银领公馆备案名：银领公馆

该项目开发商为“深圳市汇东房地产投资管理有限公司“，简称为汇东地产。该开发商并无资料显示其之前有任一楼盘的开发经历。

该公司且于06年成立，从2011年开始几次经历股权变更易主，直至2015.3月底才易主给现股权人。直至15.12月才添加房地产开发、销售、租赁的经营范围权限。

而现股权人将持有的100%股权质押给了“中国华融资产管理股份有限公司深圳市分公司”，用于融资开发。

银岭公馆位于龙岗大道与布澜路交汇处西北角，属于住宅密集地段。以布澜路为界限，布澜路以东为2000年左右二手房，使用年限约15年左右。布澜路以西围绕石芽岭公园的新盘较多，建筑年代相对较新，以鸿荣源尚峰、宇宏健康花城为例，均为14、15年推出新盘，项目西侧紧邻的和谐花园为2010年推售新盘。

目前项目北侧仅宇宏健康花城尚有尾盘在售，主推89-143平3-5房，均价5万；项目西侧紧邻和谐花园二手房价位约在5万左右。虽区域看似新盘或次新盘价位已经在5万的水平上，但大社区的规划加上部分户型实用率较高，是银岭公馆无法比拟的。加上龙岗大道以南“合正丹郡”3万多的房价冲击，银领公馆的价位很难抬高。

而项目所在仅1万多㎡的区域内，就规划了3块小型住宅用地。而因为项目被夹在中间的原因，预计南北两面都规划有高层住宅建筑遮挡，北向高层无法看到公园景观，南向在后期也可能会因被高层遮挡，在采光和通风上会受到一定影响。

且项目北面紧邻着变电站和物流园（规划住宅用地），居住环境大打折扣。

周边配套

从配套角度来看，项目属于3号线和14号线双地铁沿线物业，且位于石芽岭公园南向，且作为布吉老城区周边成熟社区居多，交通便利，教育、医疗配套较为齐全，生活氛围浓厚，是布吉宜居片区。

交通方面，项目距离3号线大芬地铁站约800米左右。未来在布澜路与科技园路交汇处规划有14号线与17号线路的交汇站点，距离项目约930米左右，目前14号线预计17年年底开建，预计2022年开通，预计5年后可乘坐14号线，3站即到福田黄木岗站。

商业方面，目前项目周边住宅密集度较高，但以零散商业为主，片区缺乏大型的购物中心，商业环境相对较为落后。

目前周边居民主要通过大芬站旁的沃尔玛满足日常生活所需，未来小区自带有3200m²商业配套，项目北侧的宇宏健康花城和鸿荣源尚峰的配建有3万㎡商业，丹竹头站南侧的英俊年华时光里规划有4.5万平集中式商业。

另，大芬站旁的大芬油画村作为布吉特色的文化产业街，拥有800多家门店，80%以上油画出口，油画的市场遍及全球，带动了周边相关产业，特别是服务业的发展，已形成完整的油画产业链。

休闲、娱乐方面，项目北侧为石芽岭公园，内有体育设施、也有登山道，目前公园旁在建基督教布吉堂。

教育方面，目前项目旁的和谐花园学区属于石芽岭九年制学校，且项目旁规划有一所小学用地，但目前尚无具体建设*。

银领公馆占地面积5936㎡，建面约3.2万m²，仅规划了一栋28层住宅，建筑高度87.4米，共约270户，停车位约220个。

项目主推建面47-80㎡1-3房住宅产品，具体为建面47㎡1室1卫，建面58㎡2室1卫，建面76㎡3室1卫，建面80㎡3室2卫，户型方正实用。

需要注意的是，项目虽为70年产权的住宅用地，但该项目在2015年年底变更的土地使用权中显示，其土地使用年限从1992.9.2日至2062.9.1日，目前仅剩45年的土地使用权。

综合来看，作为仅有1栋单体楼的项目来说，无大型社区的园林优势，也无开发商品牌优势。

项目最大看点来源于周边成熟居住社区，配套相对完善。且小户住宅入手门槛较低。

在周边新盘同时推售的竞争作用下，定价预计不会太高，刚需的童鞋可以关注一下。

户型分布

项目户型全部为90以下中小户型，一层5户，4种户型47-80㎡1-3房住宅产品，具体为建面47㎡1室1卫，建面58㎡2室1卫，建面76㎡3室1卫，建面80㎡3室2卫。

分A、B两座成镜像分布。

建面约47㎡和58㎡户型朝向西南或东北

建面约76㎡和80㎡户型朝向东南。

户型分析

A户型  建筑面积约58㎡ 两房两厅一卫

户型紧凑，功能分区合理。双面采光，客厅开间3.2米，1.2米宽阳台可满足日常生活所需，卧室开间采光较佳，面积稍有偏小，次卧空间稍显不足。明厨明卫，厨房空间实用性较佳。

噪音方面，东北朝向距离道路有绿地阻隔，影响在可接受范围。西南朝向低楼层距离道路较近更容易受到影响。 西南方向中高层单位采光和安静程度都要优于东北方向。可能存在一定的价格差。

B户型  建筑面积约47㎡ 一房一厅一卫

户型布局合理，明厨明卫，厨房与餐厅无承重强，可根据需要适当改造，比如改变厨房开门方向，或者适当增加餐厅面积。 在此面积段多数做单房，如此布局具有较好的舒适度。

噪音方面，东北朝向距离道路有绿地阻隔，影响在可接受范围。西南朝向低楼层距离道路较近更容易受到影响。 西南方向中高层单位采光和安静程度都要优于东北方向。可能存在一定的价格差。

C户型 建筑面积约76㎡ 三房两厅一卫

东南向，客厅开间3.5米，主卧空间较佳，分离式卫生间实用度较高。功能分区科学合理。明厨明卫，厨房尺度不大，但实用性能较佳。 次卧空间较小，无承重墙，自住可考虑做两房增加居住空间。1.2米宽阳台在这个面积段并不算宽敞，仅能算是满足功能需求。 A、B座临近镜像单位次卧距离较近，有一定对视影响。

C户型 建筑面积约80㎡ 三房两厅两卫

通透，衡厅格局，实用率高，通风采光较佳。功能型入户花园对私密度保护。衡厅布局，餐客厅空间连贯明亮。 3.6米客厅开间1.4米阳台实用度较好。主卧空间舒适度较佳，可自然通透。两个次卧朝向和尺寸都有些偏弱。本户型可改造潜力不佳。

总结：

户型总体来说面向刚需中小户。

同面积段内相对房间数量够用，次卧普遍尺寸偏小。

80㎡可做三房两厅两卫在此面积段可做到通透比较难得。

单栋小户产品，自身配套较弱，价格应会相对较低。

银领公馆获批预售许可证，目前已在规土委公示，此次共备案268套房源，均价4.9万/㎡，总价209万起，均为小户型住宅产品。

其中建面47㎡的户型，共备案54套，均价4.7万/㎡，单价区间在4.4-4.9万/㎡，总价209-232万/套；

建面58㎡的两房户型，单价略贵，共备案52套，均价5.2万/㎡，单价区间在5.9-5.4万/㎡，总价283-313万/㎡；

最后是建面76-79㎡的户型，共备案162套，均价4.9万/㎡，单价区间在4.5-5.1万/㎡，总价354-391万/套。

部分备案价格