天禹公馆

【开发商简介】

根据网上查询的综合信息显示，天禹项目的开发商惠州市兴宏泰实业有限公司，成立于2017年，是一家惠州大亚湾本土房地产开发企业，法人为蒋丽华，注册地址位于大亚湾大道德丰公馆，注册资本1000万元，经营范围包括：投资兴办实业；国内贸易；房地产开发及经营，（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。据了解，惠州市兴宏泰实业有限公司是大亚湾德丰投资旗下子公司，属于惠湾本土知名房企德丰系。项目用地于2018年1月30日，由惠州市兴宏泰实业有限公司出资7182万元底价拍得，用地面积1.5万㎡，楼面价1368元/㎡。

【项目区位】

天禹公馆位处大亚湾中心区北片区与大亚湾西区的交界处，往西侧为大亚湾西区上扬片区，往东去往大亚湾中心区北片区的行政中心，因此该片区也处于大亚湾地理中心位置、万达商圈范围。

项目位于大亚湾东西主干道——石化大道中段，惠深沿海高速澳头收费站东侧直线距离约600米，距离厦深高铁惠州南站实际*约为8.1公里（驾车约需20*），距离万达广场实际*4.4公里（驾车约需10*）。

项目一期天铭公馆紧邻石化大道，二期天禹公馆则紧挨一期北侧；项目往西不到2公里与大亚湾大道相交；项目向北不远处还有惠大高速连接惠深沿海高速，因此去往西部的深圳坪山、大亚湾西区，去往东部的澳头、霞涌黄金海岸，北部的惠阳城区、惠城区，以及深圳、惠东、汕尾等地，都比较方便。

项目周边为成熟的居住区，建有多个已入住及在建在售商品房项目，如新力琥珀园、太东天地花园、二月天、凯旋国际公馆等；西侧约1.1公里处就是“大亚湾高新区”——大亚湾科技创新园，设有大亚湾区政务服务中心；向东及向北约1-2公里范围，则石石大亚湾中心区核心居住区，汇集了新华联广场、十月花、德丰凯旋城、金沙世纪城等大型成熟居住社区。总体而言，项目所处的地段位大亚湾区中心商圈地段，交通便利。

【项目外部配套】

项目外部配套较为丰富，大型商业购物配套有万达广场、居然之家和已开业的灿邦新天地商业；教育配套较近的有育英小学、澳头第二小学、博美思幼儿园等。休闲文娱配套选择很多，项目南面有13万㎡河滩公园、50万㎡虎头山公园，东南面有170万㎡红树林湿地公园。

【项目销售&建设进度】

老牛现场航拍时发现，项目二期天禹公馆两栋高层住宅楼，设计有2个单元的1#栋（总层高30层）已经接近封顶高度，设有1个单元的2#栋（总层高25层）建设到约20层左右。受疫情影响，老牛踩盘时营销中心和样板房未开放。目前购买产品为带装修交楼，均价1.29万元/㎡，共计316套可售住宅房源。

项目在售的一期天铭公馆，已售完的1#、2#栋已经在拆除绿幕，售完的4#栋也已封顶，在建的3#栋已经建设到9层左右。

【项目规划】

项目由惠州市兴宏泰实业有限公司与修邦代建合作开发，项目北面为规划商务路，南面为石化大道，西面为规划中兴一路，东面相邻建设用地。项目分三期开发，一期天铭公馆，二期为天禹公馆，三期为天荟公馆，三期总占地约27000㎡；其中一期天铭公馆占地约1.5万㎡，总建筑面积约7.9万㎡，总户数460户，停车位525个；二期天禹公馆占地面积约9200㎡，建筑面积约为4.3万㎡，住宅总户数316户，车位258个；三期天荟公馆相关信息未公布。

二期天禹公馆由2栋高层住宅组成，其中，1#栋两个单元，层高30层；2#栋一个单元，层高25层。在售户型为建面69/87/106㎡的2房至3+1房。

根据规划图示，一期天铭公馆的东侧，为三期天荟公馆待开发地块。

按照已公布的大亚湾中心区北片区的控制性规划，项目所在区域周边基本为居住用地、商业用地、行政办公用地和教育用地。

天禹公馆部分在西侧设有人行主出入口，南北两侧均设有地下车库出入口，社区内设有社区活动场所、垃圾中转站及公厕等设施。住宅楼裙楼还设有商业。

【户型解读】

该项目在售的1#-2#栋的户型为建面69-109㎡的2房至3+1房，以下对户型做解读。

C户型，建面约69㎡1+1房2厅1卫

位于北侧1#栋两个连体单元的南侧内侧位置，往南为相对的2#栋，因此采光、通风及视野、私密性均受较大限制。不过，69㎡小两房属于惠湾片区*户型，且目前售价相较而言较低，比较适合纯刚需。该户型南向竖厅结构；客餐厅开间3.5m，进深6.2m以上，尺寸相对合适；阳台深度2m、长度3.5m，比较舒适；厨房配有小生活阳台，功能齐全；主卧朝南，采光较好；北侧入户阳台可独立成一个房间，但开间2.4米，进深3.65米，比较狭长。总体而言，虽然户型采光通风视野等条件有限，但其*性和较齐备的居住功能，令该户型具备相当的性价比。

A户型，建面约87㎡2+1房2厅2卫

该户型位于1#栋两个连体单元的南侧外侧两户位置，以及2#栋的南侧两户位置，采光、通风及视野较好。该户型也是南向竖厅结构、东西动静分区格局。客餐厅开间3.7m，进深6.2m以上；厨房较小且缺少一个生活阳台；南向主阳台深度2m，比较舒适。睡眠区两间卧室朝南，且都配有飘窗，主卧配独立卫生间；北侧一间公卫，一间入户阳台可改造成独立卧室但尺寸较小。总体而言，一间建面90㎡-的户型可以做到3房2厅2卫，且两间卧室和主阳台朝正南，算是比较好的户型，但缺少生活阳台缺少独立洗晒空间。

B户型，建面约106㎡3+1房2厅2卫

位于1#栋和2#栋的北侧位置，客餐厅均为南北通透格局，采光、通风条件较好。该户型是南北竖厅结构、东西动静分区格局。入户处北侧，时一个与北向主阳台相连的大L型通透空间，可以考虑将此设为书房、次卧或多功能间，或者家庭活动空间； 北侧客厅开间3.8m，相对开阔；南侧厨房、通透的小生活阳台及餐厅，构成一个较舒适的餐厨空间，且采光很好。睡眠区两间卧室朝南，一间朝北，且都配有飘窗，但是除了主卧以外，另外两间卧室都偏小。总体来说，106㎡建面可以做到四房，且南北通透双阳台配置，性价比较高。