平湖佳兆业广场备案名：佳兆业君汇公馆（一期）、金御雅园（二期）

深圳市桂芳园实业有限公司为佳兆业（深圳）集团的全资子公司。

佳兆业集团控股有限公司，成立于1999年，总部位于香港，2009年12月在香港联交所成功上市。作为中国大型综合性投资集团，佳兆业集团控股旗下拥有二十多家集团及专业公司，员工数达10000多人，总资产近2000亿元人民币。目前，佳兆业业务已覆盖京津冀协同发展区域、粤港澳大湾区、长江经济带等主要经济区域，进驻全国近50个重要城市。

聚焦于深圳，公司项目便是收购烂尾项目布吉龙泉别墅的用地，将当时杂草丛生地块连续开发了八期，打造成布吉的标志性大盘——桂芳园。到2005年，佳兆业以14亿销售额名列深圳十强之列，是当时步入销售十强最快、成长最快的深圳房企。
 
2014年以来，先后遭遇了涉腐传言、楼盘被锁、创始者退出、债务违约、破产重组等一系列风波，可谓命途多舛。
 
然而，2016年初，优质项目逐渐解封入市销售，预期内旧改项目依次动工，团队招兵买马，收购拓展加大储备，公司逐渐转危为安。
 
仔细盘点一下其在深圳的储备项目，可谓十分丰富，遍布深圳各个区域，且每个项目体量都非常大，实力不容小觑。

佳兆业在平湖也布局甚广，2006年前，几乎没有大的品牌开发商进入平湖，直到2007年佳兆业地产及和记黄埔地产相继在平湖开发项目，茗萃园、御峰园相继诞生。

旧墟镇旧改和红朱岭旧改可谓是挑起了平湖旧改的半壁江山，体量较大，旧墟镇旧改还占据了平湖绝佳的区位，将成为平湖片区标杆性的综合体。

区位概况

①项目整体区位及交通

项目位于平湖片区的中心位置，距离地铁10号线平湖站约300米，地铁10号线（在建中）和17号线（规划中）将交汇于此，毗邻平湖火车站和平湖街道办，未来北面接壤地块还将会建设特发平湖枢纽中心和融湖中心城等项目，协同发展，加上未来周边多个旧改项目，区域面貌有望发生翻天覆地的变化。

项目(旧墟镇城市更新GX01)毗邻平湖街道办，与特发平湖枢纽中心项目(旧墟镇城市更新（GX04)）一路之隔，2个超大体量的综合体占据了平湖的中心位置，未来将奠定平湖的行政、商业和交通枢纽中心的格局，引领平湖的商业发展。

【公交】附近有多个公交站点“平湖火车站”“平湖广场西站”和“平湖派出所站”等。

【轨道】深圳地铁10号线（在建）和17号线（规划中）交汇的双地铁口物业，距离地铁平湖站约300米左右，旁边还有重新启用平湖火车站和平湖汽车站，*对接平湖地铁站，这应该是平湖的一个优势所在，火车站、汽车站和地铁均汇集于此，增强了民众的出行便捷度。

【自驾】道路交通方面，平安大道富安路以北段开通、惠华路跨线桥开通，丹平二期改造如火如荼，未来平湖的交通路网将有很大的改善。

②平湖的交通发展

从整个平湖片区来看，市容市貌以及市政配套相对落后，总体发展较为缓慢，曾经成为被置业者遗忘的区域，但近几年，平湖也在不断提升自我，在交通和产业等方面寻求突破。

未来，平湖充分发挥区位、交通、资源等优势,推动形成“一二三四”城区格局。即:汇集7条轨道线,在平湖简头岭规划建设一个综合交通枢纽；打造华南城、海吉星两大物流园区；发展平湖金融与现代服务业基地、鹅公岭战略新兴产业基地、平湖跨境电商特色小镇等三片产业基；建设平吉大道、平安大道、平湖大街、凤凰大道四条城市走廊。

