万科首铸东江之星

项目位于东莞市万江镇南城鸿福西路与港口大道交汇处南侧，项目占地面积约5.9万m²，总建面约51万m²，计划集住宅、写字楼、购物中心于一体的综合体项目。

 

 

项目自带250米甲级写字楼和7万m²建面的购物中心，并计划后期与东莞地铁R1线滨江体育馆站*接驳。项目紧邻市文化馆和滨江体育公园，周边居住氛围浓厚。项目地处南城和万江两区域交界处，目前南城地块住宅（2栋、4栋）已经售罄，剩下的6、7、8、9栋均为万江地块。

本次备案的8栋和9栋共474套，均为住宅产品。整体的备案均价约26694元/m²，备案总价区间为233-406万。户型涵盖96m²、116m²和143m²，三个户型。两栋均为50层及以上的超高层。

 

 

项目在3月27日加推了6、7栋均价在2.6-2.8万/m²，本次备案的8、9栋均价在2.45-2.85万/m²，相差不大，但是具体开盘价格以开发商为准。

 

建面96m² 三房两厅两卫 户型分布在8栋的01、03、04、06和9栋的01、04。

 

 

96m²户型备案单价区间在2.45-2.76万/m²之间，总价区间在233-272万之间。均价上9栋要较8栋稍贵约700元/m²。

 

 

因为8栋为一层6户，9栋为一层4户，梯户比的差异也一定程度上影响了居住舒适性，老牛认为这也是影响两栋价格差异其中的一个因素。

 

但是在备案价格表上发现，9栋户型的建筑面积要较8栋大，但是套内面积要稍小，以01户型为例，9栋的总价要比8栋总价高出接近23万。

 

 

建面116m² 四房两厅两卫 户型分布在8栋的02和05。

 

 

116m²户型备案单价区间在2.53-2.82万/m²之间，总价区间在293-328万之间。02和05因为朝向和景观基本一致，所以价格上差别很少。

 

 

建面143m² 四房两厅两卫 户型分布在9栋的02和03。

 

 

143m²户型备案单价区间在2.55-2.84万/m²之间，总价区间在365-406万之间。02和03同样是因为朝向和景观基本一致，所以价格上差别很少。

 

 

这次推出户型使用率都达到了0.77以上，8栋户型均达到0.8，对于50层高的超高层来说，算是较高的使用率了，但是8栋的梯户也较高，影响了舒适性。

 

 

以01户型为例，从层差上来看，采用的是类似橄榄型定价方式，价格*的在19-25层，也就是中间楼层段。楼层差价范围在202元/m²-1697元/m²不等。

 

这种阶段性层差，如果开盘真是像备案价这样定价的话，25层及以下，同样价格越高楼层性价比越高；25层以上，同样价格越低楼层性价比越高。

 

因为25层以下，楼层越高视野、采光、通风越好；25层以上视野、采光和通风基本没有差别了，但是消防隐患和电梯等候的影响会更大。