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2022年06月17日更新

SPARK星寓备案名:星河天地公馆

参考均价:35500元/㎡房贷计算器备案价格
地铁口中心区精品公寓综合体成熟片区商住两用自带大型商业带装修
户型:一房(3)、二房(1)、三房(1)全部户型
类型:商品住宅、商业、商业住宅总房源:874车位数:待定
开发商:深圳市奥星房地产开发有限公司

项目地址:深圳光明区光明大道与光安路交汇地铁6号线光明大街站D出口

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楼盘活动

SPARK星寓百变灵动寓 01/03/04/05/06/09/10/11/12/13/17/20/21/22/23
百变灵动寓 01/03/04/05/06/09/10/11/12/13/17/20/21/22/23 一房 41㎡

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SPARK星寓百变灵动寓 02/14/18/19
百变灵动寓 02/14/18/19 一房 41㎡

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SPARK星寓百变灵动寓07
百变灵动寓07 一房 41㎡

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牛浩思评楼

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更新时间:2021-09-05

一、约80万㎡综合社区,星河天地公馆放量供应

 

星河天地是光明乃至深圳的“网红”大盘,具有区域级地标的规模及效果,不断提升的产品力获得市场的认可。

 

大项目整体占地面积约10万㎡,规划总建筑约80万㎡,涵盖住宅、办公、公寓、集中商业、街铺等多种业态的大型综合体。

 

共分六期开发建设,预计未来整个社区超7000户。其中,前三期分别于2018年、2019年和2021年7月入市(一期已于去年交付)。

 

从2018年至今,老牛对大项目的本体及区域都有过多次介绍,星河天地应是大家比较熟悉的标的。

 

星河天地华府和星河天地公馆的入市节点,又挨着如此亲密,市场认知和热度都比较顺延。那么,先来看星河天地公馆都有哪一些比较突出的特色。

 

整体分期效果图:

 

1.首先,星河天地公馆位于东周一街(规划中)与东周三街(规划中)交汇处东侧,靠近地铁6号线光明大街站。

 

地块处于星河天地大项目整体比较靠东的一侧,在一期和六期地块之间。

 

一期是已经交付并入伙的住宅社区;六期沿着光明大道和地铁6号线布局,规划为集中商业(规划中的COCO City,星河旗下社区商业)和1栋约百米高的商务公寓。

 

集中商业将为星河天地大项目带来优质的社区商业配套,满足全期住户及片区的零售、休闲等需求。

 

六期相对隔开了星河天地公馆与光明大道、地铁6号线(高架段)之间的直面关系,确保星河天地公馆能继续保有较好的居家舒适环境。

 

项目位置关系图:

 

2.其次,星河天地公馆是产品类型更为丰富的一期,除住宅外,还规划了商务公寓、商业等物业。

 

其地块建设用地面积约2.5万㎡,规划总建面约27.2万㎡。其中,住宅建筑面积接近10万㎡,商务公寓约3.9万㎡,商业约3万㎡。

 

主要由5栋高层建筑组成,包括1栋、2栋、3栋一单元、3栋三单元的住宅,以及3栋二单元的商务公寓。

 

商业部分包含首层临街商业和集中商业,其中,集中商业位于3栋,是规划中的COCO City的一部分。另一部分位于上文提到的六期地块,两者共同形成体量约6万㎡的商业体。

 

据了解,这将是全新升级的COCO City,是整个星河天地新升级的标志建筑。由国际商业RTKL和AECOM等团队联袂合力,谷型商业布局峡谷式设计理念以波浪型感官冲击,塑造全新的购物环境体验,打造成为区域级消费目的地,光明网红打卡地。

 

商业效果图:

 

3.再是,星河天地公馆的可供选择的房源也更多,甚至可以说是大项目剩余可售产品中,比重较大的一期。

 

如果想要入主星河天地的新房住宅,星河天地公馆是比较好的选择时机。

 

此次住宅将推出建面约90-130㎡3-4房,共计约937套,带装修交付。住宅面积段相比星河天地华府,起始面积和最大面积均小了8平方左右。

 

