万科星城

开发商，深圳市西城房地产开发有限公司，于2013年成立，实为万科集团子公司。

万科企业股份有限公司成立于1984年5月，经过二十多年的发展，业务覆盖珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈以及中西部地区，共计53个大中城市,是目前中国最大的专业住宅开发企业之一。

在经历了宝万之争后，万科现已纳入国企范畴，深圳地铁入股成为其最大股东，在地铁上盖物业体量大，本身货值就很高，对企业投资预期相当客观，未来“轨道+物业”综合开发模式，或成万科在深圳扩张版图的主要方式。

据统计，目前万科在深圳在售的项目，有万科蛇口公馆、万科臻山道、万科云城、万科广场、万科麓山、万科深南道68号等，不仅如此，深圳作为万科的大本营，万科在深圳还留有丰富的储备用地，项目位置图如下图：

而深圳地铁在深圳的土地储备资源则更为庞大，早年公布中就已达千万平储备用地，仅地铁11号线松岗站两旁，就有松岗车辆段和北车上盖地块，两块巨无霸地块，在2016年由深圳地铁集团与万科集团联合主办的“轨道交通与城市发展高端论坛”上，万科原董事会主席王石，就说过“建地铁就是建城市”，可想而知未来万科在深圳继续扩张的版图。

万科星城将于3月2日开放建面约98㎡的新样板间，目前主推建面79-136㎡住宅，均价4.4万/平。

沙井新兴区域，马鞍山潜力区域

【地块信息】

万科星城原为沙井街道上星工业区城市更新单元，该项目早已列入《2014年深圳市城市更新单元计划第四批计划》，由深圳市沙井上星股份合作有限公司申请，以万科地产主导开发，计划拆除用地面积约16.6万㎡，拟更新方向为居住、商业功能。

万科地产，相信大家都比较熟知，一直以来作为房企前三甲，万科地产都是以拿地之后快销的模式运作，该地块也是一样，进展神速，在2014年公示规划之后打围，2016年旧改区域内的厂房就已拆迁完毕，于2016年7月11日年经市规划国土委批准开工建设。

一期、二期、学校等地块，已于2017年相应完成招标设计，而且项目标准层楼层全部采用装配式建筑，老牛预计2018年下半年，该项目就会入市。

【项目区位】

万科星城位于新桥街道上星工业园区（南至上星南路，西至富通路，北至企安路，东至河边），东侧为城市丽都花园、西侧紧邻棕榈堡和丽莎花都，南侧为名丽豪城、北侧则靠近沙井市民广场。

以项目来看，由上星路横穿整个小区，把项目分为两期，周边如丽莎花都、棕榈堡等成熟小区环绕，而从地铁11号线马鞍山站到项目之间，还留有大量民房和待拆迁的旧改。可以看出万科星城周边已具备一定的生活氛围，未来还能享受到一定旧改红利。

除万科星城外，周边如沙井海岸城已拆迁动工，锦盛财富大厦已封顶，博林君瑞也已经建到一半左右，预计3-5年内，区域建筑基本成型，未来或聚集较高人气，形成一个较强的宜居商圈。

其实据老牛观察，在传统沙井人眼中，一直以宝安大道上沙井站两侧的，沙井老街商圈和沙井万丰商圈为中心，但随着新街道的成立，靠近地铁11号线马鞍山站旁，在存有大量旧改资源的情况下，或许会有更大的发展空间。

【法定图则】

新桥法定图则，老牛一番寻查未果，但根据原有的沙井中心区南片区的法定图则可以看出，在覆盖原有沙井规划中，大部分是以市政配套、商业、住宅用地为主，其中位于西南和东南处，显示有一定比例工业用地（棕色地块)，其中大部分工业地块，已作为旧改开发，未来主要变更为商业和住宅用地，如万科星城、沙井海岸城等。

不过对于区域内部分旧改项目，进展较为缓慢，需要进一步推动，提升整个街道的面貌。

【交通环境】

【地铁】

距离地铁11号线马鞍山站直线距离1.4公里（百度地图测量，仅供参考），算是地铁11号线沿线物业，不能算真正的地铁盘。  但11号线作为城市快线，在交通的便利性上毋庸置疑，从马鞍山站，只需要13个站点，就可以直达福田中心区。

