恒裕珑城

开发商为恒裕集团，是深圳起家并以深圳为大本营的本土房企，目前所开发的项目不多，经典的有南山紫园、恒裕滨城一二期、香蜜湖九号大院以及和凯德置地合作的来福士广场等。

另外在前海及后海核心地段也有商办、公寓等商业项目，都占据着十分显眼的位置。

市场对其产品的期盼很高，可能更多是停留在恒裕滨城的刻板印象上。事实上，不管是恒裕滨城还是龙东的恒裕嘉城，它们是深圳房地产特定时期的产品，譬如实用面积都很高，单价容易上去。而现在很难找到类似的产品了，号召力自然得在其它附加值上体现。

虽然恒裕已开发的项目不多，但储备项目并不少，主要集中于宝安、龙华和龙岗。

交通环境

恒裕珑城位于龙岗区公园路的东侧，东面及南面与八仙岭公园相靠，朝西对向龙溪河。

处于龙岗街道南联片区内以东，是龙中、新生、龙东、南约的过渡片区。片区内以居住用地为主要功能属性。

地铁3号线双龙站联系罗湖、福田等核心区域，繁忙程度相当高。

目前高峰期的3号线几无舒适性可言，新的线路分流市区的通勤客流迫在眉睫。

近期规划来看，预计2023年通车运营的地铁16号线将在双龙站设站，届时双龙站会成为双线换乘站，再通过大运站换乘同样预计2023年通车的地铁14号线对接市区，可为恒裕珑城及所处片区带来新的地铁出行选择，并实现分流的作用。

道路交通方面，则主要依赖水官高速或沈海高速转入南坪快速等高快速，实现与市中心区的对接，相对距离和所需的*成本较大。

地块信息

项目与八仙岭公园紧密关联，地块开发前均为绿色植被，与公园一体。2016年开始被推平开挖。根据片区的法定图则显示，项目地块为二类居住用地，符合开发依据。

地块南北较宽，东西稍窄，偏狭长型。社区靠山即靠的是八仙岭公园，该公园占地面积约125公顷，与龙中的龙城公园规模相当。

项目周边地块基本已建成，并且以居住用地为主，商业用地则沿龙岗大道布局，整体氛围相对静谧。

恒裕珑城依着公园山边缘而建，社区的地势海拔有一定的落差，但是并不明显。而龙溪河方向的地势海拔与西面的也相差不大，形成不了海拔优势。


因此，恒裕珑城也并没有将所有住宅塔楼布局成东西朝向，海拔相对低的首排建筑设置为南北朝向，海拔相对高些靠近山体的建筑设置为东西朝向。

外立面是恒裕比较爱用的风格，跟恒裕嘉城、恒裕滨城都类似。

 商业配套

恒裕珑城背靠山体公园，面朝龙溪河，与周边生产生活片区有一定的隔绝，项目及相关的基础道路设施完工后，会是个清幽的居住社区项目。

但对于接触基本的生活配套的影响不会太大，整体阿狸说其实还算方便，除了小区自身规划有9000㎡的商业物业外，其西侧的生活片区已相对成熟，业态组合较为丰富。

就近的集中型购物中心有摩尔城、龙盈泰商业中心、海航城等，分别入驻有华润万家、天虹商场、永辉超市等大型商超。

步行距离大概600-1.5公里之间，如果社区大门前架座小桥联系对岸则会更加方便些。

几个购物中心之间是龙岗赛格广场，以前这是一带还比较旺盛的场子，入驻有吉之岛商超、苏宁电器等，但目前十分萧条，昔日主力店已撤资，场子业态逐步调整中，原吉之岛位置慢慢转为家居城。

较早前的航拍地铁3号线南联站两侧商圈（摩尔城、喜悦里、海航城等）：

学校配套

恒裕珑城北面约500米有龙岗中心小学，南面1.6公里左右有南联学校，由于是新楼盘项目，没有确切的所属学区，需由龙岗区教育局确定其所属学区。

就近原则来说，小学学区有可能是龙岗中心小学，初中学区可能是南联学校或者龙岗中学。

其它配套

周边就近的还有龙岗中心医院、八仙岭文化中心以及八仙岭公园等。

八仙岭公园，在项目北侧约300米即可到达公园的登山口，公园的设施比较齐备，含登山道和骑车道。

八仙岭公园及八仙岭文化中心航拍图：

八仙岭文化中心：

旧改规划

周边旧改项目主要沿龙岗大道两侧及龙东片区一带，有多个规模近百万平或大几十万平的旧改规划（个别仍未意向阶段）。其中恒裕储备的有龙新社区桥背片区项目和南联项目。

下图仅供参考（以实际开发为准，个别已批项目未列入其中）：

整体规划及不利因素分析

1，恒裕珑城占地面积约4.7万㎡，总建面约15万㎡，容积率为2.14。这一容积率指标在同规模社区中，比较难得，会成为这一项目的主要卖点之一。

2，低容积率主要体现在每栋楼的楼层较少，项目一共规划有15栋住宅楼，每栋楼仅为12层高。这在深圳当前的新房市场中，也很不常见。

3，住宅建筑采用半围合板式布局，户户朝南或者朝东。

但是，由于不存在海拔优势，即使靠近山体公园，其视野效果也不会太突出。

4，户型主推建面约89-178㎡的产品，具体户型还没有看到，没法进一步甄别。户型产品是主流家庭的购买区间段，区间跨度挺大，选择面应该会比较广。

5，官宣的梯户比为一梯两户，如果是该项目的标准设置的话，那么相对来说，该产品无论是私密度还是舒适度应该都还不错，一般这样的梯户比在板式结构楼宇中才会出现，户型可做到双面采光通风就更佳了。

6，商业面积为9000㎡，台地式商业，即抬升部分的底层作为商业物业使用。主要是沿街商铺的形式，满足小区基本需求的商业业态。

7，项目背靠公园，门朝龙溪河，龙溪河目前的水流量很低，更似水渠，景观效果一般。但相对隔绝了其它片区，也隔绝了大路，居住环境相对静谧。

小结：

1、项目是深圳新房市场中比较难得的低密度、低容积，但又较大型的小区，每栋12层高，1梯2户已不常见；

2、户型主推建面约89-178㎡产品，具体户型及格局暂未知晓，按道理，实用率应该不错，板式结构更值得期待；

3、靠近公园，远离主干路，居住环境相对静谧，但周边配套比较齐备，要求不高的话，可以说应有尽有，自住氛围及舒适度应该不错；

4、但地段不算出色，尤其是市区通勤的角度来说，偏远且公共交通配套偏弱，可能因此会隔绝部分外溢置业者。

本次备案房源位于1-7栋，均为住宅产品，据悉项目将于明天（30号）开盘。

本次共597套，户型建面约86-179㎡，均价4.1万/㎡，单价区间在3-4.9万/㎡，总价区间在302-873万/套。