深国际万科悦城

开发商及地块信息

和风轩是深国际和万科梅林关旧改项目的首期，二期为和雅轩，三期命名待定。思维定势来看，很大可能就叫做“和颂轩”，凑个“风雅颂”大家庭。

梅林关旧改项目的前身主要是华通源物流园，由深国际联合置地有限公司申报城市更新。深国际联合置地有限公司是由深圳国际控股有限公司和深圳高速公路股份有限公司共同出资成立的一家项目公司，专门用于操盘梅林关旧改项目。

2015年3月，列入旧改计划，拆除重建用地面积为13.13万平方米，更新方向为居住和商业等功能，具体包括商品住宅、保障房、商业、办公、小学及其它公共配套设施。

2017年10月，深国际与万科集团签署龙华区梅林关城市更新项目代建合同，项目逐渐浮现于大家眼前。

2018年9月，深圳高速公路股份有限公司发布公告称，联合置地将引入万科作为战略投资者，增资价格已确定为29亿元。

2018年11月，万科增资入股联合置地的协议正式生效，万科成功入股深国际梅林关旧改项目。通过此次战略投资，万科把梅林关城市更新项目的30%的股权收入囊中。

所以，该项目最终是深国际和万科联合开发，而万科作为专业的地产商，负责其中的代建、销售等系列流程，整个项目主要印刻的也是万科的产品痕迹。

该项目地块呈现出两头窄，中间稍宽的狭长型状，从南至北纵深约1.1公里，而东西最宽处仅约350米。

共分为三期开发，一二三期分别从北往南布局。每一期其实都更像相对独立的社区，三期与一二期更甚，中间将由规划中的民乐路东延分隔。

和风轩位于龙华区民治街道民乐路与梅观路的交汇处，东望民治水库，西临星河coco city及横岭旧村旧改。确切地说，和风轩在横岭片区内。

项目离龙坂交界不远，几乎横跨龙坂两片区，有星河银湖谷的既视感，并且两者分别在民治水库（规划改造为民悦公园）的一东一西，与溪山美地、滢水山庄等社区形成环公园居住社区群。

区位及交通环境

区位环境：

和风轩大体在龙坂片区的交界处，局部范围内以居住属性为主导。

西侧方位是深圳北站及深圳北站商务区，两者直线距离约1.5公里；东侧是坂田，全域已扩容为坂雪岗科技城，重点是围绕华为等总部企业打造产城示范区；南向则是福田中心等区域。

①深圳北站商务区：

北站商务区目前正处于快速发展，集中开发阶段。2014年北站商务中心区被列入全市重点开发建设区域，发展目标定位为深圳市新的城市中心区之一，总建设规模约950万㎡。

其中规划60余栋超高商务楼宇，采用街坊式整体开发，围绕北站周边打造一批地标写字楼和大型商业聚集的商务区。

周边还将汇集三甲医院、美术馆、图书馆、综合商业等多元生活配套，是龙华的新城市核心。

②新“坂雪岗科技城”：

今年8月，相关会议上原则通过了《坂雪岗科技城扩容实施方案》，意味着坂田南将整体并入到坂雪岗科技城范围内。

扩容后的坂雪岗科技城，将发展定位调整为以*新一代信息技术产业集群为核心，打造科技创新产业聚集、城市服务功能完善、人居环境优越、自然环境优美、社会管理高效、高端人才聚集的科技产业与城市融合发展示范基地。

