园，西南户型朝花园。大开间短进深主要生活空间南向。客厅开间3.9米带有1.6米进深阳台。主卧开间3.5米自然通透拥有良好的开间进深比，次卧空间舒适。U型厨房宽敞实用，可考虑做横厅布局提高空间实用率。

华润公园九里获批预售许可证，并在住建局官网公示，本次备案房源位于5、6栋，共335套，涵盖商业和住宅两种类型产品。

其中商业，共35套，户型建面约45-113㎡，均价约6.3万/㎡，单价区间在3.7-8.7万/㎡，总价区间在205-897万/套；

住宅产品，共300套，户型建面约93-127㎡，均价约4.83万/㎡，单价区间在4.4-5.2万/㎡，总价区间在412-645万/套。

部分备案价格

更新*：2019-11-15

华润公元九里花园获批预售许可证，并在住建局官网公示，本次备案房源位于1栋、2栋、3栋，共503套房源，涵盖住宅和商业两种类型产品。

其中商业，共86套，户型建面约33-114㎡，均价约6.26万/㎡，单价区间在3.7-10.6万/㎡，总价区间在155-867万/套；

住宅产品，共417套，户型建面约93-128㎡，均价约4.83万/㎡，单价区间在4.4-5.2万/㎡，总价区间在427-670万/套。

部分备案价格