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2018年08月30日更新

半山悦海备案名:半山悦海花园

参考均价:54000元/㎡房贷计算器备案价格
地铁口山水景观品质住宅花园式小区海滨住宅
户型:暂无
类型:商品住宅总房源:866车位数:1108
开发商:深圳市盐田港置业有限公司

项目地址:深圳市盐田区沙头角梧桐山隧道口旁地图查看

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牛浩思评楼

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更新时间:2017-09-07

【交通及区位】

 

半山悦海位于盐田区沙头角梧桐山隧道口北侧,开车进入盐田时,一出隧道的左手边那几栋高层小区便是了。

 

由于小区机动车出入口布局在小区的东侧和北侧,进入小区时,在前方路口红绿灯处左转绕个小半圈,但注意别走错进入返市区隧道了,走错了这趟时间成本和油钱可不小。

 

图:建设早期时所摄,来源于百度地图街景。项目的东侧未来规划为市政路(盘山路高架桥下),小区出入口之一设于该市政路的西侧。

 

深盐路上正在修建地铁8号线一期(即2号线东延线),并在半山悦海东侧约500米不到的距离设沙头角站,该线路预计2020年通车运营。

 

因此,从交通通达性来说,半山悦海还算不错。有点类似于深圳关口区位的感觉,往返的要塞之地。

 

 

然而,这种区位的缺点也非常明显,比如噪音大,尾气重,“华山一条道”,交通瓶颈口等,均是“类关口”区位的通病。何况,直接与道路相邻的半山悦海,受影响程度就更深了。

 

图:截图于咚咚找房APP盐田置业群。普通置业者对半山悦海的担忧,主要是临路的噪音问题。

 

那么,是不是意味着半山悦海对面的合泰御景翠峰也受此影响呢?有影响是必然的,但从最基本的户型产品来看,合泰御景翠峰的优势朝向,比如南向,并不是直接面对主干道的深盐路,相较而言,较大机会避免了噪音等影响。

 

其实,半山悦海这块地本不是用来建房子的,原属盐田港集团下属梧桐山隧道公司维修车间及宿舍用地。

 

据家在深圳网友@czqcql介绍,沙头角梧桐山隧道原来是收费的,盐田港集团(市属)与港资企业合资。后政府收回梧桐山隧道免费通行(收费合同期未到),盐田港集团将补偿款付给港资企业,政府就将此地块(半山悦海地块)补偿给盐田港集团,盐田港集团现将此地块交由下属的盐田港置业公司负责开发。

 

所以,半山悦海的开发商是深圳市盐田港置业有限公司,房地产尤其是住宅地产的开发资历是比较浅的。

 

2011年,此地块作为沙头角梧桐山隧道口北侧项目列入城市更新计划。

 

 

可以这么说,这块地最终盖成住宅社区更像是一场意外,而不是合理的规划。那么,在宜居属性上考虑欠佳是比较自然的事。因此,后期需要完善的相关规划得跟上才行。

 

据说,梧桐山隧道口上盖平台规划,但老牛目前还未找到相关的工程信息。有这类规划固然是好的,但估摸其工程难度不小。

 

 

继续看周边环境。项目周围主要是小高层及高层为主的住宅社区、宿舍楼,少量工业园等建筑。

 

而项目所处的整体区位是三面环山,一面向海延展的“死胡同”状,受制于生态保护线,可开发利用空间有限。相比于东面的盐田港后方陆域,沙头角的居住氛围还算不错,但已趋于成熟,后续的炒作空间也有限。以稳为主,片区无太大的增长动力。

 

随着区域老化,建筑老旧,区域配套弱,需要大规模旧改来改善,但到目前为止,半山悦海周围还没有新的城市更新计划。从深圳旧改的周期来看,列入旧改计划中的项目没有个5年以上基本上是看不到任何效果的。连前期规划都没有的话,要盼望旧改将是一个漫长的过程。

 

 

