万科首铸翡翠东望

南城区是东莞主城区里面首屈一指的核心片区，不少重要资源都集中于此，翡翠东望的位置正好位于“南城+莞城+万江”3个大区的交界处。

 

 

南城区下面可以细分为6大发展单元，翡翠东望位于南城北发展单元，该单元也是东莞市政府+文体商贸等资源聚集地。

 

 

咱们来看看项目周边的现状，由于南城区早期发展的参差不齐，翡翠东望周边还是有不少密集的小产权房+杂乱商铺；距离项目比较近的是东莞地铁1号线莞太路站，约1.2公里。

 

 

老牛也梳理了项目地块的信息，该地块是R5商住用地，东侧将作为中小学教育用地，沿莞太路一侧将布置不少沿街商业用地。

 

 

首铸一号在2018.06.21的土拍大战中，以约25.4亿的竞价，经过64轮激烈角逐拿下了这块用地。拿下地块后，形成了“万科+首铸+宏远+中天+中交”联合开发的模式。

 

 

众人拾柴火焰高，2018.09就开始报建，不到一年的*就已经开卖，这种高周转的开发速度真是快。

 

 

翡翠东望的产品主要由“联排别墅+高层住宅+办公”组成，由于拍地时有20%的自持面积和不低于5年的自持年限，开发商还是要做高端别墅+中端高层住宅产品这样的搭配组合，这样也能比较合理的实现资金回流和盈利。

 

 

咱们来具体看看项目的轨道交通，主要就是东莞地铁1号线的莞太路站，未来还有东莞地铁6号线和7号线沿莞太路的交汇站点。

 

 

 

 

 

 

总用地约6.74万㎡，总建筑面积约33.7万㎡，容积率3.49，共计约1690户，算是比较大型的花园社区。

 

 

3.5的容积率，说实话算是比较高了，该项目有约一半用地（西侧）给了别墅产品，这样就造成东侧的高层住宅用地异常紧张，还有一栋49层的超高层住宅，从下图直观看出高层塔楼的拥堵程度。

 

 

目前推出的高层住宅产品主要集中在2栋（超高层），7-11栋，主力户型产品有3个，分别是93+115+143㎡

 

 

 

93㎡的3房产品，分布在2栋+7栋+10栋+11栋，标准层都是2梯6户的布局。由于该户型基本呈对称布置，每个户型只有2个珍贵的面宽，分别给了客厅+主卧，两个次卧只能靠侧面采光，这也就带来了部分户型可能会有对视（涉及私密性）的问题。

 

 

其实老牛也能理解开发商这样处理的苦衷，作为数量最多的主打户型，在面宽资源有限的情况下，只能尽量把部分位置的户型优化处理好。

 

 

接下来是115㎡的4房产品，全部都位于2栋+7栋+10栋+11栋的北侧，平面布局比较紧凑，部分细节设计的不太合理（比如主卧的门正对着入户门），厨房的采光通风会有些不太理想。

 

 

115㎡户型产品的分布稍比93㎡的分散一些，还是需要挑选好楼层+视野角度，否则会比较压抑。

 

 

再来看看143㎡的大四房户型，主要集中在8栋+9栋，2梯4户布局。户型平面比115㎡的4房优化了不少，比如超大阳台+主卧衣帽间可采光等细节，还有进入卧室的方式会更加舒适合理，这种户型用来自住是不错的（可惜的是依旧没能实现南北通透）

 

 

老牛觉得，45度放置十字形的高层住宅塔楼，固然可以让2梯4户的各户资源趋于均衡，但这也是以牺牲了大面积户型产品的舒适度为代价才得到的。

本次备案的7号楼位于地块的北侧，共计33层，192套，梯户比为2梯6户。

 

老牛也对价格做了简要梳理，按总价由低到高的顺序排列如下，供大家参考。（部分户型产品出现了1.5万元/㎡的单价，主要集中在低楼层）

 

更新*：2019-07-11

本次备案的8、9、11号楼合计共420套，均为住宅产品，官方公布的整体备案均价约27997元/m²，备案总价区间为115-489万元，户型涵盖93.02m²-148.38m²的三至四房，其中8号楼和9号楼户型相同，均为大户型。

【特殊价格户型】

8号楼的2-6楼所有户型备案均价都为12427元/㎡，13930元/㎡的房源为20-23楼02户型；

9号楼的2-6楼所有户型备案均价都为12121元/㎡，17200元/㎡的房源为25-28楼02户型；

11号楼的2-6楼所有户型备案均价都为12427元/㎡，15200元/㎡的房源为22-23楼02户型。

 

【143.38㎡】

8、9号楼的建面都为143.38㎡，各120套，两梯四户。

 

8号楼官方公布的备案均价为27997.55元/㎡，剔除24套特殊价格房源后的备案均价为31827.6元/㎡，备案总价区间在412-481万元之间；

 

9号楼官方公布的备案均价为27997.62元/㎡，剔除24套特殊价格房源后的备案均价为31755.2元/㎡，备案总价区间在406-489万元之间。

 

 

【11号楼】

11号楼共180套，两梯六户，主要有建面93.02㎡和116㎡的3-4房，官方备案均价为27997.58元/㎡，剔除32套特殊价格房源后的整体备案均价为34101.68元/㎡。

 

剔除特殊价格后，93.02㎡的备案总价区间在276-320万元之间，116㎡总价区间在299-341万元之间。

 

 

 

更新*：2019-5-31

本次备案的10号楼共192套，均为住宅产品，官方公布的备案均价为26664.5元/m²，备案总价区间为112-387万元，户型涵盖92.96m²-115.93m²的3-4房，主要以大户型为主。

 

 

据老牛所知，此次备案含特殊房源——有30套备案均价为12121元/㎡和6套备案均价为14090元/㎡的房源。其中10号楼的2-6楼所有户型备案均价都为12121元/㎡，而14090元/㎡的房源为21、22、23、25、26和27楼02户型（115.93㎡）。

 

 

老牛估算了下，在剔除备案价低于2万元/㎡的36套房源后的备案价均价约29914.83元/㎡，备案总价区间为239-387万元。