华润深圳湾悦府一期

华润置地（深圳）有限公司

从交通层面来看，相信深圳人没有人不知道深圳湾体育中心春茧的吧？直接上个图好了，一图顶千字。随着城市中心的西移，10年前中心在罗湖、今天中心在福田，未来福田前海双中心的格局下，深圳湾轴线刚好就在双中心之间。

另外周边海岸城、保利文化广场等商业体量已经达到31万㎡，加上后海总部基地在建和规划中的万象汇、鹏润达商业广场等商业项目约120万㎡体量，周边2公里大型商业体量超过150万㎡，因此可以看出深圳湾悦府的所在地段的教育资源和商业价值毋庸置疑是能够支撑其豪宅定位的。

从资源上看，对人文、自然等独特资源的占有，方能凸显价值，深圳湾本身自然资源就是项目最大的资源卖点，享受头排深圳湾景观资源。另外从周边紧邻的深圳湾体育中心来看，文体资源非常丰富，如今在深圳体育中心内各种文艺演出自不*说，从场馆商家来看，击剑、壁球、网球、游泳各种项目都有，且场馆设施运营维护很好。

深圳湾体育中心也是目前深圳少数实现盈利的体育场馆之一。

并且悦府在深圳城市核心位置还能享受到大沙河高尔夫、深圳湾滨海长廊的自然景观。在南中国也就只有在深圳湾能够享受到如此丰富的自然人文资源了。

在悦府对面岸芷汀兰高层由北向南拍摄的深圳湾景观，展示一下深圳湾风光，理论上在悦府的景观也和此相近。

深圳湾体育中心方向景观

深圳湾方向景观

 基础信息

项目名称：深圳湾·悦府北区

项目位置：深圳市南山区科苑路与滨海大道交汇处东南侧 

开 发 商：华润置地（深圳）发展有限公司

总 占 地：约1.48万㎡

总 建 面：约11.16万㎡

容 积 率：7.54

总 户 数：386户

停 车 位：672个

车位比：1:1.74

装修标准：精装

交楼*：预计2017年底

深圳湾体育中心大门进去顺车道右转就是项目所在地

项目详情
下面进入正题，华润深圳湾整个项目由南北两区组成，南区主要为以办公为主的华润总部大厦（春笋）、华润万家大厦、商业万象汇、酒店、高端商务公寓和两栋住宅组成。本次推出的悦府位于北区为纯住宅项目，项目共两栋组成，占地1.48万㎡总建面11.6万㎡，体量并不算大。

南北两区之间被海德三道分割开。

项目内情况：
项目由1栋与2栋两栋超高层住宅楼组成，其中1栋共52层175米，2栋51层172米，均为板式结构， 3梯2户设计，面积段在249-364㎡，共推出6个户型

具体分布情况如下：

项目周边情况
项目紧邻深圳湾体育中心室外网球和篮球场地，但由于北面1栋紧邻深圳城市主干道滨海大道，噪音影响不可避免，虽然安装有隔音玻璃，关上窗户噪音并不明显，但在晴朗的天气里无法自由的呼吸深圳湾的空气不免感到遗憾。

另外离项目1栋约70米处有一加油站，其与悦府最近距离为52米，经过老牛查询该加油站为三级加油站。汽车加油站油罐容量越大，火灾危险性就越大。
目前我国根据加油站油罐容量大小，将加油站分为三个等级。
一级站：油罐总容量121 m³-180 m³，单罐容量不大于50 m³；  
二级站：油罐总容量61 m³-120 m³，单罐容量不大于50 m³；  
三级站：油罐总容量为60 m³以下，单罐容量不大于30m³。

从安全距离上看，根据民用建筑物保护类别规定，总建筑面积超过5000㎡的居住建筑和商住楼，算一类保护物。

而根据加油站周边安全距离标准看，三级加油站的安全距离为16米，并且对汽油罐及其通气管管口，若设有卸油油气回收系统，本表的距离可减少20%；当同时设置卸油和加油油气回收系统时，本表的距离可减少30%，但均不得小于5m。而悦府离加油站最近的1号楼距离在52米左右，因此从理论上看是符合国家安全标准的。
但是老牛认为作为一个豪宅项目，有个加油站在旁边确实影响品质与形象啊。看着就是不舒服不是吗？

项目价值点
目前市面上太多伪豪宅，只要户型大一点，大家都宣称自己为豪宅。那么悦府作为一个豪宅，*须至少在地段、资源上做到，才能达到豪宅的标准。举个例子，就像奢侈品，方显尊贵。 

一般来说资质平庸的地段是不足以承载豪宅的价值的，那么首先来看一下地段，项目所处位置位于后海总部基地范围内，首先后海总部基地定位为，以金融、商务办公、商业服务、公共设施为主的现代化的具有滨海环境气息的城市区域中心区。后海总部基地用地面积2.3平方公里，规划总建面约400万㎡，其中办公空间约280万㎡，商业空间约120万㎡，且多数项目土地出让时规定拿地企业*须持有15年后方能出售，因此大多数项目均为自用兼出租，并不对外分散出售。通过企业自持将有效保证物业运营和维护情况。

据粗略统计，目前后海总部基地共有21块土地成功出让并施工建设，总施工建筑面积约289万㎡，占后海总部基地总建面的72.25%，其中包括阿里中心、天虹总部大厦、中铁南方总部大厦和航天科技大厦在内的项目已经入伙或处于招租阶段，目前整个后海发展已经进入发展的高峰期。

 

 

另外补充一点，目前在后海总部基地范围内，主要以商业和办公用地为主，纯住宅用地偏少，在售的居住型项目仅有深圳湾壹号的商务公寓，而后续悦府南区也仅有2栋住宅，其余以高端商务公寓为主，因此首付三成的住宅项目在后海总部基地范围内比较少，且相对首付五成，最长仅能贷款十年的商务公寓相比，杠杆效率还是比较高的！因此老牛认为光凭可以首付3成的购买条件在后海总部基地核心区里，就是一个很大的卖点。

 深圳湾悦府汇聚了湾区自然景观资源、商业配套资源和优质的文化体育资源，后海从填海开始至今大约20年的*里，一步一步从一片滩涂到如今繁华的后海，就是为最终实现后海总部基地的高价值，而悦府作为后海总部基地的纯住宅用地，在后海即将进入价值巅峰时推出，享尽了后海最优质的资源，深圳湾上的明珠确实实至名归！