具体户型及套数,包括:建面约90-92㎡的三房一卫(约82套);95-97㎡三房两卫(约503套);111-115㎡四房两卫(约283套);127-130㎡四房两卫(约69套)等,可供不同家庭需求选择。

 

整体上看,户型具有较强的均好性。户型格局方正,动静分区科学,功能空间合理;基本上能做到良好的开间进深比,采光性能佳;卧室空间分配均衡,空间实用性能较好。主力户型为建面95-115㎡的3-4房,对于刚需和刚改型的置业需求者,都比较友好,在同类产品中,有一定的竞争实力。

 

二、位居光明中心区,迎区域大发展

 

该项目能够延续比较高的市场热度,是多方面的合力结果。大体而言,是由项目所处区位的发展能级、社会预期,以及备案价格决定。

 

1.区位规划方面,光明这几年积极引入了中山大学深圳校区(已开学)、中大附属医院(已运营)、中科院深圳理工大学(建设中)、科学城相关配套设施等,提升转变光明区的整体“气质”,更加突出科技创新、高端制造等发展要素。

 

前不久公示的深圳“十四五”规划和2035年远景目标纲要文件显示,光明被进一步寄予了厚望,其定位升格为深圳北部中心、科技创新中心、重要交通枢纽,科研经济先导区、高新技术产业和先进制造业集聚区。

 

集众多科创头衔及规划项目落地,体现出了光明的高段位发展目标,区域影响力辐射力将进一步增强,综合地位也将持续提升,仍是深圳发展势头强劲的板块之一,也是光明近几年受置业者热烈追捧,被高度看好的主要原因。

 

星河天地公馆位于科学城和凤凰城两大重点建设概念之间,基础设施的建设、产业人群的溢出,对于区域及物业的整体提升,都具有良好的作用。

 

光明科学城中心区效果示意图,仅供参考:

 

2.交通环境方面,星河天地公馆靠近地铁6号线光明大街站,周边还有在建地铁6号线支线及13号线二期北延线,待两线开通运营后,从项目出发,出入光明科学城、南山科技园等片区,将更为方便迅捷。

 

其中,地铁13号线二期北沿线是光明当前期待值颇高的交通通道,预计2025年建成通车(实际运营时间以官方公布为准,仅供参考)。

 

线路北端从光明的公明北站引出,经过公明腹地,进入光明中心区的凤凰城站(原工程名:观光路站)和6号线交汇换乘。继续南下顺接13号线一期,并贯通留仙洞总部基地、西丽高铁站、南山高新园、深圳湾总部等核心区域。

 

地铁站点实景图:

 

3.城建预期方面,随着光明区整体定位的提升,传统的发展结果已不能满足前进需求,越来越多的建成地块纳入城市更新行列。

 

据老牛不完全统计,仅围绕星河天地的周边就布局了近10个旧改项目(不含意向项目),吸引了万科、佳兆业、鹏瑞、金地等优质开发商进驻开发。

 

这批旧改项目的改造方向,基本上为居住物业,片区将发展为相对纯粹的社区氛围。

 

事实上包括星河天地自身,也是由旧城改造而来,其前身为大丰安片区和蜀光片区两大城市更新单元组成。

 

由此也可见,星河天地是该片区内较大型的项目,其业态丰富度和建筑规模体量,在片区内卓绝群伦。而其商业配套也将服务周边一众社区,形成较好的社区地标效应。

 

周边旧改规划示意图,仅供参考:

 

总的来说,星河天地公馆拥有优越的地铁配套及道路交通条件,通过地铁6号线及13号线(在建)对接福田及南山等城市核心区域,方便快捷。

 

所在的区域规划前景明朗,光明科学城、凤凰城、华侨城光明小镇等重点板块有条不紊推动当中,为片区整体发展注入强心剂。周边也处于城区发展的大开发节点,建设新盘林立,旧改规划明确,社区氛围逐步培育中。

 

星河天地公馆在星河天地华府入市后的较短时间内紧随而至,或将延续市场对项目的追捧热度。此次推售的住宅房源更多,为建面约90-130㎡3-4房,带精装交付。

 

