合正观澜汇三期备案名：澜汇云庭花园

龙华区府旁，占据地铁、商业、学校全能资源，规模超130万㎡的旗舰级综合体——合正观澜汇，迎来三期封面大作。

 

三期新品定位地标所在，凝聚了合正出色的产品锻造力，采用“合家S-PLUS社区”，着重打造人居舒适感、标杆品质感、极致体验感，再次打造区域标杆居住空间。

 

计划率先推出3-4房住宅新品，营销中心及样板空间已于3月18日正式开放。据说双开现场氛围火热，来访人数超2000+，新房市场起势明显，推荐前往现场观摩体验。

 

现场图

 

合正观澜汇位于龙华行政中心，与区政府一路之隔，横跨大道1KM，覆盖地铁4号线茜坑站三个地铁口。

 

同时在区域上叠加九龙山科技城、环鹭湖高新园等产业发展红利，又拥有出色的市政设施、产业服务等配套基础。

 

全新的观澜汇三期在功能业态和产品打造上，再次进行了全新的迭代完善。

 

效果图

 

一是，业态升级，成就功能全面的综合大城。

 

观澜汇一期配套先行，打造住宅+MALL+学校的品质舒适社区；二期在一期的基础上增加了高端公寓业态，实现既有臻品社区，又有满足商务居住需求的多元社区。

 

前两期住宅分别于2016年和2020年入市，都实现了观澜年度封面产品。一期当日开盘即售完；二期住宅推售首日销售近8成，当月售罄，并在今年1月顺利入伙。

 

即将入市的三期，以领先市场的姿态，进一步为片区带来业态更齐聚的综合社区。在大城之上升级拓展，在综合体之上再造“新城”。

 

除住宅、商业外，还将新增片区空缺的万豪旗下酒店、甲级写字楼、智创集群产业、街区商业MALL等功能物业。

 

三期毗邻龙华外国语学校福城校区（建设中），背靠龙华图书馆及项目一、二期，自带“一城三MALL”，形成南北纵向约1公里的大道首排封面。

 

效果图

 

二是，产品升级，从S系到S-PLUS社区。

 

合正观澜汇全新迭代的合家 S-PLUS 社区，全方面、多维度焕新。 

 

效果图

 

在建筑设计上，特聘澳大利亚柏涛，以东方美学“高山流水”的雅致建筑理念为立足，融合山水艺术塑造城市新形象。

 

整体建筑设计在2022年9月，荣获美国缪斯设计大奖最高奖项铂金奖。

 

效果图

 

在社区园林空间上，创新性地提出“超元聚场”概念，其中蕴含打造“超级梦工厂”（童趣主题）、 “超燃能量场”（运动主题）、“超能泛会所”（社交主题），构建全龄化的多维园林空间。

 

包含萌动稚趣 IP 主题乐园、环形漫跑道、全龄亲子双泳池、空中运动公园（公配）等设计空间。

 

效果图

 

在户型打造上，三期将首先推出建面约103-129㎡3-4房，首批房源位于澜汇云庭花园，包含三栋住宅。

 

商品住房与观澜大道之间有一定的距离，增强了居家舒适感。住宅楼栋坐北朝南，各单位光照充足，南北畅通，通风效果良好。

 

3梯5户/4梯6户的梯户配置，大体包含两个面积三种设计：

 

建面约103㎡ 三房两厅两卫 C户型；

建面约129㎡ 四房两厅两卫 D1户型；

建面约129㎡ 四房两厅两卫 D2户型。

 

示意图

 

建面约103㎡ 三房两厅两卫 C户型

该户型每个空间都设有大采光面，自然通风采光性能良好。同时全屋采用全飘窗设计，包括卧室、厨房均利用凸窗做到了尺度的极致拓展。

 

客厅采用定制饰面板及一体化流线吊顶设计，配合无主灯设计，提升了整体的空间舒适度。客厅带大进深阳台，满足日常休闲空间和家政空间基本需求，也能丰富居家使用场景。

 

