万科·城市之光

万科城市之光的开发商就是万科，这个不用老牛多说了，万科在行业内的品牌知名度比较高。但具体到某座城市里面的单个楼盘时，老牛觉得还是要注意真正的用料和品质。
 

 

片区概况

 

虎门不但位于大湾区的几何中心，同时也处于大湾区发展中轴上。这条发展轴串联着深圳的蛇口、深圳湾、后海、前海、大空港等，北上一直到广州、粤北、湖南。虎门承接了中间段，与大空港毗邻。

 

而万科城市之光位于虎门的中心城片区，是虎门配套相对较好的区域。

 

经济方面，虎门的GDP去年已跻身“500亿俱乐部”，目前暂时领先于东莞其它镇区（今年极有可能被有华为加持的松山湖超越）。同时虎门也是中国“千强镇”之首，经济地位可见一斑。主要产业是服装，虎门的服装在全国来讲都相当有名，并且已达到产业集群的规模，具有显著的区域经济特色。老牛也整理了相关数据做对比，服装服饰业年工业总产值约450亿元，电子产业园达产后产值达200亿元，信息传输线缆产业总产值169亿元等。可见服装产业对虎门的经济贡献所占比例非常高。

2017年，虎门镇分获“全球纺织服装供应链大会十周年杰出贡献奖”以及“2017中国纺织服装行业年度精锐榜十大活力集群”等荣誉。

去年东莞经济强镇前十名，虎门NO：1

 

 

交通配套

虎门集齐了高铁、城际轨道、地铁、高速公路与粤港航线于一体的交通，是东莞重要的交通枢纽。

虎门也是东莞*一个同时拥有两个高铁站的镇街，一个是虎门站、一个是虎门南站（待建）；而万科城市之光距离虎门站5公里，又是在穗莞深城轨的商贸城站上盖的物业，未来轨道交通的出行将十分方便。

穗莞深城际线，预计2019年06月通车。

 

项目周边有多条高速路、主干道及多个公交站点。高速路有莞深高速、广深高速、莞佛高速；主干道包括滨海大道、太宝路、省道、虎门大道等。未来地铁2号线延长线在连升路上有站点，预计距离在1.5公里左右。

 

除此之外，还有这条“C位”出道的广深港高铁。
  
 广深港高铁香港段已确定下个月，也就是9月23日通车。未来从虎门站去香港最快只需要33*，票价210港元。
  
 广深港高铁的开通，可以说是莞港同城了，真正意义上的大湾区1*经济圈。

 

广深港高铁共设7个高铁站点，分别为：广州南站、庆盛站、虎门站、光明城站、深圳北站、福田站、西九龙站。

 

万科城市之光去虎门高铁站只有5.2公里，开车只需12*。

 

最后是高速路，虎门这个小圆圈范围集中了6个高速出入口，分别有莞深高速、广深高速、莞佛高速。

 

在交通方面，虎门的优势十分明显。万科城市之光也得益于虎门的交通枢纽地位，在交通通勤方面十分便利。

 

商业配套

未来商业主要是靠自身的配套，周边大型的商业综合体，如万达广场和毗邻的一块待建的商业地块（远期）。除此之外，隔着滨海大道的民房也有沿街商店。往西南面还有一个乐购超市。

 

目前周边的环境还有待提升，沿街有很多汽修、招牌之类的商店，不适合住家。

 

项目总体概况

今年上半年，松山湖园区国内生产总值（GDP）、规上工业增加值、固定资产投资总额三项主要经济指标的总量和增速均位列全市第1名。传统强镇虎门上半年GDP已被后起之秀松山湖一举超越，十多年经济稳坐*把交椅的虎门，今年怕是无力回天。但今天，我们不评价两个新老镇区的优劣，只讨论万科这个位于虎门的新盘是否值得有意向的小伙伴作为考虑的选项。

项目位于滨海大道与太宝路交汇处东南侧。

产品定位：
TOD综合开发；
轨道+商业+住宅+办公；
42-59㎡的复式办公空间；
75-101㎡的带装修住宅。

 

