金地卓越松湖悦湾

东坑位于东莞的东部产业园片区，交通便捷，去松山湖比较方便，区位优势比较明显。

 

 

东坑全镇分为4大片区，东部片区主要以工业制造为主，和昌众筑.中央松湖就在中心区和东部片区的交界处。

 

 

东部片区的用地规划如下图所示，主要以工业用地为主，金地卓越.松湖悦湾所在地块是商住混合用地。

 

 

老牛梳理了一下相关的地块资料，发现该地块是由金地在2018.10.25以总价约3.7亿元通过公开竞拍拿下，楼面价6800元/㎡。

 

 

咱们来看看该项目的周边现状，地块北侧是东坑小学，地块周边布满了密集的农民房，商业设施匮乏，总体开发强度不高，

 

 

从下图可以更加直观的感受到地块周边的现状，密集的农民房对楼盘的居住品质有较大负面影响。

 

 

再来看看项目的交通状况，先来看看轨道交通，东莞地铁3号线+5号线+8号线都经过东坑，但是相关站点离金地卓越.松湖悦湾都太远。

 

 

再来看一下道路交通，该项目毗邻城市支路（并不能有效贯通，部分路段受农民房影响道路变窄），高峰期交通压力还是比较大的。

 

 

金地卓越.松湖悦湾的总用地面积约2.2万㎡，总建筑面积约7.3万㎡，算是中小型的楼盘。

 

 

该项目的容积率是2.5，老牛认为，虽然楼栋都以小高层为主，这样的开发强度其实并不算低，部分楼栋的楼间距还是比较紧张的。

 

 

老牛在实勘的过程中，也对项目现场做了航拍，施工进度还是比较快的。

 

 

户型产品也比较丰富。

 

 

老牛认为，小高层的居住舒适度还是挺不错的，住宅塔楼2梯5户的布局也算比较实用。

 

 

咱们来具体看看户型产品，首先是90㎡的三房户型A，平面布局中规中矩，玄关处走道稍显狭长，厨房和公共卫生间的自然采光都比较勉强，洗手池不能自然采光。

 

 

户型A是整个项目的主力户型，数量最多，分布也比较广，大家注意挑选合适的朝向和视野。

 

 

接着看91㎡的三房户型B，主要使用空间的采光通风比较好，虽然只比户型A只多了1㎡，但平面布局好了不少，最大的缺点就是从入户到主卧+主卧卫生间的门是一线贯通，公共走道太狭长。

 

 

户型B的性价比还是不错的，比较适合自住或投资。

 

 

再来看110㎡的四房户型C，开间和进深尺寸都相应大了一些，餐厅+客厅也能做到一定程度的南北通，可惜的是，公共走道一线贯通的问题依然存在而且更加明显，这也太狭长了，大大影响了实际使用的居住体验。

 

 

户型C可以说是该项目的楼王产品，尽量选择安静看花园的。

 

 

再来看49㎡的复式公寓户型D，作为为数不多的端头户型产品，平面布局还是比较紧凑的，比较大的问题是2个卫生间都不能自然通风采光（黑房间）

 

 

老牛认为，首次置业的朋友们还是尽量优先选择住宅产品，名额已经用完的可以适当考虑Loft公寓产品。

 

 

最后来看看30㎡的复式公寓户型E，作为公寓产品的主力户型，平面布局十分紧凑，厨房紧凑到老牛觉得转个身都困难，客厅沙发处的采光也比较受影响，更不用说仅有一个卫生间而且是暗卫（不能自然通风采光），二楼次卧的自然采光和通风基本是废掉的。

 

 

当然，话说回来，30㎡的户型硬生生帮你搞出2房，虽然有多种缺陷，似乎对有预算紧张的朋友们也算多了一个选择。

 

 

综上，金地卓越.松湖悦湾的户型产品还是比较丰富的，涵盖了小户型公寓和90-110㎡的住宅户型，朋友们可以根据自己的实际需求来选择。

 

本次备案的3号楼，共80套，均为住宅产品，层高17层。3号楼主推的户型涵盖建面90.04-110.8m²的三至四房，两梯五户，整体的备案均价约17238.5元/m²，相比上次备案的4号楼上*815元/㎡，备案总价区间为147-196万元。

 

3号楼的户型有：建面90.04㎡、90.16㎡、90.8㎡和110.8㎡；其中仅110.8㎡为四房户型，共16套，备案总价区间186-196万元。

 

 

3房的整体均价约17202.9元/㎡，备案总价区间147-166万元：

90.04㎡共32套，备案总价区间152-160万元；

90.16㎡共16套，备案总价区间147-155万元；

90.8㎡共16套，备案总价区间150-166万元。

 

 

 

 

更新*：2019-7-8

金地卓越松湖悦湾4号住宅楼已经成功备案。项目位于东坑镇沿河东二路与文阁路交汇处东侧，占地面积2.2万㎡，总建面约7.37万m²，由5栋17-18层高的洋房和1栋14层高的商住公寓组成。

 

 

本次备案的4号楼，是洋房的首次备案，共86套，均为住宅产品，层高18层。4号楼主推的户型涵盖建面90.16-110.96m²的三至四房，两梯五户，备案均价约16423.45元/m²，备案总价区间为137-190万元。

 

【三房两厅户型】

4号楼三房两厅户型的有：建面90.16㎡、90.28㎡和90.85㎡，整体均价约16307元/㎡，备案总价区间137-152万元。

 

90.16㎡备案总价区间137-152万元；90.28㎡备案总价区间140-146万元；90.85㎡备案总价区间143-149万元。

 

 

【四房两厅户型】

4号楼四房两厅户型为建面110.96㎡，整体均价约16781.8元/㎡，备案总价区间172-190万元。