万科启城家园（住宅）

万科启城家园位于龙华福城街道，南朝长湖公园（规划中），临近龙华区第三外国语学校（在建中）。具体在观澜大道与碧澜路交汇处西侧，靠近地铁4号线长湖站，拥有多层次的对外交通通道。

轨道交通层面，项目接驳长湖站，步行距离约550米左右（百度地图测量，仅供参考），在比较舒适的阈值范围内。

地铁4号线是连通港、深、莞大湾区城市的重要中轴线，促进深圳都市圈的要素流动。连接观澜区域的北延段（4号线三期工程）于去年10月底通车，对龙华北部的观澜区域的加持作用十分明显。

令观澜正式融入深圳地铁网，延展了区域的辐射范围；也改善了区域的出行便利度，大大提升与福田中心区的通勤效率。从项目出发，经过9站直达深圳北站，12站进入福田中心区范围。

根据规划，长湖站将与地铁18号线（规划中）交汇换乘。18号线（规划中）被争取纳入深圳地铁五期建设计划（信息来源于龙华区政府网，以官方最新公告的为准），是串联海洋新城、光明科学城，直至深圳东部的“大外环”组团快线，并规划与地铁20、12、13、10等多条南北向线路换乘，实现深圳地铁全网更高效运作。

而长湖站将从单一过路站转变为多线换乘站，是站点规模及能级的双重提升，能对站点周边地块产生更大的开发价值，汇聚更广泛的资源。

此外，地铁22号线（规划中）也将于片区纵向穿过，分别在松元厦站和观湖站（规划中）与地铁4号线、18号线（规划中）交汇换乘，是紧密联系龙华北部、香蜜湖金融街、河套深港科创合作区的又一中轴干线。根据公开信息显示，较大概率入选五期建设计划（信息来源于龙华区政府网，以官方最新公告的为准）。

项目轨道交通示意图：

道路交通层面，项目所处区位有较好的路网体系，可便捷地对接观澜大道、龙华大道、梅观路等城市主要干道，方便和周边板块以及福田、罗湖等市中心区域的联系，与临近的东莞等大湾区城市也有较好地互动关系。

项目道路交通示意图：

同时，以建成粤港澳大湾区现代化国际化创新型中轴新城为发展目标，未来5年，龙华将进一步增强枢纽门户地位，持续完善交通基础设施建设。

项目周边正在补齐快速道路交通短板，完善微循环支线，强化对外通道联系。比如：

东侧的观澜大道目前正在施工改建中，根据最新规划，未来打造成双向8车道。预计2023年底完工，届时将升级为门户大道，提升片区功能及品质。（道路改造数据来源：深圳市龙华区城市更新“十三五”规划

观澜大道改造效果图：

西侧的龙澜大道（工程名：深华快速路）南段正进行连接福龙路与侨城东路北延（计划年底前动工）等多条快速路的全互通立交工程，实现龙华全域快速交通转换，预计2022年完成主体结构施工。

龙澜大道-福龙路效果图：

未来，随着龙澜大道南延及北延、侨城东路北延以及地铁18号线（规划中）的规划建设，万科启城将拥有更完善的联系通道。

往西可连接光明科学城、往南可连接福田香蜜湖、南山高新园、深圳湾超级总部，往北可经外环高速通达市内各区，深度融入都市核心区生活圈。

2.

如此大手笔完善立体交通网络，和区域定位及发展战略密切相关。

作为深圳中轴的重要板块，龙华2020年地区生产总值突破2600亿元，国家高新技术企业总数超过2734家，高层次人才数量5年17倍增长……在深圳乃至粤港澳大湾区都有较强的经济、产业号召力。（信息来源于：龙华新闻在线）

十四五规划，龙华定位为深圳中部综合服务中心、数字经济先行区、新兴产业高地等，打造为大湾区国际化创新型中轴新城。

产业立区的战略意图十分明显，重点围绕“数字龙华，都市核心”部署建设，以组团式特色化发展为原则，构建“一圈一区三廊”的区域发展格局。

龙华区“一圈一区三廊”战略图：

万科启城同时位于其中的“一圈”（北部数字经济圈）和“三廊”（梅观创新走廊、观澜河生态走廊、龙澜智造走廊）的范围内，拥有龙华行政文化中心、九龙山数字城等叠加板块概念，发展思路清晰明确。

一方面，坐拥龙华行政文化中心。项目坐落在观澜传统中心区域，距离区政府办公楼约1.4公里（直线距离，百度地图测量，仅供参考），有较完备的生活配套基础。

比如在商业配套上，长湖头城市更新单元整体规划了约7.9万㎡商业，本次推售的产品位于长湖头城市更新单元的一期01地块，该地块内商业建筑的建筑面积约为1万㎡。另外的二三期自带约5.6万平的集中商业，整体商业规模不小，将来应能培育形成较好地社区零售体验。

项目自带商业效果图：

周边还布局有龙华福城天虹购物中心、金洪观荟、天虹商场、比邻新天地等集中商业，多层次需求均能满足。

其中，福城天虹购物中心和项目之间仅相距一个地铁站，且地铁直连，约7万㎡，集时尚名品、儿童休闲、超市量贩、品牌餐饮等多元业态于一体。

福城天虹购物中心实拍图：

随着龙华升格为行政区，区级行政办公的入驻，区域配套设施迎来全面升级，在医疗健康、文体设施上尤为突出，其中：

观湖美术馆、世纪广场、福城图书馆（即将开放）、龙华区中心医院、长湖公园（约150米，建设中）、深圳民法公园等设施，已可方便触达；

观湖文化体育中心（重建中）、龙华区鹭湖四馆（图书馆、群艺馆、大剧院、科技馆，规划中）、观澜体育公园（建设中）、平安龙华医院（原龙华区综合医院，建设中）等一批新建、规划的重点设施，也将在未来几年内逐一兑现。

