星河山海半岛

星河控股集团成立于1988年，历经30年发展，旗下现有地产、产业、置业、金融四大业务集团，业务涉及地产开发、城市更新、商业运营、酒店管理、物业服务、金融投资、产业运营等多元领域，已成为国内大型综合性投资集团。2017年，星河控股集团营业总额超过270亿元。连续七年获评中国房地产百强企业，六次进入中国蓝筹地产榜单。

总开发面积累计超3000万㎡，土地储备面积逾2700万㎡，布局珠三角、长三角和环渤海三大都市圈，已进驻深圳、广州、天津、南京、常州、宁波、重庆、成都、西安等多座城市。

其在深圳主导并开发了的项目超过10个，分布在深圳各个区域，已经入市的项目主要有星河传奇、星河荣御、星河智荟、星河国际、星河发展中心、星河时代、星河world银湖谷、星河上寓、星河盛世、星河丹堤等；光明的星河天地项目则将有可能在2018年面市。

2016年，星河首次布局惠东巽寮湾；2017年星河东部区域公司*在售项目惠州的星河丹堤，成为单盘销冠全年销售额53.5亿；2018年，星河地产东部区域公司多盘齐发，分别为惠州星河丹堤（惠阳）、星河山海半岛（惠东）、金裕星河丹堤（博罗）、星河明珠湾（普宁）和惠州星河盛世（惠阳）。

①项目整体区位及交通

项目位于巽寮湾国际旅游度假区体育路1号（海湾大桥巽寮湾高速出口左转），坐落于国家4A风景区巽寮湾滨海旅游度假区的首站位置，是广惠高速延长线和惠州海湾大桥*站。周边有多条高速路和厦深铁路，距离项目最近的高铁站为“惠东站”。


（图中规划广惠高速路延长线走向仅供参考，实际以政府公示为准）

惠深沿海高速和广惠高速连接惠州海湾大桥，下桥左转约2公里可到达项目。从深圳过去不堵车的话，大概1个多*。

根据规划，未来广惠高速还将进一步延长直达稔平半岛内陆，设置“巽寮”“油麻园”出口，巽寮湾的交通条件将进一步提升。

②惠东的产业及交通发展

凭借天赋优越的自然资源环境，近年来巽寮湾已成为深圳东部沿海最热门的滨海旅游度假地，也是目前惠东滨海片区配套最成熟、客流量最多的区域。

近些年，也确实吸引了华润、碧桂园、中航、金融街、融创和合正等一众知名开发商来此开发，人口流入、区域环境和配套变化非常明显。

根据《广东惠州环大亚湾新区发展总体规划 （2013-2030年）》，惠州将打造海洋经济发展带，以大亚湾临港产业片区和稔平半岛滨海旅游片区为双核心，依托沈海高速、厦深铁路和珠江口东岸港口群，向西积极吸引深港科技创新资源，共建以石化产业和海洋科技等为主导的研发平台，加强与深港国际都市圈的紧密合作；向东带动红海湾与大汕头湾发展，延伸大亚湾先进制造和滨海旅游优势，形成广东东部海洋经济特色发展带。

惠东稔平半岛将打造国际旅游半岛，港口将和平海、铁涌、巽寮等镇区一起构成稔平半岛滨海旅游片区进行整体规划建设。在尊重自然和保护生态环境的基础上，大力发展滨海旅游，建设精品旅游景观岸线和精品旅游景点，打造珠三角乃至全国知名的滨海旅游区。

近两年，围绕稔平国际旅游半岛建设，交通大会战持续打响，稔平半岛交通道路一体化发展进程不断加快。继惠州海湾大桥建成通车后，铁巽路、广惠高速延长线（从巽寮到平海）、稔平半岛环岛公路等道路已按下建设快进键。

广惠高速延长线（从巽寮到平海）规划向稔平半岛内陆延伸，增设巽寮出口，预计2020年开通，将进一步改善巽寮湾区域的交通条件。

（环大亚湾新区综合交通体系规划图）

项目周边覆盖有四条高速：沿海高速、深汕高速、广惠高速延长线，惠大高速以及厦深高铁惠东站。广深惠等地前往巽寮湾最快捷的路径为，沿海高速转广惠高速延长线，经惠州海湾大桥，在巽寮湾出口下高速，左转通往巽寮湾滨海旅游度假区。

