大族·云峰备案名：大族云峰花园

项目的开发商是深圳市大族云峰投资有限公司，母公司为大族投资控股集团有限公司，一个在高新制造业大有名气的企业，却在几年前开始进军地产业。

地产业务分布广泛，美国、瑞士和澳洲均为染指，国内除深圳大本营外，北京、上海、沈阳、太原等城市亦有布局。

在深圳项目最多，但跟前几年风风火火时相比，如今淡定得多，除布吉的大族河山外，也仅有坂田的大族云峰有点眉目，其余项目都还比价前期阶段。

【项目区位及交通环境】

大族云峰位于龙岗区的坂田南片区，坂雪岗大道和永香路的西北交汇处，南面临近万科第五园，北面紧挨珠江旭景佳园，隔着坂雪岗大道与诺德中央二期相对望。是坂田南居住社区比较集中且居住属性较为纯粹的区域。

与福田罗湖相接，跟龙华一样，曾以“后花园”著称，提供了相当规模的大型住宅社区，并吸引了不少置业者安居。

周边社区除万科第五园等大型社区外，还有不少近几年入市的次新盘，如德润荣君府、碧桂园荣汇、儒骏城立方、太阳雨家园、万科璞悦山、星河银湖谷等。

区位环境：

坂田位于深圳中部，跟龙华组团为深圳中轴线上的重点发展区域。龙华和坂田分属两个行政区，但地理关系极为紧密，两者相依，并称“龙坂”，大致以梅观路区分两者的行政界线。

在道路两旁分别有华为和富士康两大企业坐镇，为两片区的经济发展和产业布局都有深刻的影响。

单看坂田，通俗来说，以布龙路为界分为坂田南、北两片区。

坂田北总占地面积约22.18平方公里，聚集了华为、神舟、康冠、航嘉等10多家国内外知名企业，是深圳市高新技术产业带的重要组成部分、广深科技创新走廊中深圳市“四大核心”之一。

多年以来，坂田北的另一代称叫“坂雪岗科技城”，依托华为总部及相关产业链，发展产城融合。不过，实际效果不及预期，尤其是城市更新上，拖欠很大。

坂田南总占地面积约10.88平方公里，以居住生活区为主，随着万科星火和星河world的进驻，产业空间也得到了释放发展。

今年8月，相关会议上原则通过了《坂雪岗科技城扩容实施方案》，意味着坂田南将整体并入到坂雪岗科技城范围内。

扩容后的坂雪岗科技城，将发展定位调整为以*新一代信息技术产业集群为核心，打造科技创新产业聚集、城市服务功能完善、人居环境优越、自然环境优美、社会管理高效、高端人才聚集的粤港澳大湾区科技产业与城市融合发展示范基地。

希望这次能够一并做好统筹，提高产城融合的改造效率。

交通环境：

地铁：项目距离地铁5号线坂田站步行距离约800米，距离在建地铁10号线光雅园站约1公里。步行的话，这距离稍微超出了舒适区间，好在这一片区的步行通道设施较为完善。

在建的地铁10号线预计2020年中通车运营，贯通坂田北和坂田南两个片区，打破*须从龙华转线到市区的尴尬。

10号线是支撑坂田区域价值进一步提升的关键线路。也是龙坂片区既4号线之后的又一南北纵向大通道，紧密联系坂田和福田中心区，南向的终点跟4号线一样为福田口岸，同时也对接着香港。



10号线规划有东延段，穿过东莞后到龙中等片区。

周边人行设施

道路：项目周边的路网比较完善，东侧是坂雪岗大道，跟五和大道一样，是沟通坂田南北向的主要干道，同时也是对接南坪快速路及未来坂银通道的“通关”之路。

①新建的坂银通道，规划定位为以公交功能为主导的主干道，双向六车道。预计可以使得坂田摆脱对梅林关高度依赖，预计不堵车的情况下可使项目到福田的通车*压缩至15*左右。*消息显示该通道需要到2019年完工，已经大大超出当年开建时的工期。

②规划布坂联络道起点接永香路、坂田环城路，终点接龙沙路、布吉三联路，呈东西走向，道路总长约3.26公里，道路部分红线宽50米，设计车速为50公里/*，双向六车道，按城市Ⅰ级主干道标准建设。