项目已出地面，目测*的那栋已建有10多层楼高，底下未来是穗莞深城际线的商贸城站，属于城轨上盖物业。

相隔不远的地方有一个刚开盘不久的新盘，由东莞本地开发商开发的一个项目——冠科泊樾湾，均价2.3万/㎡。旁边是市民广场（在建），南面是商贸楼（待建），东面还有一块体量较大的大型综合开发用地。

 

地块信息

项目分两个地块，其中04-03地块规划总用地5747.99㎡；04-05地块规划总用地23643.32㎡。两块用地总建面约为18.7万㎡，其中住宅面积约8.2万㎡；商业面积约2.1万㎡；机动车总泊位：630；总户数：896户；居住人口：2960；90㎡一下住宅所占比例：54.04%；*50层。

除了效果图，老牛还专门动手建了个模，方便大家更好更直观看清楚项目的状况。

 

 

产品剖析
  
虎门的中心城片区有好几个新项目，其中在售的冠科泊樾湾和售罄的万科云城，还有入住率已经很高的万达华府等。

老牛觉得，相比之下，冠科泊樾湾和万科城市之光，楼盘的规模还是比较小，基本没什么花园，还是万科云城和万科华府的楼盘规模比较大，居住舒适度会高不少。

 

从效果图和宣传的资料来看，项目与周边的建筑关联比较密切，基本都有连廊连接。从法定图则上看，周边商业地块比较多（红色），也有一块是商住混合用地（粉红色）

 

与周边的建筑有空中连廊也有地下通道，联系还是比较密切的。 

 

从航拍图看周边现状，周边待建的空地较多，毗邻滨海大道。周边的空地还是不少的，城市之光这个楼盘显得有些孤零零的。

 

地下的交通连接

 

剖面看交通连接，地下车库、通道和地面的连廊，很直观。

 

底部的交通连接，与周边基本是一体的、无障碍连接。

 

50层的超高层商住混合，容积率5.77。这种较密集的超高层，可能对于住家来说，还是有些挑战性的，当然对于年轻人更有吸引力。 

 

咱们来看看底部商业的情况，从城际站出来便是商场，未来这里的商业+交通会比较兴旺。

但老牛就是有些担心，人气旺，这里租商铺做生意应该是不错，但真要说居住的话，太过嘈杂反而会有些影响塔楼住户的日常居住和出入生活...

 

过街廊桥能够比较便捷的穿行，期待未来建成后的真实呈现。

 

项目夜景效果图

 

本次备案的3号楼，合共528套，均为住宅产品。整体的备案均价仅26120元/m²，备案总价区间为18-301万。本次推出的户型涵盖74.05m²、90.21-91.35m²和97.06-97.39m²的两至三房。

 

 

【建面74.05m²】

 

此户型分布在02、05、08和11，备案单价区间在2.01-2.93万/m²之间，总价区间在149-217万之间。

 

 

【建面90.21-91.35m²】

 

此户型分布在01、06、08和12，备案单价区间在2000-3.2万/m²之间，总价区间在18 -286万之间。

 

 

【建面97.06-97.39m²】

 

此户型分布在03、04、09和10，备案单价区间在2000-3.1万/m²之间，总价区间在19-301万之间。

 

 

这次推出的所有户型使用率都达到了0.79以上。以3号楼04为例，从层差上来看，采用的是橄榄形定价方式。楼层差价范围在0元/m²-2048元/m²不等，虽然层差价差距较大，但是整体来看层差还是较为规律的。

 

8楼以下的跳差主要是因为空中花园和空中连廊的影响；而22层至31层是因为开发商的调价所以出现的跳差；顶层的跳差也是较为常见的；

 

因为开发商采用的是分段式跳*，所以在备案价格表中我们可以看到部分相邻的楼层价格可能会一致。

 

 

 

 

更新*：2018-10-25

 

本次备案的2号楼，合共368套，均为住宅产品。整体的备案均价仅26020元/m²，备案总价区间为18.5-306万，*单价2000元/m²。本次推出的户型涵盖92.68m²和100.18m²的三房。

 

【建面92.68m²】

 

此户型分布在01、04、05和08，备案单价区间在2000-3.23万/m²之间，总价区间在18.5-299万之间。

 

 

【建面84.35m²】

 

此户型分布在02、03、06和07，备案单价区间在2000-3.06万/m²之间，总价区间在18.5-306万之间。