另外,在项目的北面,有一处沙头角液化气站,被列入盐田区重大危险源列表。气化站设于此固然有历史原因,但目前片区居民区集中,并且南面紧邻林园小学的情况下,纵使安全管理严格,但心理感受恐怕还会有点疙瘩吧。

 

更新时间:2018-08-17

1、半山悦海花园位于盐田区沙头角梧桐山隧道口旁,靠近正在修建的地铁8号线一期的沙头角站。用地面积约2.2万平方米,建筑面积约17万平方米。项目共规划5栋,其中4栋47-49层,高约150米的超高层住宅,1栋29层保障房。

 

 

 

 

2、容积率6.59,绿化率35%,规划总户数1080户(含保障房)

 

6.59的容积率对于半山悦海这种社区规模比较小的项目来说,容积率是相当大了,好在前后两排的楼间距约30-33米之间,并且在规划上尽量避开了遮挡对视问题。不过1080户的规模不小,可以预见,到时候社区的休闲空间资源会比较紧张。

 

图:效果图仅供参考

 

3、另规划有2000平米的底层商铺,和2200平米隧道综合管理用房。

 

其实2000平米的低层商铺,商业面积相当有限,周边商业业态还很弱,缺乏中高端商业。自身2000平的底商估计仅够满足日常底端消费需求,业态应该仅限于便利店,生鲜店,食肆等小型商业。对生活品质会有较大的影响。

 

 

4、深盐路上正在修建地铁8号线一期(即2号线东延线),并在半山悦海东侧约500米不到的距离设沙头角站,该线路预计2020年通车运营。

 


更新时间:2018-08-22

A、D座主要为大户型单位,90以下单位集中在B、C两座。

 

 

户型图来源家在深圳,感谢网友watchmaneagle。

 

A栋01户型 建筑面积约142㎡ 3房2厅2卫 

通透设计通风采光优秀,客厅朝向西北,横厅布局有利于室内空间充分利用,餐客厅开间7.2米宽敞明亮,山水景观视野开阔。主卧开间3.9米明亮舒适,双次卧开间超过3米居住空间舒适度较好。南向阳台可做书房使用。自带入户花园生活空间隐私保护效果较好。

 

 

A栋02户型 建筑面积约180㎡ 4房2厅3卫 

可算是01户型的加强版,通透设计通风采光优秀,客厅朝向西北,横厅布局有利于室内空间充分利用,餐客厅开间7.7米宽敞明亮,1.7米宽大阳台舒适度高视野景观优秀。主卧开间4.8米舒适度良好,但开窗方向景观资源较弱。双套间设计,书房与南向阳台可为两个独立空间也可合并做大房。

 

 

A栋03/04户型 建筑面积约133㎡ 3房2厅2卫

东南向看花园视野宽广,动静分区布局,客厅开间4米代1.8米宽大阳台明亮舒适,主卧开间3.6米带衣帽间,次卧开间超过3米具有良好的开间进深比,室内空间宽敞。书房与小房间略有尴尬,单独实用增加走道面积,合并使用则受到承重墙影响。U型厨房实用性能优秀,餐厅位宽敞舒适可自然通风采光。入户花园宽敞明亮起到良好的功能作用。

 

 

B栋01/04户型 建筑面积约112㎡ 3房2厅2卫

客厅朝向东北或西北看花园,大开间短进深通透布局采光能力优秀。客厅开间3.8米带1.8米宽大阳台。主卧开间3.4米双面采光可自然通明亮舒适。次卧寓书房开间尺寸较好但进深略有不足,房间过于方正不利于居家摆放,南向阳台可做独立小房间使用。 餐厨空间设计合理,入户玄关可自然通风采光对室内隐私保护效果较佳。

 

 

B栋02/05户型 建筑面积约189㎡ 2房2厅2卫

朝向东南或西南双面采光,布局紧凑空间利用率较高,客厅开间3.5米带1.5米宽大阳台,主卧开间3.2米,次卧开间2.9米,阳台可做书房或单人房使用,开放式卫生间实用性能较好,餐厨空间设计合理,厨房实用性能较好。

