云玺锦庭备案名：云玺锦庭

云玺锦庭项目开发商为深圳市榕江实业有限公司，成立于1994年，主打深圳市场。其过往投资开发建设管理的项目有：榕苑、汇龙苑、漾福居、菁英趣庭、碧水龙庭、榕江天御等项目。目前

云玺锦庭是榕江在宝中的第三个项目，原为宝安中心区N7地块（宗地号：A004-0157），商住混合用地。

其实，商住混合主体仍未住宅，产品的建筑用途以住宅为主，原则上70年产权是跑不掉的。另外，住宅事实上的产权“自动续期”，年限变得不大紧要。交易过程中，主要是关注剩余产权和银行放贷之间的关系。

项目地块11年获批建设用地规划许可，直到15年地块才正式动工，正常开发周期，17年左右便可达到预售的条件。然而，现今项目都可接近现售的条件。

以下是一张年度久远的图了，主要为了说明榕江在宝中的三块地的位置关系，图上标注数据指标参考意义不大。

区位概括

宝中是我们比较熟悉的片区，位于深圳的西部，与南山相依互联。
 
2000年以前，这里还是不毛之地，一大部分土地还在海面上飘着，是深圳“关内人”普遍认知的“关外地”。
 
2004年开始，宝中诞生了一批大型住宅社区，天悦龙庭、富通城、尚都、幸福海岸等脍炙人口的舒适小区。
 
2010年宝安、龙岗两区撤关，统一纳入深圳经济特区版图，宝中跃升为深圳城市副中心。
 
2011年深圳大运会举办，宝中负责重要项目的承办，彼时地铁延伸至此，各类基建也迅速发展。

如今的宝中，早已不是那个新兴崛起的“关口新区”，是深圳城市西拓，前海开发最为受益的“老油条”，并有逐渐融入到深圳“大市区”的趋势。
 
当前，深圳在打造城市双核中心的过程中，由于宝中和前海地理关系紧密，2015年便被纳入前海的统筹规划之中。
 
同时，在粤港澳大湾区的定位落实中，大前海统筹片区是作为实现粤港澳深度合作，发挥示范引领作用的核心区。

在这个核心区域内，宝中和相邻的前海，以及隔湾相望的大铲湾共同围合成与深圳湾媲美的前海湾。三者之间协同发展，产业共生，优势互补。

前海、南山、科技岛等规划的写字楼总部基地成联动效应，为宝中带来较大的人口红利。

近几年，区域内的住宅多以改善置业的大户型为主，促使宝中新盘的*价格大幅飙升，也打破到了人们以往对宝中的固有观念。

交通环境

以海滨广场一纵为中轴线，切分出的东北象限和西南象限，是宝中目前在建项目最为集中的两个区域。（当然，临近前海湾的华侨城项目，亦是热火朝天。）
两块区域分别以住宅和写字楼群聚集，同时多达20余个项目在建，比翼齐飞牵引宝中新一轮开发建设潮。

云玺锦庭位于其中的东北象限内，具体在甲岸路与新湖路交汇处的东侧，东北侧与西岸观邸相邻，周边都为在建或待建地块。

除南面的正中商业广场为商业用地外，其余地块均为住宅用地。

云玺锦庭靠近地铁1号线新安地铁站，步行距离约200米，轨道交通优势明显。

根据轨道交通2035规划，宝中片区还规划有9、15号等多条地铁线路，在地铁交通上和前海形成闭环，且在地铁密集程度也是向福田、南山前海等区域看齐。

临近的新湖路是宝中的最要干道之一，在对接临近片区板块的作用上不亚于宝安大道。

昨天（4月24日），新湖路与前海的梦海大道的连接桥（前海十一号桥）正式开通。

该连接桥全长215米，采用主跨80米梁拱组合体系，设计双向六车道。南接梦海大道，北接宝安区新湖路。起到快速联系宝中与前海、乃至南山区其它片区的作用。

梦海大道号称前海的“深南大道”，是贯穿前海南北方向的四条重要交通干道之一。

周边配套

宝中的片区属性越发多元，功能配套集中，居住生活便利，成为宜居宜业的*地段。
 
文体配套方面，除现有的图书馆、宝安体育中心、青少年宫等设施外，在湾区滨海地带，规划有深圳书城湾区城、演艺中心、宝安工人文华轩和N6公园、宝安公共文化艺术中心等项目。

