惠州星河丹堤

星河集团是我们深圳人非常熟悉的地产开发商，深惠两地一脉相承，两地相依，新房市场紧密度也越来越高。

惠州星河丹堤却是星河在惠州的开山之作。除此之外，星河自星河丹堤首批产品入市以来的7年里，甚少有新的拓展项目。近年来才开始陆续诞生了惠阳星河盛世以及惠东星河山海半岛。

可见星河在惠州市场是亦步亦趋的，不大像碧桂园那样激进。那么星河在每一个产品的打造上，可以说比较倾力，星河盛世的整体品质感也可看得出，是个相当不错的项目。

项目区位

惠州星河丹堤位于惠阳和大亚湾的接壤之处，实际上该项目横跨了惠州这两个区，即“一盘两区”，社区南部的一小部分地块位于大亚湾区。

如下图所示，天睿南北两区地块隶属于大亚湾区，学校及北侧的地块则是惠阳的。居住影响不大，社区仍然是一个相对的整体，但是对应的学区因行政区的不同而有异。

 

项目傍山而建，与周边形成相对独立的社区空间和景观属性，自成一体的感觉。

 

以下是去年3月时的航拍图，如今来看，变化还是挺大的。

东侧为500万㎡风田水库，与项目内湖丹悦湖相通。

 

东北面紧邻亚公顶森林公园，是附近市民登山休闲的热门地。惠州南站位于项目北面约2公里处。

 

北侧约1公里处为惠阳人民医院，为二级甲等公立医院，也是项目周边重要生活配套之一。西侧紧邻淡澳河，西北面为惠阳城区方向，人口密集。

 

南面的海惠花园为中海油员工社区，目前常住人口达两千余户，是周边常住人口最多的大型社区。淡澳河对面与碧桂园翡翠山隔河相望，沿河路西行可直通大亚湾中心区。

 

区域规划

楼盘所在的片区的概念炒作，目前来说，最主要的是临深，其次是粤港澳大湾区，再其次是惠州南站新城。

前两点就不赘言了，在此整理下何谓“南站新城”。

所谓的南站新城顾名思义是依托惠州南站的整体规划区域，该新城具体位于惠阳中心城区东部，惠阳区新桥片区内。

范围涵括北至白云路、东至惠大高速、西至淡澳河、南至亚公顶山的16.39平方公里内，比深圳前海还要大一些。

简单而言，就是包含了惠州南站新城规划区、亚公顶森林公园规划区两大区域。

 

南站新城的城区规划是以厦深铁路惠州南站客运枢纽、城市核心景观中轴线、古屋河都市景观、综合购物公园和现代物流园等项目为重点而构成，拉开了惠州南站新城建设空间框架。

南站新城概念图：

 

在产业定位方面，南站新城将形成3+1+1模式的产业体系。规划以软件和电子信息服务业、文化创意产业、供应链为支柱，生命健康产业为引领，现代商贸服务业为综合配套。

在基础建设方面，计划投资78亿元的城市配套PPP项目，已经被碧桂园拿下。

所谓的PPP项目，是指公私合营模式的项目，PPP即Public-Private Partnership（政府和社会资本合作），是公共基础设施中常见的项目运作模式。

南站新城的PPP项目包括：16条总长达3.7万米、总建设面积共计144万平方米的市政道路，可强力助推立体交通网络成型；

还将有包括1所九年一贯制学校、1所大型综合医院在内的基础配套设施；以及包括亚公顶森林公园升级改造工程、古屋河河道整治工程在内的诸多基础建设的升级改造工程。

 

但是实际进度十分缓慢，推进效率不高。目前南站新城片区主要在售楼盘为有惠州星河丹堤、碧桂园南站新城、惠阳雅居乐花园，均为惠湾片区关注度高，且超大体量、自身规划配套齐全的大社区。

实际上，星河丹堤是不在南站新城的圈地范围里的，而是紧邻南站新城的南面。对星河丹堤来说，南站新城的意义主要在于为片区带来完善的基础配套设施和商务、商业的发展，改变片区以纯居住为主的片区属性，转为产城融合一体化的新市镇。

 

 

交通环境

①厦深铁路：
在规划早期，南站新城的惠州南站才是星河丹堤最在意的基础配套，因为从该站穿行的是厦深铁路，一头对接的是深圳。

从惠州南站到深圳北站平日一天68个班次，二等座20元。
从惠州南站到深圳坪山平日一天12个班次，二等座7元。

可以从惠州南到深圳。但是，从星河丹堤到惠州南站大概还有2公里的距离。

那么，作为日常通勤考虑，星河丹堤跟大部分临深片区一样，如果往返深圳市区或大多数地方的*成本大；如果往返坪山等周边区域通勤会妥些。

倘若是通过厦深铁路从惠州南站到深圳北再转乘地铁到工作地，无论是票价成本还是*成本，都比较重。

 