此外，由于临近地铁站的轨交优势，项目有较强的延展性，还能够便利地获取地铁沿线其它层级丰富、规格较高的配套设施。

项目配套示意图：

万科启城是建面约52万㎡长湖头城市更新单元首发项目，打造新一代大城综合体，集住宅、公寓、办公、商业等多元业态于一体。

项目南侧直面长湖公园，具有较好的城市公园及景观资源；西南面约150米（百度地图测量，仅供参考）为龙华第三外国语学校（新址在建），是龙华区委区政府重点打造的高起点、高规格、高品质的九年一贯制外国语品牌学校，学校从全国各地选聘了高层次人才、学科带头人、骨干教师等名师，为学校的教育教学奠定厚实根基。

整体效果图：

一期01地块主要由6栋42-48层高的超高层住宅（1栋、2栋、3栋一单元/二单元/三单元、5栋）、1栋地面5层商业和1所9班幼儿园（实际办学以官方公告的为准）。

其中3栋三个单元楼已于去年底率先入市，现均已告罄。即将推出的住宅新品位于1期01地块（见上图）1、2、5栋，规划总户数约680户（以开发商公告的为准），3梯5/6户梯户配比。

本期效果图：

项目幼儿园效果图：

本批次房源主推建面约79-115㎡3-4房，带装修交付，得房空间来看，在同面积段的竞品中，具有较高的产品力。

项目立面效果图：

总的来说，万科启城是52万㎡综合体的首期项目，沿袭万科品质筑家理念，享系新作，有大品牌保证。

项目位居龙华行政文化中心和九龙山数字城的区域概念叠加范围内，是龙华区重点打造的北部门户和产业支撑片区，具有良好的配套条件和产业基础。

随着华为、美团等龙头企业入驻，梅观创新走廊、福城南产业片区等土地整备利益统筹的跟进，区域发展预计投入大，见效快，有良好的发展预期。

即将推出的住宅产品主打建面约79-115㎡3-4房，带装修交付，满足首置及刚改群体需求，户型区间在同类面积段中，就有较高的产品竞争力。

即将推售的共 4 种户型

建筑面积约 79-81 ㎡户型

建筑面积约 97㎡户型

建筑面积约 99-102 ㎡户型

建筑面积约 112-115 ㎡户型

1.户型彩图中的材质分色及排版仅为示意，具体以实际交付为准。

2.相同户型单位因楼栋、楼层等差别，局部结构、面积等可能不同。

3.本图所示仅作为家具、电器等布置参考，非交楼标准。

4.本户型图仅为装修示意图，展示户内空间结构，非交付标准。

建筑面积约 79-81 ㎡户型

动静分区布局，户型方正功能布局科学合理，主要生活空间光照充足。客厅带有通廊式 阳台宽敞实用。卧室结构紧凑实用性强，四分离卫生间配置功能强大。餐厨空间结构紧凑，L 型厨房通自 然通风采光和实用性能佳。

建筑面积约 97 ㎡户型

横厅布局，空间利用充分。入户自玄关尺度适宜，提供良好收纳空间。餐客厅通廊式大阳台，宽敞明亮。主卧自然通透功能全面。次 卧开间进深比良好空间实用。餐客厨公共空间联系紧密，通风采光性能佳。四分离公卫配置，功能强大。

建筑面积约 99-102 ㎡户型

南向看花园、公园。动静分区布局，所有居住空间朝阳，阳光直射充足。三房两厅两卫配置，结构与建面约79- 81㎡户型类似。独立的主卧套间和舒适的次卧空间更适合有小孩和老人同住的家庭选择。大型通廊式阳台在满足家政功能的同时发挥视野景观资源价值，居住体验更佳。

建筑面积约 112-115 ㎡户型

南北通透结构横厅布局，空间利用充分。餐客厅通廊式大阳台，宽敞明亮。主卧 自然通透功能全面。次卧开间进深比良好空间实用，2 个小房间可单独使用也可合并为大房间使用。四分 离卫生间满足多人口家庭使用需求，厨房宽敞独立，大操作台面布局合理。

户型方正实用，空间利用充分功能全面。大尺寸飘窗采光充分，有利于空间拓展。

全户型配备大型通廊式阳台宽敞明亮，在同面积段户型当中配置较高。提供良好功能空间和休闲空间，居 住体验好。

总价友好，空间高效利用。大开间，大采光面通风采光能力强。四分离卫生间实用性能佳，独立通风采光 干燥清爽。

万科启城家园获批预售许可证，并在住建局官网公示，本次可售房源519套，位于1、2、5栋。

项目是建面约52万㎡的综合体首期项目，是龙华今年刚需产品的代表项目之一。此次备案为项目一期的第二批住宅产品。（长湖头村城市更新单元总建筑面积约52万㎡，本次介绍位于一期01地块，一期01地块的建筑面积约14万㎡；长湖头村城市更新单元的后期建设以实际批准及建设情况为准。）

住宅建面约79-115㎡，均价约5.66万/㎡，单价区间约5.1-6.1万/㎡，总价区间约395-710万/套。

部分住宅备案价

更新时间：2020-12-04

万科启城家园获批预售许可证，并在住建局官网公示，本次备案住宅720套；商业207套，位于3栋和4栋。

住宅户型建面约79-115㎡，均价约5.7万/㎡，单价区间在5.3-5.9万/㎡，总价区间在427-688万/套。

商业户型建面约17-93㎡，均价约5.9万/㎡，单价区间在4.8-7.6万/㎡，总价区间在118-637万/套。

部分住宅备案价

部分商业备案价