这批设施不仅能够满足宝中及宝安人的需求，还有效弥补前海桂湾等片区城市配套先天不足的问题。

商务办公方面，据老牛不完全统计，宝中累积出让了近20总商服用地，并且大多即将建成或投入运营。

商务环境已初步形成，荣超商务大厦、鸿荣源国际西岸商务大厦等甲级写字楼已基本成型，卓越、金利通、前海人寿也随之诞生。

商业配套方面，自壹方城的开业，宝中终于迎来了多元业态的体验式消费场所，从传统商超迈向购物中心，使得宝中的人气比以往更加聚合。

在建的华侨城欢乐港湾，将给宝中带来更多元，开放的商旅新地。项目集滨海休闲、文化旅游、艺术体验、商业办公、精品酒店等一体，进一步开拓宝中的商圈价值。

医疗健康方面，距离项目500米范围内有南方医科大学深圳医院，由深圳市政府按照三甲医院标准投资新建的一所公立医院。

整体规划及不利因素分析

1，云玺锦庭建设用地面积约1.51万平米，地块方正规整。总建面约10.56万平米。其中住宅建面约4.86万平米，商业建面0.9万平米。

在大盘云集的宝中，云玺锦庭的体量相对来说是比较小。同期项目中，仅比独栋的盛意家园社区大。

2，规划建设有3座住宅塔楼，其中A座32层（111.8米），B/C座34层（114.05米）。大体布局呈现“品”字型。

B/C座位于社区的南面，分别靠近新湖路和圣明路，两座塔楼形成约90°的夹角对向路口。

好在建筑退线比较深，距离主干道新湖路路肩最近的也有60米。

3，并且在25层的高度上设置了一座连廊相连，成一对双子塔的形态，整体气势上确实提升了不少。

一般这种塔楼架空连廊的设置在商务公寓或者写字楼上见得比较多，譬如东海国际公寓、深圳湾创新科技中心等，住宅如此设置比较新颖。

但暂不清楚该连廊除了作为消防避难空间之外的其它具体用途。如果作为公共会所，极有可能影响到25层住户的私密性，且可能影响到25层以下的几层采光效果。

4，之所以在标题说云玺锦庭“时尚”，一方面是老牛没想到它有什么过于耀眼的特色，另一方面是因为其外立面，运用了不少的玻璃幕墙，这在宝中的住宅项目里边，比较独特些。另搭配使用偏黄的，应该是仿大砖的干挂铝板。混搭得还算潮。

5，云玺锦庭规划共382户，其中A座92户，B/C座290户，目前云玺锦庭已竣工，接近现房的状态，但开发商还没有吐露过具体的户型面积段。

仅从主要技术经济指标中了解到，全社区的户均建面约127平米。户型套内面积＜90平米的占比约8成，共304户，户均建面约112平米。

据家在深圳网友爆料，户型面积段为100-156㎡平层单位，230-250㎡复式单位。

宝中这几年新推的社区，小户型产品缺失，上车的门槛较高，以至于小户型或较低总价的新房产品备受关注。

如此看来，云玺锦庭的产品主要以一般改善型需求为主，譬如以小换大，以普通地段换较优地段的为主。

6，容积率为3.75，相对来说比较正常。B/C两座建筑最近距离约18米，好在两者形成约90°的夹角，避免了两单元之间直接的对视问题。

由于宝安中心区的建设尺度整体偏大，大马路，大建筑退线，云玺锦庭与周边及规划地块建筑的楼间距保持较为得当，整体视距没什么大问题。

7，这么小的社区，如果作为纯居住使用，搭上好的设计，精心的做工，做出精品，那么在当前宝中这样的地段下，应该挺吸睛。不过，宝中这种项目还未见有。

按照规划，云玺锦庭共约有0.9万平米的商业物业指标，设置在裙房的1-2层及地下室1层。

有别于一般的商业裙楼，在社区架空层下设计商业街，贯穿社区南北。在每一道路侧都设置了商业街的出入开口。

这对于商业布局来说，增加了店铺的展示面，也增加了动线，从而提升可逛性。

不过，对于住户来说，商业运营管理不当，影响居住体验。

8，裙房一层设置为城市公共通道，二层和地下一层设置为24*开放公共通道。

9，停车位565个，均为地下停车位，地下1-3层。不考虑商业车位的情况下，住宅车位比超过1.47，配比相对丰富。

汽车库出入口设置在圣明路一侧，甲岸路一层应该也设置了两个出入口。

小结

云玺锦庭是宝中为数不多的新盘之一，临近地铁口和主要干道。地段是该项目最大的优势。皆因宝中各方面资源要素逐渐聚合成熟，与前海等片区的强关系也逐渐建立，为片区内的项目包括云玺锦庭带来可观的地段红利。

