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2019年09月29日更新

华晖瑞禧备案名:华晖瑞禧家园

参考均价:待定备案价格
地铁周边花园式小区
户型:暂无
类型:商品住宅总房源:844车位数:720
开发商:深圳中铁粤丰置业有限公司

项目地址:坂雪岗大道与永香路交汇处东北角地图查看

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楼盘活动

牛浩思评楼

全部楼评
更新时间:2018-03-16

中铁建工集团诺德投资有限公司,成立于2002年,是世界双“五百强”中国中铁麾下中铁建工集团的全资子公司,着力于房地产投资与开发。

 

中铁建工集团诺德投资有限公司成立以来,依托中国中铁强大的资本运作平台,凭借中铁建工领先的设计施工能力,深耕一二线重点城市,逐步形成环渤海、长三角、珠三角为核心的区域战略布局,具备设计施工、开发运营、营销策划和物业管理的全产业链优势。

 

现有下属成员公司11家,分别分布于深圳、广州、珠海、海南、杭州、济南、天津等核心城市,项目业态涵盖住宅、写字楼、城市综合体、旅游地产等。

 

中铁建工集团2001年以“诺德中心”的写字楼项目进驻深圳,随后2007年-2009年销售“诺德假日花园”的1-2期产品。2010年以深圳中铁粤丰置业有限公司的名义介入新围仔旧改,2014年开始销售诺德中央的一期。目前尚未查到中铁在深圳有其他的项目储备。


 

更新时间:2018-03-16

项目区位
 
①深圳中轴北,位置优越——诺德中央道位于龙岗区坂田街道,从整个深圳的位置分布来看,坂田位于深圳的地理中心和城市发展中轴,南接“福田”、“罗湖”、“南山”三大关内经济强区,西靠目前正在强势发展中的“龙华”,东边连着发展中的龙岗“布吉”和“平湖”两大街道,地理位置十分优越。 

 

②龙岗GDP增长快速,全市第二——2017年的GDP排行榜龙岗区首次跃居全市各区第二,从总量看2017年龙岗区GDP约占全市17.2%,其中,龙岗区研发支出纳入GDP核算的增加值增量部分占全市一半左右。从增速看2017年龙岗区GDP增速排名全市第二,仅次于坪山区,与几个经济大区相比,龙岗区实现了总量与增速的双重扩张。


 

③坂田经济重镇,华为GDP主要贡献者——坂田街道是龙岗区的经济重镇、科技强镇、产业大镇,在龙岗具有举足轻重地位。其中2017年全年,坂田街道实现规模以上工业企业总产值5665.01亿元,同比增长14.1%,占全区的71.35%;完成工商税收收入299.40亿元,占全区的47.65%。
 
坂田有各类大中型企业2000多家,从业大军30余万人。坂田是深圳市高新技术产业带的重要组成部分,是全市首批实施的战略性新兴产业基地之一。辖区聚集了华为、康冠、航嘉等知名企业,年产值超亿元企业有44家、规模以上企业109家、国家高新技术企业40家、上市公司5家。坂田街道自成立以来,经济建设取得显著成绩。所以说坂田是深圳产业最强街道是当之无愧的。


 

说到坂田的企业这里不得不说坂田乃至整个深圳的大户——华为,坂田街道GDP达到了整个南山GDP的一半以上,主要原因无非是这里有令人瞩目的华为总部,可以说,华为是深圳在2017年超越广州不可缺少的主引擎,是冲三的必要条件。
 

 

④经济强区滞后发展,迎来转机——坂田虽然作为经济、工业重镇,却因地形发展受限,加上农民房密度较高,改造难度较大,无预留空白规划用地等因素。龙岗把市政资金基本都用到了打造龙岗中心城,导致坂田这些年的变化幅度较小。

 

2015年-2017年,因为华为要搬走的消息,深圳政府非常重视华为员工的诉求,基本上坂田一些基础的市政配套设施,是从2016年才开始建设。包括原地铁16号线改成10号线加快建设,坂银通道的建设,以及解决坂田片区学位问题,已先后引入深圳实验学校新城校区、深圳外国语学校(龙岗)国际部等利好措施。