 

 

B栋03/06户型 建筑面积约89㎡ 2房2厅2卫

C栋03/06户型 建筑面积约89㎡ 2房2厅2卫

朝向东南或西南,动静分区布局, 客厅开间3.5米带1.5米宽大阳台,主卧开间3.3米。主要生活空间南向视野优秀。户型布局合理阳台可做书房或单人房使用,厨房尺寸稍显拥挤但烟道位在外也算是节省空间有利于布局。临近户型小房间有一定采光和视线干扰方面的影响。

 

 

C栋01/04户型 建筑面积约89㎡ 2房2厅2卫

客厅朝向东北或西北看花园,大开间短进深通透布局采光能力优秀。可算是112户型的缩小版,客厅开间3.5米带1.5米宽阳台,主卧开间3.3米双面采光自然通透明亮舒适。双次卧空间开间2.6米但进深略有不足,做双人房略显拥挤。U型厨房实用性能优秀,餐厅自然通风采光,在89面积段中属于较好产品。

 

 

C栋02/05户型 建筑面积约82㎡ 3房2厅2卫

项目最小面积,东南或者西南向,户型实用性能与B栋0205的89户型相差不大,3.5米宽客厅开间带个1.5米宽阳台,户型结构紧凑空间实用率高,因格局问题采光面稍有影响,但对室内采光影响不大。景观资源较好。


 

D栋01户型 建筑面积约180㎡ 4房2厅3卫

客厅朝北向,通透结构布局合理,空间利用充分。4.8米客厅开间带1.6米宽大阳台,双套间设计,主卧开间4.2米宽敞舒适,自带衣帽间,北向三个房间之间没有承重墙,可根据家庭需要改为大四房。U型厨房宽敞明亮实用性能优秀,自带入户花园对室内隐私起到一定程度的保护。

 

 

D栋02户型 建筑面积约142㎡ 4房2厅2卫

可算是D01户型的缩水版,通透结构,客厅朝北开间4.4米带1.6米宽大阳台,主卧开间3.9米北向,次卧与书房可根据家庭需要打通使用。餐厨空间宽敞舒适。U型厨房实用性能优秀可与生活阳台合并,增加厨房空间同时改善餐厅位采光。

 

 

总结


项目周边建筑物比较低矮,拥有山水资源户型极大偏重了景观资源的优势。

 

户型设计合理均好性较佳,在89非通透面积段上集中了朝向优势。

 

户型比较主流,宽大的阳台特点明显。室内承重墙比较多自由改动空间较小。

更新时间:2018-08-17

半山悦海花园于8月17日获得预售许可,目前已在深圳市市场监督管理局公示其备案信息,共备案546套房源,均为住宅产品。

 

住宅:建面的82.01-318.91㎡住宅产品,备案均价约为5.4万/㎡,单价4.65-8.38万/㎡,总价428万起,最高至2672万,套均总价686万。

 

 

 

备案价详情

 

 

本次备案房源,分布在A、B、C、D座 ,其中

 

A座住宅:共164套,建面132.36-318.91㎡,分布在A座4-46层,备案均价约为5.5万/㎡,单价4.84-8.38万/㎡,总价643-2672万。

 

各户型总价从低到高排列如下:

 

 

 

A座住宅

 

B座住宅:共106套,建面89.43-113.12㎡,分布在B座31-48层,备案均价约为5.5万/㎡,单价5.21-5.8万/㎡,总价469-652万。

 

各户型总价从低到高排列如下:

 

 

C座住宅:共113套,建面82.01-90.16㎡,分布在B座31-49层,备案均价约为5.4万/㎡,单价4.95-5.69万/㎡,总价428-504万。

 

各户型总价从低到高排列如下:

 

 

D座住宅:共164套,建面132.85-314.45㎡,分布在D座4-46层,备案均价约为5.3万/㎡,单价4.65-8.38万/㎡,总价636-2635万。

 

各户型总价从低到高排列如下:

 

 

配套地图

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