中粮天寓备案名：中粮紫云大厦

中粮地产集团深圳房地产开发有限公司

【项目位置】

中粮天悦壹号位于公园路和新安二路的交汇处，约770米直线距离到地铁5号线洪浪北站，约930米直线距离到灵芝站。

*学区是项目的一大优势，周边密集的校网使得片区具有浓厚的教育氛围，包括深圳市宝安区重点中学、广东省一级学校——宝安中学（初中部和高中部）、宝民小学、灵芝小学、宝安外国语学校等。

交通方面，现有深圳地铁5号线贯穿新安片区，另有规划中的地铁12号线和地铁15号线。

地铁12号线：起自南山蛇口左炮台，终到海上田园东站，连接蛇口、南山中心区、宝安中心、航空城、大空港地区，支撑整个西部发展轴。

地铁15号线：起终点均为前海，该线路主要包围了前海，后海，南山，宝安，新安大部分地区。

项目周边1公里范围内有灵芝公园、新安公园、洪浪公园等三大公园环绕，环境舒适宜人。

【项目东面】

中粮天悦壹号东面远眺大井山，近处有洪浪公园。周边二手房有恒安花园（二手房参考价：68971元/平）和洪浪十八区。

项目周边遍布宝安中学初中部、高中部、宝民小学、灵芝小学、宝安外国语学校等优质学校，其中最大的亮点当属学区范围内的老牌传统*——宝安中学（初中部），其高中部也在项目的步行距离内。

深圳市宝安中学：成立于1984年8月，是深圳市宝安区重点中学、广东省一级学校。学校总占地面积168675平方米，建筑面积136662平方米。现有初、高中两部110个教学班，学生6069教职工520人。新高中部，规模60个班，3000个*，面向全市招生。

灵芝小学：创办于2013年4月，是宝安区教育局直属公办小学。占地面积15978平方米，建筑面积8798平方米，办学规模为30个教学班，可以提供1500个优质*。

宝安外国语学校：是宝安区*所国有民办半寄宿制小学。学校占地面积1.8万平方米，建筑面积1.26万平方米。现有30个教学班1229名学生；教职工141人 。

【项目南面】

项目南面可瞰新安公园和项目学区对应的公立宝民小学。前进一路作为新安片区的主干道，住宅小区坐落道路两侧。

南面二手房小区有新安湖花园（二手房参考价：48992元/平）、湖景区、海信花园、洪浪十九区、灵芝园新村。

宝民小学：深圳市位于宝安区宝城十九区，面临美丽的新安公园，占地18304平方米，建筑面积9866平方米，现有24个教学班，77名教职工，在校生1443人。

新安公园：坐落于新安街道前进路,靠近南头联检站,园内有树有水,是喧嚣都市中少有的清净之地。

【项目西面】

西面以住宅小区为主，紧邻项目主要是二手房小区，多是低密度住宅，包括灵芝园社区、宝湖居、洪浪十九区、玖悦雅轩。城市景观视野不错，远瞰灵芝公园。地铁5号线贯穿新安片区。

远处新房多是品牌开发商开发的住宅，包括勤诚达22世纪、勤诚达22区二期旧改、华联城市全景、中洲中央公园、中粮大悦城。商业有中洲πmall等。

中洲·πmall：总建面为6万平米，位于创业二路与前进路交汇处，项目打造成家庭欢聚、家居生活、休闲娱乐、潮流时尚四大经营主题，引进华润万家、橙天嘉禾、春满园等主力店。

灵芝公园：于1991年冬建成，面积12万平方米。

【项目北面】

北面远眺大井山，视野开阔。稍近处能看到中洲中央公园（新房均价约90000元/平）、华联城市全景（新房均价约68000元/平）和勤诚达22世纪（二手房参考价80249元/平）。

隔着新安二路与项目相对的地块目前是中粮地产宿舍，未来或将作为中粮旧改拆迁地。

中粮天悦壹号位于新安街道新安二路与公园路交汇处，原为中粮二十二区旧改，项目整个地块走势为南北长，东西短，占地面积约2.6万m²，建面约22.3万m²，由六座高层组成。

目前已取得“1栋”天寓和天悦广场产品的预售证，本期备案预售的是1栋，共33层高。

其中“天寓”共计263套，为6层-16层3.6米层高的商务公寓，每层为24户，户型涵盖58-103m²，备案均价约56756元/m。而“天悦广场”共计215套，为18层-33层为4.5米层高的办公产品，单数层为14户，双数层为15户，面积段涵盖57-230m²。

公寓和写字楼的商办商品均为纯框架结构，包括公寓内部并无承重墙体，可自由组合搭配。

但商办产品的通病是得房率较低，商务公寓的得房率大约在0.76左右，而办公产品的得房率大概在0.63-0.67左右，从得房率来看的话，无论是公寓亦或者是办公产品都没有太大的亮点。

中粮天悦壹号本身主要定位于宝中学区住宅盘，商办产品仅一栋楼，体量较小，仅属于项目的配建产品，而周边其他楼盘如勤诚达前海世界尚未推售，中洲主推335平大户公寓，均价9万一平。相对来说，项目5.7万的备案价格，入手门槛较低，相同片区、地段的同等优势的条件下，项目的性价比较高。

本期备案预售的是1栋，共478套。目前已经在售。其中263 套为商务公寓，另 215套为办公产品。

1栋整体备案均价约5.4万/m²，备案总价区间在295-1904万之间。

1栋共33层高。6层-16层为商务公寓，每层为24户，户型涵盖58-103m²。

商务公寓备案均价约56756元/m²，备案总价区间在332-571万之间。

18层-33层为4.5米层高的办公产品，单数层为14户，双数层为15户。户型涵盖57-230m²。

而230m²的户型仅分布在双数层的15号房，共8套，备案均价约7.9万/m²，备案总价区间在1785-1904万之间。

办公产品备案均价约51021元/m²，备案总价区间在295-1904万之间。除去230m²这个特殊户型的话，办公产品备案均价约49937元/m²，备案总价区间在295-817万之间。

商务公寓的得房率大约在0.76左右，而办公产品的得房率大概在0.63-0.67左右，从得房率来看的话，无论是公寓亦或者是办公产品都没有太大的亮点。