②地铁14号线惠州段：
地铁14号线是深圳轨道交通网里的市域快线，今年已正式动工，预计2023年开通运营。线路可从福田岗厦北到坪山沙田。

14号线惠州段则是深圳地铁延伸至惠州的线路，规划设站5站，原本按照深圳的延长段审批，但受限了，需要惠州单独报批，以至于现在还未有实质开工动作，很难与深圳段同步通车。

与星河丹堤相关性比较大的站点是惠州段的惠州南站，顾名思义是国铁惠州南站的配套站点。
那么，前往地铁惠州南站的距离就跟国铁惠州南站的差不多，但能够节省国铁运营模式下的购票、安检、候车、班次较少等*成本问题，也能减少到国铁深圳北后需出站再换乘地铁的问题。

因此，地铁14号线惠州南站通车，会真正给星河丹堤带来与深圳通勤的意义，届时，也会给项目更大的价值兑现。

示意图仅供参考：

 

③道路交通
从深圳出发到惠州星河丹堤，要不从沈海高速的坑梓或者淡水立交出高速，要不沿海高速转入大亚湾大道北上。

线路1：（澳头出口）沿海高速（盐坝高速）——大亚湾澳头出口——石化大道——大亚湾大道——开城大道——爱民路——星河东路——星河丹堤

线路2：（淡水出口）深汕高速淡水出口（左转）——人民路——爱民路——星河丹堤

但是如果从淡水立交下来，需要穿过淡水老城街区，路口多，拥挤路段多。

下图是从南山科技园到惠州星河丹堤的导航线路参考图：

 

周边配套

星河丹堤相对周边产品相对独立，且大多基础配套可由自身社区满足，但实际上由于靠近惠阳淡水城区，片区人气和配套相对成熟，多数配套要素均能满足。


①学区规划


由于惠州星河丹堤的地块横跨了惠阳和大亚湾两区，最直接受影响的就是学区划分。

在惠阳区地块内，所属学区是星河集团与惠阳区人民政府联合办学的公办学校，华南师范大学附属惠阳学校。该校已于2014年开学，是一所全新的新校，引入华师大管理模式，有一定的品牌效应，但出成绩还得看该校自身的发展情况。

学区内就星河丹堤一个楼盘，初中的学区亦是。

 

而大亚湾所属地块，即目前的天睿南、北两区组团，则属于西区第六小学学区内。初中主要对应的是大亚湾第三中学。

 

华南师范大学附属惠阳学校由于投入大，办学起点高，且积累了较好的社会口碑，目前所体现出来的学区的价值比大亚湾的要高些，对应的房源反映到房价上也较高些。

 

②医疗配套

除社区内规划有社康中心外，距离项目1公里内有惠州市第六人民医院，即南方医科大学附属惠阳医院，原惠阳区人民医院。三级综合医院，公立非营利性质。

淡水城区内还有一家大型的私立医院，惠阳三和医院。据说是中国民营综合性医院。

 

③商业配套

项目自身配建有社区型购物中心，即coco garden，在去年9月时开业。

商业总建面约4.2万㎡，是集品牌超市、巨幕影城、精品零售、主题餐饮、亲子教育等于一体的社区购物中心。以开放式街区的形式布局。

共有三层，引进了永辉Bravo、星河寰宇影城、屈臣氏等主力品牌。很好地弥补了该社区中端商业业态的缺失。

而社区内部分的底层沿街商铺也陆续有店铺开业，随着社区人流的提升，商业也丰富起来，能够形成良好的社区商业氛围。毕竟规划的居住人口摆在那。

 

④休闲配套

社区大，人车分流的管理不错，围绕中心湖设有环湖栈道，社区本身就是个相对安全且开阔的休闲点。

 

惠州星河丹堤位于惠阳淡水老城区和大亚湾西区的接壤之处，依托亚公顶森林公园及大坑水库（亦称“丹悦湖”）而建，所以楼盘社区内不少单元以山景、湖景为卖点。

项目首批产品在2011年10月入市，7年来社区不断向周边发展建设。按星河*的说法，星河丹堤总占地面积约150万㎡，建面约260万㎡，总体量比一开始规划时增长了4成。
总建面相当于深圳的华润城（280万㎡），当然惠州星河丹堤的容积率要低得多。

 

作为巨无霸楼盘，整体分为9期进行开发建设，天璨是其第5期。

社区整体产品涉及面广，由别墅、小高层住宅、高层住宅组成，且不同住宅在规划的密度上和规模上有较明显的差异，分不同的组合入市，面对不同层次和需求的购房者。

图：来源于网络宣传

 

