万科滨海大都会

开发商东莞市万颐房地产有限公司，成立于2018年1月，主要经营房地产开发，商铺、写字楼租赁，物业管理和实业投资。根据老牛在网上查证，万颐房地产实质是万科和中天旗下的控股公司。

虎门位于东莞西南部，与长安、厚街以及沙田组成滨海湾片区。据统计，虎门以563亿位居东莞市2017年各镇GDP之首，并2018年度全国综合实力千强镇第8位。而服装生产加工和零售批发业是虎门长期以来主要的经济产出，今年随着电子产业的兴起，虎门的支柱产业不再单一。

按片区划分的话，项目属于虎门中心城片区。

周边概况

万科滨海大都会位于虎门中心城片区，因为老城区的缘故，项目周边生活配套丰富，但多数是以沿街商业、步行街和菜市场为主，这也使得区域内人流较大，万达广场距离项目不足1公里，弥补了区域内大型商业的空缺。

项目临近人民路、连升路、大宝路这些区域主干道，但因为老城区路网和建设规划较早，停车位缺乏，人流量较大等情况，所以项目周边道路时有缓行情况出现。

项目基本信息

万科滨海大都会位于人民路与太宝路交汇处的东面。项目用地面积约20049.57㎡，总建面约85095.7万㎡，容积率约3.0，由东莞市万颐房地产有限公司开发。

根据报建图资料显示，项目计划将由50套别墅、3栋高层洋房和1栋公寓组成。

总户数473户，车位532个，建筑最大高度80米，建筑密度约35%。除此以外，开发商还规划了一所3层高的幼儿园和一栋2层高的商业。

地块作为2018年东莞首块参与竞拍的商住用地，最后经过82轮激烈竞价过后，由万科集团成功竞得的。在不计算自持面积和自持年限成本的情况下，折合当时楼面价约在15200元/m²左右。按目前的进度看，最快应该可以在2019年年中开盘。

项目产品包括别墅、洋房、公寓，但是老牛在现场实勘发现，无论是项目本身还是周边，建筑密度都相对较高，且周边也没有什么自然景观。这种情况下，别墅的卖点可能就相对较少了。

洋房共162套，户型面积包括127m²和143m²的四房，主要还是针对改善型客户群体需求。

建面约127m² 四房两厅两卫

东南朝向，通风采光较好，看别墅景观，视野开阔不受遮挡，虽为四面采光，但并不是通透户型。户型方正，动静分区，但在过道上浪费了一定的空间。客厅开间4m，客厅和餐厅各自独立采光通风，但是容易相互干扰。公卫干湿分离，并预留了家政间，可摆放洗衣机或杂物柜。四个卧室均为大采光面，空间分布合理，主卧套间设计，舒适度较高。

建面约143m² 四房两厅两卫

通透户型，东南朝向，通风采光较好，阳台和主卧看别墅景观，但部分视线受127m²户型遮挡影响。动静不分区，生活区与休息区易互相影响。大横厅设计，两厅合共开间达7.2m，双出阳台，但两厅容易相互干扰。公卫预留了家政间，可摆放洗衣机或杂物柜。四个卧室均为大采光面，但三个次卧都是西北朝向，无景观视野，且易受西晒影响。主卧大套间设计，空间宽阔，舒适性较高。

其中1栋二单元的西北面为地下车库出入口和垃圾转运站，东南面为小区人性主入口，垃圾转运站是否会有异味，目前还不能下定论，但是临近车辆和人行出入口，肯定会有一定的噪音影响。所以在备案定价中，1栋二单元的价格会较低于一单元。

万科滨海大都会本次推出的所有户型使用率都超过了0.8，对于28层高的中高层而言算是比较高的使用率了。两个户型在结构和布局上中规中矩，虽没有太大的亮点，但也较之前一些万科“固定”户型有了一些变化。

项目面临最大的问题是密度较大，无论是小区内部布局还是与周边建筑的距离，密度变大后随之而来的问题就是，通风采光变差，视野受遮挡，私密性降低，特别是对于别墅产品的影响异常之大。根据项目规划平面图显示，1栋二单元与别墅区楼间距不足15m，1栋一单元与5栋公寓楼间距为26.45m。这样的产品是否真的价值3万/m²，这就需要各位有置业需求的朋友自己去判断了。

本次备案的1号楼，合共162套，分为两个单元，均为住宅产品。本次推出的户型涵盖建面127m²和143m²的四房。整体的备案均价约24805.45元/m²，备案总价区间为25-446万。剔除31套单价仅为2000元/m²的特殊房源后，实际备案均价约30202.16元/m²。

【建面约127m²户型】

此户型分布在一单元03和二单元03，备案单价约为24392.57元/m²，总价区间在25-415万之间。

【建面约143m²户型】

此户型分布在一单元01、02和二单元01、02，备案单价约为25000.63元/m²，总价区间在28-446万之间。

更新*：2019-03-11

本次备案的5号楼，合共261套，均为公寓产品。整体的备案均价23656.96元/m²，备案总价区间为72-154万。本次推出的户型涵盖建面29.52至62.56m²的一房一厅。

【建面约46.54m²户型】

此户型分布在5号楼的02、03、04、08、09、10，备案单价约为23202.79元/m²，总价区间在84-115万之间。

【建面约46.61m²户型】

此户型分布在5号楼的01、05、07、11，备案单价约为24514.28元/m²，总价区间在72-119万之间。

【建面约62.03m²户型】

此户型分布在5号楼的06、12，备案单价约为23309.06元/m²，总价区间在116-154万之间。