住宅房源有900余套,是供应规模比较大的一期,极有可能是大项目的放量最大的一期之一,可较友好的满足市场对置业光明中心区的需求。

 

同时,还有商务公寓房源可选,作为区域级中心兼备地铁站点配套的公寓产品,可丰富市场的选择。




更新时间:2022-09-08

位居光明中心,规划总规模约80万㎡的星河天地是市级网红大盘,也是深圳北部中心的标杆综合社区。

 

去年七月至今年一月约半年时间里,罕见地在较短时间内逆市推出三批次新品,并都取得了很好的市场反馈,至此,光明星河天地住宅基本完成收官。

 

作为囊括多元业态的大型综合体,星河天地不限于此,其拥有的丰富产品线,也是市场为之倾倒的主要因素之一。

 

当前重点推售的SPARK星寓,为主打建面约41-70㎡的中小户型商务公寓,是星河天地的新“揸fit人”。

 

1.

在星河天地的整个大项目中,SPARK星寓无论是产品类型还是产品面积段都做到了差异化,体现了独特的价值。

 

伴随区域的迅速崛起,及星河天地的多年打磨,该大型综合体的内外环境均已日臻成熟。

 

外环境:区位好,规划明确。星河天地位于光明中心区,是深圳代表大湾区重点打造的光明科学城的中心配套区。

 

根据光明科学城的总体规划,科学城的中心区即为光明中心区,规划面积约8.15平方公里,未来将打造为深圳北部中心的“城市心脏”。(规划信息来源于光明区“十四五”规划纲要)

 

星河天地所处的中心区板块,北邻科学城装置集聚区,南接光明凤凰城产业转化区,东侧延展至华侨城光明小镇和大顶岭。

 

区域都市风光及生态资源兼得,规划配套丰富,资源要素集中,“科学+城市+产业”的战略规划得以较好地施展。

 

光明科学城规划布局图

 

 

内环境:体量大,自成一体。因开发品牌知名、社区规模宏大,这几年星河天地持续受到市场瞩目。

 

大项目占地面积约9.7万㎡,总开发面积超过80万㎡,是当前整个光明中心区最大的在建城市综合体之一,涵盖了住宅、公寓、写字楼、商业街、购物中心等多种业态。

 

整体分为6期开发,其中1-2期住宅均已入伙,3-5期住宅完成入市,SPARK星寓为COCO City(规划中)上盖。

 

备受关注的集中型购物中心COCO City(规划中),由4期底商和6期商业地块构筑形成。

 

COCO City(规划中)将为星河天地带来优质的社区商业配套,满足全期住户及片区的零售、休闲等需求。

 

星河天地整体规划示意图

 

2.

有别于住宅产品,商务公寓为长期投型产品,更加看重交通、商务、产业、配套等叠加因素的聚集能力。

 

在这些层面上,SPARK星寓都有不错的基本面,展现了一个综合素养较高的公寓该有的画像。

 

交通层面。项目临近光明大道、光明大街等城市主干道;以及龙大高速、外环高速等高、快速路布局于周边,整体通达性佳。

 

通过龙大、南光南北纵向连接福田、南山及东莞松山湖等区域;通过外环高速贯穿深圳东西,便捷通达深圳国际会展中心、深圳国际机场等城市重点场所。

 

往东北方向约300米路径(百度地图测量,仅供参考)可到达地铁6号线光明大街站,是十分舒适的连接地铁的步行距离。

 

星河天地局部实景图

 

周边还有多条(段)在建地铁,包括6号线支线一、二期(一期预计今年年底前通车,实际通车时间以运营方公告为准),13号线二期北延线(在建中),待两线开通运营后,光明和南山间的距离将更为紧密。

 

尤其是13号线,它将留仙洞总部基地、西丽高铁站、南山高新园、深圳湾总部等核心区域,一条名副其实的总部经济线,可为光明承接更广泛的科技、高新等产业人群。

 

轨交示意图

 

商务、产业层面。某程度来说,公寓是为商务、产业人群服务,为提供良好居住配套而诞生。

 