除住宅外，社区内还规划有底层沿街商铺、社区集中商业coco garden、华南师大附属惠阳学校、社团活动如太极社、舞蹈社等，某程度上社区内可谓应有尽有了。

按照星河的宣传，星河丹堤目前超万人居住，入住率超过60%。

图：来源于网络宣传

 

天璨组团位于大社区靠中的西侧。西侧与沿河路相邻，北侧是去年开业的社区购物中心coco garden，东侧临湖。

东侧的景观毫无疑问是天璨组团中*的，看湖看别墅，景观视野开阔，建筑与自然景观相得益彰。并且，该组团可以说是惠州星河丹堤最后一批湖景新房产品。

 

天璨组团规划有8栋楼，率先推4栋和5栋，共290套房源。

户型为建面约78-125㎡的3-5房。具体的面积段有建面78/94/96/103/107/125㎡。

户型点评

 

选取了三个代表性户型进行点评，87㎡4房为南区新品中性价比*的户型，2栋107㎡、109㎡与122㎡户型结构类似，可同做参考：

 

 

此次备案N6、7区#34、49、58栋洋房新品；

户型为143-203㎡，均价1.99万/㎡。

 

 

更新*：2020-07-20

项目此次备案V2区7栋，

7栋分为两个单元，32层高，每层4户，

户型为89-129㎡，价格区间为1.87-2.1万/㎡；

 

 

更新*：2020-06-12

项目此次备案G4区#5栋新品，

5栋33层，每层3户；

户型为126/136/163㎡，价格区间为1.84-2万/㎡，整体备案均价1.94万/㎡。

 

 

更新*：2019-11-29

项目此次备案G区#6、10栋。

6栋分为两个单元，33层高，每层3户；户型为125/136/163㎡，价格区间为1.7-1.85万/㎡，整体备案均价1.8万/㎡。

10栋33层，每层4户；户型为100/115/124㎡，价格区间为1.75-1.95万/㎡，整体备案均价1.84万/㎡。

 

 

更新*：2019-11-8

项目此次备案G4区14栋，

14栋分为两个单元，共10层，每层2户；户型为150-176㎡，价格区间为1.83-2.02万/㎡。

 

 

更新*：2019-09-29

项目此次备案G区#11栋新品。

11栋33层，每层4户（1-2层每层3户）；户型为100/115/124㎡，价格区间为1.69-1.82万/㎡。

单价*的房源在25层，单价*的房源在2层。

 

 

更新*：2019-09-12

此次项目备案G4区#2、3栋新品。2栋33层高，每层4户（1-2层每层3户）；3栋32层高，每层4户（1-2层每层3户）。

两栋的户型均为100/115/124㎡，2栋价格区间为1.69-1.82万/㎡。3栋价格区间为1.67-1.81万/㎡。

两栋单价*的房源在23层，单价*的房源在2层。

 

 

更新*：2019-07-26

此次项目备案G4区第15、16栋，两栋均为小高层产品。其中16栋8层，15栋分为两个单元，10层。

户型为150-152/171-176㎡，价格区间为1.78-1.94万/㎡。15栋单价*的房源在10层，单价*的房源在1层；16栋单价*的房源在8层，单价*的房源在1层。

 

 

更新*：2019-7-19

此次项目备案G4区第8、9栋；8栋33层分为两个单元，每层3户（1-2层每层2户）；户型为125/136/163㎡，价格区间为1.66-1.77万/㎡。

9栋33层，每层4户（1-2层每层3户），户型为100/115/124㎡，价格区间为1.65-1.79万/㎡。

8栋和9栋单价*的房源集中在25层，8栋单价*的房源在4层，9栋单价*的房源2层。

 

 

更新*：2018-7-20

此次备案的是天粲组团的4、5栋。

 

4栋34栋，每层5户，户型为77-95㎡，价格区间为1.54-1.62万/㎡。

5栋33层，每层4户，户型为93-124㎡，价格区间为1.58-1.7万/㎡。

 

 

77㎡户型在4栋4、5号房，共64套房源，价格区间为1.57-1.62万/㎡。单价*的房源在4栋33层5号房，单价*的房源在4栋3层4号房（4栋2层只有3套房源）。（取样为4栋3层4号房）

 

 

78㎡户型在4栋2、3号房，共66套房源，价格区间为1.55-1.59万/㎡。单价*的房源在4栋33层3号房，单价*的房源在4栋2层2号房。（取样为4栋2层2号房）

 

 

95㎡户型在4栋1号房，共33套房源，价格区间为1.54-1.57万/㎡。单价*的房源在4栋33层1号房，单价*的房源在4栋2层1号房。（取样为4栋2层1号房）

 

 

 

93㎡户型在5栋3号房，共31套房源（5栋2层只有3套房源），价格区间为1.58-1.61万/㎡。单价*的房源在5栋33层3号房，单价*的房源3层3号房。（取样为5栋3层3号房）

