新世纪中和园

项目由东莞市清溪房地产开发公司和东莞市通用物业投资有限公司合作开发。清溪房地产开发公司是清溪镇政府下属全资公司，而通用物业投资有限公司则是由新世纪房地产有限公司持股。

新世纪房地产开发有限公司作为东莞本地开发商，成立于 2002年7月， 其前身是1998年成立的新世纪豪园商住开发有限公司。1999年新世纪豪园1期开盘就以东莞首创的大面积跃式户型在市场上赢得强烈反响，自此就在东莞市场打开了局面。

【项目区位】

随着深莞惠一体化发展进程加速，东南临深片区的区位优越性逐步体现，东莞与深圳和惠州在产业、生活和交通上的对接联系进一步加强。

而清溪位于深莞惠三地的几何中心，也是东莞市34个镇街中*一个与深圳和惠州直接接壤的镇区，的地理位置优势则更加的明显。随着深圳发展的外溢效应的加剧，莞深区域交通一体化，这样的机遇之下，清溪借力区域优势实现经济社会的双转型。

东南临深片区由凤岗、塘厦、樟木头和清溪四镇组成，后期定位为发挥生态资源优势，对接深圳“东进战略”，承接深圳创新资源和现代产业外溢，做强先进制造和新兴产业集群。

清溪镇也结合了自身的优势和特点，将朝深莞惠融合发展的低碳示范区、东莞东南部总部产业基地和具有客家文化底蕴的中国美丽城镇这三大方向发展。

就在本月月中，清溪成功出让了两宗中心组团的商住地块，这两宗地块分别给华润和金茂夺得，且相继刷新了清溪土拍市场记录。两家大型企业的进驻，无疑对清溪的城市面貌和生活配套都会产生积极的影响。同时也会影响到周边，乃至整个清溪的房价波动。

【项目周边】

本期深度楼评主角新世纪·中和园，位于清溪镇清凤路与广场路交汇处西南侧，清溪文化广场南侧。

项目地处清溪中心片区，未来片区将结合旧城更新改造和新区开发，建设功能完善、环境优美、配套齐全的城市中心区，塑造“绿色清溪、生态宜居”的城市形象。

片区定位为清溪镇的行政、经济、文化中心，以居住、商业、服务业为主的功能片区。简单概括一句就是未来清溪最繁华的片区。

虽然位于清溪的中心片区，但是项目更挨近老镇区，老镇区有一个很突出的特点，周边生活配套很丰富，但是规划较早，且民房较多。

新世纪·中和园正是如此，在航拍图中，我们可以清楚的看到，周边成片的民房格外惹眼。但是反过来说也是一个潜力的表现。

因为现阶段无论是清溪还是整个东莞，可开发空地越发*，盘活存量土地成为东莞往后发展的*然之路，而城市更新则成为了拓展发展空间的主要方式。而在城市更新中，民房和工厂则是*旧改对象。

根据清溪镇总体规划资料显示，未来城市更新重点将会放在聚富路沿线两侧。老牛粗劣一算，项目周边待改造地块，大大小小有上十个。这也意味着，后期项目周边将会有较大的一个变化。但是整体改造周期肯定会较长，且改造过程对周边会产生一定的影响。

根据东莞市城乡规划局的法定图则显示，项目所处的中心片区中部，周边地块性质较为多样，包括有一类居住用地、四类居住用地（村民居住用地）、商住用地、商业用地、教育用地、文娱用地等等。整体而言，有着较高的生活便利度，但是宜居度会相对较低。

【产品剖析】

据老牛了解，共由3栋高层洋房组成。计划1、2栋均为21层，3栋为17层，规划共224户，车位201个，属于中小型楼盘。

目前已全部封顶，在做外立面装修，营销中心暂时还未正式开放。老牛比较疑惑，项目原定7月开盘，但直至9月仍未正式开放营销中心，有知情人士报个料吗？

建面109m² 三房两厅两卫

竖厅、双阳台设计，动静分区，客厅出阳台，
客厅开间3.6m，作为一个109m²的户型，跟深圳部分89m²户型比例相近，
三个卧室规规矩矩，没有太大亮点，
公卫正对的次卧，因为进深较大，部分采光会受到主卧和景观阳台的遮挡，
主卧套间设计，但是空调机位设计会对主卧的通风和采光产生一定影响，
厨房和公卫都需要借助生活阳台通风和采光。

建面118m² 三房两厅两卫

竖厅、双阳台设计，通透户型，动静分区，客厅出阳台，
客厅开间3.8m，但是电视墙比例稍短，客厅和餐厅相对独立，相互影响较少，
入户花园可根据个人需求改做书房、茶室或杂物房使用，
卧室布局和109m²户型基本没有差别，没有太大亮点。
主卧通风和采光会受到空调机位影响。

此次备案的1-3幢共224套，均为住宅产品。整体的备案均价约19002元/m²，备案总价区间为168-254万；户型涵盖90-131m²的3-4房，1-2幢21层高，3幢17层高。

【1幢】

包含了建面109m²、118m²和119m²户型，备案单价区间在1.78-1.98万/m²之间，总价区间在196-237万之间。

【2幢】

包含了建面109.78m²、109.81m²、118.03m²和119.14m²户型，备案单价区间在1.83-1.97万/m²之间，总价区间在200-234万之间。

【3幢】

包含了建面90.91m²、130.45m²和130.92m²户型，备案单价区间在1.83-1.96万/m²之间，总价区间在168-254万之间。

这次推出的所有户型使用率都达到了0.8以上，对于17层高的中高层来说，这样的使用率是较高的；两梯四户，部分户型将产生对视，私密性较差。

以3幢02户型为例，从层差上来看，楼层采用的是类似橄榄型定价方式。楼层差价范围在60.3元/m²-623.87元/m²不等，除了2楼和17楼较为特殊以外，其余楼层整体差价仍算合理。

按正常定价而言，202备案价格应为整条腿当中价格*，但本次备案为第二高备案价，老牛猜测此户型或因赠送面积、或户型结构上的变化而导致。

同时顶楼出现了一个明显的跳差价，因为顶层受到日照面积和时常都较大，且渗水率也较其余楼层大。所以这样的定价也是合理的。