惠州海湾大桥于2015年2月5日正式通车运行，为惠州*座跨海大桥，全长2741米。大桥运营后，广州、深圳、东莞等地游客去巽寮湾比原路程节省半*以上。对广州、东莞、深圳和香港前往金国际滨海旅游度假区大有利益，将深莞惠拉入1*生活圈。

按照省政府2014年12月18日批复的收费标准，一类车从海湾大桥与广惠高速连接处起至巽寮湾，长17.45公里，收费24元；从凌坑(与深汕西高速连接处)至巽寮湾，长17.2公里，收费24元；从牛牯墩(与惠深沿海高速连接处)至巽寮湾，长8.7公里，收费20元；从亚婆角到巽寮湾长6.9公里，收费19元。收费期限为25年。

惠州平潭机场，已经于2015年正式启用，被称为深圳第二机场，机场经广惠高速和金海湾大道可连通项目，目前已开通17条航线，通达全国各地共18个航点，分别是北京、上海（浦东），上海（虹桥）、成都、杭州、西安、海口、武汉、哈尔滨、无锡、南京、郑州、济南、贵阳、昆明、重庆、南宁、上饶。

 项目配套

配套分为高尔夫庄园、发现山谷、LOHAS乐活小镇三大核心板块，每个版块规划的配套特点各有侧重。

①高尔夫庄园

高尔夫球场、高尔夫酒店、高球荟主题酒店、高尔夫运动品牌旗舰店、高尔夫会所、养生温泉等。

②度假酒店

含有高尔夫会所、KTV、宴会厅、健身房、高端SPA、室内恒温泳池、3000㎡户外泳池和保龄球室等设施。

③LOHAS乐活小镇

果岭假日商业街、智能服务中心、运动休闲中心、主题餐厅、生活超市、健身会所、童梦乐园等。

④发现山谷

四季花廊、趣味采摘园、户外剧场、探险山林、露营公园、穿越山谷、亲子农场、夏令营地等。

项目位于巽寮湾国际旅游度假区，是星河集团首次布局惠东巽寮湾的综合性开发开山之作。总规划占地约8500亩（约540万㎡），命名为星河智汇文旅小镇：分为星河山海半岛、星河银海湾和星河智谷三大部分。项目拥有山、海、林、湖、谷五重景观，将打造成星河*集滨海旅游、智创科教及山海高尔夫等多元业态于一体的山海复合型文旅小镇。

一期为星河智汇文旅小镇的核心区，也是首期开发项目。营销中心及样板房已开放，首期将推出一组团建筑面积约120-160㎡果岭别墅和建筑面积约60-90㎡环景高层产品，全部为带装修交付，预计将于本月底首次开盘。（具体推出*以预售证为准）

项目一期总占地12.38万㎡，总建面19.33万㎡，规划建设1390户，绿化率35%，其中商业地块容积率为1.5，住宅地块容积率为1.01。项目属于山海、山湖资源型超级大盘，拥有一线的山林湖海景观以及*的山地高尔夫资源。

规划有高尔夫庄园、发现山谷、LOHAS乐活小镇三大核心配套板块，集旅游渡假，休闲娱乐，高端资源，创新研发，康体养生，商业娱乐等多元业态于一体，旨在打造成为“山海高尔夫，四季文旅小镇”。首批将推的一组团位于中间核心区域，别墅及高层四周果岭环绕。

首期产品类型包含：高层、联排别墅和双拼别墅，均带装修交付，这是星河集团首次推出带装修的别墅产品，在整个巽寮湾也是独有的。首批将推出一组团G6栋、G7栋高层246套和别墅73套，目前一组团别墅主体建筑已完工。

高层为25层两梯五户，10层以上可看海，共四个户型：A-88-93㎡三房、B1/B2-74-79㎡两房、C-58-63㎡两房，预计价格为1.1-1.3万/㎡（带装修）将于2020年交楼；

