锦龙湾畔

凤岗一个倒三角直插入深圳，三面临深，这在临深片区中也算是比较独特的。

 

 

因此未来的一些交通也将是与深圳共通共用的，比如深圳地铁10号线的延长线便是从平湖穿过凤岗直达龙中，其中按照远期规划，地铁线在凤岗将设有三个站（以官方公布为准）。

 

 

锦龙湾畔，所处的区位是雁田的中心区域，往东往西均可快速到达深圳，特别是是龙岗中心城的配套，周末自驾或公交过去很方便，到龙岗星河COCOpark老牛实测自驾仅需要20多*便可到达。

 

 

而从深圳福田中心自驾过去只需55*，老牛也亲测过，路程不到38公里，是比较快的。

 

 

周边环境，项目沿东深河而建，这里属于雁田的中心区域，附近有菜市场、广济医院、雁田小学、镇田小学和童宇幼儿园等配套设施。

 

 

10几天前，凤岗镇政府与京东集团、都市智能集团、雁盛实业投资有限公司四方达成项目合作协议。将投资300亿元在凤岗镇建设“京东·都市人工智能产业新城”项目。项目建成后,预计可实现年产值不低于400亿元,年创税达到30亿元。

 

“京东·都市人工智能产业新城”项目总占地面积约54万㎡,总建筑面积约170万㎡，项目全部建设期约为4-6年。

 

项目建成后，将会给凤岗带来人才流入、交通和配套提升、促进消费等利好。

 

项目建面37万㎡，小区容积率2.5，绿化超过30%，两梯三户、两梯四户。项目首期建有社区幼儿园——新世纪英才幼儿园，成人儿童泳池、篮球场、14000㎡风情商业街等社区配套，与在售的三期花园互通，共享配套。

 

航拍项目全景，东深河位于项目东侧。

 

 

高层视野很开阔。

 

 

从营销中心往花园里面拍，外立面是漂亮的浅黄色调，配上咖啡色玻璃边框，看起来十分高端。

 

 

项目目前在售的单位仅剩下33栋的两套三房，均价2.3万/㎡-2.6元/㎡。国庆期间将加推一栋，具体优惠措施暂未公布。

A户型2+1房2厅1卫  建面83-85㎡

 

朝南向户型，实用率高，可塑性强；

 

次卧西晒，阳台部分面积被空调位占用，采光较差。

 

 

B户型3+1房2厅1卫 建面88-89㎡

 

南北通透户型，客厅侧出阳台，主卧和一间次卧朝南向，户型可塑性较强，实用率高；

 

主阳台朝北向，采光较差；

 

 

C户型2+1房2厅1卫 建面87+88㎡

 

朝南向户型，布局合理动静分区，实用率高，主卧朝南向；

 

两次卧西晒，主阳台部分面积被空调占用；

 

 

D户型3房2厅2卫 建面106㎡

 

南北通透户型，看花园，布局合理动静分区，实用率高，各功能间尺寸较大，主卧可改套间；

 

阳台及主卧朝北向，采光较差；

 

 

E户型3+1房2厅2卫  建面119㎡

 

南北通透户型，实用率高，可塑性强，各功能间尺寸大、宽敞；

 

阳台朝北向，采光差。

 

 

F户型3+1房2厅2卫  建面121㎡

 

南北通透户型，实用率高可塑性强，各功能间尺寸大、宽敞，主卧套间设计；

 

阳台、主卧及一间次卧朝北向，采光较差；

 

 

G户型3+1房2厅2卫建面121㎡

 

南北通透户型，实用率高可塑性强，各功能间尺寸大、宽敞，主卧套间设计朝南向；

 

客厅侧出L形阳台，朝北向，采光差；

 

 

H户型3+1房2厅2卫  建面135㎡

 

朝南向户型，带入户花园，私密性好，布局合理实用率高可塑性强，可看东深河；

 

动静分区不明显；

 

 

I户型4+1房2厅2卫  建面约140-141㎡

 

朝南向户型，南北通透，采光好，超大入户花园，布局合理动静分区，房间最小开都达到3米，较宽敞，主卧套间设计，双阳台；

 

公卫不方正，稍小；

 

 

总体看，户型实用率均较高，部分户型的可塑性强，大户型朝北向较多，采光稍受些影响。

本次备案的35、36号楼，合共推出192套，均为住宅产品，户型涵盖建面约88.35m²至122.15m²的三至四房。本次整体备案均价约26851.26元/m²，备案总价区间为220-346万。

 

【建面约88.35-88.65m²户型】

 

此户型分布在35和36号楼的03、04，备案单价均为26188.25元/m²，总价区间在220-241万之间。

 

 

【建面约102.57-102.95m²户型】

 

此户型分布在35号楼的02和36号楼的01，备案单价均为27422.13/m²，总价区间在270-288万之间。

 

 

【建面约121.75-122.15m²户型】

 

此户型分布在35号楼的01和36号楼的02，备案单价均为27646.07/m²，总价区间在322-346万之间。

 

 

这次推出的所有户型使用率都达到了0.79以上，对于25层高的高层来说，算是中规中矩的使用率。但是两梯四户，密度适中，舒适度和私密性都较为合理。

 

以35号楼01为例，从层差上来看，采用的是倒三角形定价方式。楼层差价范围在0元/m²-516元/m²不等，层差价差距不大，且整体来看层差还是较为规律的。

 

主要的跳差分别出现在，3楼、4楼、14楼、18楼、24楼和25楼。3楼出现跳差主要是因为周边建筑多为民房和工厂，4楼以上的通风采光视野都会相对较好；4、14、18、24楼的跳差老牛认为主要是因为开发商对楼层数字的忌讳，所以在定价上做了一定的处理。25楼的跳差是因为顶楼，日照时长较长，以及渗水率较高的影响。