 

⑤坂田南北片区,目前差异较大——坂田由布龙路划分为南北两个片区,项目所在的坂田南片区,是目前坂田新建商品房最为集中的区域,相对高品质楼盘较为集中,居住人群也多以华为或福田工作的置业者居多。
 

布龙路以北为坂田北片区,也是深圳重点建设区域—坂雪岗科技新城,片区目前多以旧改为主,约8个大型旧改被佳兆业申请改造,但因种种原因,佳兆业进度缓慢,坂田北的原有旧改格局可能会面临重新洗牌。且因坂田北多数处于旧改前期,目前来看周边环境改善属于长效性的行为。

 

⑥南北一体化发展——坂田街道2018年将重点推动坂田南片区10.88平方公里纳入坂雪岗科技城,实现南北一体化发展。完善和落实坂雪岗科技城核心区城市品质提升国际设计大赛、坂雪岗科技城市政详规编制、大发埔片区统筹规划研究、趣城*坂田北片区DY01综合发展研究。推动城市整体统筹开发,不断落实城市建设产业空间、生活休闲文化空间、生态空间、城市公共空间和地下空间“五位一体”。

 

区位交通

打通直达关内通道,凸显近关优势——坂田近年来交通利好不断,地铁5号线南延、10号线两条轨道和1条坂银通道的开建,让坂田终于有了自己独立连接市区的直达通道,让坂田近关的优势更加凸显,可便捷享受福田CBD成熟的市级配套。

 

②轨道交通

地铁10号线:项目距离在建中的10号线最近的站点是雅园站,约1公里距离,2020年通车运营,南北纵向,通达福田口岸。建成后会贯通坂田北和坂田南两个片区,打破必须从龙华转线到市区的尴尬。

 

地铁5号线:项目距离已开通的地铁5号线坂田站A出口约800米;目前在建的南延线预计2019年开通,开通后将连接前海商务聚集区,终点站赤湾站与2号线交汇换乘。

 

远期规划地铁线路项目周边远期规划有21号线路、25号线路、27号线路等,建设周期未定。
 
其中21号线路规划全长62.5千米,是连接南山前海至龙岗坪地的快速地铁线,预计未来于10号线有交汇站点。这条线路主要连接科技园和前海片区,目前有5号线可替代。
 
25号线路,是连接大浪北至布吉的普速地铁线,线路全长21.7千米。打通龙华、坂田、布吉的交通微循环,对坂田整体的利好性较弱。
 
27号线路,是连接深圳湾公园至龙岗坂田的普速地铁线,线路全长25.6千米。该线路南起深圳湾公园西部(环北沙河西立交、深圳湾体育中心附近),往北大致沿沙河西路至西丽水库后,往东北折向龙华清湖,最后向东终于龙岗坂田岗头。


 

③道路交通

坂银通道:坂银通道规划定位为以公交功能为主导的主干道,双向六车道,预计开通后从坂田到华强北、银湖等地将无需绕行皇岗北路或者清平高速,将有效减轻梅林、清平等二线关的公交及社会车辆的交通压力,主要为福田与坂田、龙华片区之间提供高效的公共交通服务。




预计2018年开通后,坂田南至福田中心区的通勤时间将缩短至大约12分钟。交通上的便捷和路程的缩短,有利于导流更多在福田或原关内工作的人群外溢置业。





 

 

布坂联络道:布坂联络道市政工程起点接永香路、坂田环城路,终点接龙沙路、布吉三联路,呈东西走向,道路总长约3.26公里,道路部分红线宽50米,设计车速为50公里/小时,双向六车道,按城市Ⅰ级主干道标准建设。
 
该路建成后将主要缓解布龙路和吉华路去往市区的通行压力,但另一方面也会增加永香路和环城路的车流量,或会造成车辆拥堵或对周边住宅区域产生噪音影响。

 

