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2022年09月06日更新

未来城备案名:未来城

参考均价:待定备案价格
地铁口多地铁中心区品质住宅精品公寓花园式小区综合体成熟片区品质写字楼配套丰富自带大型商业带装修
户型:三房(4)、四房(2)全部户型
类型:商品住宅,商业住宅总房源:1368车位数:待定
开发商:华润置地(深圳)开发有限公司

项目地址:罗湖区东门街道湖贝路与乐园路交汇处东北侧

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未来城1栋C座06户型
1栋C座06户型 三房 122㎡

销售状态(暂无)

户型解读:暂无

暂无

参考总价

未来城1栋C座05户型
1栋C座05户型 三房 104㎡

销售状态(暂无)

户型解读:暂无

暂无

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未来城1栋C座01户型
1栋C座01户型 四房及以上 127㎡

销售状态(暂无)

户型解读:暂无

暂无

参考总价

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牛浩思评楼

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更新时间:2022-09-26

一个老生常谈的话题,在市场相对沉寂之际,购房者该如何置业?

 

很多人会把李超人的地段论视为制胜法宝,可在市场分化之际,并非都奏效。

 

一方面,面对复杂的市场环境,房地产行业历经深度调整,大批房企经营状况不理想,不少房企甚至陷入困境。

 

但以华润置地为代表的央企稳中精进,中期业绩呈现了强韧的销售业绩和盈利水平。不仅完成半年既定目标,1-6月中国房地产销售额榜单排名第5,“三道红线”也保持绿档。

 

另一方面,行业寒气逼人,市场传导致整体观望情绪浓厚。同时新盘入市情况冷热不均,一些项目仍受热烈追捧。

 

当前房贷利率下调、信贷支持力度加大等积极信号涌现,不少观望者认为已到了合适入手好项目的时机,分化趋势被进一步加深验证。

 

因此,分化也意味着机遇。市场在分化,价值也在分化。地段类似,产品力不同,结局千差万别。

 

那么,在这样的行情环境下,不仅需要恪守基本的置业逻辑选择“好项目”,更应该坚定比选难以复制的“优质稀缺项目”。

 

老牛认为,将于近期首发入市的建面约220万㎡“超级综合体”——华润置地旗下未来城,具备“优质”及“稀缺”属性,还有令其他项目难以匹及的“未来”高度。

 

(示意图)

 

1.优质在哪?

 

华润置地是家喻户晓的品牌,大本营就在深圳,为深圳贡献了一批又一批具有代表性的旗舰级综合体、大型城市更新、地标级场馆等,丰富着深圳人的都市生活。

 

可以说,“优质”是刻在华润置地旗下项目的DNA。在未来城项目上,将被赋予品牌发展商的优质烙印:

 

品牌影响力。毫无疑问,今年是房地产行业重要的转折点,但华润置地以稳健的成绩,向市场展示了值得信赖的品牌积淀和非凡实力。

 

华润置地是《财富》“世界500强”华润(集团)旗下负责城市建设运营的业务单元,行业领先的城市投资开发运营商。

 

截止至2021年底,其业务布局境内外84个城市,总资产近万亿元,土储面积约7000万㎡。实力雄厚,影响力深远。

 

产品锻造力。华润置地以全周期的片区统筹和城市运营能力,创造了令深圳人惊喜的万象系商业、后海春笋地标、深圳湾体育场、大冲华润城等项目。

 

这些项目在设计、品质、运营等方面,都体现了过人的产品锻造力,很好地诠释了“有华润,多美好”这么一句简单,却需付出很多的口号。

 

区域革新力。早在2004年深圳宣告达到100%城镇化,城市发展扩张速度极快,城市资源配套进展速度跟不上人口承载的速度。

 

传统资源的核心地区隐藏着大量的“老钱”,习惯低调务实的作风。这批富裕群体不愿意远离稳定的圈层,对居住升级的需求却极为旺盛。

 

同时,罗湖一直缺乏真正能“打”的综合项目,城市“新贵”的选择面相对有限,致使罗湖市场在一般认知上比较弱势。

 

而未来城的诞生,给到了市场选择的机会。

 

