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咚咚牛浩思2016-08-10 16:09:23

深圳拿地成本高,以及土地拍卖数量少,很多房企为了成功进入深圳市场,不得不费尽心机,它们都通过哪些方式在深圳拿到土地,目前来看大多是收购旧改项目,比如恒大通过收购既有楼盘(国香山项目)和旧改项目,布局深圳;龙光、泰禾,不惜重金砸钱购地;融创通过收购莱蒙项目,借道进入深圳...... 据内部消息,深圳旧住宅区改造将推新措施,要达成100%更新意愿并100%签订搬迁补偿安置协议后,才将城市更新单元报市政府审批,而且零散旧住宅区合法房屋产权置换比例按套内1:1,旧改之路真心难走,最后附有牛浩思对新措施的解读。 先简单列一个表,仅供参考。 一、恒大 20亿进军龙华 隐秘购入工业用地老牛收到消息,2016年5月,恒大集团通过20亿收购建滔化工的方式赢得了一块龙华土地的物业开发权,土地期限50年,也就是建滔工业区旧改项目。 项目位于龙华新区福龙路西侧,总面积约8.57万平方米,土地使用权自2016年1月起为期50年。 早在2014年,上述的旧改项目已确定建滔数码发展(深圳)有限公司为实施主体,项目计容建筑面积39.13万平方米,其中产业研发用房27.39万平方米,产业配套用房11.29万平方米(含配套单身宿舍9.79万平方米,小型商业服务业设施1.5万平方米)。 恒大收购的项目为产业用地,入主后可能将改为新兴产业楼。 在今年3月底的业绩会上公开表示,恒大在深圳有20个项目,土地储备接近1200万平方米;按当时的售价初步估算,销售额会达到3700亿元。 恒大目前在深圳有大量旧改项目,之前又通过收购国香地产开发恒大帝景正式进入深圳,预计未来恒大会成为深圳楼市一个重要力量,同时恒大也是今年成功进入并大量布局深圳市场的典型企业。 二、融创 收购莱蒙创智谷终进深圳继收购深圳旧改专业户佳兆业失利后,融创借道收购莱蒙国际一实施中工改项目进入深圳。 2016年5月19日晚,莱蒙国际、融创先后披露同一份涉及重大交易事项的联合公告。公告披露,于当天交易时段后,莱蒙与融创订立框架协议,莱蒙向融创出售旗下八个公司的全部股本权益及偿付贷款,总代价人民币43.94亿元。 项目其中之一便有莱蒙创智谷。 莱蒙创智谷 曾号称龙华新区首个工改工项目,属于龙华新区民治街道旭联工业区更新单元,地处民治街道建设西路与龙胜路交汇处,总占地1.77万平方米,建筑面积13万平方米,计容积率建筑面积约为10.64万平方米,集写字楼、公寓、商业于一体,项目正在建设施工中,预计2016年底入市。 自恒大收购同样位于龙华新区的建滔工业区项目后,又一大型房企通过购入资产进军龙华,并且以同样的方式,挺进深圳市场。 创智谷实景图 创智谷实景图 旭联工业区旧改项目,深圳磐业为该重建项目的唯一执行主体。2014年,磐业由深圳水榭花都全资拥有,并成为莱蒙国际的间接全资附属公司。 创智谷效果图 创智谷效果图 除了深圳,此次收购也涉及到莱蒙惠州的几个项目,融创公司团队第一时间在官微上发布收购消息,并大篇幅着墨于深圳、惠州项目的意义:战略性进入长期看好、潜力巨大的深圳及周边市场,同时也补充了公司在传统优势区域的项目储备。 相比于在上海拿一块地便耗去30亿元,融创收购莱蒙旗下七个物业分别位于三河燕郊、上海、南京、杭州、深圳及惠州,代价43.94亿元。作为深谙资本并购的高手,融创在一二线重点城市选择进一步加大布局,也显示其对一线城市的价值倾向。 收购狂人孙宏斌进军深圳的夙愿终于在退出佳兆业收购案一年后得偿,在一二线重点城市选择进一步加大布局,对一线城市的价值倾向明显。 