而已经在建的地铁20号线，和地铁12号线，未来可以一定程度上缓解高峰期沙井去宝安老城区和南山科技园上班的压力。

【公交】

目前来看，项目周边有不少公交站台，但公交线路主要集中在中心路上，西北处沙井天虹商场线路较多，需步行300米左右，主要为环沙井街道内小巴和接驳机场东的西部公交，通达关内公交车则主要集中在宝安大道 上，不过上星路横穿小区，未来社区成熟，或增设一定量的公交站点。

【自驾】

沿上星南路，上宝安大道，连接深南大道，直达南山、福田，不过一路上红绿灯较多。目前较为便利的出行线路，一般走沿中心路，沿107国道走新安片区，再进入深南大道，直达南山科技园、福田中心区等地。

 项目周边的各类配套及旧改规划

【商业配套】

项目自身商业占比较大，但主要作为酒店、办公、商务公寓，以及社区底层商业，从目前获取的信息中，并未看到集中式商业。

在紧邻项目北侧，有农批市场、义务商贸城、行色城购物广场、天虹商场，社区出行居民购物相对便利，但整体商业氛围不够。

沙井比较获得认可的，是原有的沙井老街商圈和沙井万丰商圈，主要集中在宝安大道沙井站两侧，其中沙井新天虹、京基百纳，距离项目较远，而佳华商场、华润万家，则比较适合现在阶段万科星城附近居民，出行逛街购物。

在距离项目不远处，博林君瑞和沙井海岸城也在建设当中，其中沙井海岸城集中式商业，或引领马鞍山片区形成新的商圈面貌。

【教育配套】

项目自带18班幼儿园和规划一所36班九年一贯制公立学校



除自身配建学校外，目前学区内对应宝安中学（集团）第二外国语学校，距离项目不远还有万丰小学、华一实验学校、开元学校、深圳上南学校，沙井现阶段来说学区一般。
 
宝安中学（集团）第二外国语学校前身为上寮学校创建于1990年，于2011年扩建成为一所九年一贯制学校，学校东临107国道，西接沙井市民广场，地处沙井街道中心区，占地面积25918平方米，为九年一贯制学校，建设规模54个班，由2017年4月15日加盟成立。

【休闲、文化、自然资源配套】

沙井片区一直以来，工厂和小产权房相对密集，文化休闲其实相对匮乏，平常主要休闲有凤凰山、海上田园等自然资源。

距离项目较近的有沙井市民广场，仅一街之隔，周边有沙井图书馆、新桥文化艺术中心，基本能满足社区居民休闲、文化等需求，另外位于中心路西侧有万丰公园和大钟山公园，于2017年完成升级，内部设有小型足球场、绿道等。

【医疗配套】

近年来宝安一直致力于医疗配套建设，就沙井区域而言，沙井人民医院、万丰医院，都有相对不错的医疗服务，另外在项目周边还有上星社康医院、沙井医院第二门诊、深圳天伦医院等。

据悉，规土部门已在“沙井中心西地区”法定图则中规划了一块建设床位800张以上三级综合医院的地块，位于宝安大道与北环路交会处，看未来是否将沙井人民医院迁至该址扩建为三级医院。

【项目周边旧改情况】

沙井由于地处位置较为偏僻，长久以来开发企业介入较少，区域多以小产权项目为主。近年来随着轨道11号线的规划及开通，加上大空港的规划利好，开发商渐渐注意到了沙井这块潜力较大的区域，如万科、华侨城、星河、京基、海岸城、鸿荣源、卓越、恒大等知名开发企业通过城市更新项目纷纷入驻沙井片区，预计将会为片区带来众多品质楼盘，改善周边居住环境，加快片区发展速度。
 
沙井片区由于历史原因，几无空地可供开发，近几年的沙井商品房项目，如华侨城四海云亭、西荟城、万科翡丽郡、星河荣御、中熙香莎公馆等楼盘，均来源与城市更新旧改。目前沙井有20余个旧改项目，共约百万平的旧改拆除用地，主要集中在新沙路和南环路附近，是未来沙井新房供应的两大集中分布区域。