规划宝坪通道:来源于宝安日报,2018年01月11日公布宝坪通道的设计方案。
 
由于近年来机荷、南坪等高快速路拥堵严重,为完善路网结构,支撑城市发展,市交委组织开展《宝坪大道交通设计方案》编制工作,现已形成征求意见稿,拟规划新增宝坪大道(暂定名称)贯穿深圳东西部地区。根据设计方案,宝坪大道连通宝安、南山、龙华、罗湖、龙岗、坪山6区,全长53公里。宝坪大道建成后,前海、宝安中心区至坪山中心区在1个小时内可达。
 
根据现有的设计方案,拟建设宝坪大道为隧道(或高架)和地面双层复合通道,经过建成区时,维持建成区现有道路功能的情况下,增设城市快速路,构筑复合通道,减小对城市的分隔。
 
宝坪大道设计起于海滨大道,总体沿西乡大道、西丽水库北侧山体、布龙路、布沙路、沙荷路等敷设,终点接入南坪三期。当宝坪大道与高、快及重要主干路相交时,设置互通立交,实现“快-快”转换。全线设置互通立交约16座,可实现快速转换到达机场、大空港、光明、龙岗中心、坪山等城市主要功能区。宝坪大道建成后,前海、宝安中心区至坪山中心区在1个小时内可达,通行时间减少22%,车辆通行速度提升18%。
 

 


项目周边配套及旧改规划
 
规划配套齐全,未来居住品质较高——项目周边规划有图书馆、博物馆、医院、小型市政公园等配套,且临近14平方公里银湖山郊野公园、五大水库自然景观和规划的华侨城二十四史小镇,项目南向正对规划的坂田外国语学校用地,周边规划配套齐全,相对居住环境是目前坂田最宜居的片区。
 
项目西侧的大族云峰规划有建面4.3万平米商业,东边的诺德1期有建面1.2万㎡底商,北边有碧桂园荣汇底商和规划中河背村旧改、万科世畅自行车旧改的商业体量,另周边有华润万家、坂田手造街、奥特莱斯8号仓、cocopack等商业项目,可以预见未来几年教育、商业、图书馆等利好一一实现,随着社区配套越来越成熟,居住品质也会逐步提高。

 

①商业配套
 
因坂田南商品房住宅集中,所以商业配套方面也非常齐全,不止有如万科第五园这样的连片的底商,如次新盘紫悦山的儿童主题购物商场—万科里有糖、诺德中央1期的1.2万㎡底商和大族云峰约4.3万㎡商业都围绕在项目周边,比较集中式的还有坂田手造街,奥特莱斯8号仓、cocopack等也离得非常近。
 
其中Cocopark的进驻,打破坂田的大型shopping mall的空白历史。而万科世畅自行车旧改因其地铁口、主干道的绝佳位置,人流较为密集,预计会规划有较大体量的综合体商业项目,未来将改善和提升坂田南的整体消费层次和购物环境。
 
星河cocopack:(距离项目约2.5公里,坐地铁4个站
 
深圳雅宝星河COCO Park规划约8万平米的体量,预计2018年下半年开业,商场预计首批品牌会引入永辉超级物种、星河环宇影院-自营、中航健身会等。



手造文化街:基于“文化与品味、传承与弘扬”的理念和“互动、体验”的经营模式,是集旅游、休闲、购物于一体的景区型文化商业平台。

 

教育配套
 
住宅高度密集,教育配套跟不上需求:坂田南是坂田商品房密度最高的区域,新建高层楼盘林立,但片区相应配套的建设却跟不上需求的脚步,公办学校招生片区学位压力大,现有学位不能满足需求,甚至可能出现小区业主子女无法入读的情况。
 
基础教育扩容提质:深圳外国语学校(龙岗校区)过渡校区已开始招生,永久校区预计2018年内开工建设;深圳实验学校(坂田校区)和杨美实验学校已开学;大光勘九年一贯制学校已动工建设,计划2018年9月投入使用;天安云谷九年一贯制学校、坂田第七小学等一批学校项目正加快推进前期工作;坂田外国语学校土地整备工作正稳步推进。
 