另外,继恒大、碧桂园、远洋及融创等企业后,富力地产、阳光城也尝试加入到深圳的城市更新中,拓展深圳业务。 三、奥园 22.9亿收购鹏城旧改 挤入深圳拿地2016年4月27日晚,奥园发布公告宣布,以22.9亿元收购了深圳一住宅项目70%权益,正式布局深圳。 该项目位于深圳市坪山新区,计划打造成集休闲、购物、娱乐及滨水游憩为一体的生态小区。奥园称,项目距高铁坪山站约5分钟车程,由坪山站直达深圳北站仅需15分钟,距深圳市中心约45分钟车程,项目周边设有购物中心、学校、科技产业园及医院等配套设施。 此项目位于深圳坪山竹坑片区,为已经进行当中的旧改项目。 项目公司为深圳泰富华澜湾置业有限公司,其拥有的两宗土地为宗地号G13302-8019及宗地号G13302-8021,位于深圳市坪山新区金牛路与翠景路交汇。 据了解,本次奥园收购项目总楼面面积约217,800平方米,用于住宅用途。 奥园公司董事认为,收购事项将为其提供于不同地区扩展业务的机会,加强奥园于一线城市的土地储备,促进日后物业发展业务的增长。 对于本次收购,奥园管理层也表示:“是次进驻深圳,将加强奥园于一线城市的土地储备,进一步深化珠三角地区的战略布局。展望未来,奥园将保持购地渠道多元化,巩固优势区域,推动业务持续稳健发展,为股东带来理想回报。” 这又是一桩“外地房企”通过收购旧改项目进入深圳的典型案例。此前,同样来自广州的恒大、富力等房企也是用这样的方式进入深圳房地产市场的。 四、碧桂园 通过股权并购 23年首次进军深圳2015年7月28日,碧桂园方面宣布,联合上市公司汇联金融以股权并购的方式取得深圳坂田片区两幅共2.5万平方米地块。相关证据显示惠东碧桂园公司出资1440万元,收购地块90%控股公司汇联金融深圳公司72%股权,股东变更已经完成。 公开资料显示,上述地块位于龙岗坂雪岗大道和中兴路交会处,毗邻地铁5号线坂田站,是独立的两宗地块,总计占地面积约2.5万平方米,规划总建面为10万平方米。未来的业态将涵盖商业和住宅。 这是碧桂园成立23年来首次进驻深圳。 五、远洋 回归一二线城市路漫漫作为远洋地产进入深圳的第一个大型综合体项目,远洋新干线的前身为南联旧改项目,远洋地产于2011年9月从天基房地产手中收购而来。这一点,在其集团战略规划中亦有表明。“远洋地产将继续集中资源发展一二线城市,同时把握收购并购、旧城改造等机会,提升项目盈利能力。” 远洋新干线作为远洋在深圳打造的第一个项目,远洋新干线意义非凡。远洋地产控股有限公司项目遍布全国19个城市,截至2015年12月31日,共有33个项目在售。截至目前,远洋地产已布局北上广深四个一线城市,而远洋新干线则是远洋地产首进深圳的标志性项目。 逐步将战壕转移到一二线城市,远洋地产的用意十分明显。考虑到一二线城市去化率较高,远洋地产自2014年开始已陆续退出了三四线城市,回归一二线城市房地产市场作为发展重点。 深圳本土:莱蒙 龙华3旧改 创智谷被融创收购莱蒙在龙华已有水榭春天和豪宅水榭山,两者可以说是龙华新时期居住社区的代表楼盘。近几年没有大地块项目,但却收罗了几块旧改。包括旭联工业区旧改、简上老屋村旧改和简上工业区旧改。占地最大也不过1.8万㎡左右。 注:目前旭联工业区旧改,即创智谷已经被融创收购。 3项目的地块关系和分布见下图。 1、旭联工业区旧改:已被融创收购位于龙胜路和建设路交汇处。推广名为创智谷大厦,是龙华首个工改工项目,涵盖写字楼、商业街、功能型公寓多种业态的产业综合体。由3栋100米的塔楼组成,进度较快,预计今年年底入市。周边环境一般,类似的工业区旧改项目多,但有动静的唯有该项目。 创智谷效果图和现状实景可参考上面。 2、简上老屋村位于新区大道西侧,卓越皇后道以北。开发建设1栋超高层住宅,1栋超高层公寓,以及一栋幼儿园。