最直接的看点是，寄希望扩容后坂田能够一并做好统筹，提高产城融合的改造效率。

交通环境：

和风轩的前身是梅林关项目，顾名思义在梅林关附近。梅林关是个约定俗成的片区名字，它具有特定的历史意义。

如今关口大楼已不复存在，但特定时期的特定产物仍然影响着龙华和市区之间的联系性，车流在此汇聚又再此分流。

尽管经过多次大的改造，梅林关仍是令通勤客“闻风丧胆”的地方，由此衍生出的“英雄难过梅林关”一时半载难以扭转。

和风轩在该宣传图上的规模及相对位置被夸大得厉害，仅供参考：

①道路交通方面：

事实上，和风轩在白石龙的东北方位，距离梅林关咽喉区约1.6公里，不在原梅林关联检大楼的原址上。

只是，它仍然扼守着道路交通的要塞区位，平日通过皇岗路、新彩通道、南坪快速等能便捷前往深圳各个区域，只是早晚高峰期间，“要塞”成“要塞车”很难避免。

不远处的坂田正新建着“坂银通道”，预计2019年通车。就目前来说，龙坂片区在这一交界区域的道路交通联系性远没有其地理关系强，因为梅观路对龙坂的割裂的影响十分明显。

未来，民乐路东延打通至五和大道的改造工程后，有望分解部分车流通过坂银通道进出市区，从而缓解梅林关的通车压力。

工程在梅观高速节点位置设置了全互通的横岭立交，是梅观路市政化工程的最要组成部分，消除梅观路对片区的割裂状态。

②轨道交通方面：

该片区目前有地铁4号线和5号线穿过，2年后还将开通6号线和10号线。但是和风轩均与和它们失之交臂，尴尬地落在了地铁4号线和在建地铁6号线中间，距离两线路差不多都有1.3公里。

这个距离已然超出了步行的舒适范畴（一般来说800米内都还算比较好接受），何况实际步行的环境远没有量度的理想，譬如到10号线得绕开至少双向6车道的梅观路。

由上图可见，和风轩所在的区位如同地铁站的“黑洞”，周边包括在建的线路一共4条地铁线，无一不是在其1.3公里左右的范围外。

值得欣慰的是，按照新一期但尚未审批通过的深圳轨道交通线网规划方案，该片区还将有地铁21号线和22号线通过，并会在“黑洞”内设立换乘站点。

21和22号线均为快速线，定位跟地铁11号线机场南段那样。21号线从前海到坪地，22号线从福田保税区到观澜黎光。

预计建设周期是2023-2028年，也就是说，等个10年吧。

阶段性规划图，未审批落实，仅供参考：

周边配套

商业配套

梅林关附近的白石龙、民乐、坂田南等临近片区是居住集中区域，生活人员流量大，社区氛围成熟。

因此，相关的生活配套补充得非常迅速，除传统百货形态天虹商场、小型超市外，近几年已涌现出了上河坊情景类购物街区、集中型社区mall星河cococity、大型购物中心星河cocopark。

接下来还有龙光玖龙荟、梅林关旧改三期商业综合体等，区域内的消费选择将更为丰富多元。

附近的星河盛世及cococity：

学校配套

幼儿园：是项目自身的配建，规划为18个班级；
小学：目前在行知实验小学学区范围内；
初中：目前在潜龙学校学区范围内。

这两所学校在民治片区中的口碑都算不错，潜龙学校的中考指标排名也一直在龙华区前列，在全市中上游的水平。

但是缺乏*基因，难以和片区内的深高北校区、深外龙华校等名声在外的学校匹敌。

另外，梅林关旧改项目原规划指标中，规定配建18班小学，但是在和风轩项目的宣传上，目前并没有发现该小学的代建信息。原因不详。

按原规划，小学地块是位于项目二期和雅轩的东南角。

医疗健康

龙坂片区在医疗配套的建设上一直都步履蹒跚，喊得响推进得慢，好在目前能看得到几年之后有新项目落地的希望。

规划全新的公立三甲综合医院，名为新华医院，位于安宏基天曜的东南面约350米的直线距离，与玖钻的西侧紧挨着；在民治大道和民康路交汇处，规划有深圳市第二儿童医院，按市级三甲医院规划建设。