平湖拥有不错交通区位，现有多条高速或者快速路通往全市各区，清平高 速、丹平快速两条纵线通往福田罗湖中心，机荷、水官两条横向线通往龙岗宝安，加上未来至少有5条轨道汇聚，包括10、17、18三条地铁线（其中10号线在建，17和18号线规划中）， 以及即将开通的广深铁路平湖站、远期的深惠城际线等。

③平湖的产业规划

在产业规划中，平湖其实是一个重要的现代服务业组团，包括金融业、物流业等，拥有华南城、海吉星、鹅公岭高新科技产业园及平湖金融产业基地等越来越多的产业园在此聚集。

平湖金融和现代服务业基地：于2006年选址于平湖街道，占地面积2.24平方公里，总建设规模约380万㎡，分三期建设，目前建设进入高强度开发阶段。

鹅公岭土地整备项目：是龙岗区规划的重大项目，将推进物联网及航天科工两个项目。该园区规划范围约1.52平方公里，目前已与航天科工集团等达成进驻框架协议。

平湖（上木古）跨境电商小镇：规划范围为1.38平方公里，周围资源要素富集，将打造成跨境电商产业云集，相关专业人才充足的产业孵化小镇，集海淘、产品体验、旅游文化休闲于一体的特色消费体验小镇。

平湖金融与现代服务业基地

项目位于龙岗区平湖街道，惠中西路以东，惠华路以北，规划面积约8.3万㎡，研究范围面积约为49.5万㎡。规划中的地铁17号线有望在此设置金融城站。

基地定位为国际化、生态化、智能化的商住多功能综合社区，具体功能为商务办公、商业、酒店、居住等城市商务功能配套的现代服务业集聚区。为了加快实现基地的升级，将重点做好一期招商及项目引进，基地二三期土地整备、四个安置区规划建设和特建发集团公共服务平台及配套设施建设等工作，逐渐形成深圳中部地区重要的金融与现代服务业标志性园区。

基地建设初见成效，重点项目紧锣密鼓地推进：

特建发公共服务平台：一期保障房项目占地面积6.2万㎡，总建筑面积37万㎡，计划总投资24亿，目前主体工程已全部封顶，1-6月完成投资5.7亿元。二期商业项目占地面积2.6万㎡，总建筑面积22万㎡，计划总投资23亿。

中科院育成总部基地：占地5.76万㎡，总建筑面积30万㎡，项目计划总投资20亿元，将建成生物与生命健康产业、新能源产业、互联网产业、新材料产业的产学研一体化大型产业育成平台，形成产业研发、成果转化、创意展示、交易、总部办公等高附加值环节的产业聚集，形成*科技育成核心，城市发展的驱动器。目前主体建筑已接近封顶，招商已启动。

招商银行金融创新基地：占地面积1.58万㎡，总建筑面积13.18万㎡，计划总投资16亿元，建设内容包括软件研究开发测试中心及数据中心，目前项目建设中。

杰美特大厦项目：占地0.5万㎡，总建筑面积2.73万㎡，用于开发移动智能终端配件产品扩产项目，项目计划总投资2.9亿元，2016年第四季度已开工。

项目周边的各类配套及旧改规划

①商业配套

目前区域内的商业能级较低，主要依靠一些简单的百货、守珍街街铺和华南城商业，未来有待于平湖佳兆业广场和平湖枢纽项目的运作成熟来提供更丰富、更高端的商业配套。

③文娱配套

平湖周边的休闲娱乐资源较为丰富，有凤凰树国家矿山公园、平湖体育中心、松仔岭公园和平湖生态园等。平湖生态园二期基本完成，平湖凤凰山国家矿山公园二期也完成大半，未来是平湖景观资源的几大亮点。