建筑等构筑物已经清拆完毕,暂无施工设备进场。 老屋村效果图 老屋村现状实景 3、简上工业区位于新区大道和简上路交汇处,与老屋村项目很近。在上塘地铁口,交通环境3者中最优。主要更新方向是商业,将建设超高层写字楼和商业裙楼,应含商务公寓。目前仅拆除了部分建筑,从现场来看,拆除工作处于停工状态,原因不详。 简上工业区效果图 简上工业区现状 旧改内幕曝光: 解读深圳旧住宅区改造新措施近日收到一份内部资料,是关于深圳市加强城市更新实施工作的有关暂行措施,文件属于内部征求意见稿,现就大家最关心的老旧住宅类改造做一个分享。 此暂行措施明确提出规范旧住宅区更新管理,总体基调是审慎推进旧住宅区拆除重建。现总结几点: 一、除因建筑存在重大安全隐患、重大基础设施和公共设施建设需要、保障性安居工程等公共利益建设需要或经市政府确定需要通过城市更新实施拆除重建等情形以外,原则上旧住宅区不纳入拆除重建类城市更新计划; 二、城市更新涉及到的危房,必须是根据《危险房屋鉴定标准》鉴定为D级的危房集中区域; 三、明确由区政府负责组织开展意愿征集、现状调研、城市更新单元拟定、可行性分析等工作; 四、明确区政府与权利主体100%达成更新意愿并100%签订搬迁补偿安置协议后,才将城市更新单元报市政府审批; 1,意愿征集和拆迁补偿安置协议等工作原则上在意愿征集开始之日起一年之内完成,逾期未完成,该旧住宅区5年之类不得申请拆除重建类城市更新工作; 2,拆迁补偿安置协议中应载明对被拆迁房地产的转移登记与抵押登记限制条款,在该旧住宅区列入城市更新计划后,由区政府向产权登记部门提出申请; 3,旧住宅区的住宅合法类建筑产权置换按套内面积测算,同用途的置换比例原则上是 1:1。 五、零散旧住宅区(与其他各类旧区如旧工业区、旧商业区、城中村或旧屋村混杂在一起的旧住宅区)有必要纳入城市更新范围进行统筹改造的需要具备以下条件: 1,占拆除用地面积原则上不超过1/2; 2,由区政府组织开展前期工作,由区城市更新职能部门申报,权利主体的更新意愿 达100%。其余部分由其他主体申报的,其与去城市更新职能部门组成联合申报主体; 3,零散住宅区面积超过6000平米,占拆除用地面积不超过1/3的,可不适用《实施细则》公开选择市场主体的有关规定; 4,零散旧住宅区合法房屋产权置换比例按套内1:1,其他合法建筑按用途自行协商。 牛浩思解读:对于老旧住宅类,严控拆旧建新是本暂行措施的基调,对旧住宅区可以拆除重建的情形也进行了明确界定:符合公共利益需要和城市发展需要,以及实践中一些存在安全隐患的,重大基础设施和公共设施建设需要,才有可能涉及旧住宅区的拆建。 同时,在实施路径上,明确坚持政府主导,区政府负责组织开展意愿征集等前期工作。也明确了双100%的达成方可列入城市更新单元。 关于实施保障,为避免旧住宅项目久拖不决,《暂行措施》也提出了工作时限要求,如一年内未完成意愿征集和拆迁补偿安置协议等工作,该旧住宅区五年之内不得开展拆除重建类城市更新工作。 明确严控拆迁补偿协议签订之后的房产买卖问题,保障市场主体民事关系稳定性,增强交易预期,减少搬迁补偿难度。 对于产权置换,也明确是同用途的情况下是套内面积1:1。 最后,也提出了零散旧住宅去的推进策略,这必须可以认为是一大进步,便于统筹改造。 牛浩思咚咚找房楼盘专家团,长期专注于研究深圳楼市,擅长区域解读、数据分析,实地勘察深圳3000+楼盘。主要作品有:《深圳楼评系列》、《片区置业系列》、《老牛杂谈系列》和《房网大数据系列》,为数万置业者提供非常有价值和导向性的置业参考。
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