这两所市级医院其实规划许久了，都还未有实质动工，分别预计2020年底和2021年建成。

在坂田北还规划有吉华医院，2016年已经破土动工，预计2019年一期建成。

新华医院
新区大道和民宝路交汇处北面

概况：规划建设病床2500张，拟建设成为集医疗、科研、教学、预防保健功能于一体的市属三级甲等综合性医院。

预计建成*：2020年底前

深圳市第二儿童医院
民康路与民治大道的东北交汇处

概况：总占地面积4万㎡，总建面28.22万㎡，规划1500张床位，为三甲医院。

预计建成*：预计2021年竣工

吉华医院
坂田街道坂田东吉华路

概括：规划建设床位3000个，项目占地面积9.8万㎡，总建筑面积约54万㎡，将建成集医疗、教学、科研、预防保健、康复于一体三级甲等综合医院。

预计建成*：2019年底前

周边旧改规划

除项目本身外，周边还有多个呈规模级的旧改计划，同是横岭片区的目前就有2个旧改项目预备中。

一是以居住为导向的新万怡横岭旧村片区旧改，二是以商业为导向的横岭工业区旧改。

两者的开发主体并不出众，但旧改后对片区的环境改善应有很明显的帮助。其中，新万怡横岭旧村项目更是跟和风轩一街之隔，观感上提振作用更大。

并且，还将为片区带来总建面约24万㎡的商住综合体，其中配建的商业及办公约6万㎡，住宅约11万㎡。

绿网部分为和风轩：

项目详细规划及不利因素分析

1，深国际万科梅林关旧改项目总占地面积约9.6万㎡，计容建面约49万㎡。涵盖约24.6万㎡住宅（含保障房）、11.2万㎡公寓、7.8万㎡办公和3.5万㎡商业等于一体的商住综合体。

其中，一期和风轩（包括保障房及幼儿园地块）的占地面积约3.1万㎡，计容建面约13.3万㎡，总建面约19万㎡。

如图所示，和风轩商品住宅、保障房和幼儿园由南至北一字排开布局，幼儿园位于最北端，规划有18个班级。

三期与一二期相对隔绝，更似不同的社区项目。

2，和风轩包含5栋商品住宅，计容建面约12万㎡，建筑均高约104米，均为32层高。其中，首层为架空休闲，2-32层为住宅。

由于项目的东侧是民治水库及华南国际物流中心，和风轩东向，包含东北及东南向的景观视野将十分开阔，尤其是东南向的，直接望向民治水库及规划中的民悦公园，但不可避免地直面梅观路及规划中的横岭互通立交，道路噪音影响不容忽视。

西侧挨近的建筑主要是自建民居，不少楼层超过了10层，就目前来说，为保证西侧方位的视野效果，需尽量选择高楼层单元。同时，也容易受到西晒的影响。真是鱼和熊掌不可兼得。

共有833户房源，为3梯6户（AB座）和2梯5户（CDE座）的梯户配比。

主推3种户型，分别是建面约78㎡三房两厅一卫、建面97㎡竖厅三房两厅两卫、建面97㎡横厅三房两厅两卫。

AB户型分布一致，CDE户型分布一致。

97平竖厅均为东南朝向；
97平横厅通透户型也多为东南朝向，少部分西南朝向，并且朝社区内，相对安静些；
78平则是东北（CDE座）和西南（AB座）两种朝向。

4，户型方面，万科很早就落实“套模”的建筑方式。

所以，差不多定位的楼盘，它们的户型设计形态和格局基本上是一致的。也就是说，和同时期的沙井万科星城的户型产品都差不多。

实用率不大，功能空间紧凑，但格局和空间利用率可以。

5，全屋交房带品牌装修，号称万科梦享家2.0，预计2020年交房。

按照万科的习性，这部分装修费用需要额外计算加入（具体以开发商销售公示为准）。
在统一装修上，万科虽然是少数比较没什么争议的开发商，但始终统装或多或少都有不尽如意的细节之处。

6，停车位1386个（833户），这个数据不确定是否涵括了幼儿园和保障房部分，若只是商品房部分，绰绰有余了。

社区的人行主出入口位于项目西侧的岭南路（规划支路），车行出入口也主要在岭南路一侧；民华路则设置有垃圾转运站出入口，位于B座楼下，可能影响B座97平竖厅户型低矮楼层单元。

