中海莞府

东城区是东莞主城区的重要组成部分，有不少宜居大盘都聚集在东城。中海莞府作为中海地产首次在进军主城区的拳头产品，定位比较高，开发商也下足了力气要把它打造成*豪宅。

 

 

主城区主要由“南城+东城+莞城+万江”4个大区组成，其中东城的面积是最大的。东城区可以细分成7个片区单元，中海莞府就位于黄旗南发展单元，算是东城区的中心位置。

 

 

该项目紧邻八一路和莞长路的交界处，同时距离东莞地铁1号线（在建）的新源路站约400米，交通比较便捷。项目周边目前有不少厂房+农民房，还是比较影响中海莞府的宜居度。

 

 

由于项目和东莞体育公园仅一路之隔，部分高层户型产品的景观视野还是比较开阔的，可以坐在家里远眺黄旗山。

 

 

咱们来具体看看项目周边的轨道交通，除了在建的东莞1号线（新源路站）以外，未来还有东莞地铁的12号线正好和1号线交接在新源路站。

 

 

老牛觉得，该项目毗邻主干道鸿福东路，车流量还是比较大的，尤其是晚上，“噪音+空气污染”还是对该项目的舒适度造成了一定影响。

 

 

同时，由于地块面积比较小且狭长，4栋建筑里面只有2栋高层住宅，另外2栋都是办公楼，这种比较混杂的用户群体在一定程度上也影响了住宅的高端品质。

 

项目占地面积约1.6万m²，总建面近6万m²，由两栋高层洋房和两栋写字楼组成。

 

 

项目一共4栋建筑，只有中间2栋高层建筑是住宅产品，两边的那2栋都是办公，小区花园只能靠住宅底部的架空层来弥补了。一共110套户型产品，停车位虽然有306个，但是这个数目是加上了办公部分的需求量。

 

 

咱们具体来看看这个豪宅户型产品，其实2栋高层住宅是一模一样的，2梯2户大平层，而这2梯2户又是左右对称的。所以，通俗的说，该项目的最大亮点就在于只有一个户型，都是240㎡的建筑面积，区别就在于你可以根据自己的需求改造成3房，4房或5房（弹性空间设置）。

 

先来看看设置成3房的，客厅+餐厅占据了户型中央的超大空间，这个超大空间同时也是南北通透的，还拥有超大阳台，算是比较奢侈的布置了。

 

 

客厅+主卧+1个次卧都布置在南向，保证了冬日良好采光的同时，也部分减弱了毗邻主干道带来的“噪音+空气”干扰。

 

 

再来看看4房的布置，其实就是在3房的基础上增设一个次卧。首先建议把次卧加在南向（如下图），毕竟朝南的房间实用一些。

 

 

当然，你也可以选择把次卧加在北向（如下图），这样客厅就显得更加宽阔大气。

 

 

老牛认为，这其实也是豪宅产品的一个通用特点，毕竟有一定消费能力的客户，各自的喜好是不太一样的（不像日子过得紧巴巴的老牛，恨不得240㎡可以改造成8房），给客户提供根据自身需求可以灵活改造的弹性户型空间确实比较高明。

 

 

最后，我们看一下5房的布置，其实也就是前面4房的2种布置方案综合在一起，增加了2个次卧，客厅+餐厅相对减少了1个面宽。

 

 

老牛认为，项目用地自身的条件还是比较苛刻的，有点像螺丝壳里做道场，逼着开发商往高端产品的路线走，朋友们可以结合自己的需求来选择。

 

本次备案的2号楼，28层高，共54套，均为住宅产品。本次推出的户型为建面约240.76m²三房，可根据个人需求定制户型。备案均价约28874.5元/m²，备案总价区间为599-830万。价格相比3号楼（均价27499.5元/m²）贵了1375元每平。

 

【建面约240.76m²户型】

此户型分布在2#的01和02单元：01单元备案总价区间在599-830万元之间；02单元备案总价区间在622-824万元之间。

 

 

这次推出的所有户型使用率都达到了0.83以上，对于28层高的高层来说，使用率较高，但一梯两户，梯户比较低，同时通风采光较好，视野基本不受到遮挡。

 

 

 

 

 

更新*：2019-4-17

 

本次备案的3号楼，29层高，共56套，均为住宅产品。本次推出的户型为建面约240.66m²的三房，可根据个人需求定制户型。整体的备案均价约27499.52元/m²，备案总价区间为579-796万。

 

【建面约240.66m²户型】

 

此户型分布在3#的01和02单元。01单元备案单价区间在2.49-3.31万/m²，总价区间在601-796万之间；02单元备案单价区间在2.4-3.25万/m²，总价区间在579-782万之间。

 

 

这次推出的所有户型使用率都达到了0.83以上，对于29层高的高层来说，这样的使用率算是较高的，一梯两户，梯户比较低和通风采光较好，视野不会受到遮挡。

 

以3#的01为例，从层差上来看，采用的是倒三角形定价方式。楼层差价范围在124.66元/m²-831.06元/m²不等，整体来看层差还是相对规律的。

 

以层差价来看，除了4楼和顶楼出现了一个较为明显的跳差以外，其余相邻楼层价格差都较为合理。4楼的跳差，老牛认为主要是与周边建筑和临路有一定关系，拉开优劣房源价格差距。而顶层的跳减则是因为日照时长较长，以及渗水率较高的影响，这样的定价设计也是较为常见的。