三远大爱城

福建三远集团成立于1990年，包括三远集团（福建）有限公司和三远地产三远集团集团有限公司。业务涉及房地产、教育、纺织等，下属公司主要分布在香港、北京、深圳、泉州、厦门、晋江、石狮、安溪等地区，集团现已成为港商在福建投资的*企业代表。


1998年公司确立了以房地产开发为核心业务的发展战略，已积累了十多年的开发经验，开发总建筑面积达两百万平方米，相继开发了三远花园、远建宜园、远建花园、刺桐豪园、中远名城、中远江滨花园、三远商城、三远江滨花园等多个小区。目前该公司正在开发的有：安溪三远江滨花园、泉州护厝池高档别墅区、厦门加州海岸、漳州长泰三远*城、漳州龙海龙江一号等大型商住小区等，另有广东惠州大亚湾三远怡和园（即三远大爱城）项目也在销售。

三远大爱城，位于大亚湾西区上杨片区，地理位置上处于大亚湾中心地带。项目周边比较密集地聚集了大量已入住的大型居住社区，以及一批在建、在售的住宅项目。
 
项目北面紧邻龙海二路-中兴北路，龙海二路对面有大型居住社区，包括菩提园、亲水湾、海惠花园、惠湾花园等，居住人群相当密集，人气较旺。北侧龙山十路以东，则有灿邦新天地（居住部分已交楼，15万㎡商业体已经试营业），以及在建的高端居住项目玖御府项目，再往北则是狮子庵城市郊野公园。
 
项目西侧由多个已入住小区，如水墨林溪、恒安绿园、明华花园、花千树苑等，西北侧则有金汇上元、隆基绿洲花园、碧桂园翡翠山等大型社区。

项目南侧，在售楼盘有国韵华府，已入住小区有海立方、千和茗居等，以及大型商业体华南建材城。更往南侧，靠近大亚湾大道和石化大道一侧，则集中了大片在开发项目，如泰丰枫林案、香树御园、仁和美地等项目。此外，这一侧还驻有大亚湾高新区——大亚湾科创园，这里聚集了专家公寓、多个高新科技企业、高端写字楼、大亚湾行政服务中心等商业及市政机构。

项目东侧，紧挨淡澳河，以及规划中的龙山十路待建路段，再往东则是另一个百万平大盘碧桂园太东公园上城。再往东则是惠深沿海高速，且最近的澳头出入口距离项目实际*为2.5公里。惠深沿海高速东面，则进入大亚湾中心区北片区。

从区位交通图中可以看到，大亚湾西区上杨片区的交通，由中兴北路-龙海二路、石化大道、大亚湾大道、龙山十路（部分道路待建）、科技路等构成东南西北各方向的路网，与大亚湾西区其他片区、大亚湾中心区北片区、澳头片区及惠阳淡水、石化区等地区进行交通对接。

【自驾】从深圳自驾可选择惠深沿海高速，在澳头出口下高速，沿石化大道转科技路再转龙海二路可到达项目（行车距离约2.5公里，*约7*）；或选择沈海高速在淡水出口下，沿人民路—大亚湾大道转龙海二路抵达（行车距离约9公里，约需30*）；第三种选择则是从沈海高速转惠大高速，从惠州港出口下高速（行车距离6.9公里，约需15*），再转疏港大道-中兴中路-中兴北路-龙海二路，抵达项目。
 
【轨道交通】距离项目最近的轨道交通为厦深高铁惠州南站，实际行车距离约为6.5公里，行车*约20*。
 
【公交】项目北侧龙海二路上，有大爱城-菩提园公交站，途径有大亚湾209路、大亚湾266路、大亚湾368路经过。通过这些公交线，可通往大亚湾西区、澳头、霞涌、惠阳淡水等地。

② 区位发展

项目所在区域为大亚湾西区上杨片区，位于大亚湾经济技术开发区中部，处于惠阳、大亚湾西区和大亚湾中心区的交汇处，是大亚湾地区的门户区域之一。规划区东至惠澳大道，西至大亚湾大道，南至惠深沿海高速，北至铁炉嶂山系，与惠阳主城区相接规划面积11.25平方公里。

根据《惠州大亚湾上杨片区控制性详细规划》，该片区是大亚湾西区的重要功能组成部分，是极具生态特色的宜居生活区、富有活力的综合服务区，其发展目标是利用区域内良好的生态资源，将片区打造成生态之城、宜居之城、活力之城。功能布局方面，以居住为主要功能，中部沿龙海二路-中兴北路两侧为片区综合服务中心，同时在片区东南侧规划一处科技创新产业园区。

