国韵华府

国韵华府项目的开发商为惠州市荣佳房地产开发有限公司，隶属于深圳旭生实业集团。该企业成立于1998年，是一家发端于深圳宝安区，以房地产开发为“龙头”，建筑施工、物业管理、金融投资、文化传媒、酒店服务、高科技产业兼备的大型综合性企业集团，目前业务触角已扩展到惠州、珠海、西安等区域。旭生实业集团先后开发建设了西发工业区、三围电器城、旭生工业区、创业大厦、梨园工业区、翠景居、福东龙华府、九华科技园、珠海富山旭生科技园、张家界阿凡达小镇等项目，房地产业务已形成了以宝安区为依托，辐射珠三角的经营格局。目前该公司在大亚湾区域有6个待开发项目，包括国韵华府、荣佳国韵、国韵雍庭、京铁、三大屋项目、大亚湾老畲村“旧改”项目。

项目区位
 
说说项目的位置。国韵华府，位于大亚湾西区上杨片区，建材东路、太东路、商学路和永达路四条道路围合地的北侧地块，处在华南建材城东侧、三远大爱城南侧，淡澳河西岸，大亚湾创新科技园西北侧。
 
这个位置，正处于上杨片区集中开发新建住宅的区域，周边聚集了三远大爱城、香树丽苑、凯越春天、碧桂园太东公园上城、灿邦新天地、海惠花园、千和茗居、泰丰牧马湖、花千树苑等一大批已建成入住以及在建、在售的大型社区。后面本牛将发航拍图，显示各个居住社区的具体位置。

国韵华府项目地块呈长条形，地块朝向北偏东。项目周边最近的一圈基本上都是待建或未建的空地地块，只有西侧紧挨着华南建材城。
 
正北向最近的就是规模较大的三远大爱城（有部分在售房源）；再往北，隔着龙海二路，就是菩提园、亲水湾、海惠花园已入住等项目；北侧远眺，可以看到星河丹堤、亚公顶森林公园，亚公顶山另一边就是厦深高铁惠州南站。

东北方向。这一方向可以比较清楚地看到淡澳河的走向，以及河两岸的住宅项目。

河东岸比较大的项目有碧桂园太东公园上城（在建在售）、灿邦天地花园（已售完）、亲水湾和惠湾花园（已入住），以及准备建设的玖御府项目。

亲水湾和惠湾花园东侧龙山十路上，就是离项目最近的轨道规划站点——惠州1号线上杨站。

这一居住区的北侧，就是狮子庵城市郊野公园范围，其中包括风田水库、狮子庵观音寺等景点。再往远处望，可以看到惠大高速、疏港大道及惠大铁路。

正东方向。这一方向上，与项目临近的楼盘不多，主要是体量较大的碧桂园太东公园上城。沿龙海二路往东走约两公里，就到了大亚湾中心区范围，这一片也有大量新建住宅项目，如十月花、德丰凯旋城、金湾花园等等。这个片区市政及交通配套不错，不过商业生活配套比较滞后。再往东，就去往东部石化区，以及东部滨海旅游带。

继续转，东南方向。

距离项目几百米，有较多的在建在售楼盘，如香树丽苑、凯悦春天、豪利天汇、仁和美地家园，以及已入住的项目峰景湾、星河半岛。
淡澳河东岸，为大亚湾地位非常重要大亚湾科技园区，此处将是大亚湾高科技研发基地所在。再往东南看，可以看到此处最近的一个高速路出入口——惠深沿海高速澳头出入口，以及附近的两个新建楼盘新力琥珀园和太东天地花园。

