方直星澜-龙樾花园楼盘点评-深圳房地产信息网

规划配套 ◆
项目解析 ◆
户型及样板间 ◆
价格分析 ◆

更新时间：2019-03-05

项目位于塘厦南部，地处蒲心湖组团中的蛟乙塘片区。按照规划，片区内80%乃至更多比例地块后期规划为一类工业用地、耕地或公园用地。片区内的工厂，目前主要以制造加工电子、五金、塑胶、电业、纸品、玩具等产品为主。

这里需要给各位解释一下，一类工业用地是指对居住和公共环境基本无干扰、污染和安全隐患的工业用地。

项目南面紧邻桥蛟中路，而桥蛟中路与蛟坪大道和桥清路相连。作为对外公路，西接珠三角环线高速，东接东深公路，横跨塘厦。所以自驾还是较为便捷的，但日常车流量也会相对较多。

老牛亲测从深圳福田出发，自驾到项目，途径北环大道、梅观路，接珠三角环线高速，大坪收费站下高速。全程约35公里，到达项目大约耗时55*左右。因为老牛是在工作*前往项目的，所以整体路况都较为顺畅。

老牛当天是大概5点3*左右离开项目回深，明显感觉到拥堵。蛟坪大道的虽为双向六车道的主干道，但因道路施工且车流量较大，所以时常会遇到缓行拥堵情况。除此以外蛟坪大道、桥蛟西路和蛟乙塘商业大道交汇处也较易出现拥堵情况。

轨道交通方面，根据规划1号线支线和4号线均会在塘厦设站，但是以目前规划来看，站点均距离项目属于超过3公里以上，无法步行接驳。且均为远期规划线路，暂时还没有明确动工*。

项目自带近4000m²的沿街商业，周边商业形态主要以综合市场和沿街商业为主，档次相对较低。虽然周边缺乏大型的商业配套，但是沿街商业还是较为丰富的，加上清湖头农贸综合市场和平山综合市场，日常生活需求应该都能满足。

目前项目周边被大片民房和工厂包围，开发程度较低，且一定程度对居住氛围和城市化面貌产生了影响。这也成为了项目目前最大的一个硬伤。

项目地块位于蛟乙塘片区东南部，紧邻清湖头片区和平山片区。虽然根据蛟乙塘片区规划，片区内近80%乃至以上地块性质为一类工业用地、耕地或公园用地，但项目仍可以共享邻近片区的生活配套设施。虽然如此，但是居住氛围和城市化面貌难免会受到影响。

更新时间：2019-03-05

项目地址：桥蛟中路51号（平山广场对面）

开发商：永立鞋业（东莞）有限公司

物业公司：方直铂雅管家

物业类型：住宅

占地面积：46417m²

建筑面积：115731m²

方直星澜共由十六栋11-33层高的住宅围合而成。目前1#、2#、3#、4#和9#楼在售，整体均价约2.4万/m²，户型涵盖为建面约118-128m²的三至四房。预计于2020年12月底装修交楼。

更新时间：2019-03-06

项目目前共有三种户型，户型面积涵盖117-130m²的四房，主要还是针对改善型客户群体需求，据销售透露后期会推出，80-90m²的三房。老牛下面来给大家简单点评一下目前推出的三种户型。

建面约117m² 四房两厅两卫

通透户型，通风采光较好，双阳台设计。户型方正，但动静不分区，生活区与休息区易互相影响。客厅和餐厅相对独立，相互影响较小，且独立采光。公卫干湿分离。三个卧室空间分布合理，且均为大采光面。入户旁的书房可按个人需求改做卧室使用。但入户门正对主卧，部分购房者会比较介怀。同时3#楼此户型的主卧紧邻小区主出入口易受噪音影响。

建面约118m² 四房两厅两卫

通透户型，户型方正、紧凑，在过道上没有浪费过多的空间，但动静不分区，生活区与休息区易互相影响。虽为四面采光，但并不是通透户型。客厅出阳台，开间3.75m，较合理，餐厅空间较小。四个卧室相对独立，相互影响较少。卧室空间分布合理，但采光面都不大，其中北面的两个次卧，采光和通风会受到较大影响。

130m²户型四房两厅两卫

通透户型，双阳台设计，动静不分区，生活区与休息区易互相影响。因为设计为通透户型，所以难免在过道上会浪费一定空间。客厅出景观阳台，开间4.25m，但进深稍显不足，两厅相对分离，相互影响较少。四个卧室空间分布合理，均为大采光面，舒适度较高。

更新时间：2020-05-06

本次备案的11号楼共48套，层高17层，均为住宅产品，毛坯交付，主推的户型涵盖建面117.81m²、128.17m²四房两厅两卫。

整体的备案均价约24944元/m²，备案总价区间为274~333万。

建面117.81m²分布在02户，备案总价区间在274万~288万之间。

建面128.17m²分布在01.03户，备案总价区间在313万~333万之间。

这次推出的所有户型使用率都达到了0.79以上，对于17层高的中高层来说，算是中规中矩的使用率。该楼栋位于小区的中心区，两梯三户，密度较低，舒适度和私密性都相对较高。

更新*：2019-10-12

本次备案的14号楼，合共124套，层高32层，均为住宅产品，主推的户型涵盖建面101.14-127.45m²的三至四房。整体的备案均价约25483元/m²，备案总价区间为260~330万。此次14号楼与上次的16号楼相比，整体备案价格上*超2000元/m²。

更新*：2019-10-04

本次备案的16号楼住宅产品共计128套，均价约为2.31万元/㎡，梯户比为2梯4户。老牛也仔细梳理了相关的价格，按总价由低到高排列如下，供有需求的朋友们参考。

更新*：2019-05-15

本次备案的7、8、12号楼，合共226套，均为住宅产品。此次整体备案均价为2.6万/㎡左右，相比之前的均有上*。

其中12号楼共186套，层高32层，主推的户型涵盖建面85.74-98.19m²的三房。整体的备案均价约26293.44元/m²，备案总价区间为218-274万。此次12号楼与3月备案的13号楼相比整体备案价格上*近1000元/m²。

7、8号楼为层高均为11层，7号楼推出的户型涵盖建面101.4-116.98m²的三至四房。整体的备案均价约26327.78元/m²，备案总价区间为263-311万。8号楼推出的户型涵盖建面101.4-116.97m²的三至四房。整体的备案均价约26359.98元/m²，备案总价区间为266-308万。