公园上城项目，正好位于龙海二路-中兴北路南侧，且紧邻科技创新产业园区。

根据大亚湾西区上杨片区控规图可以看到，该片区的城市建设用地，主要以居住、交通设施用地、绿地、商务与公共服务用地为主，没有工业用地规划，这也奠定了片区以行政、商务、生态、居住为主的城市发展方向。根据控规图城市建设用地比例，居住用地占45.99%，道路与交通设施用地占22.69%，绿地与广场用地占16.85%，商务及公共管理与服务用地占12.55%。

③航拍图解

航拍，看看项目目前啥情况。
 
项目整体处于龙海二路南侧，淡澳河西岸。
 
项目北向，龙海二路正对面，有多个已入住大型居住社区，包括菩提园、亲水湾、海惠花园、惠湾花园等，其中海惠花园社区沿街有较成熟的商业氛围，商铺众多，人气较旺。同时这里还规划有惠州轨道1号线上杨站（龙山十路）。

再往北，则是惠湾标杆楼盘星河丹堤，配建有公立华南师大附属学校和星河COCO Garden购物广场。星河丹堤北侧，隔着亚公顶森林公园山体，就是厦深高铁惠州南站。

此外，西北侧已入住社区有金汇上元，以及大部分已入住、小部分在建在售的大型社区碧桂园翡翠山；东北侧则是灿邦新天地社区，以及试营业不久的灿邦新天地商业体，灿邦新天地北侧，则紧邻狮子庵城市郊野公园和风田水库自然景观。山体中间，建有惠大高速-疏港大道跨区域道路，北可通往惠城区，南可通往惠州港和澳头片区。 

东向，望向大亚湾中心区北区。
 
项目东侧，一河之隔，是百万平大盘碧桂园太东公园上城，配建有西区一小科创园分校以及沿街商铺，目前已经基本入住或售完，只有中兴北路北侧的海德尚园在售。此外，中兴北路北侧还有灿邦新天地、玖御府等楼盘。


再往东，惠深沿海高速东侧，则是大亚湾中心区北区地界。这里也聚集了大片成熟的已入住或待交房的新建住宅项目，如十月花、德丰凯旋城、新力琥珀园等。这个方向有两处重要的配套，一个是大亚湾区*一所三甲医院——中大惠亚医院，一个是新建不久的澳头二小。
 
此外，大亚湾中心区北区，还聚集了大亚湾管委会、大亚湾财政局、大亚湾房管局、大亚湾文体中心等大亚湾区大部分市政机构。
 
项目东南方向，有最近的高速出入口——惠深沿海高速澳头出入口；附近还有一处新开业不久的建材家居市场——居然之家。东南方向远眺，可看到大亚湾南部滨海的澳头片区。

南向，与项目相邻的是国韵华府、海德公馆等楼盘项目。西南侧，则是大亚湾最大型的建材家居材料市场——华南建材城。
 
此外，在项目南侧，由石化大道和大亚湾大道交叉形成的道路网中，还包含有星河半岛、千和茗居、惠华花园、金龟山鑫鼎园等已入住小区，香树丽苑、凯悦春天、龙光玖龙湾等已售项目，以及仁和美地、香树御园、泰丰枫林岸等在售项目。惠华花园东侧的大亚湾大道上，有惠州轨道1号线规划站点响水河站。
 
项目远处正南方向，为龙尾山；龙尾山水库北侧，有一处在售楼盘为荣盛御湖观邸。
 
项目远处西南方向，为大亚湾西区南区，这里沿着龙海三路建有大片住宅社区，同时这里还有大亚湾西区目前最大的工业区——比亚迪工业区。

西面，可看到大亚湾西区北片区。
 
项目西侧，集中了水墨林溪、恒安绿园、明华花园等已入住小区。再往西，大亚湾大道两侧，分布有多个住宅社区和商业项目，如泰丰牧马湖、惠丰城、碧桂园翡翠山、壹品国际、华美达酒店、翡翠山购物广场；而重要的教育配套则有西区一小、北大培文惠州实验学校。
 