可以预见,未来城将作为扛鼎之作,像华润城重塑科技园、华润深圳湾蝶变后海一样,重新焕发新罗湖。

 

(示意图)

 

选址创造力。华润置地项目出色,也离不开对项目地段的精准研判,具有制造好地段的创造能力。

 

未来城位于深圳双中心之一的福田-罗湖核心区位,紧邻众多罗湖政府服务机构,并占据深南总部经济主廊道及国际消费服务核心枢纽。

 

在深圳“双区轮动”及香港“北部都会区”等多重战略规划引导下,该片区将有更大的发挥平台。

 

(示意图)

 

项目正南方位直面深南大道(深南东路段),作为深圳东西发展主轴上的“黄金大道”,沿路两侧经济、产业高度聚集,凝聚总部经济、金融业、现代服务业等产业。

 

也主要承载罗湖80+持牌金融机构、约4万亿金融总资产,致使罗湖金融总资产占全市约1/3。

 

同时,深南大道串联起湖贝-蔡屋围两大统筹片区,以点带面,呈现出组团式的开发态势,共同助推罗湖在城建、配套、产业等全领域的升级蝶变。

 

(示意图)

 

2.稀缺在哪?

 

未来城是是华润置地综合体迭代的3.0新作,也是深圳新一代的城市旧改典范。上一代的华润城,用实际市场表现,充分证明核心商圈地标级综合体的巨大价值潜力。

 

项目投资约700亿,是华润城两倍之多,结合罗湖国际消费中心的标杆定位,将刷新罗湖新中心的想象空间。还可同时满足罗湖构筑新城区之际,对稀缺地标的盼望。

 

城市级全维配套。项目规划总建面约220万㎡,是集总部商务地标、百万产业集群、湾区文化名片、政府公共配套、大型市级商业、都市品质居所等,荟萃“文商旅居产”多元业态的综合体。

 

其中,商务办公约71万㎡,产业空间约120万㎡,商业约49万㎡、住宅(含保障房)约57万㎡、商务公寓约21万㎡、文化配套约4万㎡(规划建设大剧院、音乐厅、博物馆、美术馆等)。

 

(示意图)

 

城市级综合地标。此外,未来城不惜放弃更大的经济效益,培育及保留500余年的湖贝古村,延续深圳人文记忆。

 

并且缔造湾区未来塔、古村未来塔相互呼应,重塑深圳新名片和城市精神。还将配建约7万㎡泛湖贝公园,令建筑、自然、文化等生活场景有效缝合起来。

 

无论是从体量,业态丰富程度,还是从社区体验,居家氛围而言,都与众不同。

 

(示意图)

 

3. 未来在哪?

 

如果说同样是优质及稀缺的综合体,大冲华润城是糅合新建居住、写字楼、商业于一体的初代佳作。

 

那么,未来城则是荟萃“文商旅居产”,并将片区商业、交通等城市功能全盘考虑,与片区发展高度耦合的迭代新作。

 

其中,全业态大体量的商业规划和多层次强链接的交通基盘,是构筑未来城区别于其他综合体的两大“护城河”。

 

这是深圳综合体建设史绝无仅有的先例,恐怕也令后起之秀难以企及,正是未来城敢叫板“未来”的底气。

 

全业态大体量的商业规划

 

未来城的商业,规划建面约49万㎡,整体规模比两个南山万象天地还大,是深圳在建综合体中单体面积最大的商业物业之一。

 

并且,商业形态更加丰富多元,整体规划为“街、坊、谷、巷”四大空间形态,形成集“街区商业+集中商业+独栋商业+地下商业+文化IP”于一体的潮流体验中心,塑造深圳稀缺的“文商旅”强联系目的地。

 

(示意图)

 

据说会对标泰国iconsiam、韩国乐天世界购物中心等世界知名商业体,尤其借鉴他们的强文旅属性,汇集世界艺术和文化产品、公共活动空间、娱乐项目、品质餐厅、精品潮奢品牌等。

 

在融合文化方面,不仅将新建约4万㎡文化设施,还将活化500余年历史的湖贝古村,致力于打造城市文化名片与人文艺术中心,展现深圳独具代表性的文化交流之地。

 