它的基调是满足商务、产业人群的空间需求,因此对地段的依赖程度往往比住宅更加突出,对周边的商务、商业配套的支撑作用更为敏感。

 

SPARK星寓位居区域中心,依托光明科学城,集结“科技”“创新”“先进”等深圳在国际竞争中所需的高端产业要素。

 

根据光明区战略性新兴产业发展“十四五”规划,到2025年力争打造3-5个百亿级平台引领型企业生态圈,具有较高知名度和自主品牌的百亿级龙头企业达7家,年产值超过10亿元的企业超过50家,上市企业数量超过30家,打造资本市场“光明板块”。

 

围绕高水平公共服务体系,交通配置、综合配置良好的公寓产品可满足科研、教育、医疗、高新产业等各类专业技术人才的需求。

 

光明整体效果图,仅供参考

 

配套层面。SPARK星寓所在的光明中心区,地铁、学校、商业综合体、星级酒店、文化艺术中心、体育中心、综合医院等各式各样的市政配套一应俱全,构成了光明的主要门户片区。

 

比如布局有三大医院,包括中国科学院大学深圳医院、中山大学附属第七医院、深圳中医院光明园区等;

 

N个集中型商圈,包括项目本体规划的COCO City(规划中)、万达广场(约4.8万㎡)、蓝鲸世界(约10万㎡)等。

 

若干高规格文体公建,包括光明文化艺术中心东周文化公园、深圳科技馆新馆(建设中)、西方美术馆(暂定名)、科学城体育中心(规划中)、科学公园(建设中)等。

 

深圳科技馆新馆效果图

 

3.

就项目本身而言,SPARK星寓位于COCO City(规划中)商业上盖,总建面约3.9万㎡,共计874套可售房源,70年产权。

 

该公寓为1栋45层高的超高层塔楼建筑,其中1-5层是星河商业,6-45层是公寓,分为8梯23户(梯户比不到1:3,舒适度还是非常不错的)。

 

项目局部规划效果图,仅供参考

 

项目大堂规划效果图,仅供参考

 

共有三个户型,分别是建面约41㎡单间、建面约55㎡一房一厅和建面约70㎡的两房。

 

所有户型计划带装修交付,选用TOTO、摩恩、三星、日立、松下、老板等均是品质较高的经典品牌(以开发商实际交付为准)。其中:

 

建面约41㎡百变灵动寓是主推的户型,一体化设空间设计,相比于市面其它竞品,最为突出的优势是做到了户户带阳台,拥有更好的全景通风采光功能,带来更舒适的空间场景。

 

建面约41㎡户型示意图

 

建面约55㎡逸享阳光寓,空间利用率高,布局科学有序,明厨明卫全屋明亮采光,兼顾实用与经典。

 

建面约55㎡户型示意图

 

建面约70㎡奢雅舒阔寓,格局方正布局,功能分区合理;大面积采光面,实现通风采光自然入室,其中一房双面采光,难能可贵;独立阳台设计,也十分契合家庭需求。

 

建面约70㎡户型示意图

 

4.

总之,SPARK星寓位居光明中心区较为核心的开发区域,有较好的综合要素资源,体现了较强的市场竞争力。

 

依托星河天地约80万㎡综合社区规模及业态,同时作为星河集团自营的商业品牌COCO City(规划中)上盖物业,SPARK星寓能够很好地延展中小户型公寓的“会客”功能,创造更多元的生活配套,增添丰富的居家体验。

 

类似案例推测,商业上盖的公寓产品,十分契合当代都市人的“落脚”选择,对收入相对较高的都市人群有较强的吸引力。

 

星河天地自身,还规划有一定规模的写字楼空间,结合光明科学城的发展预期,将吸引一批高精尖企业及人才入驻。

 

旺盛的产研及商务需求,也将持续催生公寓的租赁需求,保证产品的长期增长能力。其投资价值反馈到租金水平上,则会更加可观。

更新时间:2021-09-13

星河天地公馆获批预售,共推937套住宅,位于项目的1、2、3栋。


建面约90-130㎡,均价约5.19万/㎡,总价约434万/套起。



住宅部分备案价




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