华润·润溪山

清溪位于东莞的东南临深片区，算得上是深莞惠都市圈的核心区域，去龙岗和惠阳都十分便捷；随着深莞惠一体化的加速推进，这里的发展潜力不可小觑。

 

 

清溪主要由7大组团组成，华润.润溪山位于中心组团，该组团也是全镇的行政+商务+居住中心。

 

 

咱们来看看中心组团下辖的荔横片区，主要以“产业+居住+市政配套+生态”用地为主，华润.润溪山所在的居住地块，配套有幼儿园+小学，东南角是市政公园。

 

 

下图的卫星图可以较直观反映出项目地块的周边现状，目前开发强度不大，小产权房+旧厂房较密集，生活配套较匮乏；加上紧邻清溪大道，还是有一些噪音干扰+灰尘等负面影响。

 

 

老牛多次去清溪实勘，近几年该镇的多个片区都在进行力度较大的城市更新，不少区域的城市面貌也在逐步改善。

 

 

接下来咱们来看看交通状况，首先是轨道交通，未来将会有东莞地铁15号线+16号线经过清溪，不过这些线路的地铁建设*都比较靠后，短期内还是要靠道路交通。

 

 

清溪的道路交通体系还是比较完善的，从莞深+博深+惠塘高速都已通车，加上即将通车的深圳外环高速，外部的高速路网四通八达；华润.润溪山的住户，可以通过清溪大道这条快速干道快速融入高速路网。

 

 

据老牛了解，该项目地块是由华润置地的全资子公司，在2018.08.13通过公开竞拍以107849万元夺得（相关土拍地块解析，详见文末链接）

 

 

华润.润溪山的总建筑面积约12万㎡，算是清溪当地规模比较大的综合性楼盘了，也是华润进军东莞的首批典范项目。

 

 

该项目的容积率约为1.7，开发强度并不算高，这需要归功于18层小高层住宅+联排住宅的组合，在保证舒适性的同时，有效降低了总建面。

 

 

老牛在现场实勘的时候，大部分联排别墅已经完成主体封顶了，小高层住宅也已经完成过半，施工进度还是比较快的。

 

 

华润.润溪山的总建筑面积约12万㎡，其中计容建筑面积约为9万㎡，由8栋18层小高层+联排别墅产品组成。

 

 

项目的容积率为1.69，在新盘中算是比较适中的开发强度，老牛*眼就觉得规模较大的联排别墅引人注目，这种合院型产品逐步成为了市场上的热门户型（详见后文）。

 

 

【户型A】

咱们先来看小高层的户型A，建面约95㎡的3房2厅2卫，平面布局紧凑实用，公共卫生间会和户型B的厨房产生一定程度的对视。

 

 

作为该项目的主力户型，分布比较广泛，大家挑选的时候可以避开有“噪音干扰+视线遮挡”的户型单元。

 

 

【户型B】

再来看小高层的户型B，建面约125㎡的4房2厅2卫，最明显的优点就是该户型实现了南北通，可惜美中不足的是，客厅出阳台是朝北。

 

 

户型B同样分布广泛，大家可根据自己的实际需求来选择安静看花园，或是临路看小区外。

 

 

【户型C】

继续来看小高层的户型C，建面约95㎡的3房2厅2卫，它与户型A的最大区别在于朝向，虽然户型C可以实现“客厅+餐厅”的对流，可惜主朝向是东西向。

 

 

不介意朝向的朋友们可以选择户型C，就是部分单元西晒会比较严重一些。

 

 

【联排别墅-山月院】

接下来咱们来看联排别墅产品，首先是建面约143㎡的山月院，标配是3房2厅4卫2露台，如果将客厅上方的2层通高空间补板，可以改造成4房。

 

 

山月院是联排别墅的主力产品，占据了绝大多数，也是性价比相对较高的大户型单元。

 

 

老牛觉得，这种合院式的联排别墅产品，是有利有弊的。毕竟它牺牲了联排别墅的传统优势，即单户前后大院落均可独立采光通风的舒适性，这种衍变产品能在市场上逐步变热，某种程度上可以说是“开发成本+居住体验”的一种折衷。