餐厅位舒适合理，与客厅具有良好的空间感，增强了客餐厨空间一体感，显阔绰大气。

 

厨房U 型设计，满足国人“取-洗-切-炒-盛”的烹饪操作流程，动线设计更为合理高效。还利用了凸窗打造出一个完整的操作台面，同时满足中西厨下厨需求。

 

主卧功能全面，与衣帽区自成一体。衣帽区作为+1 MAX定制空间，可自由改造为女主人的美妆空间、男主人的手工坊、小孩的兴趣间，满足家庭对个性化的需求；

 

双次卧配置均衡，大飘窗配置空间利用充分。此外，入户自带功能玄关，收纳随身物品。公卫三分离式设计，墙出水龙头、拉槽石材地面等酒店式设计，品质感强。

 

C户型：

建面约129㎡ 四房两厅两卫 D1、D2户型

四房的D1，D2户型基本格局相同，采用客餐厅一体化设计。两者差别主要体现在，餐客出阳台，或是阳台延伸卧室窗户外。

 

入户形成独立玄关，增加充足收纳空间，且更有归家仪式感。通透布局的横厅设计，空间利用充分，彰显大气阔绰。

 

客厅约6.9米超大开间，带大观景阳台，通风采光性能俱佳，全屋宽敞明亮。

 

餐厅采用当下流行的中西餐融合设计，靠墙边还可布置私藏酒柜，营造轻奢居家感。这些细节，做到了空间的充分利用。

 

U 型厨房宽敞独立，凸窗打造超大西式操作台面，满足现代家庭对多元化厨房的功能需求。

 

主卧自然通透，设置独立衣帽空间。三个次要居住空间配置均衡合理，功能全面。

 

D1户型：

 

D2户型：

 

在品质提升上，甄选德系等国际一线大牌，像厨具采用的西门子三件套、松下凉霸，美国3M净水器；卫浴品牌上选择唯宝马桶、高仪花洒等德系品牌，将品质融入生活细节，提升居家质感。

 

实景图

 

综上所述，观澜汇三期住宅产品定位明确，项目采用全新合家 S-PLUS 社区理念，全方面、多维度焕新，在诸多领域体现了更高品质追求的生活理念。

 

套内户型方正，空间设计科学合理，通风采光性能良好。LDK一体化设计，整体布局合理，具有良好的均好性。

 

空间设计上十分讲究，更多地采用凸窗设计，增加了室内空间的灵活运用。

 

功能和居住区设计人性化，大阳台和大操作台面厨房，符合中式居家人群功能空间习惯。

 

在项目自身为百万平综合体的加持下，观澜汇三期仍是龙华区府片区内值得重点关注的封面新品。

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更新时间：2022-10-14

 

作为综合体大盘，观澜汇于2016年初首推入市，持续保持市场高关注度；2019年底一期天虹购物中心营业，开创龙华区府范围新商圈；2020年地铁4号线北沿段通车，加速大盘全功能配套落成……

 

至此，规模超130万㎡的观澜汇进入整体兑现期，全新三期计划于2023年一季度开盘入市，住宅新品样板房10月22日开放。

 

三期在二期基础上全新进阶合家S-PLUS社区，包含精装住宅、天际地标、产业办公、万豪旗下酒店、街区MALL等多重业态，在大城之上升级拓展，在综合体之上再造“新城”。

 

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（三期示意图）

 

观澜汇是区域内规模最大且仅有在售的百万综合体大盘之一，由多元都会价值运营商——合正控股集团开发建设。

 

合正深耕深圳26载，布局全国，发展稳健，拥有丰富的综合体开发经验，旗下项目占位出色，产品力突出，在深圳成功开发了合正汇一城、合正方洲等多个大型综合体。

 

