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2018年05月07日更新

信义嘉御山6期备案名:信义御珑豪园

参考均价:待定备案价格
地铁周边大型社区
户型:暂无
类型:商品住宅、商业、写字楼总房源:1074车位数:564
开发商:深圳市信贤房地产开发有限公司

项目地址:深圳地铁5号线五和站C出口地图查看

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牛浩思评楼

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更新时间:2018-04-10

上世纪80年代初,信义掌门人“李贤义”开始闯荡香港,于1988年创建信义玻璃控股有限公司,并于2005年2月在香港联交所主板上市,经过多年努力,其企业一举成为全球第三大“玻璃王国”。
 
信义集团是自1992年涉足房地产行业,已成功开发了多个项目,建筑形态涉及住宅小区、工业城、汽车城、工业厂房、商场、住宅、别墅等等。迄今为止,信义地产已完成交付房产面积超200万平米,在建房产面积达350万平米,其中包含百万级项目两个。
 
其中,信义地产已建成、在建和储备的项目中,主要以旧改项目为主。如嘉御山、信义御城、信义金御半山、信义湛宝广场、信义木棉湾入口片区改造项目、伟安家具厂改造等均为城市更新项目。
 

 

另,信义在2016年年底通过土地拍卖,以18.66亿元拿下前海一块商服用地。预建信义前海中国区总部。
 

项目占地面积13675平方米,建筑面积62000平方米,总投资约30亿元。建成后将引领玻璃产业链的上下游企业进驻前海。
 

 

 

更新时间:2018-04-10

坂田近年来发展速度不容小觑,坂雪岗科技城的规划提速、地铁10号线和坂银通道的带动,再加上市级三甲医院、文体中心等市政配套的加速建设,最近几年吸引了包括万科、佳兆业、星河、保利、碧桂园、华侨城等一众品牌开发商集聚,片区未来整体发展潜力较大。

从项目的地段来看,北靠华为、富士康、天安云谷、宝能科技园等高端产业集群,相对就业人口较为集中,高收入群体较多,具有较强的消费和购买能力,周边置业、租房市场较为旺盛。 

项目周边旧改较为集中,西面是龙华的上油松和龙华老城区旧改片区,南面和东面都是坂雪岗的城市更新单元,目前虽在规土委显示有桑泰、万科等地产公司介入,但尚无实质性的进展。预期周边旧改落成后,将有效改善周边的整体居住环境和丰富周边的生活配套。

 

“坂雪岗科技城”片区,十三五重点建设区域:

位于全市中部发展轴的核心位置轴的核心位置,是政府依托华为总部基地,斥资数千亿元(政府斥资110亿元,华为出资200亿元,片区内品牌开发商更是聚集数千亿资金)重磅打造的22平方公里科技CBD,即主要在我们俗称的“坂田北”片区,是深圳市推进“东进战略”的关键性节点,是深圳“十三五”规划中产业提升行动中的6大重大产业平台之首。
 

 

坂雪岗科技城版图扩充,5年推动55个项目:


在坂雪岗科技城原规划面积约21.9平方公里的基础上,坂田街道拟将坂田南片区10.88平方公里纳入坂雪岗科技城,加快坂田南北片区一体化设计,打破现有机制下南北发展不均衡的局面,推动坂田整体规划建设。
 
坂雪岗科技城未来5年将推动55个项目,其中包括优化教育资源配置,推动国际化学校建设。同时,积极推动公共服务设施建设,吉华医院预计2019年12月竣工,一期将建设1000张床位;坂雪岗艺术中心项目正开展概念方案设计;雪象体育公园项目已完成测绘及规划选址工作,正与华侨城集团进行方案对接。
 

 

高端产业聚集,多元产业业态


坂田以华为为首,云聚了富士康、航嘉、新天下等10多家国内外知名企业,总产值超过1亿元的企业有24家。是龙岗区乃至深圳市科技创新要素最为集聚的区域之一。


坂雪岗科技城规划以计算机和通信设备产业为主导产业,在保留部分大型研发和高新制造企业用地的基础上,集中在片区中心打造产业服务和孵化中心,通过城市更新项目提供高强度工业楼宇,在空地新增地区集中建设相对独立但设施和交流空间共享的中小企业总部楼群。通过多元空间的供给,引导不同类型不同特征的产业在空间上临近布局,以推动企业间的信息交流、技术合作和成果流动。

 

打通直达关内通道,凸显近关优势

坂田近年来交通利好不断,地铁5号线南延、10号线两条轨道和1条坂银通道的开建,让坂田终于有了自己独立连接市区的直达通道,让坂田近关的优势更加凸显,可便捷享受福田CBD成熟的市级配套。

地铁10号线将2020年建成并投入使用,作为一条纵向的地铁线路,对于对拉动平湖、坂田的经济发展起着重要的作用。

 