项目所在的南环路片区，周边聚集大大小小约6、7个旧改项目，多规划以住宅用途为主，且与福永规划的华强城、鸿荣源两大旧改距离约1公里半径，未来周边商品房较为集中，相对规划配套较为完善、互为补益，居住环境得以整体提升及改善，预计区域新盘将受到较强的关注。

项目位于沙井中心路东侧，沿中心路一路向北，市政公园、书城、天虹、农批市场、华润万家等配套一路排开，是沙井目前最繁华的街道之一，也是沙井商品房最早发展起来的区域，周边聚集了“棕榈堡”和“丽莎花都”两个商品房小区，以及三个小产权高层住宅社区，相对周边居住环境较为成熟。

周边的几个旧改项目也多是考虑附近成熟的居住环境+地铁要素，选择集中扎堆，一是借势，二是依靠自身品牌及整体规划造势。如万科和沙井海岸城，两个都是品牌吸睛，加上学校、大型商业规划方面的强力造势，还未推出，已经聚焦了几乎沙井全部的热点。

目前万科星城一期已出地面，二期地基中，周边的几个旧改项目进展相对较快，沙井海岸城已拆迁完毕，博林君瑞已复工建设中，马安山锦盛工业园旧改已基本建成，黄埔金鱼场工业区旧改已基本拆迁完毕，德普电子物流配送中心片区已基本建成，其他旧改尚无具体进展。
 
其中沙井海岸城具体项目最近，因是规划百万平的超大综合体，对项目影响较大，简单介绍一下。
 
沙井海岸城属于11号线地铁口物业，距离最近马安山站只有300米左右，交通环境较为便利。但因刚刚拆迁完毕，预计最快也要19年推出，与项目的直接竞争不大。
 
根据更新计划规划，沙井海岸城项目地块的更新方向主要为居住、新兴产业功能，并配建有不少于30班小学和不少于48班的中学，以及其它公共配套。根据规划，项目自带14.4万平的商业配套，体量较大，有望打造成为沙井最受瞩目的商圈。

【项目信息】

项目由社区街道上星路横穿小区，分为六个地块，其中住宅用地仅三块，一块教育用地和两块商业用地，目前已知有万科星城府邸、万科星城华府和万科星城上郡和酒店办公学校等，其后统称为万科星城01、02、03、04、05、06地块。

01地块为教育设施用地，配置一所九年一贯制学校，建筑由多层教学楼、配套用房和高层宿舍楼组成，其西南侧配置一所18班幼儿园，由一栋4层建筑组成；

02地块，建设项目名为万科星城上郡，由1座超高层保障性住房塔楼、3座超高层普通住宅塔楼组成，设计的楼栋为1栋 A座、C座、D座、E座，其中1栋A座为保障性住房项目，符合装配式建筑预制率装配率的住宅建筑面积为50280 平方米，另外还规划一个综合车站和部分沿街商业及配套；

03地块，从工程牌得知为万科星城名邸，用地面积为32823.5㎡，建筑由2栋高层 住宅，3栋超高层住宅和部分沿街商业及配套组成。

04地块，建设申报项目名为万科星城华府，由2座高层住宅塔楼、5座超高层住宅塔楼组成，主要由5个户型和3种核心筒组成四个楼型构成，建筑设计的楼栋为1栋A、B座、1栋D座、1栋E、F座、1栋H、J座，符合装配式建筑预制率装配率的住宅建筑面积为126970.6平方米。

05、06地块，主要为商业、办公、酒店和商务公寓等，从效果图上看，未发现有集中式商业，具体还要等后期开发商为准。

宝安中学第二外国语学校是以前的上寮学校，万科星城在该对应的入学范围内，不过万科星城有承建九年一贯制学校，后期还需要依照教育局规定划分，积分入学。

【产品关键信息】

1、项目用地面积18.7万㎡，拆除约16.6万㎡，其中开发建设用地约12.2万㎡，计容积率建筑面积64万平方米，属于大型住宅社区。

2、住宅部分容积率5.25，在传统高层社区中，属于容积率偏高的社区。

3、总户数4693，其中含1栋保障性住房，26.8万㎡商业，商业主要为酒店、一般商业（零售业等）、办公公寓、商务公寓等，所以其可售住宅，预计仅半数。

4、设计机动车停车位5157个（地上576个，地下4281个，设置自行车充电停车位373个），车位比接近1：1.1，在没有规划大型商业的情况下，住宅车位较为充足。