远眺，东南方向对应的是滨海小镇澳头，此处为大亚湾人口密集、商业成熟、配套完善的居住区，也聚集了不少新型商品住宅。

正南方向，与项目最近的在建楼盘就是千和茗居。

再往南，就是大亚湾大道与石化大道的交汇处，此处有在售的龙光玖龙湾，以及已入住的惠华花园，以及另一个直线距离项目不到1公里的轨道规划站点——惠州1号线响水河站。

往南远眺，可以看到龙海三路比亚迪3期厂区、御湖观邸项目，以及大亚湾森林公园。

西南方向，与项目最近的住宅项目，包括中御海立方、天顺俊园、紫辰名苑、美岸栖庭，远一些的就是石化大道南侧的金龟山鑫鼎园等项目。

远处，石化大道南侧，可以整体望见比亚迪商圈片区。

正西方向。

与项目毗邻的是华南建材城。再往西，大亚湾大道西侧，为大亚湾高端项目泰丰牧马湖。远处可以看到开园在即的大亚湾儿童公园。

最后调准西北方向。

这个方向对应着惠阳淡水城区，大亚湾大道和龙海二路的走向。大亚湾以东和龙海二路以南的楼盘前面已经介绍过，网友们可以参照北向航拍图对照。

这个方向，可以看到万达广场的一小角，以及万达广场周边比较密集的居住区，向西远眺可以看到坪山。

交通环境和未来轨道交通

接着说说项目的交通情况。项目所处的上杨片区，正好处在东西走向的龙海二路、石化大道，和西北-东南走向的大亚湾大道所构成的“两横一纵”交汇区。这一区域，也是这三条大亚湾最核心交通主干路的交汇点所在，北可迅速到达惠阳淡水城区及惠州南站，东可去往大亚湾中心区和东部滨海旅游带，南临惠深沿海高速澳头出口，或去到南边滨海重镇澳头，而西向则可直接行至大亚湾西区以至深圳坪山区域。
此外，惠州1号线在大亚湾区区域内的规划站点，上杨站和响水河站，都在项目直线1公里距离范围内。项目北侧的上杨站，位于亲水湾、惠华花园东侧的龙山十路上；而项目南侧的响水河站，则位于大亚湾大道与响水北路交汇处。

 周边配套，分四点：

        1、先说说商业。最近的商业大型MALL，是东北侧龙海二路上还未开业的灿邦新天地商业（直线距离780米），商业面积12万平米，集商业体验中心、商务办公、精品酒店于一体，预计今年内开业。另外两个比较大型及高档次的商业，一个是位于更北侧的星河丹堤社区商业COCO GARDEN（直线距离2.8公里，商业面积4.2万平米），一个是位于西侧龙海二路（直线距离1.8公里，商业面积近14万平米）的万达广场，均已开业。此外，其他大型商业配套，如大亚湾大道与龙海二路交汇点的华美达酒店、龙海三路的世纪城商圈、惠阳淡水的好宜多、万联广场、天虹等。

        2、休闲配套，离项目最近的便是狮子庵郊野公园和风田水库。此外，北侧的亚公顶森林公园，东侧的虎头山公园、红树林湿地公园，西南侧的板障岭森林公园，以及西侧的儿童公园等，都算是比较优质的自然景观休闲配套。此外，东侧大亚湾中心区的惠民广场、大亚湾文体中心也是市政休闲配套。

        3、教育方面，项目周边的较大型社区都配有幼儿园。小学和中学，项目附近比较缺乏，小学资源，主要依靠东西两方向上的西区二小、西区一小，以及北向的华南师范附属学校。中学，主要对应的是大亚湾一中、华南师范附属学校。此外，项目南侧将配建小学和初中，项目西侧牧马湖社区配有北大培文民办学校。

        4、医疗资源，附近*的医院为东侧大亚湾中心区的中山大学惠亚医院（三级甲等医院），以及北侧惠阳淡水的惠阳人民医院。

项目周边情况

        项目周边毗邻的地块，除了西侧的华南建材城以外，基本上都是未开发的空地。而在此外围，基本上都是新建的商品住宅项目，比较临近的如三远大爱城等。总体来说，这个区域目前实际居住人口数量不多，入住率基本在3-4成左右。周边道路也以社区之间的间隔道路为主，多数为不太宽的双向两车道。

项目整体规划

        国韵华府项目，地处惠州大亚湾上杨片区.根据已公布的资料，项目总占地约1.7万平米，整体建面约8万平米，容积率3.5，绿化率30%，
        项目产权属性与年限为70年产权商品房，2010年拿地，是由4栋31-32层高层住宅组成，总计708户，车位570个，产品为44-89平一房到三房。

        目前推售的，是1栋和4栋两栋高层产品，均为32层高，两题六户布局，户型包括44平米一房（1E户型）、70平米两房（1D户型）和89平米三房（1A户型），每栋住宅套数各为180套，共360套住宅。

        目前的项目建设进度，1栋、4栋建设到20层，而2栋、3栋建设到4层。项目于7月21日开放营销中心，还未开放样板展示单位，现在可以认筹，预计8月初开盘。

根据惠州大亚湾上杨片区控制性规划，国韵华府周边的地块属性，大多为居住用地、商住用地、村庄建设用地、教育用地和发展备用地，其中南侧和东南侧将分别建设一所初中和小学。具体可看图。

项目社区自身的规划及配套。

        项目为一个比较规整的长方形地块，4栋高层楼栋呈一个浅弧形排列，主出入口设在北侧，地下车库出入口在南侧，东西各设计有一个小型广场，社区内设计有文化广场、园林景观区和水景区，以及空中花园。

不利因素分析

        要说这个项目有哪些不利因素，归纳起来大致有以下几个：

        1、项目周边毗邻的地块，除了西侧与华南建材城接壤以外，其余均为未开发状态，目前不知具体建设项目及建设时日，因此未来建设施工带来的扬尘、噪音、环境污染等，对于未来居住者惠造成一定影响。

        2、项目东侧有淡澳河，且处于待整治状态，会对项目价值产生一定影响。

        3、周边目前就近社区商业配套还不太完善。

        4、附近的教育配套，尤其是公办小学、初中资源还比较欠缺。

        以上因素，可能会在一定程度上，影响项目的中短期价值体现及提升。

综述

总而言之，这个项目的特点鲜明，定位也很明确，纯中小户型产品，主要面向刚需上车族，同时由于其比较核心的区域位置、便利的交通条件，以及未来周边业已形成的纯居住片区性质，这个项目也适合部分投资者选择。