龙海二路北侧，已开业的万达广场周边，也环绕了大批新建住宅项目。
 
继续往西，则进入大亚湾西区临深片区。

项目配套

①内部配套 

项目的内部配套，主要包括南向主大门的五象广场即仿制巴黎凯旋门造型；独立的业主会所；1000㎡地中海风格游泳池；社区5.2公里慢跑径；老年人太极广场；社区内建造的500米仿生态自然溪流；一处高标准高尔夫推杆练习场；3200㎡国际双语幼儿园；一处双标准网球场；以及沿街10000㎡综合商业区。

②外部配套

商业配套方面，上杨片区及周边区域的商业配套在大亚湾区来说，应该是*档、最齐全的。最近的大型商业当属试营业不久的灿邦新天地商业体，商业面积达15万㎡。此外，以龙海二路-大亚湾大道这两个大亚湾东西向和南北向主干道交叉点为中心，方圆两三公告里内，聚集了万达广场（2017年11月开业）、华南建材城、华美达酒店、壹品国际写字楼、惠丰城写字楼及家居建材市场等商业体，此外还有万达广场对面待建的灿邦珑庭广场商业体。稍远一点距离的，北侧淡水城区由大润发、天虹商场、星河COCO Garden、万联广场（家乐福）等商业，南侧较远处还有居然之家、龙海三路世纪城商圈，以及东南部澳头片区的成熟商圈。
 
教育配套方面，项目周边的公立、私立学校比较丰富，除了公园上城配备的公立西区一小科创园分校（已于去年9月开学）之外，项目东南侧还有一处地块规划为小学，目前已经在建西区五小；此外，项目地块西南侧不远处，还有一处土地规划为初中用地，详细规划建设计划目前不详。
 
周边西侧和北侧，万达广场附近，配有西区一小、西区六小、兴汉小学、华南师大附校、北大培文惠州实验学校等；东侧大亚湾中心区北区，配有澳头二小、育英学校；东南侧澳头片区则有大亚湾最成熟的教育资源，如澳头一小、大亚湾一中、澳头实验学校等。
 
幼儿园方面，项目周边比较缺乏，目前社区自配的幼儿园未正式运营，距离项目较近的幼儿园，如德丰凯旋城幼儿园、海惠花园幼儿园、花千树苑幼儿园等周边可选择的比较多。

市政文娱配套方面，该片区有着丰富的自然山水景观休闲资源，无论东西南北，都有较好的休闲去处。北侧的狮子庵城市郊野公园、亚公顶森林公园，西侧的板障岭森林公园、在建的大亚湾儿童公园，东侧及南侧的大亚湾文体中心、红树林湿地公园、虎头山公园、市政惠民广场等，以及澳头片区的南蛇岭公园、滨海公园等，组成了较为立体丰富的文化娱乐休闲体系。此外，外围的小桂湾、霞涌黄金海岸等热门旅游景点，距离项目也只需要三十*左右*。
 
市政配套方面，项目南侧大亚湾科创园内设有大亚湾政务服务中心（功能类似深圳市民中心），项目东侧大亚湾中心区北区则聚集了大亚湾管委会等大部分行政机构。

医疗配套，最重要的资源就是项目东侧直线距离约3公里的中山大学惠亚医院，这也是大亚湾*一所三甲医院。
 
此外，西北侧的大亚湾西区医院，惠阳淡水城区的惠阳人民医院、惠阳三和医院，以及社区自配的社区健康服务中心，可以构成另一级别医疗保障。

项目总体规划

项目总占地约15万㎡，总建筑面积约65万㎡，超5万平米园林绿化，围合式建筑布局。项目总共35栋楼，总规划5600余户，绿化率超过35%。

目前已入住的楼栋为1-9栋、11-21栋、31-33栋，已经超过总规模的一半以上；在建在售的为10栋、25-26栋，售价均价为1.3万元/㎡；其余楼栋还处在待建状态。

近距离航拍可了解目前项目的现状。

综合点评
 
优势：
 
▲项目所在片区为大亚湾西区上杨片区，也是大亚湾的实际地理中心，汇聚了大量中高档商业体，是将来大亚湾实际的核心商务区和中心城区所在，具有较高的宜居性。项目一路之隔的灿邦新天地15万㎡商业综合体，已经试营业，对项目有直接利好。
 
▲项目周边有淡澳河市政河畔公园、狮子庵城市郊野公园、红树林湿地公园、虎头山公园、澳头滨海公园等自然景观和惠民广场、大亚湾文体中心等休闲配套，未来入住可享受区域内成熟文娱休闲配套。
 
