天悦中央广场

开发商广东省水利水电第三工程局，简称“广东水电三局”，源于建国初期，至今具有50多年的历史，是国家一级施工企业，有着多年的建设施工经验。也是塘厦本地的一家开发商。

项目处于塘厦中心组团与林村组团的交接区域，西面临近广深铁路和塘坑水库。

来到项目，*印象就是低密度，项目周边建筑多数在十层一下，周边多以住宅区或民房为主，整体环境比较宜居。

但同时也发现，项目门前的塘厦大道车流量会相对较大，塘厦大道和花园新街交汇处信号灯等候周期基本上都在一至两个。

从深圳车公庙出发，自驾到项目，走南坪快速，经珠三角环线高速转惠塘高速到达项目，全程大约46公里，不堵车的情况下大约是40-50*的*。

从惠塘高速田心收费站到项目，大概是3.7公里，*约10*左右。

项目位于塘厦的老城片区，老城片区相比其它片区有一个明显的优势，就是配套相对集中和成熟。但同时因为规划较早，交通路网规划和城市面貌等方面相对薄弱。

在交通方面，项目东面紧邻塘厦大道，作为塘厦的主干道，双向六车道，南北走向，贯穿整个塘厦镇。因此塘厦大道的车流量也相对较大，特别在老城区更容易出现拥堵情况。

项目目前两百米范围内，有三个公交车站，共有超过10条的公交线路经过项目。东莞规划的R4地铁线是西起黄江，终点至清溪，后期将会与深圳4号线延长线接驳。但是按照目前的规划站点来看，离项目最近的东兴大道站直线距离项目在3公里左右。

项目西面临近广深和谐号铁路轨道，但是距离最近的樟木头站大约10.7公里，*大概也要20*左右，有种这么近，又那么远的感觉。

其实铁路轨道和项目是隔着两条马路和绿化带的，因为异地营销中心的缘故，所以老牛在踩盘的时候，并没有感觉到有较大的影响。但是实际情况到底如何，各位有意向购买的网友需要多加留心。

除了上述的轨道交通以外，还有一个要提到的是东莞南站。2017年8月正式确定赣深高铁将在塘厦设站，并正式更名为东莞南站，后期地铁R1线直线也会与东莞南站连接，也意味着东莞南站将会是东莞*个枢纽站。

东莞南站规划设站于林村社区，大致位置在惠塘高速与东深路交汇处东南侧，粗略测算与天悦中央广场的距离大概在4公里以内，*大概在10*左右。赣深高铁目前已经动工，官方预计将在2020年正式通车。

而商业将会是项目最大的卖点之一，一期规划了一个建面约5万m²的购物中心，是要打造塘厦*大的购物中心。

除了自带的商业配套以外，项目西南面临近花园街，花园街是塘厦最繁华的街道之一，沿街商业和饮食都较为丰富。且项目1公里范围内还有盈锋莲湖广场、沃尔玛、三局医院。五*生活圈，基本可以满足所有的日常生活需求。

教育方面，项目二期配建一所幼儿园，周边还有莲湖学校、塘厦一小和林村小学，但是与项目距离都在1公里左右。

【综述】

项目位于塘厦老城片区，周边商业饮食配套较为丰富，且自带5万m²购物中心，如招商和运营妥当，那将会是片区标杆商业。

项目周边的道路交通、公共交通和后期规划的轨道交通，总体而言都较为便捷。需要注意的是塘厦大道的车流量和广深铁路，可能会影响到住户出行和居住环境。

居住环境而言，项目周边多以住宅和民房为主，且密度较低。项目西面看塘坑水库滨湖公园景观。但是一期现阶段看似密度较高，后期绿网拆掉以后，不知道会不会有所改变。

【项目概况】

地    址：东莞市塘厦镇塘厦大道与花园新街交汇处西南侧

开 发 商：广东省水利水电第三工程局有限公司

物业公司：广东世纪城物业服务有限公司

物业类型：住宅

产权年限：70

一期占面：31721㎡

一期建面：185355㎡

官方容积率：4.0

据现场现场销售介绍，项目共分为两期开发，一期由3栋洋房6个单元，以及一个建面约5万m²的购物中心组成。而二期地块则规划了4栋洋房7个单元和一所幼儿园。

而项目预计会在本周六（9月16日）首次开盘，首推的是一期1号楼1、2单元。1单元两梯六户，2单元为两梯四户，共28层高。户型涵盖79-110m²的三房。

一期已经封顶，目前在做外立面的装修，住宅预计在18年年底前交楼，商业预计要到2019年才能开业。二期地块目前处于地基阶段。

从项目现场来看，楼间距较小，密度稍大，对通风采光和视野会造成一定影响。不过现阶段还受到了绿网的影响，具体情况还是需要等待绿网拆除以后才能确定。

（一期实景）

D1户型 建面约79m² 三房两厅一卫

备案均价约21396元/m²，总价区间156-176万

此户型分布在1号楼1单元的01和02户型。两梯六户，部分户型容易产生对视，私密性可能稍差。西北朝向，临近花园新街，视野开阔，但无景观视野。动线分布稍差，动静不分区。虽然入户旁次卧及厨房门前的过道空间不好利用，但是79m²户型能做到三房在东莞新房市场还是为数不多的，且有着0.82的高使用率。要注意的是两次卧西南朝向，临近广深铁路且易受到西晒影响。