 

 

 

102㎡户型在5栋1号房，共32套房源，价格区间为1.67-1.7万/㎡。单价*的房源在5栋32层1号房，单价*的房源在5栋2层1号房。（取样为5栋2层1号房）

 

 

 

106㎡户型在5栋2号房，共32套房源，价格区间为1.62-1.65万/㎡。单价*的房源在5栋32层2号房，单价*的房源在5栋2层2号房。（取样为5栋2层2号房）

 

 

 

124㎡户型在5栋4号房，共32套房源，价格区间为1.61-1.64万/㎡。单价*的房源在32层4号房，单价*的房源在2层3号房。（取样为5栋32层4号房）

 

  

总结

（1）此次备案的两栋产品中户型分类很多；

（2）4栋单价*的房源在33层，5栋单价*的房源在32层，两栋房源在楼层之间差价很小。

 

 

 

更新*：2018-03-15

此次备案项目天赋系列V区6栋属于惠阳区域华附惠阳学校的学区.

 

6栋34层分为两个单元，1-2层3户，其余每层4户共268套房源。户型为87/102/108/125-127㎡，价格区间为1.53-1.93万/㎡。

 

  

总结

　　（1）6栋中，单价*的房源在1层，单价*的房源在2层；

　　（2）6栋2单元1层的3套房源，单价都在1.8万/㎡以上；

　　（3）125-127㎡房源的价格*，套数最多。

 

 

 

更新*：2018-01-19

此次项目备案天睿组团8栋，8栋34层高，1-2层为3户，3-34层为4户，共134套房源。户型为100/123㎡，价格区间为1.34-1.46万/㎡。

 

 

总结

　　（1）8栋中单价*的房源在33层，单价*的房源在1层；

　　（2）100㎡户型中1号房的价格高于2号房，123㎡户型中4号房的价格高于3号房。

 

 

 

更新*：2018-01-05

此次备案项目天赋系列V区7栋属于惠阳区域拥有华附惠阳学校的学区.

 

7栋33层，分为两个单元，每层3户共194套房源。户型为124/140/163㎡。

 

 

总结

　　（1）7栋单价*的房源在1层；

　　（2）2单元房源的价格高于1单元房源。

 

 

 

更新*：2017-10-26

此次项目备案天睿组团6栋，6栋34层高，1-2层为3户，3-34层为4户，共134套房源。户型为100/108/123㎡，价格区间为1.33-1.44万/㎡。

 

 

总结

　　（1）所有户型最贵的房源在33层。

　　（2）100㎡户型套数最多，价格*。

 

 

 

更新*：2017-09-30

此次备案项目天赋系列V区8栋属于惠阳区域拥有华附惠阳学校的学区。

 

　　8栋为30层高层，分为一、二两个单元，共备案176套房源。户型为125/140/163㎡，备案均价为1.61万/㎡。

 

 

总结

　　（1）此次备案的天赋8栋均为大户型产品。

　　（2）140㎡和162㎡单价*的房源在1层，125㎡单价*的房源再29层。

 

 

 

 

更新*：2017-08-24

 

      此次备案项目天赋系列V区3栋和5栋属于惠阳区域拥有华附惠阳学校的学区。

 

　　3栋和5栋均为34层高，共备案402套房源。其中3栋分为一、二两个单元，1层为3套房源，其余2-34层每层4套房源共268套房源。5栋1层3套房源，其余2-34层为4套房源共134套房源。备案户型为87/101-102/108/124-127㎡共4种户型，价格区间为

1.54-2万/㎡。

 

 

 

 

总结

　　（1）4个户型中87㎡户型价格*，108㎡价格*。

　　（2）3栋和5栋中2层房源的价格*，1层房源的价格*，33层房源的价格仅次于1层。

   

更新*：2017-05-19

此次备案推出的是天赋V区4栋。天赋V区4栋分为1、2两个单元，两个单元均为34层，其中1-2层为每层3户，3-34层为每层4户，户型为102/108/125㎡共3种户型，均价为1.65万/㎡。天赋V区4栋属于华附惠阳学校的学区，属于惠阳地块。

 

两个单元的1-2层为每层3户。

 

 

（1）104㎡户型除去最贵的1单元1层2号房在1.88万/㎡，其余房源价格区间为1.57-1.67万/㎡

（2）108㎡户型除去最贵的1单元3层4号房在1.95万/㎡，其余房源价格区间为1.59-1.64万/㎡

（3）125㎡户型最贵房源与其他房源差距较小，且所有户型的最贵房源均在1层或者3层这样的低楼层，顶层34层价格略低于33层，其他楼层中，同户型房源的价格照楼层由低到高，依次递增。