华润城·润府二期

华润置地（深圳）有限公司

华润城自带24万㎡的商业万象天地，包含有大型商场、巨幕影院、人文剧场、艺术长廊等等，满足业主日常生活、娱乐、购物所需，前段*诚品书店的签约进驻也让其更添人文价值。

项目还配有2所九年制南外学校和3所幼儿园，都是家门口的优质教育配套，对家长吸引力明显，其中南外大冲学校已于今年9月开学，另外一个南外学校暂未开建。

而各期物业的底商、会所，也是对生活配套的补充。

此外，周边的大沙河公园、科苑公园、高尔夫球场、欢乐谷、世界之窗、益田假日广场、深圳湾体育馆等休闲、娱乐、购物配套，从项目均可快速便捷到达，十分便利。

小区周边配套：

 

医院：南山人民医院。

 

银行：建设银行、招商银行、农业银行、深圳发展银行等。 

 

其他： 世界之窗、欢乐谷、大涌大王古庙。

 

购物：胜记名商店（636米），Ole华润城店（782米），美宜多超市（530米），利达商店（806米），Ole精品超市万象天地店（819米），景翠商店（851米），标兴百货（854米）。

 

生活：平安银行ATM深圳高新区支行（827米），中国银行24*自助银行华润城支行（958米），华润银行（734米）。

 

娱乐：百影汇家庭影院（520米），大沙河公园-祈福广场（744米），五榕坪（777米），大沙河公园-三生广场（778米），大沙河公园[公交站]（798米），晴雨廊（844米）。

 

餐饮：太平洋咖啡华润城店（732米），湖南人家（786米），GREYBOX Coffee深圳万象天地（790米），StayReal cafe深圳万象天地（791米），壹定食（796米）。

 

公园：大沙河公园（1656米），科苑公园（623米）。

 

交通：华润城位于深南大道与沙河西路西北角，属于1号线高新园站地铁上盖物业，邻近公交站台-大冲站，到世界之窗隔2个地铁站台，耗时约7*，在世界之窗可换成地铁2号线；距离福田CBD约8个站，耗时约20*。

 

共36条公交线路通往全市各个方向，交通通达度高，深南大道为深圳交通主干道，可通往深圳市区各个方向。通过铜鼓路联通北环大道、南坪快速、京港澳高速，通过沙河西路到达滨海大道。

 

华润城公交总站（250米），英伦名苑公交站（465米），北环铜鼓天桥公交站（627米），高新园地铁（596米）。

 

 

 

 

 

教育配套：

 

南外*环绕尽享一站式*教育体系，华润城整体规划了3所幼儿园，以及南山外国语大冲学校，南外科华学校，都是九年一贯制公立学校。南外文华学校（500米），深圳大学（1420米）。

 

 

南外科华学校：深圳*所绿色建筑学校。

 

 

 

南外科华学校是华润大冲配套九年一贯制公办学校，由华润代建，位于华润城中央，规划办学规模60个班，有初中36个班，小学24个班，占地面积35655平方米，建筑面积54215平方米。

 

 

学校位于科技园中区华润城中央、科华路上，小区主要有华润城润府、大冲城市花园、英伦名苑一二三四期、城市山谷；主体工程2017年10月完工，2018年开学

小区内部配套：

会所配置：利用架空层与园林空间，设置主题会所--景观泳池、健身房、阅览室、儿童乐园、琴房等多功能空间。

 

车库配置：地下停车库设置储物柜，可存放高尔夫球等小物件，车库入口设置洗车区域，可就近清洗车辆，更专门设置自行车停放区。

 

大堂配置：大堂设置礼宾台、储物室、休闲区、情报区等，各栋入口设置了无障碍坡道，小区主次入口特设无障碍电梯。

 

 

物业服务：华润物业管理，*住宅服务专家，拥有10余年丰富经验，团队人员多为高素质物业管理人，和工程技术人员，为物业资产的实用和经营提供基本的保障，润府1—5期都将以华润物业为依托，专注住宅精细化服务。

 

华润城五重立体绿化体系：一重下沉的水景，二重草坪，三重灌木，四重小型树木，五重大型树木。

 

规划有一个室外泳池（位于7栋、8栋之间）、一个室内恒温泳池（1栋、2栋裙楼）。另外，在1栋、2栋旁将架设空中公园连廊，无障碍通往大沙河公园，景观资源丰富。

华润城二期，华润城润府位于南山区深南大道与沙河西路交汇处,近体量3倍于罗湖万象城，升级版的万象春天，（并已于2017年9月27日开业，轻奢定位，购物，餐饮，娱乐，文化一城打尽）。年轻有氛围，购物极其方便。

 

小区出门就是南外科华部校区，近地铁一号线高新园站AB站口。

华润城占地63万㎡，总建面280万㎡，是集住宅、公寓、酒店、写字楼、商业、学校于一体的大型城市综合体，主要分为华润自有物业、回迁物业和市政配套三部分。其中，自有物业包括住宅“润府”、办公楼“华润置地大厦”以及商业“万象天地”，回迁物业包括大冲大厦、城市花园、都市花园、新城花园和商务中心，市政配套设有九年制学校、幼儿园和公交首末站。

从上图也能看到，住宅润府共分5期开发，以半围合式布局沿华润城外围而建。前期对外出售的一期是位于整个项目的最北端，而即将推出的二期则位于中间位置，东近南外九年制大冲学校，西靠回迁房大冲城市花园，南侧紧邻万象天地及高新园地铁站。单论配套便利性而言，二期的位置比一期有优势。