(示意图)

 

华润置地是中国商业地产先行者,在深圳,运营管理着全市唯二的重奢级购物中心,即深圳罗湖万象城和深圳湾万象城;创新打造的万象天地,迅速成长为深圳的潮流圣地及外地人来深旅游的打卡点。

 

未来城的商业同样令人期待,势必会创造又一个商业旗舰。并联手深圳罗湖万象城、东门老街等商业场所,营造横亘深南大道约1.4公里的市级大商圈,助推罗湖国际消费中心城市核心区的建设形成。

 

其中,未来城在B2层仅一个地铁站便可衔接罗湖万象城,联袂打造成约70万㎡的华润置地组团型巨无霸商业体。

 

罗湖万象城定位为南中国商业旗舰,重奢大牌云集,其三期即将在年底前开业,整体体量将拓展到21万㎡。

 

一旦和未来城连通,在体量上和业务丰富度上,都将超过深圳湾万象城+万象天地,可以满足深圳人及未来城业主对商业的新想象。

 

(示意图)

 

多层次强链接的交通基盘

 

作为建面约220万㎡巨型综合体,地处城市繁华地段的未来城,如果仅仅拆旧建新、体量堆积。那么,就愧对了项目名的“未来”二字。

 

未来城据守深港口岸经济带,融汇罗湖、文锦渡、莲塘三大口岸优势,由深南东路、东门中路、文锦中路等城市主干道围合而成。

 

同时地铁2/8号线湖贝站、3号线晒布站、5号线东门路站(建设中)、9号线文锦站、25号线(规划中)等多条线路及站点环绕周边。

 

(示意图)

 

尽管未来城现状交通已相对出色,但一般而言,大型综合体对片区造成的交通压力将随着容积率的大幅提升而陡增,并将随着各业态人流的注入而带来难以弥补的堵点。

 

因此,未来城在设计伊始,充分吸取了大冲华润城等大城综合体在交通规划上的缺憾。

 

通过对标伦敦国王十字街、纽约哈德逊广场等世界TOD范本,统筹未来城及周边道路交通、轨道交通,整合城市空间资源,打造集轨道交通、地下环路、公交接驳、大型停车场等功能于一体的TOD大城和“地下城”。

 

这座费尽心思的“地下城”,共有5层,通过整合项目整体交通基盘,达成更好的转换体验。其中:

 

B4/B5最底两层均为停车场,激活项目逾万个车位,满足项目全业态的停车需求;

 

B1/B2两层规划共计约18万㎡商业,B2层连接地铁线路的同时,将原本孤立的几条线路站点串联交互起来;

 

B3层是最令人惊叹的,将于此构建地下市政环路,实现到发、过境和公交车辆分流,解决大型综合体项目对片区通行的瓶颈问题,保障项目业主良好的归家出行体验。

 

(示意图)

 

4.首发将至

 

即将迎来的未来城首发之作,位于A4地块,总建面约27.4万㎡,含住宅、公寓、商业及约2万㎡小独栋办公等多维业态。

 

(示意图)

 

率先推出建面约91-181㎡瑧品住宅、建面约36-65㎡商务公寓,坐享大城综合体全面配套,又具备相对闹中取静的居住环境。

 

住宅产品面积段可以满足不同家庭结构及不同年龄层的居住需求,业主可以通过全域联通的综合体规划,享受未来城全维度生活方式。

 

公寓产品比较罕至,通燃气、带阳台,且70年产权。作为多元化用途产品,可满足周边交通便利、人流汇聚的要素需求,首批次入市或有先发优势,价值可期。

 

总的来说,未来城首发之作是秉持华润置地“润系”基调,遵循华润置地“毫厘工程标准”精工理念的罗湖新高端居所。屋内均采用国内外优质精装品牌、健康无味环保材料等装修标准交付。

 

 

未来城首发产品计划于近期入市,作为大城项目的首批入市产品,将从自身“超燃”规划逐步兑现,及片区整体蜕变发展中,获得可观的发展红利,值得期待。

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