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广东商品房空置成因剖析

1990-01-01 00:00:00

大量空置的商品房沉淀着巨额的不良金融资产，增加了防范金融风险的难度，对国民经济的正常运行存在着很大的潜在威胁，已经成为国民经济发展中的一个突出问题。探讨形成商品房空置的主要原因，提出有效的解决措施，具有重要的现实意义。（一）九十年代初期，政府对房地产市场调控乏力，土地市场严重失控，是导致商品房空置的首要原因。1、土地供应总量严重失控，全省各地到处设立很多形形色色的开发区，土地利用总体规划、城市规划和年度土地利用计划管理不够有力，许多地方政府以地生财的观念十分突出，导致市场上的土地供应量过多。据调查，广州市目前已批出的规划红线面积和已办理出让的可供开发的土地面积近3000万平方米，按平均容积率2计算，可建住宅建筑面积6000多万平方米，按目前的年竣工量800万平方米计算，至少可用7年左右。江门市区1992年至1996年共批出土地近2万亩，目前闲置的土地近1万亩，按当前正常开发量计算，至少可以开发十几年。另一方面，由于开发商一旦拥有土地，银行又给予贷款，加上政府逐步加大力度收回闲置土地，开发商为了免被政府收回土地，便不断上新项目，又造成新的空置。2、有的城市规划过于超前，开发项目选址不当，脱离了实际，带有明显的盲目性。一是部分城市大规模的新区开发远离原有市中心区，吸引不了广大市民迁去新区居住，造成大片土地放荒，大量楼房空置，如珠海市的西区，番禺市的南沙开发区等，都是很典型的例子。二是在项目立项和规划审批上，写字楼总量控制不严，造成严重过剩。三是部分中小城市不顾市民的需求特点，盲目上高层，认为高层建筑越多就越代表城市的现代化。如江门市区1994年就规划了26幢高层，其中商住楼12幢，近年陆续竣工8幢，共32万平方米，由于市民不接受，销出去不到三分之一，造成大量高层楼盘出现空置。中山、惠州等市区建的高层住宅销出去的比例也不多。四是城市规划重大变更，使不少开发项目环境质量下降，销售不出去。3、房地产开发企业发展过快，数量急剧膨胀，形形色色的各类开发企业各显神通，争相投入房地产开发，导致市场上商品房的供应量远远大于消费者的有效需求量。据统计，1991年全省房地产开发企业只有581家，到1992年迅速上升到1480家，增加1.5倍。1994年进一步膨胀到4080家，比1991年增加6倍多。（二）银行受早期没有充分考虑市场的发展前景，轻率放贷，甚至参与投资开发，大量资金流入开发领域，是造成空置的另一主要原因。90年代初，随着房地产热的不断升温，几乎各级商业银行及地方金融机构，都成立了房地产开发公司，并很容易地从其所属银行或金融机构得到资金，大规模地投入房地产开发。其它部门或私营房地产开发公司，也比较容易从各级商业银行及其它金融机构中取得贷款，用于房地产开发，使房地产开发规模迅速膨胀，严重脱离了市场需求，导致商品房空置。据统计，1991年广东省完成房地产开发投资74亿元，1992年增加到230亿元，1993年进一步上升到535亿元，1994年达到高峰，为638亿元，是1991年的8.6倍，其中银行贷款资金占35％左右。（三）“房地产热”时期开发商市场经济意识淡薄，盲目开发，决策失误，导致商品房空置。江门市西区置业公司，成立于1984年，原来还是各方面比较好的一个企业。1993、1994年盲目上马了29层的华园大厦（29层，商住）和华泰花园（高11层，每户面积130－290平方米不等），合计建筑面积约10万平方米，因市民不接受高层住宅及每套设计面积过大几乎没有销售出去，使企业陷入了困境。（四）周边设施不配套，房屋设计不合理，不适应消费者的需求特点，也是造成不少项目空置的主要原因之一。深圳市地处市中心繁华地段的深心广场，1996年竣工时是当时深圳特区最现代化的智能大厦之一，由于设计上只追求建筑物的外形美观大方，而内部的实用率只有48％，大部分是分摊的过道和走廊等面积，分摊系数过大，当商品房市场供过于求时，空置就成为必然，目前这幢大楼的空置率高达80％左右。其他不少城市也出现类似问题。（五）部分城市高房价与低收入的矛盾依然十分突出，中低收入阶层的潜在住房消费需求难以转变为有效需求。广州市区房价收入比达8倍以上。高昂的房价严重阻碍了广大中低收入居民购房愿望的实现，潜在需求难以转化为效需求，造成社会上出现“有人没房住，有房没有住”的矛盾现象。

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