该路建成后将主要缓解布龙路和吉华路去往市区的通行压力，但另一方面也可能给永香路和环城路带来新的交通压力。

（好吧，老牛偷下懒没做新图，中央道2的西侧对面即是大族云峰。）

虽然未来2、3年内将有地铁10号线和坂银通道通常运营，但在巨大的居民流量面前，连接通道还需多多益善。

【周边配套】

医疗配套

龙坂作为整体，配套方面有很多是可以便捷地共享共用，医疗配套是其中一项。未来几年，龙华和坂田医疗资源将会加大投入，大族云峰直线距离4公里范围内，新建3所市级三甲医院，即深圳市第二儿童医院、吉华综合医院、新华医院，在万科城东面还规划有新的医院用地等。

文体休闲配套

这一块坂田片区是比较缺失的，后期需弥补工作比较多，而且效率不高，譬如规划多年的南园文体中心，几年过去也没实质进展。

而规划新建的项目中，比较瞩目的有坂雪岗艺术中心和雪象体育公园。

①坂雪岗艺术中心北邻贝尔路，东邻坂雪岗大道，西南侧紧靠黄金山公园，部分地块为嘉长源高科技工业园城市更新单元贡献。附近有在建的贝尔路地铁站，是坂雪岗科技城重要的城市开放空间节点之一。

②雪象体育公园在坂田的东北角，面积约142万㎡，属市政公用设施，由华侨城投资运营。将被打造成集文化+体育+生态+科技+社交于一体的国际一流文化生态体育公园。该体育公园，也是为了配合华侨城开发建设甘坑小镇做服务。

③根据法定图则，大族云峰的南面的用地为博物馆、福利院、图书馆等市政配套项目，但是除图书馆用地外，其余的地块现状是民房，拆迁改造和回迁阻力不小。

商业配套

①大族云峰项目自身配建有约4.3万㎡的集中型商业+底商物业，运营主体有待确认。

②坂田南商品房住宅集中，长期缺少集中型的购物场所，所以底商相对发达得多。如万科第五园的连片底商，万科紫悦山的儿童主题购物商场“里有糖”、坂田手造街等。

手造文化街是集旅游、休闲、购物于一体的景区型文化商业平台，还不错的街区体验。

③而银湖谷的坂田cocopark将补充坂田南新的购物体验，也打破坂田大型shopping mall的空白历史。。

坂田cocopark将于9月29日开业，约8万㎡的体量，规划分为地下2层和地上4层，同时还独设了顶层花园。

首批主力品牌有永辉超级物种、星河环宇影院、中航健身会等。目前部分餐饮品牌及零售品牌已经试业中。

【旧改规划】

坂田南、北两片区都有大量的旧改规划项目，现实供应的大多项目，r如大族云峰、中央道二期、星河银湖谷、信义嘉御山、城市广场等均通过旧改而来。

大族云峰周边，即布龙路两侧也集中有不少的旧改用地，包括万科、华侨城、恒大的项目。预期未来改造后，将会配建一定的商业或是其他配套，将对周边居住环境带来一定的改善。

【周边竞品分析】

随着大型商住综合体、品质社区盘和口碑学区房的诞生，坂田的楼盘价格开始逐渐分化。以往相对紧凑，价差小的情况已不复存在。如今几乎同一个小片区内，价格差会因楼盘资源不同，每平米拉开1-2万及以上。

从地理关系来说，大族云峰和中央道二期、碧桂园荣汇相近，三者之间不过200米范围内。

不过，从楼盘属性来看，三者的差距是比较大的。其中，碧桂园荣汇以安居型商品房为主，可售商品住宅仅有少量，且户型面积以中大户型为主，主推建面102和118㎡，社区规模较小；

中央道二期的社区规模跟碧桂园荣汇差不多，产品比较纯粹，户型区间段也较为丰富，主流的刚需和低阶改善为主。该项目的开发主体中铁置业集团有限公司在上海产权交易中心挂牌转让深圳中铁粤丰置业有限公司80%股权，有可能会涉及到运营销售主体的变更，影响入市进度；

大族云峰则是比较典型的综合旧改项目，物业形态囊括住宅、写字楼、商业等，还配建九年制学校，幼儿园，不管是社区规模还是地块属性都是要出色很多，容易形成区域的关注对象。

另外，作为一个被“耽误”的项目，大族云峰最终的备案价格可能不会低于预期。

再补充下项目的周边环境图：

【地块信息】

大族云峰原为大光勘旧改项目，2013年便公布了规划草案。原地块建筑均为低矮的厂房及楼宇，土地利用率较低。

根据该旧改的路网规划，大族云峰项目整体分为三大区域，即社区主体一期、二期和九年制学校及绿地。

功能分区又细分为住宅、商办、行政办公、学校、公园、街头绿地等用地属性。其中，学校在地块的西北角；写字楼和行政办公用地在地块的最东侧。

 项目详情

项目占地面积约8万㎡，总建面约45万㎡，分一、二期开发建设，将要入市的是一期项目，二期项目还在规划建设中。

两期共由8栋29-32层的高层住宅及1栋写字楼围合而成，是集中商业、写字楼、高档住区于一体的综合体项目，项目还配建有9班幼儿园，45班九年一贯制公立学校。社区园林台地约3万㎡。