从交通情况来看,6期位置相对临近贝尔路,距离规划中的地铁10号线站点和5号线站点有点距离,未来贝尔路规划有25号线路,已经列入深圳市轨道4期二批规划,实际就是5期,而且还要经过总规审批,最快也要2022年左右才会有消息。

 

 

项目周边的各类配套
 
项目所在片区为坂田北旧改集中区域,未来将依托于周边桑泰、万科、佳兆业等大型旧改的建立提升周边的居住环境,并进一步完善周边的商业、教育、医疗等公共配套。
 
目前坂田北的市政配套较为集中,目前已有市级三甲综合医院和外国语国际校区、深实验坂田分校、坂雪岗艺术中心等规划在加速落地中。
 
预计到2020年约3年*,随着坂银通道、10号线、壹城中心60万㎡商业、cocopack的相继竣工,将会对整个片区的交通、商业环境等带来较大的提升作用。加上项目配建的科技城外国语九年制学校,未来周边商业、教育、医疗等配套完善,生活品质相对较高。

 

商业配套
 
项目自带的天虹旗舰店,加上南面的百佳华商场可满足日常生活所需,项目西接龙华老城片区,6期距离坐拥60万㎡超大商业体量的壹城中心约3公里,周边还聚集了万众城、奥特莱斯8号仓、坂田手造街等多个不同业态的商业项目。
 
后期天安云谷、星河cocopack和万科世畅自行车片区等旧改项目将带来多个大型的商业体量,将持续完善片区的商业配套和改善片区的整体消费环境。

 

文体配套

 
目前华侨城在坂田合作了两个超大的文体项目,如140万㎡的雪象体育公园和300万㎡华侨城24史文化公园,而距离项目最近的坂雪岗艺术中心已经开展概念方案设计,并选出了两个优胜方案。
 

 

坂雪岗艺术中心


位于龙岗区坂田街道,用地北邻贝尔路,东邻坂雪岗大道,西南侧紧靠黄金山公园,附近有在建的贝尔路地铁站,是坂雪岗科技城重要的城市开放空间节点之一。 


坂雪岗艺术中心包含一个1600座的歌剧院,一个可容纳430-500人的多功能小剧院,一处多功能的科技艺术馆和8-15个艺术家工作室等。
 
2018年3月30日《深圳坂雪岗艺术中心及周边地块建筑概念设计方案国际竞赛》迎来评审结果。选出两个优胜作品: 

7号设计方案


9号设计方案

 

140万㎡超大“雪象公园”
 
华侨城集团拟投资超2.5亿元,利用2年左右*,将龙岗辖区的雪象山打造成集文化+体育+生态+科技+社交于一体的国际一流文化生态体育公园。
 
目前华侨城甘坑新镇形成了初步的产业规划方案,即以“文化+旅游+城镇化”的模式,建设一座融合文化、科技、生态、旅游于一体的大型文化创意产业新镇,目标是打造文化产业示范基地、国家5A级旅游景区、中国历史文化名镇、全国重点特色小镇和中国具有影响力的“文化+科技”VR产业园区等。
 
整体规划中,华侨城VR文化产业中心和华侨城雪象文化体育公园是其中两个重要项目,也是甘坑新镇重要组成部分。前者拟规划建设会展及VR体验中心、创投企业中心、商业街和人才公寓,是集展示、体验、交易、孵化于一体的综合性平台。而后者则在保留雪象山原生态的水库特征基础上打造更切合市民生活需求的、高品质的、具标杆性的文化体育公园。
 
据介绍,根据初步概念规划,华侨城文化集团将以PPP模式,拟投资超2.5亿元,利用两年的*,在1.5平方公里雪象山区域内,围绕雪象山文化、客家文化、水库生态、市民养生、全民健身、全域旅游、新型城镇等主题,建成体验式文化体育休闲的水库休闲区。此外,华侨城雪象文化体育公园项目还将充分发挥地域文化的开发,塑造雪象山文化记忆,再现客家文化竞技项目等。体验式城镇体育休闲区也将在此通过各种形式得以体现。
 

 

医疗配套
 
项目周边多为社康中心和药店,但随着近两年政府对于龙华和坂田医疗资源的投入,项目直线距离4公里范围内,包括了3所市级三甲医院,即深圳市第二儿童医院、吉华综合医院、新华医院,在万科城东面还规划有新的医院用地等。
 

 

原市吉华医院规划为肿瘤医院,现改为市级三甲综合医院。原有的肿瘤医院划到荷坳去了,而医院的位置正规划在华为杨美宿舍的北边。目前吉华医院已动工建设,一期将新增病床1000张。

 

周边规划及不利因素剖析

①周边旧改/规划楼盘
 
项目所在的坂田北片区相对旧改项目较多,且多以旧工业区改造为主,但工业区改造目前来看多数地块较小,且多以新型产业用地为改造方向,未来推出多以商办类产品居多。而坂雪岗(数字类)子单元之类的项目多为农民房旧改,产权主体较多,相对进展速度较慢。目前整个坂田北近两年入市的新盘也仅是信义嘉御山和佳兆业城市广场,其他旧改项目尚无实质性进展。
 