“十三五”期间,坂田街道共规划建设万科城实验学校扩建工程、坂田第二初中、坂田第七小学、雅宝小学、大光勘学校、坂田国际化学校6所学校工程。目前,万科城实验学校扩建工程、雅宝小学已完成建设,2018年将重点推动坂田北国际学校过渡校区、大光勘学校的建设。
 


旧改规划教育设施用地:加快推进“大贸工业区城市更新项目”中规划坂田第七小学的土地入库工作,申请坂田第七小学前期工作计划。“马安堂社区”纳入城市更新范围并落实规划教育设施用地。
 
引入名校机制:坂田近年来连续引入深圳实验学校新城校区、深圳外国语学校(龙岗)国际部(2017.9月开学,科学高中为过渡校区),但看这两个学校的位置和招生条件来看,主要还是对华为的诉求有较大倾斜。其他例如很多人关心的坂田第二初中是否引入名校问题,现在还没有定论。

 

深圳外国语学校(龙岗)国际部深圳外国语学校(龙岗)国际部是深圳市政府委派深圳外国语学校,在市教育局的带领下筹建的新国际学校。作为一所非公办学校,首批招收1-3年级学生,采用小班化教学(每班20人)。
 
目前,学校借用深圳科学高中C2栋作为过渡校区上课,正在筹建中的永久校区位于坂田北落坑水库旁,用地面积约5.1万㎡。预计2019年左右投入使用。
 
我们来看一下该校的招生方案,500强企业、海外工作经验,这种指向性已经很明确了





 

坂田第二初中:项目位于坂田街道南坑水库西侧,总用地面积17994㎡,总建筑面积17428㎡,设计规模为30班初中,可新增公办学位1500个。
 
坂田第七小学:项目位于坂田大贸工业旧改区,总占地12313㎡,总建筑面积为10612㎡,设计规模为24班小学,可新增公办学位1200个。
 
大光勘学校:项目位于坂田南片区虎山路东侧,原规划为30班小学,调整为45班九年一贯制学校,可新增公办学位2250个。
 
坂田外国语学校(博雅外国语):诺德对面的坂田外国语学校用地,属于个人所有,和深外并无关联,因种种原因,一直没有动工,在坂田街道18年的工作计划中提到坂田外国语学校土地整备工作正稳步推进中。目前还未有其他消息,老牛会持续关注。

 

文娱配套


坂田南规划有图书馆、博物馆、医院、小型市政公园等市政配套,且临近14平方公里银湖山郊野公园和两大水库自然景观,可以说坂田南是非常宜居的片区。

 

华侨城二十四史小镇:


二十四史小镇位于环城南路与永香路交汇处东南向,华侨城文化集团预计3年投入3.6亿元建设,欲打造成国家级文创园区、国家级国史记拍摄基地、永不落幕的文化讲堂、两岸三地文化交流中心。
 
目前,华侨城二十四史小镇项目已完成产业规划研究。


 

④医疗配套
 
原市吉华医院规划为肿瘤医院,现改为市级三甲综合医院。原有的肿瘤医院划到荷坳去了,而医院的位置正规划在华为杨美宿舍的北边。目前吉华医院已动工建设,一期将新增病床1000张。

 

旧改规划:

坂田南片区以住宅类用途改造为主,已有多个旧改项目已经入市,如新围仔旧改(诺德中央道1期)、荣兴工业园旧改(德润荣君府)、雅宝工业城旧改(星河world)等。目前在建即将入市的有大光勘旧改(大族云峰)、新围仔旧改(诺德中央道2期)两个项目。
 
坂田南旧改多集中于地铁沿线周边,目前规划有大贸工业区旧改、南坑村旧改和石化新村旧改、富豪山庄旧住宅区等,项目皆处于前期状态,因主要是农民房旧改为主,建筑密度较高,相对产权主体众多,改造难度较大,旧改的周期相对较长,是一个长期的改造过程。