该新盘项目本身而言，社区规模不算大，产品定位和物业匹配度些许模糊。宝中同期新盘竞品中，自身特色不够突出。具体产品及入市方式，有待进一步观察。

A座为大户型

A户型 建筑面积约153㎡ 四房两厅两卫

B户型 建筑面积约151㎡ 四房两厅两卫

C户型 建筑面积约258㎡ 三房两厅两卫（复式）

D户型 建筑面积约243㎡ 三房三厅两卫（复式）

B/C座为中面积段户型

A户型 建筑面积约119㎡ 三房两厅两卫

B户型 建筑面积约113㎡ 三房两厅一卫

C户型 建筑面积约114㎡ 两房两厅一卫

D户型 建筑面积约97㎡ 两房两厅一卫

E户型 建筑面积约120㎡ 两房两厅两卫

B/C座

A户型 建筑面积约119㎡ 三房两厅两卫

朝向东南或西南方向，通透布局通风采光效果*，主要生活空间朝优势朝向。客厅开间4米，主阳台宽敞实用。主卧开间3.4自然通透，拥有良好开间进深比空间实用充分。次卧开间都达到3米居住舒适度较高。入户空间功能较佳可与生活阳台合并作入户花园使用，餐厅可向次阳台扩展，宽敞舒适。

B户型 建筑面积约113㎡ 三房两厅一卫

朝向东南或西南，大开间短进深，所有起居空间都朝向优势方向。客厅开间4米，带有1.6米进深阳台宽敞实用，主卧开间3.4米具有较佳的开间进深比空间利用充分。次卧开间3米空间方正。餐厅位独立性能较好，如果墙体无法改动则与厨房连接不够紧密。厨卫空间通风采光效果有一定影响。

C户型 建筑面积约114㎡ 两房两厅一卫

朝向东南或西南，动静分区布局，主要生活空间朝优势朝向。客厅开间4米，带有1.6米进深阳台宽敞实用。主卧开间3.9米，明亮舒适。次卧开间3米，小房间开间2.8米却有良好的进深也可以作为标准卧室使用。餐厅位紧凑实用，厨卫采光效果比较一般。

D户型 建筑面积约97㎡ 两房两厅一卫

朝向东南或西南方向，动静分区布局。客厅开间3.7米，带有1.6米进深阳台。主卧开间3.2米通风效果较佳。次卧开间3米舒适度较高。餐厨空间连连接紧密空间舒适。双卫配置有些奢侈，公卫位置可勉强做功能空间使用。

E户型E户型 建筑面积约120㎡ 两房两厅两卫

朝向东南或西南方向，通透结构横厅布局空间使用充分。8.3米的餐客厅开间拥有良好的空间感。带有进深1.5米阳台实用性能较佳。主卧开间3.4米自然通透，次卧开间3米，厨房可向生活阳台扩展获得更多空间，独立入户走道空间有较好的实用价值。

A座

A户型 建筑面积约153㎡ 四房两厅两卫

B户型 建筑面积约151㎡ 四房两厅两卫 

两个户型格局尺寸类似。朝向东南或西南，通透布局科学合理，通风采光效果*。客厅开间4.4米带有1.9米进深大阳台，宽敞舒适实用性能*。主卧开间3.5米自然通透，室内空间比例合理。次卧开间都在3米左右。餐厅可向次阳台扩展，可根据家庭需要改为卧室。客厅可兼顾餐客厅功能。

C户型 建筑面积约258㎡ 三房两厅两卫（复式）

D户型 建筑面积约243㎡ 三房三厅两卫（复式）

两个户型格局尺寸类似，朝向东南西南大开间短进深所生活空间朝向优势方向采光效果*，餐客厅开间达到7.3米，并且拥有1.6米进深阳台宽大阔绰。户型图分别展式上层下与下层空间，只是厨房和楼梯的位置不同。相对来说258户型的厨房和位置更为合理通风采光更佳，但公卫不可自然通风采光具有分离式卫生间设计条件。

总结：

良好的户型分布使得所有户型都为东南或西南朝向，户型之间干扰较少；

户型设计偏向居住舒适型产品，同时也使得有些户型的独立空间数量不足，比如97㎡产品的两房两卫市场接受程度会比较一般；

复式户型拥有更高的实用空间，但也有总价过高的影响。

日前，云玺锦庭获批现售许可证，并在住建局官网公示，本次备案房源位于ABC栋，共382套，均为住宅产品，户型建面约58-254㎡，均价10.9万/㎡，单价区间在8.7-14万/㎡，总价区间在503-3368万/套。

部分备案价格