其中一期共4栋住宅（含1栋保障房）和1栋写字楼。其中3、5、6栋是普通商品住宅，每栋均分为A/B两座。4栋是保障房，10栋为写字楼。

商业建筑面积约4.3万㎡，包含集中型商业，集中型商业在保障房和写字楼的裙楼部分的1-5层，并于3栋的1层沿街商铺相连。

集中型商业，对该片区社区居民来说，是值得期待的配套场所。

一、二两期共2334户，包括商品房1874户，保障房460户。其中1期的3、5、6栋共3栋高层商品住宅，共764户。

一期户型为建面92-166㎡的3-5房，具体有建面92㎡3房1卫、103㎡3房2卫、140㎡4房和166㎡5房。其中，3A、3B、5A、5B座均为一层五户；6A和6B为一层三户。

3栋A/B座均为建面103㎡的3房户型；6栋A/B座均为大户型，且南北通透，南向楼间距约75米，北向楼间距约50米，可谓一期的楼王单位。5A和5B均为建面92㎡和103㎡户型，建筑“坐东向西”，整体东西向为主，朝向较3栋和6栋稍差些，当然也有西南向这些相对好些朝向选择。

综述：

1，大族云峰坐落于坂田南片区，整体环境优美，配套逐步完善。而项目自身也为更新改造项目，将为片区局部带来完善的社区交通路网、学校配套和*的社区型集中式商业约4.3万㎡，有望成为地标型社区；

2，项目的综合属性较强，各方面配套均能基本满足，整体均好性不错；

3，社区以初步改善型产品为主，楼王单位为6栋则以大户型为主，社区规模大，整体看楼宇间的楼间距优势较为突出；

4，二期的建设较为缓慢，影响一期前期入住体验；南面规划的的市政配套项目进度不明朗。

【户型分析】

面积起点高：目前一期在售建面约93-166㎡住宅，均价5.9万/㎡。一期户型特点是三房户型均为90㎡以上，相对面积起点较高。

临路视野佳或噪音大：南向临路，规划为图书馆、博物馆、养老院配套，视野宽广。随着市政配套的落成投入使用，道路车辆增多，噪音影响较大。

北向安静视野佳：北向为规划9年制学校，与珠江旭景家园之间规划社区公园，视野感觉良好。

低楼层影响较大：1期西向为社区道路，集合社区车辆出入口与主入口。花园视野较佳，低楼层易受噪音影响。东向规划消防站，低矮建筑，此朝向中高层视野较佳，但易受到噪音影响。底商的油烟排放口对于临近的低层单位有一定的影响。保障房位置因设有冷却水塔和公交首末站，西侧近车辆出入口，其噪音影响也相对较高。

93㎡，三房一卫。该户型主西北朝向，阳光直射稍有不足。生活阳台可纳入厨房使用，有一定的自由发挥空间。

103㎡，三房两卫。该户型主西北、东北朝向，阳光直射稍有不足。生活阳台可纳入厨房使用，有一定的自由发挥空间。三房两卫配备，功能上更加完善，相对居住舒适性较高。

166㎡，四房两卫。南北通透，通风采光*，南看花园北看公园。入户花园虽不大但提供了很好的功能区。 房间尺度*，宽敞明亮。主卧自然通透，并可与北向小房间合并成套间改动，具有更强的独立性。多功能厅位置使用灵活。稍有美中不足， 南向两个大卧室使用落地窗设计，对卧室的空间感有一定的影响。公卫开门距离客厅较近，具有一定的视线干扰。

大族云峰取得了预售许可证，目前已在市场监督管理局公示，本次备案产品位于5栋AB座和6栋AB座，共371套，均为住宅，户型建面约91-166㎡，均价5.9万/㎡，单价区间在5.5-6.3万/㎡，总价区间在526-979万/套。

部分备案价

本次备案的价格与此前3栋的备案均价一致，均为5.9万/㎡，但此次备案新增部分大户型，使得户型选择更多样化。

更新*：2018-11-02

大族云峰取得了预售许可证，目前已在市场监督管理局公示，本次为大族云峰首开，产品位于3栋A座和3栋B座，共263套，均为住宅，户型建面约103-104㎡，均价5.9万/㎡，单价区间在5.5-6.2万/㎡，总价区间在563-636万/套。

部分备案价格