④医疗资源

目前平湖的医疗资源整体偏弱，区域内综合素质比较强的医院只有平湖人民医院，可能会存在一定的医疗资源紧缺的问题。

另外，在建中的还有一所深圳大学附属平湖医院（“深圳市平湖医院”），即将投入使用，位于富芳路和湖田路交汇（富民工业区）。

⑤周边旧改情况

由牛浩思团队统计数据显示，目前龙岗区平湖街道约19个旧改项目，拆除重建建设用地总面积超过260万㎡，除佳兆业外，还有华侨城、金地、远洋、京基、卓越和宝能等大型知名开发商进驻，未来的改造效果和产品级别将会逐步提高，片区价值也会随之提升。

1、从地理分布上看，现有规划旧改主要集中在平湖北部平湖中心区一带，主干道平湖大街两侧分布最多；

2、从项目原有土地性质看，老住宅区旧村更新占6成，工业区改造占4成；

3、从已知项目的更新方向和建筑用途上看，除山厦工业区为“工改工”外，其它均为住宅或商住项目；

由此可见，平湖未来几年的旧改更新以旧村改造为主，更新方向主要是住宅用途，新房产品供应丰富，改造重点在中心区周边，大家在投资选择上可以更倾向于中心区或近中心区，后期改造力度大，配套更完善，规模效应明显。

特发平湖枢纽中心旧改
旧墟镇（GX04）为龙岗区城市更新局申报，2018年正式公示的一个项目，总的拆除用地面积达到20万㎡，将建成平湖枢纽综合体项目，依托于平湖火车站改造升级和地铁10号线平湖站的地理位置优势，建成实现轨道、商业、办公和居住于一体的综合性项目。目前已着手进行拆迁工作。

地块信息

平湖旧墟镇片区改造（GX01）于2008年纳入深圳市城市更新改造实施计划，总体改造范围约为20万㎡。

项目东起平湖大道，西接上大街，南到平湖建设路，北至守珍街，为平湖中心区的重要组成部分。由于范围较大，项目主要分三期开发：一期靠近平湖大道，由02-05和02-07地块组成；二期位于中间位置，由02-03、02-04和02-08地块组成；三期靠近广深铁路。

根据法定图则来看，项目一期为办公、公寓、保障房和回迁住宅为主，其中对外出售的可能仅仅只有公寓和写字楼部分；项目二期主要为住宅产品，对外出售，还规划了一个敬老院和休闲广场；项目三期主要是住宅产品，同时规划了一个24班的小学。

项目详情

项目位于平湖片区的中心位置，距离地铁10号线平湖站约300米，地铁10号线（在建中）和17号线（规划中）将交汇于此，毗邻平湖火车站和平湖街道办，未来北面接壤地块还将会建设特发平湖枢纽中心和融湖中心城等项目。

项目占地约11.85万㎡，总建筑面积约64.8万㎡，分三期开发，是集住宅、公寓、集中商业、写字楼等多种业态为一体的综合体。

目前项目一期进度较快，出地面约10多层；二期出地面5-6层，有望下半年或明年上半年入市；三期目前还在做土地平整。

项目一期分为2个地块，总占地面积约3.9万㎡，总建筑面积约28.9万㎡，含有办公、公寓、商业、住宅和保障房等业态。除保障房外，一期的所有住宅产品都将用于回迁。

目前一期的回迁体验中心已经开放。

项目二期由三个地块构成，其中一个地块（02-04）建设住宅，对外销售，总建面约18.4万㎡；另外两个地块（02-03和02-08）分别将建设休闲广场和敬老院。

不利因素分析

项目三期受学校噪音和铁路运行噪音的影响较大。相对来讲，二期的位置更好一些，受各种不利因素影响地程度好于三期。

二期A、B座，2梯5户，A座中段面积户型比B座要大一些，92-93㎡，在部分空间尺寸上略有不同。

建筑面积75㎡ 01户型，南向看花园开间3.5米，嵌入式阳台，客厅空间可根据需要向阳台扩展，主卧开间3.3米，次卧空间2.8米，功能空间设计紧凑，通风采光效果较好，厨房虽略有不方正，但不影响实用性能。属于比较标准的两房产品。