D4户型 建面约95m² 三房两厅两卫

备案均价约21964元/m²，总价区间190-220万

此户型分布在1号楼1单元的03和04户型。两梯六户，部分户型容易产生对视，私密性可能稍差。西北朝向，视野开阔，但无景观视野。03户型临近花园新街，且临近广深铁路；04户型则不临路较安静，在备案价格上，这两个户型均价只差约600元/m²。横厅设计，客厅和餐厅空间较为宽敞，但并不是全通透户型。动线分布稍差，动静不分区。景观阳台4.4米的开间，也使得屋内有较好的采光和通风。电视墙进主卧，对主卧的舒适性也产生了一定的影响。整体户型较为紧凑，使用率也达到了0.82以上。

B3户型 建面约96-100m² 三房两厅两卫

备案均价约22610元/m²，总价区间203-237万

此户型分布在1号楼1单元的05和06户型以及2单元的03和04户型。1单元为两梯六户，2单元为两梯四户。1单元梯户比部较高，也导致分户型容易产生对视，私密性可能稍差。东南朝向，视野开阔，但无景观视野。1单元户型临近花园新街，且临近广深铁路；2单元户型则不临路较安静，在备案价格上，这两个单元户型均价只差约450元/m²。动线分布稍差，动静不分区。整体户型较为紧凑，使用率也达到了0.82以上。虽然东南朝向，但是景观阳台的采光受到了主卧的影响，所以餐厅位置的自然采光可能会稍差。

B2户型 建面约110m² 三房两厅两卫

备案均价约22453元/m²，总价区间227-257万

此户型分布在1号楼2单元的01和02户型。两梯四户，梯户比较为合理。通透户型，景观阳台西北向，主卧为东南向，部分户型看小区园林景观，但景观视野较窄。不临路，较安静。横厅设计，客厅和餐厅空间较为宽敞，且双向采光，也保证了屋内的采光和通风。动线分布稍差，动静不分区。整体户型较为紧凑，使用率也达到了0.8以上。

总体而言，天悦中央广场这次推出的1号楼四个户型都有着较高的使用率，但是也都同样出现了动静不分区的问题，舒适性受到一定的影响。79m²的三房应该是本次开盘最为抢手的一个户型，低总价，高拓展率。但是79m²户型的朝向和位置可能会稍差。

二期4号楼已成功备案，这是该项目的最后一栋备案。

此次备案的4栋共154套，层高27层，均为住宅，精装；主要户型涵盖建面73.73㎡、88.94㎡、93.91㎡和94.08㎡的两至三房，整体备案均价27248.8元/㎡，总价区间为194万-264万。

更新*：2020-02-12

备案的1.2.3号楼为洋房，每栋各216套，层高28层，均为住宅产品，推出的户型涵盖建面89.8㎡-137.9㎡的三至四房户型，其中四房的户型主要分布在3栋。

【1号楼】

1号楼整体备案均价约24058元/㎡，备案单价区间为22354-25453元/㎡，备案总价区间为217-280万。

1号楼1单元共108套，备案单价区间22354-25178元/㎡，总价区间在220-241万之间；建面94.51㎡的分布在03和04户型，建面99.61㎡的分布在01和02户型。

【2号楼】

2号楼整体备案均价约25965元/㎡，备案单价区间为24460-27365元/㎡，备案总价区间为231-306万。

2号楼1单元共108套，备案单价区间24878-27365元/㎡，总价区间在233-306万之间；建面91.95㎡的分布在03户型，建面92.64㎡的分布在04户型，建面98.95㎡的分布在02户型，建面115.39㎡的分布在01户型。

【3号楼】

3号楼整体备案均价约26017元/㎡，备案单价区间为24393-27320元/㎡，备案总价区间为225-367万。

3号楼1单元共108套，备案单价区间24539-27320元/㎡，总价区间在227-367万之间；建面89.8㎡的分布在03户型，建面90.48㎡的分布在04户型，建面135.7㎡的分布在01户型，建面137.89㎡的分布在02户型。

更新*：2017-09-15

项目早在今年的8月8日已经在东莞市发改局备案并且取得预售证，整体的备案均价约22206元/m²，总价区间在156-257万之间。

要提醒各位网友的是，备案价格并不能代表最终的开盘价，开盘价是以备案价格作为基准上下浮动，但浮动比例不会太大。

（部分备案价截图）

目前塘厦北部在售新房均价大约在2.3-2.4w左右，项目备案价约2.2w，如果以这个价格开盘的话，价格上还是有优势的，但是实际开盘价格，还是要周六（9月16日）才能见分晓。