多年来，合正与龙华观澜城市共生，见证区域发展蝶变焕新。倾注的观澜汇凭借中心的区位、全面的配套、过硬的产品及优秀的品牌，在前两期入市中倍受市场瞩目。

 

三期的加入，观澜汇将进一步丰富综合业态规划，持续完善百万大城功能，形成南北纵向约1公里的大道首排封面地标，占据区域中心。

 

（整体示意图）

 

那么，观澜汇何以占据“中心”？

 

1.区府定中心

 

观澜汇与龙华区府仅一路之隔，项目三期过去的直线距离仅约400米（根据百度测距，仅供参考）。

 

龙华区府范围是代表龙华展示城市界面的门户之一，与龙华老城国际消费中心、深圳北站红山中心一并确立的商住中心。

 

（实景图）

 

同时，区府所在的片区，往往也是核心要素集聚的区域，体现在多个方面：

 

4号线地铁上盖物业。观澜汇紧邻观澜大道西侧，整体沿大道南北纵向布局。三期位于大项目的南面，规划的商MALL和地铁4号线茜坑站直连。

 

这在整体上使观澜汇形成地铁TOD大城，也突显了项目三期地铁上盖物业的规划属性。

 

众所周知，地铁站点对片区发展起到重要的交通导向作用，而地铁上盖物业还能对居民生活、物业价值带来更直接的利益。

 

对居民生活而言，观澜汇三期有更高效的可达性和更好的出行体验，距离茜坑站更近，经过8站直达深圳北，14站通达市民中心，快速连通城市核心，实现“点对面”的高效通达。

 

对物业价值而言，地铁上盖物业相对更加稀缺，可实现更好的出租、出售效率，也有相比普通物业更高的回报空间。

 

未来，地铁22号线等线路将陆续落成，龙华行政中心片区将形成局部成网、快慢线搭配的轨交格局。

 

 

此外，项目周边布局有“三横四纵”交通路网，多条快速通道直连市核心区，可快速完成与福田、南山、光明等跨区通行。

 

多条交通“大动脉”还迎来重磅升级，包括观澜大道提质扩建、梅观路南段市政化改造，龙澜大道对接福龙路及侨城东路北延段工程有序推进中……

 

（观澜大道改造效果图）

 

就近龙外学校+幼儿园。观澜汇三期留出一块九年一贯制学校地块贡献移交给政府，不排除项目未来纳入该校学区的可能性。同时家门口规划有幼儿园，方便适龄儿童上学。（注：实际学区范围以教育部门的规定为准）

 

规划的九年制学校已确定为龙华外国语学校教育集团（龙外集团）福城校区，办学规模为54班。

 

龙外集团是龙华区属首个外国语学校教育集团，由观湖校区、高新校区、福城校区组成。它不仅是区属重点民生工程，也是重点打造的教育集团IP，肩负推动龙华区义务教育均衡高质量发展的责任。

 

据了解，龙外集团校区李渝忠是“深圳市十佳校长”，也是龙华区第一个到清华、北大招聘教师的校长。在他的管理下，集团内率先落成的观湖校区自2016年办学以来，教学质量名列全区前列，取得了高质量健康发展。

 

集团内学校采用人员动态流动、教研常态互动、发展生态联动的管理模式，福城校区的发展态势令人期待。

 

（龙外集团福城校区效果图，仅供参考）

 

区域级繁华大道商圈。观澜汇将完成“一城三MALL”的初步构建，其中一期MALL天虹购物中心已开业，与规划中的邻里商业MALL、街区商业MALL共同打造区域潮流风向地标。

 

天虹购物中心约6.7万㎡，于2019年11月开业，引进有天虹space超市、电影院、健身房、餐饮、零售、儿童教育、乐园等多种业态，拥有3大个性化主题街区，以及100多个娱乐项目。

 

包括15米高的深圳首家室内旋转塔、深圳首家室内玻璃栈道、机械球体运动、户外休闲乐园、儿童乐园剧场等，已经成为“全市逛街遛娃打卡”的网红新地标，每逢周末人气爆棚。

 