 

 

【联排别墅-山河院】

再来看看山河院，布局和山月院差不多，只是建面变成了约170㎡，主要是面宽尺寸增加了一些，居住更加舒适。

 

 

山河院主要在各别墅组团的端头位置，采光通风相对会更好一些，但购买成本也随之上升了不少。

 

 

综上，老牛对华润.润溪山的户型逐一做了解析，总体来说，产品种类丰富，覆盖了普通高层住宅到合院式联排别墅，朋友们可以根据自己的实际需求来选择。

 

本次备案的10号楼共68套，层高18层住宅，户型涵盖建面95.37㎡-123.58㎡三至四房，两梯四户，备案均价22736.53元/㎡，备案总价区间为210万-227万。

 

 

【11号楼】

本次备案的11号楼共68套，层高18层住宅，户型涵盖建面95.37㎡-123.58㎡三至四房，两梯四户，备案均价22530.24元/㎡，备案总价区间为209万-286万。

 

 

 

 

 

 

更新*：2020-02-25

本次备案的13号楼为洋房，共85套，户型涵盖建面96㎡-116㎡的三至四房，两梯四户，整体的备案均价约20202.5元/㎡，备案总价区间为173万-271万；相比上次推出的14号楼备案价（1.97万/㎡）有所上*。

 

 

 

更新*：2019-11-07

本次备案的8号楼为合院别墅，共18套，推出的户型涵盖建面139.95㎡的三房和167.63㎡的四房，整体的备案均价约21776元/㎡，备案总价区间为257万元-399.9万元。

 

 

建面139.95㎡共10套，备案总价区间在257-328万元之间；建面167.4㎡共8套，备案总价区间在341-399.9万元之间。

 

【14号楼】

备案的14号楼为住宅产品，共68套，推出的户型涵盖建面95-124m²的三至四房。整体的备案均价约19731元/m²，备案总价区间为171万元-264万元。

 

 

两梯四户，主要有建面95.48㎡、95.53㎡和123.73㎡三个户型，其中95.48㎡仅2套，位于顶层18层。 

95.48-95.53㎡的备案总价区间在171-192万之间；123.73㎡的备案总价区间在238-264万之间。

 

 

更新*：2019-10-24

本次备案的7号楼为合院别墅，共34套。本次推出的户型涵盖建面139.75㎡的三房和167.4㎡的四房，整体的备案均价约21778元/㎡，备案总价区间为271万元-406万元。

 

 

 

更新*：2019-07-26

本次备案的12号楼，合共85套，均为住宅产品。本次推出的户型涵盖建面96-125m²的三至四房。整体的备案均价约19459元/m²，备案总价区间为169-260万。

 

据老牛所知，项目首次推出15号楼的整体备案均价为18811元/㎡，此次的12号楼有所上调，上*了648元/㎡；但具体的成交价格需以现场为主。

 

【12号楼】

两梯五户，主要有96.17㎡、96.22㎡、96.32㎡、96.36㎡和123.62㎡五个户型，其中96.17㎡仅2套，位于顶层18层。

 

96.17㎡的总价区间在190-196万之间；96.22㎡的总价区间在185-199万之间；96.32㎡的总价区间在170-177万之间；96.36㎡的总价区间在177-185万之间；123.62㎡的总价区间在250-260万之间。

 

 

 

 

更新*：2019-5-8

 

本次备案的15号楼，合共85套，均为住宅产品。本次推出的户型涵盖建面95-125m²的三至四房。整体的备案均价约18811.33元/m²，备案总价区间为162-253万。

 

15号楼作为项目*批推出的产品，在常见的营销策略上来看，*批推出的产品价格会相对优惠。项目楼面价达到13396元/㎡，实际售价并没有达到当初大家猜想的2万5以上，这点还是让人惊喜的。

 

15号楼整体的均价区间在1.75-2万之间，清溪在售的新房当中也属于市场均价，但实际售价还要参考开盘折扣。