5、初步设计，拟引进商业类型为一般商业（零售业等）和餐饮业，不设置水疗和汽修等，另外本项目商业及住宅楼采用分体空调，不设中央空调，因餐饮部分留有专用烟道。

除此之外，结合项目经济技术指标看，一期还有配建有警务室、社区管理用房、便民服务站、综合车站、文化活动室、邮政所、小型垃圾转运站和地下公共充电等公共配套，二期配建有一定体量的社区体育活动场地、社区老年照料中心、门诊部等，基本符合目前规划设计组成。

【周边不利因素分析】

小型垃圾转运站：06地块设置有垃圾站，由于垃圾每天转运，夏季高温天气可能对低楼层住户产生影响。

公交首末站：自身规划一个站台和一个公交首末站，对项目出行本身是个好事情，带来噪音仍然不可忽视，公交车出入*大致在早上5：30-晚上21：30，在位于首末站附近的楼栋，可能会受到一定的噪音污染。

餐饮业：项目规划设计餐饮业建筑面积约3万㎡，在现如今许多社区产生夜间餐饮，和抵制餐饮业带来的污染等问题，希望后期物业能规范好引入的餐饮企业。

周边工业对项目的影响：附加的工业厂房主要有，瑞沃卫浴制品公司及金冠德銘牌公司等小型加工企业，据分析会有一定的焊接废弃、粉尘和噪音等，以及喷漆、电镀等重污染工艺。

【项目实景及周边现状】

沿上星路两侧，万科星城已全面动工，预计最先入市的是02和04地块，一共7栋超高层，分别是1A、1B栋为34层102.8m高，3栋37层138.25m高，4B栋46层138.36m高，5A、5B栋46层138.15m高，总建筑面积约30万平方。



一期已经有部分出地面，塔吊部分为04地块住宅部分，二期几乎同时动工，目前处于地基阶段，学校也已招标，也已经在动工，目前上星路泥头车较多。

 综合点评

万科星城，依托沙井发展现状，区域内小产权和传统加工工厂，依然是待解决的顽疾，而且并没有像“东进战略”一样，显得声势浩大，因机场等因素，预计未来不会像其他区域一样，建设摩天大楼。    

但在粤港澳大湾区建设的大背景下，沙井的地理位置优势凸显，连接东莞长安、虎门，处于临海核心地带，其中陆续规划建设大空港、新国际会展中心等，势*也会进一步提升沙井的区域面貌。

项目处于刚出地面阶段，具体品质有待考察，不过从规划设计上看，属于万科在深圳打造的主流社区产品，整体容积率偏高，商业餐饮占比较大，也会凸显一些问题,或值得期待。

项目紧邻沙井市民广场，生活配套趋于成熟，周边旧改也相继动工，未来也是该区域内重点规划的地段，距离地铁11号线步行较远，有利有弊，11号线沙井区域内属于高架线路，万科星城与周边小区联片，形成沙井新的宜居区域。

其实沙井在无更多新地块供应情况下，后期新房供应主要依赖城市更新，新房市场又面临持续限价，如果后期区域内无“地王”供应，后续只能依靠临海片区或房价普*来进一步推动市场，但沙井小产权市场活跃，且本土“工厂主”置换购买能力较强，人口基数上也略胜于坪山、光明等区域，后期二手房置换流通性会相对不错。

户型整体建面约为79-135平住宅产品，主力户型建面约为79-95㎡，共有5种户型，感谢网友@秘徒家提供的户型图：

建筑面积约79㎡户型

建筑面积约95㎡户型

建筑面积约95㎡户型（横厅）

建筑面积约115㎡户型

建筑面积约135㎡户型

建筑面积约79㎡户型

双面采光布局，功能空间设计紧凑合理。主阳台宽敞实用，双阳台配置使得户型具有很强的实用空间，主卧双面采光居住舒适，次卧房间具有良好的开间进深比有利于家居摆放。飘窗设计具有较高的采光高度，室内明亮舒适，卫生间可做*离处理实用性能高效。