▲项目本身体量较大，社区园林景观营造标准较高，建有游泳池、高标准会所，且配有幼儿园，周边还将配建公立小学和初中社区内配套比较完善，已经初步形成良好的居住氛围。
 
▲项目位处惠阳、大亚湾西区、大亚湾中心区三区交界之处，距离惠深沿海高速出口较近，交通便利。
 
▲项目南侧紧邻大亚湾科创园，聚集了高新产业及高端人才，对于社区的人群素质、产业支撑会有积极影响。

 
劣势：

▲项目只建设到一半，已交房区域还未大量入住常住人口，社区人气还显不足；且在持续建设开发过程当中，惠对已入住业主形成噪音、扬尘等环境干扰。
 
▲项目幼儿园还未正式运营，西区一小科创园分校刚刚运营不久，各种文体休闲娱乐设施还未受到检验。
 
▲社区东侧规划的龙山十路道路建设还未建设完成，区域内交通体系还需完善。
 
▲项目还将持续建设中，未来扬尘、噪音、夜间光照等不利因素将存在较长*。

▲项目户型的拓展性与其他部分竞品项目相比，稍显不足。

户型分析 

在售的10栋为两梯四户，户型为127㎡3+1房、141㎡4+1房；25-26栋为两梯五户，户型有83㎡2+1房、94㎡2+1房、97㎡三房和两种113㎡3+1房。

想来看看10栋的两种户型。由于10栋位处项目中心位置，俗称楼王位，因此户型都以大户型为主。

127㎡3+1房，不完全的南北通格局，客餐厅开间和进深都比较宽阔；与厨房相连的生活阳台也比较大；三间卧室朝南，且都有大飘窗；比较有意思的是的是主卧配有一个大面积、大弧度的圆形飘窗，目前在惠湾地区非常少见；此外，北侧入户花园也可独立成一个房间。总体而言，这是一个舒阔型3+1房户型。

10栋141㎡4+1房，算是项目建面最大的户型。

户型南北熔透，但北阳台和南向主阳台基本错开。南向主阳台外扩处为扇形。主卧同样配有大面积大弧度圆形飘窗。同样也有一个入户花园可独立成房间。

25栋和26栋为连体楼，户型为布局为镜像对称。

83㎡2+1房，入户极为客餐厅，入户门直对大阳台。两间卧室两侧分布，其中一间卧室窗户小采光很受限；厨房形状不太规则，且采光窗为斜向采光不太充分；有一间入户花园可独立成房间。总体来说这个户型为刚需型户型，缺点较多但基本满足生活需求。

94㎡2+1房，算是比较舒适的三房格局。

竖厅结构，两间卧室配有阔景飘窗，一个入户花园可拓展，不过连接厨房的生活阳台挡住了公卫的采光。

97㎡三房，横厅结构，主阳台朝北采光，客餐厅和主卧均为北向采光。房间南侧与客餐厅不完全对称，缺少方正感。

113㎡3+1房有两种，其中一种，竖厅结构，与94㎡2+1房相类似，北侧多一个次卧。

另一种113㎡3+1房，横厅结构，客餐厅、主阳台、厨房、主卧和一间次卧全部朝北采光；南侧一间次卧、一个入户花园和公卫朝南采光。

此次项目备案一期6栋，6栋32层每层4户，1层为4套不可售房源，32层为2套121㎡房源。户型为112/121-122㎡，价格区间为1.28-1.39万/㎡。

备案详情页

112㎡户型在6栋1、2号房，共60套房源，价格区间为1.3-1.39万/㎡。单价*的房源在6栋30层2号房，单价*的房源6栋2层1号房。（取样为6栋2层1号房）

112㎡户型图

121-122㎡户型在6栋3、4号房（32层只有两套121㎡户型），共62套房源，价格区间为1.28-1.37万/㎡。单价*的房源在6栋30层3号房，单价*的房源在6栋2层4号房。（取样为6栋2层3号房）

121-122㎡户型图

总结

（1）6栋中单价*的房源在30层，单价*的房源在2层；

更新*：2017-12-29

此次项目备案一期4栋，4栋32层每层4户，1层为4套不可售房源，32层为2套116㎡房源。户型为114/116㎡，价格区间为1.29-1.38万/㎡。

备案详情页

总结

　　（1）4栋中单价*的房源在30层，单价*的房源在2层；

　　（2）114㎡户型的价格差较大，116㎡户型的价格差较小。