除自身拥有大体量商业外，观澜汇还与比邻新天地、美佳华广场、保利商业旧改（规划中）形成约1 公里繁华大道商圈。

 

（三期商业示意图）

 

城市级中心配套群。好比市民中心之于福田中心区、海滨广场之于宝安中心区，围绕龙华区府，同样聚集了一批医疗健康、文体配套、新型商业等设施。

 

同时，更多新型商业在片区及周边板块雨后春笋般兴起，将极大地延展业主丰富多元的消费需求及娱乐体验。

 

包括观澜体育中心、观湖文化艺术体育场馆（重建中）、观湖美术馆、福城图书馆、龙华区中心医院、龙华人文三馆（建设中）、平安龙华医院（建设中）、深圳民法公园等包含20多个公园、4大人文馆及众多自然、人文历史景点，方便观澜汇业主就近触达。

 

（配套示意图）

 

其中，龙华人文三馆位于项目临近的鹭湖板块，为总建面约20万㎡的复合建筑，由北向南依次由大剧院、群艺馆、图书馆组成，对增强片区的公共文化设施供给，以及丰富市民文化生活都具有重要意义。

 

（龙华人文三馆效果图）

 

2.产城定中心

 

随着一系列政策利好的发布，龙华在粤港澳大湾区中的战略地位大幅提升，在深圳都市圈的全新背景下，占据城市发展的核心区位。

 

根据深圳十四五发展规划，龙华通过重点建设“数字龙华，都市核心”，加快建成大湾区现代化、国际化、创新型中轴新城。  

 

九龙山科技城+环鹭湖高新园。在“一圈一区三廊”的空间战略下，以龙华区府范围为核心的北部区域，规划打造产值超万亿的“世界级数字经济圈”。

 

由此，观澜汇不仅处于龙华行政文化中心，也是九龙山科技城和环鹭湖高新园两大重点产业片区的交汇中心。

 

我们都知道，深圳对产业的高度重视，是为了更好地保障人才发挥空间，从而建设城市内涵。

 

产业密集驻扎，不仅带动资源要素集中碰撞，诞生功能定位明确的就业聚集地。还会在一定的发展周期内，催生大量的住房、配套需求，形成产城一体中心。

 

这一点，已在南山科技园、深圳湾总部群等产业集中片区内得到应证。

 

（区位示意图）

 

产业升级拉动区域价值提升。在具体划分的12个产业区块中，观澜汇周边着重布局9大产业区块，以3/4的数字经济产业规模占比，成为龙华数字经济发展的“领头羊”。

 

近几年，为吸引重点产业布局，腾出高质量产业空间,接连上马的“大地块”土地整备战略与实践在龙华大地铺展开来，为数字经济核心产业向中高端跃升注入澎湃动能。

 

事实上，龙华应对产业升级已初见成效。5大千亿级、5大百亿级产业集群相继形成；华为、美团、迈瑞等世界级巨头进驻；富士康、华润三九、泰衡诺、国药致君等龙头企业稳健发展，超418家国家高新技术企业、601家规上企业汇聚……

 

华为拿下九龙山片区的“巨无霸”产业用地，更是一时“轰动”业界。该项目占地约51.5万㎡，总建面超过76万㎡，将大幅提振区域产业附加值。

 

（区位示意图）

 

其价值渗透不止于此，就在“十一”长假前的深圳第三批集中土拍中，华为产业用地的南面成功拍出两宗住宅用地。

 

其中商品住房地块规定房屋销售价格，比同期的沙井中心、光明公明中心的都要高出不少，侧面表明龙华观澜的未来价值受高度认可。

 

千亿级城市更新规划星罗密布。此外，根据不完整统计，观澜汇周边布局了约40个旧改项目。

 