建筑面积约95㎡户型

双面采光布局，从户型结构上来看相当于79㎡户型的升级版。具有更好的室内空间。但从原始户型上来看，客厅电视墙的尺寸偏小，应更改卧室开门位置以达到各空间相互独立。

建筑面积约95㎡户型（横厅）

横厅通透布局，空间实用率高。大开间短进深。客厅带有大面积阳台具有良好的实用性能。主卧自然通透。分离式卫生间具有良好的使用性能。并且可有效保护室内隐私。

建筑面积约115㎡户型

横厅通透布局，空间实用率高。大开间短进深，客厅带有大面积阳台具有良好的实用性能。大面积公卫可做多分离设计可满足多人口家庭需要，但北向卧室稍有偏多。玄关设计具有良好的功能性。

建筑面积约135㎡户型

项目最大户型，所处位置花园景观安静程度较佳。横厅通透布局，结构上相当于115㎡户型升级版。厨房带有生活阳台。在户型分布上为单层4户配置，相对楼栋人口密度较低。

总结：

万科在户型方面较之前有很大改进更接地气。从面积段配置以、大阳台的设置以及通透性能方面更贴切南方城市需求。

户型具有较强的实用性能，并且在细节上发挥对人居环境的理解。如功能型玄关。

户型分布较大程度考虑到了均好性，主要空间没有明显的视线干扰。

楼栋布局考究，大部分户型拥有宽阔的视野，对居家生活舒适度提升很大。

住建局房地产信息平台出现万科星城133套住宅现售信息，其中万科星城华府125套，上郡2套，名邸6套，共133套。此批房源为村民回迁房而非商品房，因办理备案在住建局备案网页公示。

据公示信息显示，此批户型建面约79-137㎡，均价约4.5万/㎡，单价区间在4.2-4.8万/㎡，总价区间在339-652万/套。

更新*：2020-03-05

日前，万科星城获批预算许可证，并在住建局官网公示，本次备案房源位于商业中心1-11栋，涵盖商业、办公和商务公寓三种类型的产品。

其中商业，共135套，户型建面约17-151㎡，均价约7.5万/㎡，单价区间在2.2-14.2万/㎡，总价区间在106-1465万/套；

办公产品，共472套，户型建面约65-1042㎡，均价约3.2万/㎡，单价区间在1.5-5.3万/㎡，总价区间在197-4797万/套；

商务公寓，位于4、5栋，共1194套，户型建面约28-58㎡，均价约3.9万/㎡，单价区间在3.5-4.6万/㎡，总价区间在96-267万/套。

部分备案价格

更新*：2019-09-30 

万科星城获批预售许可证，并在住建局官网公示，本次备案房源位于万科星宸大厦1-4栋，共572套，涵盖商业、办公、商务公寓三种类型产品。

其中商业，共19套，户型建面约23-203㎡，均价4.6万/㎡，单价区间在2.4-13.1万/㎡，总价区间在200-6286万/套；

办公产品，共159套，户型建面约91-1085㎡，均价3.4万/㎡，单价区间在2.8-4.9万/㎡，总价区间在283-4358万/套；

商务公寓，共394套，户型建面约32-57㎡，均价约3.9万/㎡，单价区间在3.4-4.2万/㎡，总价区间在111-238万/套。

部分备案价格

更新*：2018-11-23

万科星城获批预售许可证，目前已在规土委公示其备案信息，整体分为三个地块，共3337套住宅，均价4.39万/平，装费另算。

其中，住宅共备案3337套，户型建面约79-137㎡，均价4.39万/㎡，单价区间在3.9-4.8万/㎡，总价区间在327-652万/套；

商业产品，共备案246套，户型面积和单价跨度较大，建面19-247㎡，均价5.25万/㎡，单价区间在3-15万/㎡，总价区间在200-1019万/套。

部分备案价格