别墅产品户型为：127-132㎡四房、117-125㎡四房、155-160㎡四房，预计价格为联排260-320万/套，双拼390-450万/套（带装修）。

目前，项目一期建设进展有序进行，一期部分山顶别墅已经建成，初具规模，高层住宅部分也接近封顶，逐渐具备入市条件，预计5月底首批产品将会面市（具体以获批预售*为准），后期的土整也在逐步进行当中。

项目的一线亲海部分，即“星河银海湾”，目前还处于基坑状态，预计还要过些时日才能具备入市的条件。

不利因素分析

1、目前在广惠高速延长线开通之前，只有一条小路链接巽寮湾出口至山体入口，到达山体入口后，仍然有一小段盘山公路才能到达项目一期，交通方面可能会略显不便。

2、周边配套较少，产品主要定位为度假型旅居产品，项目目前分期开发中，规划的各项商业、酒店等配套需要一定的*去落实。

项目主要依托山体地势而建，建有高尔夫球场和人工湖，视野景观较为不错；且周边噪音源较少、较为安静；高层坐落在别墅群中间，很好地兼顾了别墅和高层的视野景观。高层的户型和别墅的户型设计较为出彩，大都含有超大的景观阳台，最小户型58-63㎡的户型做成两房也未显得特别局促。

本次推出的产品中，有7个户型，其中4个高层（高层均为2梯5户的格局），3个别墅。整体的分布图如下：

A户型 三房两厅两卫 建面约88-93㎡
1、南北通透，动静分区，整体布局佳；
2、三个房间空间较足，双卫，设置入户玄关；
3、6米长超大景观阳台，视野佳，双面采光；
4、厨房空间略显局促，无生活阳台。

A户型展示了一个样板间，也是高层里面建面最大的户型。

B1户型 两房两厅一卫 建面约74-79㎡
1、东南朝向，客厅开间3.5米；
2、带有1.7米宽6.5米长超大景观阳台，视野景观佳；
3、两个房间面积均为10.5㎡，空间感较为舒适；
4、厨房和餐厅的空间感略显局促。

B2户型 两房两厅一卫 建面约74-79㎡
1、整体南向，客厅、次卧、主卧三开间朝南；
2、带6.3米长超大景观阳台，视野景观佳；
3、带有入户玄关的设计，私密感较好；
4、厨房和餐厅的空间感略显局促。

B2户型也展示了一个样板间，精致却又不失舒适。

C1/C2户型 两房一厅一卫 建面约58-63㎡
1、户型紧凑布局，精致两房设计；
2、带5.7米长超大景观阳台，视野景观佳；
3、整体东北朝向，对日照采光等方面有一定影响。

C1/C2为此次推出的最小户型，实用率不错，最重要的是上车门槛较低。

此次推出的别墅产品主要有3个户型，均为带装修出售，别墅带装修的情况较为少见，可以省去很多装修烦劳和成本，所推产品整体实用率较高，市面上见到的别墅大多200-300多平，项目的别墅产品大多集中在100多平，这样总价相对低廉，降低上车成本。

别墅L户型 四房两厅两卫 建面约125-140㎡
整体3层设计，负一层、一层和二层，二层带有双景观大露台，主卧阔绰。

L户型的样板间

别墅S户型 四房两厅两卫 建面约125-140㎡
整体3层设计，负一层、一层和二层，二层带有一个大露台，空间足以改为一个可供使用的房间。

别墅S户型的样板间

别墅W1户型 四房两厅两卫 建面约117-125㎡
整体3层设计，负二层、负一层和一层，主卧、书房和儿童房集中在负一楼，工人房在负二楼。整体舒适感、采光和视野景观不如前2个户型。

高层及别墅都有带装修出售，其中高层的装修交付标准为如下，主要是地面、墙面、厨房以及洗手间等硬装部分的装修。

其中别墅的装修交付标准为如下，也主要是地面、墙面、厨房以及洗手间等硬装部分的装修。