中海云麓公馆

中海云麓的开发商是中海地产，也是国内实力雄厚的房产巨头，在很多大中型城市开发了不少知名楼盘。

中海开发的楼盘品质，总体来说还是挺不错的，施工质量的口碑也还可以，国企的背景还是有一定作用。

具体到东莞，中海收购了中信地产，目前还有部分尾盘在售的中信红树山就变成了中海红树山。

综合分析，中海云麓从某种程度上讲，算是中海地产在东莞开拓的*标志性项目，分量比较重！

凤岗官井头片区总体规划
凤岗的区位优势十分明显，三面临深，很像深圳不可分割的一部分，也被部分网友戏称为“深圳里”。周边片区的房价都已经在4万左右，而凤岗目前的均价是2万出头，价格还是比较有优势的。

凤岗总体的产业升级也十分迅速，比较突出的典型就是天安数码城和京东300亿投资兴建的智能新城，交通和商业配套也比较完善，总体来说，是发展比较均衡的镇区。

官井头片区规划
整个凤岗镇的框架可以简单分为一主两副中心，官井头是其中一个重要的副中心，它也是目前凤岗商业和教育等配套最完善的片区，居住氛围舒适。

官井头片区目前的现状，除了已经建成的大运城邦1-8期，名流印象1-3期，龙城雅郡，嘉辉豪庭1-3期之外，官井头的东片区和中心片区还有大量的待旧改用地，后续发展潜力值得期待。

项目总体概况
中海云麓项目，从拍地开始就备受瞩目，一度让周边的二手盘受益匪浅。

在2017年5月的时候，偶然发现地王项目开始动工了，

项目现场拍了一些航拍图，

中海云麓的占地面积约7.3万㎡，地块容积率只有2.0，计容建筑面积约14万㎡，规模其实不算小。老牛估计开发商在规划方案阶段，就做了反复的对比测算，如何在有限的地块里面，做出回报*的产品布局。

最终确定的这个实施方案，其实很好理解，地块内*的资源全都给了联排别墅产品，最后用5栋高层来走量。综合来看，中海是下定决心要在这个地王项目上，做出*的豪宅产品。

地块信息
老牛也仔细梳理了去年拍地的相关资料，咱们一起来简要回顾一下这块地王的诞生过程，！

从2017.1.20上午10：00正式开始竞价，各大开发商厮杀惨烈。起拍价是219213万元，每次加价*1000万元起步，短短半*以后，就追加了约8亿元，到了封顶价292284 万元 。

随后就开始竞争配建面积，老牛提醒大家注意，计容建筑面积是约14万㎡，每平方米的配建就意味着至少2-3万要回馈给当地政府了，每次追加至少450㎡起步。10:30到11:00，也是短短的半*，配建面积的竞拍从450㎡一路飙升至30000㎡，这又是大约7-8亿的成本。

配建面积到了3万㎡以后，有不少开发商逐步放弃了竞争，只剩下两三家继续争抢，毕竟这需要对投入成本和利润汇报的总体把控。

11:39，在几乎没有开发商再次追加的情况下，大家都以为竞拍到此结束了。中海横空出世，继续追加了450㎡，锁定了这个竞争异常激烈的“香饽饽”。

中海对这块地的潜力预判还是下了很大功夫，该块地也算是公认的官井头片区核心地段，在反复权衡之后，最终还是下定决心拿下，成了官井头的扛把子？

咱们再一起来看一下中海地王地块的具体经济指标，属于R2（二类居住用地），容积率不能超过2.0.

老牛要特别提醒大家注意，最大高度65米。也就是说，最早在拍卖地块时的限制条件还是十分具体的，有详细的经济技术指标要求。

下面这张是用地红线图，边界点的坐标（采用相关部门统一标准）也都标注的一清二楚，这可以算是正式的中海地王地块范围图了。

继续来看看中海地王地块的规划条件，这个里面有不少是需要大家重点关注的，比如公建配套等。

据老牛了解，中海云麓项目的规划入口户数已经超过了1000户。换句话说，下图中的公建配套都是要按照标准配建的。

这里*须提醒大家重点注意一个*节点：公建配套设施*须与本地块总体工程同步实施，同步验收投入使用。

停车位是大家都比较头疼的，按计容总建筑面积约14万计算，大约有140*8=1120个停车位，基本上能满足1个停车位/户。

但是考虑到本项目联排别墅产品居多，别墅的停车位估计会有2个停车位/户。

产品剖析
中海云麓的产品主要分成两大类：别墅和高层住宅。由于别墅的资料比较少，高层住宅的资料更少，所以老牛先为大家简要解析一下别墅产品。

别墅的施工进度是比较快的，不少已经接近封顶。老牛仔细数了一下，差不多有29栋八联排别墅，1栋六联排别墅和2栋双拼别墅，别墅主力产品就是八联排别墅。

中海做高端别墅的经验还是比较丰富的，所以这次云麓公馆的别墅产品定位也比较高端，以中式风格为主。

 别墅产品的手工模型示意，这个也是比较直观的展示了别墅的空间效果。下图是入户正门，也是前院的空间展示，大家可以感受一下居住的空间氛围。

接下来是后院，后院的空间就相对较小一些了。

下面就是别墅产品的剖面示意了，这里面重点是别墅的地下空间，老牛重点提醒大家，地下空间可是大有玄机的，仔细找一下亮点！

 剖面图比较抽象，不好理解？老牛放一张手工模型上来吧，这个空间示意就清楚多了！

地下停车空间系统，其中别墅和高层是有相互联通的部位。别墅每户标配2个停车位

此次备案的是2栋、4栋和5栋，整体均价约3.73万元/㎡ 。

此前备案的3栋备案均价约3.56万元/m²，此次备案再次刷新备案价纪录，预计于周末（06.24）开盘。

本次备案共498套，均为住宅产品，备案总价区间为300-509万。户型涵盖86-128m²的三至四房。

建面86m²户型单价均价在3.65万/m²左右，总价区间在300-328万之间。

建面105m²户型单价均价在3.75万/m²左右，总价区间在375-421万之间。

建面128m²户型单价均价在3.77万/m²左右，总价区间在456-509万之间。

以价格来看，同楼层同户型的前提下，2栋和4栋价格基本一致，而5栋的价格稍有波动，但与前两栋差价都控制在200元/m²以内。

更新*：2018-05-30

除了别墅产品和1栋回迁房之外，大家普遍关注的应该就是这4栋高层商品住宅产品。

高层住宅产品主要有3个面积段，分别是86㎡的小三房，105㎡的大三房，128㎡的四房。

这次发布的3号楼备案价，老牛也做了详细的梳理，特意拿出了其中性价比较高的86 ㎡三房做了一下简单对比。

通过上面的表格可以发现，01户型和06户型基本是一致的，区别只在于朝向和视野。01户型基本上都会比06户型的单价要贵1000多元，同时还有楼层的区别，大家挑选时要注意甄别。

经过统计，老牛发现3号楼的均价约为3.56万元/㎡，这个高层住宅的价格还是创下了东莞目前在售楼盘的纪录，作为中海在东莞的标杆楼盘，期待中海云麓能够真正做出高端大盘的品质。