1、区位：处于“上杨-万达”片区，大亚湾未来的核心区位。

2、交通：“两横一纵”交汇区，毗邻高速出口，距离高铁站距离合适，加上未来轨道规划两站点在直线1公里距离内，此处交通相当便利。

3、生活配套：目前周边1公里之内商业、休闲、教育、医疗配套还欠完善，需要更远距离的配套补充。

4、户型：44-89平米户型，整体来看紧凑实用，适合刚需上车族居住。

5、周边：周边新建商品房密集，居住氛围浓厚，待入住率提高、商业旺盛之后，这里的居住价值潜力将会释放。

户型分析

项目共由4栋高层，总共7种户型，涵盖了44-89平米一房到三房，均为两梯六户，为典型的纯中小户型盘。其中，最先推售的1栋和4栋，有1A / 1D / 1E共3种户型，2栋、3栋这两栋，有2A / 2C / 2E / 2F共4种户型。

先说说目前正在推售的1栋、4栋的1A / 1D / 1E 这3种户型。由小及大，首先说说47平米的1E户型。这个户型为一房一厅一卫，分布在1栋和4栋，每栋每层1户，总共60套。

入户以后，餐厅、客厅和阳台一字排开，开间2.9米，总进深7.7米，还算够用；阳台朝西北或东南方向；厨房在入户南侧，有南向窗户采光；卧室和卫生间位于客餐厅南侧，卧室朝向和阳台相同，带一小飘窗。

总体来说，这个一房一厅方正实用，功能齐备，但采光稍显不足。相比而言，位于4栋的1E户型，因为朝向东南，所以采光要更好一些。

1D户型，70平米，两房两厅一卫。这个户型位于分布在1栋和4栋，每栋每层4户，总共240套，是目前推售最主打的户型。

入户处为一拐角，客餐厅及阳台总进深达到8米，开间3.4米，比较舒服的尺度；主阳台朝向西南或东北；一侧厨房配有一个小生活阳台；卧室区主卧和次卧两侧布局，中间隔着一个卫生间，分布比较合理；主卧朝向与主阳台一致，次卧窗户朝向西北或东南。总体来说，这个户型方正紧凑。相对来说，同样的户型，分布在楼栋北侧的1D户型，采光应当更加充足一些。

1A户型，89平米，三房两厅两卫。这个户型位于分布在1栋和4栋，每栋每层1户，总共60套，是整个项目建面最大的户型。

入户处一侧即为一间卧室，而客餐厅呈横厅排列，主阳台朝向东南或西北；客餐厅总进深8.45米，开间3.35米，比较宽敞；厨房位于房间最南侧，且配一个小生活阳台；另外两间卧室布局在房间北侧，主卧带一个主卫。整体而言，这个户型尺寸更为宽裕，房间排列呈围合式。对于89平米的建面来说，能做到三房两卫，性价比比较高。

接下来说说2栋和3栋的户型。

2C户型，44平米，一房一厅一卫。这个户型位于分布在2栋和3栋，每栋每层1户，总共58套，是整个项目建面最小的户型。

入户之后，厨房、客厅（阳台）和卧室在房间南侧依次排列，卫生间位于北侧，结构紧凑；厨房配一个小生活阳台，也可直接纳入厨房；卧室带一大L型飘窗，增加了卧室舒适性。对于44平米的建面来说，这个结构布置紧凑实用。

2E户型，86平米，三房两厅两卫。这个户型位于分布在2栋和3栋的最南端，每栋每层2户，总共116套。

入户之后，厨房、餐厅、客厅和主阳台顺序分布，总进深高达10.5米，开间达到3.6米，宽敞舒适；主阳台朝向西南；三间卧室位于房间西侧，由北到南顺序排列，主卧带一主卫，公卫可设计成干湿分区；所有卧室都带有飘窗设计。总的来说，这个户型算是比较典型的三房两厅两卫样式，动静按照东西两侧分区明确，方正实用。

2F户型，87平米，三房两厅两卫。这个户型位于分布在2栋和3栋，每栋每层1户，总共58套。

2F户型的格局分布很少见，呈围合式布局，卧室、卫生间、餐厅、阳台及厨房，将客厅围在中间位置。当然，因为房间中间地带基本没有承重墙结构，居住着也可根据自己意愿进行装修重组。整体来说，这个户型各个功能房间的尺寸都比较合适，采光还算不错。

2A户型，85平米，三房两厅两卫。这个户型位于分布在2栋和3栋的最北端，每栋每层2户，总共116套。

2A户型的格局分布也不多见，呈东西走向的狭长形。入户之后，客餐厅、厨房及阳台的分布比较常见，而进入卧室区就一个狭长走道，北侧分布了两间卧室和两间卫生间，而南侧只布局了一间次卧。不过，这个户型占据了楼栋北端头位置的便利采光通风遮挡较少。