万科、宏发、鸿荣源、卓越、金光华等品牌已抢先入驻，整体规划建设规模逾2500万㎡，片区的居住品质和城市面貌都将迎来蝶变焕新，大有看点。

 

（城市更新示意图，仅供参考）

 

3.地标大城定中心

 

除区位、产业规划等客观条件外，地标级综合体自身就具备创造“中心”的能力。

 

观澜汇1-3期整体规划超130万㎡，未来还有规划用地，凭借大体量，多业态，封面级等突出元素，在区域内迅速成长为受瞩目的商住地标。

 

（整体示意图）

 

因此，全新的观澜汇三期在功能业态和产品打造上，相比前两期都有显著的升级亮点。

 

业态升级。一期配套先行，打造住宅+MALL+学校的品质舒适社区；二期在一期的基础上增加了高端公寓业态，实现既有精英社区，又有满足商务居住需求的多元社区；

 

即将入市的三期，更是以领先市场的姿态为片区带来业态更齐聚的综合社区，除住宅、商业外，还将新增片区空缺的万豪旗下高端酒店、甲级写字楼、智创集群产业等功能物业。

 

至此，观澜汇综合体业态实现完美闭环。

 

（三期示意图）

 

产品升级。观澜汇通过构建合家S-PLUS社区，包含升级7大板块、5大系统、30+个生活场景及20+人性化设计，力求将三期打造为龙华品质标杆、观澜封面。

 

比如在建筑设计上，以东方美学“高山流水”的雅致建筑理念，融合山水艺术塑造城市新形象，兼顾建筑美学的同时，不失实用性。更是在今年9月，荣获美国缪斯设计大奖最高奖项铂金奖。

 

双层LOW-E中空玻璃，有效降低喧嚣，节能保温隔热；避难层古铜玻璃饰面，时尚轻奢格调，昭示立面质感；塔楼边框铝板，刻画立面线条，彰显区域地标气质。

 

又比如在社区空间上，创新性地提出“超元聚场”概念，构建全龄化的多维园林空间。

 

打造萌动稚趣IP主题乐园、环形夜光跑道、全龄亲子双泳池、空中运动公园、城市多元会客厅等，满足全龄、健康、共享、智能等生活多样趣味空间需求。

 

（社区示意图）

 

总的来说，观澜汇所在的区位，是叠加了龙华区府、重点产业和城市地标等多重因素作用下的区域中心，是龙华打造的商住门户之一。

 

区域内集聚了全要素资源，且辐射能级强，综合地位高，具备成熟的生活配套水准。与此同此，还吸引了各大房企布局，其配套水平、城建面貌都将进一步突破，给予未来发展想象。

 

项目三期是百万级观澜汇完善的拼图之一，是补齐观澜大道封面级之作的重要组成部分。全新住宅将于年内发售，在一、二期的基础之上持续承接区域的发展红利，反馈于长期发展价值之上。

 

三期住宅新品，10月22日领航归来，3+1max美妆空间样板，盛大绽放！

合正观澜汇三期位于龙华福城街道观澜大道与悦景路交汇处西北侧，现已获批预售，共推出874套房源，预售总面积135385.47㎡，包含住宅、办公、商业、酒店，位于1、2、3、4栋。

 

其中住宅714套，户型区间约103-131㎡，备案均价约5.4万/㎡，单价区间约4.9-6万/㎡，总价区间约509-780万/套，物业费4.98元/㎡；

 

办公135套，户型区间约131-231㎡，备案均价约5万/㎡，单价区间约4.7-5.4万/㎡，总价区间约664-1776万/套，物业费13元/㎡；

 

商业24套，户型区间约为63-2476㎡，备案均价约6万/㎡，单价区间约为4.8-7.5万/㎡，总价区间约446-11969万/套，物业费10元/㎡；

 

酒店1套，户型面积约为11501㎡，备案均价约5万/㎡，总价约57503万/套。

 

 

部分单位备案价格展示