卓越蔚蓝郡

 

 

卓越蔚蓝郡位于龙西路与龙林附道交汇处东北侧。老牛从深圳市民中心自驾前往，在一路顺畅的情况下用时50*左右。

 

不过这样的路程*应该是在非高峰期方可实现，因为老牛在高峰期回程的*用了1个多钟。

 

 

毗邻惠塘高速，本牛在现场采盘时并没听见什么车辆的噪音，疑似被工程的声音掩盖掉了，借助航拍的视角比较直观，虽隔着龙林辅道，但目测距离还是比较近的。

 

南面还有一个曼佧特国际大酒店，目前进入项目需要从酒店停车场经过。

 

 

 

东莞产业发达，卓越蔚蓝郡南面是一个占地面积约30平方公里的科苑城，目前已聚集通讯电子、汽车电子、平面显示等生产企业近百家，逐渐形成了一定规模的产业集群。

 

产业从另一个角度来讲，能对其周边房价起到一个很好的支撑作用。因为随着产业不断升级，未来人口流入对住房需求将会更加旺盛。

 

 

除了产业外，周边的生活配套也算是比较方便的。

 

项目最近的亨达商业广场基本可以满足日常购物需求。远一些的有万科生活广场，4公里左右，开车预计10*左右。

 

教育方面，水霖学校是个私立的学校，在当地算是不错的学校，有初中和高中部。

 

 

项目距离镇政府3公里左右，镇政府周边有塘厦体育馆、东莞图书馆等体育休闲场所供选择。

 

 

项目共有三种产品，分别是别墅、LOFT、住宅。

 

住宅主推的是刚需产品，87-96㎡非毛坯洋房，全部是三房，折后均价2.2万/㎡-2.3万/㎡，预计在2019年12月30日之前交楼。

 

别墅仅有51套，面积162㎡，暂时不对外出售，据兽兽说大概率会内部消化掉。

 

商办LOFT面积42-56㎡，4.5米层高，不限购不限贷。

 

航拍实景楼栋分布

 

 

 

项目虽位于塘厦较中心位置，距离镇政府仅3公里距离。但目前来看，项目方圆1公里内的配套并不是太好，便利性较差，未来还需要靠自身沿街的商铺来满足日常的购物需求。

 

洋房几乎全是刚需产品，在产品的定位上，老牛认为还是比较准确的。从毗邻高速路和产业城上来看，如果做改善型的话会偏勉强。

 

价格方面优势比较明显，折后均价2.2-2.3万/㎡，这个价格甚至比附近的二手房还便宜。

 

交通方面，远期有规划地铁R4线，但具体站点尚未确定。距离高速出入口距离不远，往返深圳还是很方便的。

住宅部分主推刚需产品，87-96㎡洋房，全部是三房，折后均价2.2万/㎡-2.3万/㎡，预计在2019年12月30日之前非毛坯交楼。

 

别墅仅有51套，面积162㎡，暂时不对外出售，据兽兽说大概率会内部消化掉。

 

商办LOFT面积42-56㎡，4.5米层高，不限购不限贷。

 

本期户型篇老牛主要讲的是住宅部分的户型。

 

A户型 建面约87-89㎡  三房两厅一卫

 

东南和西南朝向，中规中矩的三房，客厅出阳台，主阳台尺寸较小，户型格局动静不分区。

 

 

B户型建面92㎡ 三房两厅两卫

 

东南朝向，此户型与A户型格局相差不大，但动静做了分区，布局比A户型更加合理，主卧套间设计；阳台尺寸依然较小。

 

 

C户型  建面93-96㎡  三房两厅两卫

 

东南和西南朝向户型，横厅，主阳台较大，采光通风好，作为横厅格局来讲，几个卧室私密性做得比一般的横厅好，主卧套间设计。

 

 

D户型  建面95㎡  三房两厅两卫

 

东南朝向户型，横厅，此户型与C户型很相似，但格局没有C户型好，主要的不同点在主卧和主卫的门之间的开启稍微有些不便。

 

2号楼和15号楼目前已取得预售证以及备案价，本次备案共计200套，均为住宅产品。

 

卓越蔚蓝郡位于东莞市塘厦镇龙林辅路旁（曼佧特酒店北面），项目占地面积约3.8万㎡，总建面约10万m²，官方容积率2.0。

 

 

而卓越蔚蓝郡本次备案的整体均价约24361元/m²，备案总价区间为190-240万。2号楼和15号楼均为每层6户，户型涵盖87m²-95m²。

 

A户型 建面约87-89m² 三房两厅一卫

 

 

整体的均价约24552元/m²，总价区间在190-230.5万之间。

 

 

C户型 建面约93-96m² 三房两厅两卫

 

 

整体的均价约23722元/m²，总价区间在199.5-233.5万之间。

 

 

D户型 建面约95m² 三房两厅两卫

 

 

整体的均价约24258元/m²，总价区间在213-240万之间。

 

 

在使用率上，所有户型均达到了0.82以上，有着较高的使用率。且每栋大概就18层左右

，但是一层六户，或多或少也影响了居住的舒适性。

 

楼层差价上，大部分维持在约50元/m²。五楼以下的差价波动会比较大，老牛认为这可能跟景观、采光、结构等原因有关。

 

 

目前项目周边多以工厂为主，一定程度上会对居住的舒适性产生影响。但同时如果旧改的话，因为产权集中，所以工厂的旧改难度会相对较低。且因为周边工厂较多，中高层的视野会比较开阔。

 

除此以外，项目临近莞深高速、惠塘高速、蛟坪大道和塘龙西路，所以交通出行尚算便捷。