7，容积率4.25，看着数值不是很高，实际上包含了幼儿园地块。结合未来横岭村旧改，整体密度还是挺紧凑的。

总结：

1，作为万科入股，代建，包装策划营销等一系列烙印万科风格的项目，和风轩具有一定的品牌价值优势，以及后期居住体验及物业管理应该会有较高的期待值；

2，户型产品与万科同类定位的类似，但定位更加明确，主打3房及小3房户型，均为建面78平和97平，一方面可精准对口置业群体，一方面也相对降低了主流家庭置业龙坂3房新房的门槛，尤其是78平3房户型，是目前区域市场不可多见的产品；

3，噪音问题应该是影响关注者进一步关注和风轩的阻力，好的景观譬如民治水库和规划中的民悦公园，恰好也是梅观路的方向，建面97平竖厅户型影响较为明显，97平横厅通透户型会成为和风轩的优选户型；

4，和风轩位处横岭村内，同时靠近梅林关口，局部道路交通有改善的空间，周边环境也有较大的改善空间。

首批共有833户房源，为3梯6户（AB座）和2梯5户（CDE座）的梯户配比。

主推3种户型，分别是：

建面约78㎡三房两厅一卫

建面97㎡竖厅三房两厅两卫

建面97㎡横厅三房两厅两卫

AB户型分布一致，CDE户型分布一致。97平竖厅均为东南朝向；97平横厅通透户型也多为东南朝向，少部分西南朝向，并且朝社区内，相对安静些；78平则是东北（CDE座）和西南（AB座）两种朝向。

建面约78㎡三房两厅一卫

双面采光布局，功能空间设计紧凑合理。主阳台宽敞实用，双阳台配置使得户型具有很强的实用空间，主卧双面采光居住舒适，次卧房间具有良好的开间进深比有利于家居摆放。飘窗设计具有较高的采光高度，室内明亮舒适，卫生间可做*离处理实用性能高效。 

1栋B座05单位拥有西南朝向，卧室可见水库景观，在朝向、景观、噪音影响三个方面比较平衡。06单位相对安静程度较好，A座视野宽广度还算不错，但朝向路口中低层比较容易受影响。E、F两座在景观和朝向方面难以兼顾。

建筑面积约97㎡户型（竖厅）

双面采光布局，从户型结构上来看相当于78㎡户型的升级版，在室内空间尺度方面更*，具有更好的室内空间。但从原始户型上来看，客厅电视墙的尺寸偏小，可考虑更改卧室开门位置以达到各空间相互独立。

景观视野*，中高层单位相对可减少路面噪音带来的影响，相对来说一侧靠花园单位受到噪音影响情况有所减轻。 1栋A单位视野可能受2期建筑物影响。

建筑面积约97㎡户型（横厅）

横厅通透布局，空间实用率高,大开间短进深，室内采光明亮空间感*，客厅带有大面积阳台，具有良好的实用性能。主卧自然通透，通风采光能力*，分离式卫生间具有良好的使用性能。自带玄关具有*的功能性，并且可有效保护室内隐私。

主打安静舒适，只有1栋B座有水库景观资源，其余单位靠花园内部安静程度较高。

总结：

户型定位明确，主要面向刚需型居住需求，项目临路而建车流量较大，中低层容易受到车辆噪音影响，应有隔音设施；

户型设计科学合理，实用性能较佳，万科在装修收纳方面的擅长足以满足居家生活所需，布局合理各单位之间影响较小，具有良好的均好性，充分发挥视野优势。

万科和风轩获批预售许可证，目前已在规土委公示，共备案889套房源，包含商业和住宅两种类型的产品，于12月14日开盘。

其中住宅，共备案832套，户型建面约78-99㎡，均价6.6万/㎡，单价区间在6.1-7.2万/㎡，总价区间在497-673万/套；

商业产品，共备案57套，大部分显示为半地下，户型建面约24-206㎡，单价区间在7.5-19.8万/㎡，总价区间在295-1549万/套。

部分备案价格