 

项目名称：华润城润府二期

项目位置：南山区深南大道与铜鼓路交汇处

开 发 商：华润置地（深圳）有限公司

物业公司：深圳华润物业管理有限公司

物 业 费：5.9元/平/月

总 占 地：约2.7万㎡

总 建 面：约24.3万㎡

容 积 率：7.26

总 户 数：1230户

停 车 位：1480个

装修标准：精装

小区鸟瞰图

 

 

 

二期分住宅、公寓两种产品，产权都是70年，整体均价约90000元/平，住宅户型有150-195平3-4房，公寓户型有190-230平4房(不限购不限贷)。

整体来看，润府二期约2.7万㎡的用地面积上建有6栋超高层，楼体密度较大，7.26的容积率偏高，对小区品质和舒适度会有一定影响。

二期位于华润城的中间位置，四面均有同项目的其他建筑围挡，且多为超高层，导致中低楼层的可观性较差，主要景观依赖不大的架空园林。

再加上二期是围合式的塔楼，首批多数户型的景观和朝向无法两全。

 

户型方面，润府一期的户型就曾屡被网友吐槽不实用、次卧小、厨房小等等，纵览二期的户型，同样存在此类问题，尤其是小户型，更是备受否定。

其实按户型图上标注的尺寸计算，在基本没有拓展面积的情况下，二期各个户型能达到84%以上的实用率对超高层来说已不算低。

导致让人觉得不实用的主要原因，除了设计、格局等因素外，还与大部分面积被放在厅和主卧上有关。

就拿89平的两房来说，实用面积约76㎡，主卧套间和双厅占去50㎡（包括景观阳台），剩余的26㎡再划分给次卧、厨房、生活阳台、公卫，自然会挤挤的。

当然，这种设计方式好的是会让主卧和客厅相对宽敞、舒适，但对于普通购房者用来居家而言，确实有点浪费。

而装修方面，润府二期走的是市场比较常见的现代简约风格，外部用的是墙砖和中空LOW-E玻璃，内部精装配有厨卫套件、空调等，整体中规中矩，没有特别突出的亮点或细节。

深圳自从限制偷面积后，开发商为吸引购房者眼球，纷纷在装修上打起了主意，市场上涌现了一大批带精装的新盘。

单说南山就有宝能城、深圳湾公馆、恒裕滨城二期、前海凯御以及润府二期等多个即将入市的精装项目，且用材用料都不含糊，各种国际品牌光听名字就能把人“绕晕”。

不过和拓展面积一样，羊毛出在羊身上，成本最终都会包含在价格里由购房者买单，这些都是老调重弹，不作细说。

由此看来，润府二期自身产品并不具太大亮点，真正的核心卖点和一期一样，依然是整个华润城的地段和配套。

先说地段，大片区来看，华润城位居南山高新技术产业园区中区东部，南、西、北三向均聚集着大量的高新技术企业和人才。

高新区是深圳目前最大的科技商务区，整个区内住宅用地较少，新房更是鲜有，大型商业配套也相对缺乏。

华润城的建设，可以看作是对区域现状的完善和补充，给片区带来了大量的新房住宅供应，也带来了商业、学校、酒店、会所等利好配套。

而同时，高新区这群拥有较强消费和购买能力的人群，也将支撑起项目住宅的消化、写字楼的租售以及商业的运营，并给项目带来后续的*空间。

往小了看，华润城东近沙河西路，南接深南大道，北临北环大道，能快速接通南坪、广深、滨海等城市要道，交通通透性高，且邻近地铁罗宝线高新园站和有50余条公交线路经过的大冲公交站，自驾、公交出行均十分便捷。

一期的7栋、8栋楼下还有个4000平的公交首末站，目前已建成，具体路线暂未确定，投入使用后也是交通利好。

此外，地铁15号前南线也有规划在项目附近设铜鼓站和高新园站，若建成将直通前海，不过该线路尚属远期规划，具有一定的未知性。

综上所述：

润府二期依托华润城280万㎡大体量综合体的优势，享家门口的大型商业、南外科华部九年制学校、幼儿园等利好配套，生活便利，配套完善。

项目位于南山高新技术产业园区中心位置，临近深南大道、北环大道、沙河西路等城市要道，距高新园地铁站和大冲公交站400余米，交通通透性高，自驾、公交出行十分便捷；且周边聚集着大量的高新技术企业和人才，租售需求旺盛，*可期。

不足的是项目自身产品不具亮点，二期由6栋超高层楼体组成，密度大，容积率高，园林面积偏小，易受其它超高层建筑遮挡，可观性较差，整体舒适度不高；户型虽带精装，省去了装修的麻烦，但实用性一般。

 

 

润府二期目前的吹风价在7-7.5万/平，比一期仅剩的几套在售商务公寓贵0.5-1万/平。

考虑到精装和位置的成分，这个价格的可议价空间不大。

旁边英伦名苑目前的二手房价格在7万/平左右，润府二期低于7万的可能性很低。

老牛在现场看房时特意询问了一些看房者关于此价格的想法，大多都表示在意料之中。

而且从身边朋友及论坛网友对价格的讨论情况来看，争议性不大。

由此看来，如果华润最终真按此定价，很可能又是被抢的节奏。