三正瑞士公馆

凤岗因为地理位置较为特殊，东临龙岗中心城和横岗，南临平湖，西临观澜，它可以形象的称为插入深圳的一块飞地，所以不少人将它称之为“深圳里”。

 

 

同时在老牛日前整理的东莞市17年第四季度网签销售情况，在33个镇街当中，唯独凤岗和塘厦，在三大面积段的均价都超过2万。这从侧面也反映了凤岗受到了各大开发商和购房者的关注。

 

 

而项目所在的雁田片区除了定位为凤岗镇副中心片区以外，还是距离深圳最近的一个片区。虽然是受到了深圳的利好和辐射影响，但是因为早期规划的影响，雁田片区的发展一直较为缓慢。

 

 

后期片区会以东深路的改造和二通道的建设带动片区发展，重点落实及完善配套设施；同时引进高附加值企业入驻，带动片区经济。凤岗天安数码城和京东智能新城的引进，就是*的例子。

 

老牛亲测从深圳车公庙出发，自驾到项目，走福龙路，经南坪快速，转珠三角环线高速到达项目，全程大约35.9公里，不堵车的情况下应该是45*左右的*。

 

但是福龙路、南坪快速，以及东深二通道不时会出现拥堵或者缓行的情况。

 

 

项目周边路网较为成熟，临近东深二通道，往西面走，大约5**可达平湖;往东面走10*左右可以到达龙中。

 

同时项目5*接驳仁深高速，然后经水官、南坪和丹平，可到达深圳南山、福田、罗湖等地。

 

交通方面，周边路交通路网较为成熟，自驾便捷；但是公共交通配套较为薄弱，后期地铁规划也暂时没有计划在项目附近设站。同时要注意的是，因为项目临近东深二通道，过往的大货车较多，二号楼易受噪音和空气污染影响。

 

项目周边的商业配套，以沿街商业为主。且周边有多个住宅小区，可以共享其商业配套。

 

紧挨着三正瑞士公馆西南面的是凤岗天安数码城，该项目规划总用地面积共38万平方米，项目有预计在2022年前建成，全部运营后预计可入驻企业1000家左右。

 

 

东莞市政府将凤岗天安数码城定位为新一代城市产业综合体，计划共分为三期建设，一期已于去年9月建成，并陆续开始招商。

 

 

除了天安数码城以外，京东在去年8月份与东莞市政府签订合作协议，计划投资300亿，加快推进“京东·都市人工智能产业新城”项目。项目选址位于三正瑞士公馆西南侧，直线距离约1.2公里。

 

 

项目总占地面积约54万㎡，拟分为3-4期建设，全部建设周期约为4-6年。预计年产值400亿元，年税收达30亿元，这个年产值和税收同时创下了整个凤岗经济发展的新记录。同时也是京东在华南投资的最大项目。

 

 

两大产业园的进驻，除了给凤岗带来大量的产值和税收外，随着人流量逐渐加大，园区周边无论是交通配套、商业配套，亦或是市政配套都会逐步完善和成熟。也是对片区配套的一个补充和升级。

 

与此同时，当地的租赁市场和二手房市场，也会因为大量人才进驻而火热。

 

除了两大园区的利好外，政府在凤岗天安数码城西侧还规划了“734、785地块”三旧改造项目。地块总占地面积约39.9万m²，规划打造成集住宅、公寓、商业、幼儿园、九年制学校和公交首末站于一体的商住综合体。

 

 

项目周边规划和利好较多，但是就目前来看，周边缺少大型集中商业，且以工地和工厂为主，无论是生活配套还是城市面貌都有一定的提升空间。

 

虽然凤岗天安数码城、京东产业新城和“734、785地块”旧改，对项目的配套和周边环境都是一个补充和升级，但是工程周期较久，短*内可能会给项目带来一定的影响。

 

小区体量较小，且易受东深二通道影响，这或多或少都影响到了居住的舒适性。

 

项目周边二手房除了丰田花园（均价约1.5万）因为楼龄较长以外，其余的三正瑞士半山（均价约2.3万）、蓝山锦湾（均价约2.2万）、佳兆业水岸豪门（均价约2.3万），均价都在2.2-2.3万左右。

 

项目地址：东莞市凤岗镇雁田天安数码城旁

开 发 商：东莞市三正雁田房地产开发有限公司

物业公司：三正物业

物业类型：住宅、别墅

占地面积：18614m²

建筑面积：63219㎡

 

三正瑞士公馆整个地块坐东北朝西南，东面临近东深二通道，项目共由2栋塔楼和34套别墅组成。

 

目前建面97-134㎡3-4房在售，均价2.4-2.5万/㎡，联排别墅建面约181㎡，均价4.3万/㎡。现阶段已经全部封顶，销售透露预计将在18年年底前毛坯交楼。

 

 

 

 

项目规划共分为四期开发，据老牛了解，一至三期已经确定由三正房地产和雁田股份共同开发，并计划将东深路进行快速化改造。

 

从航拍图上，我们可以看到目前部分地块已经平整，因为地块多以工厂为主，所以旧改推进难度相对较小。

 

 

 

洋房共有4种户型，户型面积涵盖97-133m²的三至四房，满足了刚需型和改善型的两种不同需求。老牛下面来给大家简单点评一下。

 

A户型 建面约97-100m² 三房两厅两卫

 

 

这种户型格局较为常见，双阳台设计，景观阳台和主卧西南朝向，看花园和别墅景观，视野开阔，无遮挡。户型方正、紧凑，动线设计合理，动静分区。客厅和餐厅空间相对同类型户型而言较小。

 

西南向的两个卧室空间宽阔，视野和采光较好。公卫旁的次卧空间较小，且如果01户型易受到西晒影响要注意的是，2号楼2单元的04户型因为临近东深二通道，易受噪音和空气污染影响。

 

B户型 建面约102-106m² 三房两厅两卫

 

 

虽然是通透户型，通风采光较好。但是要注意的是02户型为东西通透户型，而03户型则是南北通透，03户型在朝向上要较好于02户型，但是2栋2单元03临近东深二通道，易受噪音和空气污染影响。1栋2单元03和2栋1单元02可看小区园林和别墅景观，但部分视野受到遮挡。

 

双阳台设计，户型方正，因为通透户型，所以难免在过道上会浪费一定的空间。但是动线分布稍欠合理，动静不分区。客厅和餐厅相对分离，相互影响较小，但是空间较为紧凑。主卧套间设计，空间宽阔，舒适性高，但主卫空间较小。

 

C户型 建面约112m² 三房两厅两卫

 

 

C户型和B户型的格局基本一致，同样是通透户型。景观阳台和主卧均为西南朝向，看小区园林和别墅景观，但是部分视野受A户型遮挡。其余点评可以参考B户型分析。

 

D户型 建面约133m² 四房两厅两卫

 

 

通透户型，双阳台设计，景观阳台和主卧均为西南朝向，看小区园林和别墅景观，较安静，但是部分视野受到A户型遮挡。户型方正，但是动线分布稍欠合理，动静不分区。客厅和餐厅相对分离，相互影响较小，但是客厅进深稍显不足。多功能房可根据个人需求改为书房或卧室使用。主卧套间设计，空间宽阔，舒适度高。