 

项目南向的喜来乐科技园旧改规划为新型产业用地。坂田南骏泰工业园旧改更新意愿以居住、普通工业用地功能为主,该项目正对诺德的3期用地。

目前对项目影响较大的应是大光勘旧改(大族云峰),短期内为该区域带来5.4万平商业体量,满足周边居民的日常生活需求,待建的大光勘九年制学校,解决了周边居住密集、学位紧缺的现状。


未来在坂田站以北的万科世畅自行车片区旧改,因距离项目约800多米,相对比cocopack距离近一些,对于项目的影响更为直接,从万科这个项目的规模、地段等多方面考虑,预计会规划有大型的商业购物中心,未来将会改善和提升周边居住社区的整体消费环境,丰富周边的生活配套。


 

更新时间:2018-03-16

地块信息

项目基本信息
诺德中央道原为“新围仔城市更新单元”,被列入《2011年第四批城市更新单元计划》中的,总占地约5.5万㎡,拟更新方向为居住、工业及商业等功能。
 

诺德中央道共分为4期开发,诺德2期分布在01地块,位于坂雪岗大道和永香路交汇处。02地块为1期用地,已于15年初入伙。。而3期和4期位置,现状仍为农民房,未有拆迁迹象。

 

 

项目总平面图——项目总用地1.67万平米,总建面约14.3万平米,容积率6.8,共规划建设2栋6座高层住宅和1所幼儿园,其中1C栋为保障房。规划停车位,地上58个,地下662个。而底商共计7850平米。 
小区共规划5个小区出入口,社康中心、垃圾收集站、公共卫生间等均规划在1C栋楼下。


 

项目北向为中低楼层的旭景家园,在18-24层之间,正对的2A栋前面还有幼儿园用地,约达到100米的间距,影响较小,高层视野较为通透。
 
1A、1B栋、1C栋北向现状为农民房,规划为河背村旧改用地,据悉原先为新鸿基地产介入,但中间历经变故,目前尚无消息有开发商接手。
 
2A、2B、2C栋南向正对规划的外国语学校用地,南向无高层遮挡,视野通透、采光通风较好。
 
遮挡问题:1C栋为保障房,但仅23F,且被南向的2C栋遮挡,相对采光会受到一定影响。
 
对视问题:其中2B栋与1A栋楼间距约达到25米,部分户型存在对视问题。
 
噪音问题:2A栋临近坂雪岗大道与永香路交汇处,车流量较大,容易收到车辆噪音和扬尘污染。

 

实景图,项目已封顶

 

实景图,3期规划住宅位置仍未农民房,未见有拆迁迹象。

 

参数剖析

2期总建筑面积达14万余㎡,项目体量较小,且与一期相隔3期未改造用地,独立社区规模较小,相对在规划建设方面会受到地块限制。

容积率6.8,此密度在旧改项目中处于较高,地块相对较小规划了6栋高层,建筑密度较高,部分户型受到不可避免的楼宇对视遮挡问题,舒适度相对较弱。

绿地面积0.51万㎡左右,建筑覆盖率达到了30%,园林面积及功能受到压缩和限制。

建筑高度与层数方面,以最高高度和层数计算,单层建筑高度约3.02米,如果算上楼板厚度室内净层高应在2.8米标准层高范围内符合普通住宅设计标准。

车位720个车位,从平面图上来看,加上保障房的数据,项目应在1000户左右,从数据上来看车位情况较为一般,但项目紧邻坂雪岗主干道,未来坂银通道开通,公交路线增加的可能性较大,加上地铁5号线,未来公共交通发达,出行较为便利,可弥补小区车位比的不足。 

装修方面,项目一期是带装修交楼,虽然目前并没有明确的消息称2期也带装修,但网络搜索到《深圳市中铁诺德公馆二期户内精装修2标段工程可行性研究报告》的文章,项目含装修交楼的可能性较大。

 

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