项目一路向西直达龙华的上油松和龙华老城区,该片区存在大量旧改项目,有部分已开始建设,未来该片区新房供应较为充足。


坂田北近期主要看万科世畅自行车片区旧改,工业区部分之前已拆除,作为万科的样板展示空间使用,预计可 随时拆除建设,地块规划以住宅用地为主,目前尚无动工迹象。

 

未来5年,坂田街道将推进天安云谷等9个已立项已动工的城市更新项目的建设,完善坂雪岗科技城6个已立项未动工项目的前期工作,将建成住宅面积约153万平方米,研发办公面积约85万平方米。
 
将依次推动坂雪岗科技城DY06、DY11、DY05、DY10、DY08、DY03、大丹工业园、吉通工业园及坂田南片区新利厂、骏泰工业园、喜来乐工业园、欧威尔空调厂、GX02马蹄山竹山工业园等17个立项项目,总投资超1000亿元。
 
将为片区居民提供4所54班九年一贯制学校、1所18班小学、7所18班幼儿园、3所12班幼儿园和6班幼儿园等教育设施。
 
此外,未来5年,坂田街道还将推进航嘉工业园、科尔达等8个旧工业区及杨美、岗头新围仔等5个城中村综合整治工作。
 
值得关注的是,在城中村综合治理中,坂田街道将采用“针灸式疗法”改善片区城市面貌,保留城中村特色。
 
对马蹄山片区进行新型社区规划建设。目前,该街道正在开展《马蹄山综合提升策划及设计研究》前期策划、立项工作。

 

项目不利因素剖析
 
旧改多、环境改善周期长:项目周边旧改较多,但目前多数进展较为缓慢,预期未来居住环境改善将是长期行为。

地铁站点相对较远:6期距离10号线坂田北站和贝尔路站约1公里左右距离,相对步行距离稍远。贝尔路上规划的25号线路,目前尚无具体建设*。

工业园区,尚无旧改迹象:项目左侧的工业园区,目前尚无旧改规划,周边整体环境提升尚待开发商介入。据网友爆料,信义嘉御山周边没有任何嫌恶设施,就有一个电子加工厂。位于嘉御山大二期和大一期之间。没有什么影响,也没有什么噪音,完全是手工包装,轻工业。

 

更新时间:2018-04-10

信义嘉御山共两期开发用地,规划总建筑面积约100万㎡。大一期临吉华路规划有约3.6万m²天虹旗舰店,已开业。大二期用地旁建有科技城外国语学校,已于15年开始招生。
 
其中大二期用地,备案名为“信义御珑豪园”,宗地号为G03105-0274,G03105-0275,占地面积为96110.75㎡,总建面约426599㎡,容积率4.44,共14栋24座高层(含1座保障房)。

 

国土局登记大二期用地协议出让签订*为2014.1.27


 

目前大二期除了11-14栋之外,剩余楼栋已全部建成。
 
大二期首推3栋6座(1栋、2A、2B、2C、2D、8栋)共1212套商品住宅房源,即信义嘉御山5期,面积区间69.40-186.69㎡/套,备案均价69656元/㎡,预计今年6月份交楼。
 
项目6期老牛估计现楼入市的可能性较大,具体还待开发商公布。

 

目前已是现房,16年推售楼栋预计今年6月份入伙。


图片来自于 光影迷踪





 

 

综合评价


①综述
 
信义嘉御山是目前坂田新盘中较受关注的,百万规模大盘、楼下天虹成熟商业、地铁10号线周边、科技城外国语学校、高实用率户型等利好综合,项目相对性价比较高。
 
项目所在的坂田北区域,即坂雪岗科技城片区已逐渐开始提速,轨道10号线、市级三甲医院、坂雪岗艺术中心、雪象公园等市政配套的不断加码,让坂田北片区建设的更加宜居。产业的升级优化让高端人群聚集,吸引大量开发名企入驻,促使商业及周边的配套环境升级,带动租赁市场和房屋销售市场的供需两旺。
 
不足的是,目前周边多以农民房和旧工业区为主,居住环境较为杂乱,虽旧改项目较多,但牵涉产权主体较多,相对改造难度较大,实现周期相对较长。
 
另,嘉御山相对楼体密度较高,部分房间出现对视情况,户型虽实用率较高,但整体舒适度打了个折扣。
 
相对坂田南的密集的住宅区,较为成熟的居住环境而言,坂田北属于新兴开发区域,虽短期内因旧改周期等原因整体居住环境改善较难,但自身配套齐全、且户型优势较大,加上片区潜力较强,相对性价比较高。在坂田整体新盘供应较少的情况下,嘉御山6期无疑还是较佳的选择之一。

 

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