建筑面积约89㎡02户型，南向看花园，动静分区布局，客厅开间3.6米，主卧开间3.1米，小房间开间2.6米，餐厨空间紧凑，生活阳台与临近户型生活阳台有一定的视线干扰。

建筑面积89㎡03户型，客厅阳台朝北偏东，通透结构通风采光能力*，客厅开间3.6米，主卧开间3.2米自然通透舒适度较好，餐厨空间独立性能较好。自然通风采光，小房间可与主卧合并也可单独使用。

建筑面积约89㎡05户型，朝向东偏南，通透结构通风采光*，客厅开间3.6米，主卧开间3.2米，主要生活空间优势朝向，主阳台与03户型有一定的鹅视线干扰。

建筑面积约131㎡ 05户型，朝向南偏西，横厅结构花园朝向，采光性能*，餐客厅开间开间7.3米，主卧开间3.4米自然同肉，小房间可独立也可合并使用，次卧开间都达到3.1米，进深稍显不足。 厨房使用性能*通风采光能力较好。

二期E、F座3梯6户，主力户型为69-76㎡两房。

建筑面积约69㎡户型开间3.3米双面采光，功能设计紧凑，主卧开间3米，次卧开间不足2.6米。

建筑面积约76㎡户型动静分区结构朝向较佳，属于大面宽短进深设计，采光能力*，所有居住空间南向，功能空间处于弱势区域结构紧凑实用性强。临近户型生活阳台有实现干扰。建筑面积约92㎡户型，朝向东北看花园通透结构，结构同B座03户型。建筑面积121㎡户型结构同B座131㎡户型在房间尺寸上有所缩减。

二期1栋C、D座户型，2梯5户，66与74㎡差别在于虽然74㎡户型的总价相对要高，但整体的空间实用更科学合理，室内空间舒适度相对佳。

建筑面积约89㎡户型朝向东南或东北，大开间短进深，主要起居空间朝向优势朝向，功能区为劣势区域。空间结构紧凑实用性能较好。

建筑面积约118-128㎡户型，通透布局通风采光*，客厅朝向西北看花园，开间4.2米带1.3米宽主阳台，主卧自然通透宽敞舒适，次卧开间在3米左右，居住空间较为舒适。餐厨空间独立，自然通风采光效果好。

更新*：2018-11-01

一期为2座公寓产品和4座住宅，二期为6座住宅产品，三期在建。 公寓为建筑面积约39-67㎡小户型产品，一期住宅产品建筑面积118-113㎡，二期住宅为建筑面积66-131㎡。

一期户型118-131㎡面积段，户型结构大致相似。主阳台朝向西北，一栋B、C座北向临路，次卧空间偏南向设计。 2栋C、D座西北方向看花园次卧设置在北向。

位于1栋C、B座建筑面积约131㎡的户型，客厅开间4.8米拥有1.4米宽主阳台，客厅与临近书房无承重墙，可以根据自身需求选择大客厅小房间或小客厅大房间。主卧套间自然通透开间3.6米，可与临近小房间合并使用，次卧空间开间3.2米但进深略显不足。餐厨空间独立采光能力较好，厨房实用性能较好。

位于1栋C、B座建筑面积约118-119㎡的户型，客厅开间5.8米带有1.4米宽主阳台，客厅空间宽敞明亮，主卧开间3.5米自然通透，临近小房间开间略有不足不适合做卧室使用。次卧开间2.9米空间较好。 餐厨空间独立，厨房空间较为紧凑可向生活阳台适当扩展。

结构差异比较明显， 131㎡空间自由度较高，可做大4房使用，而118㎡户型可做小3房或2+2空间。

位于2栋C、D座建筑面积约132㎡的户型，客厅开间4.2米，带有1.5米宽主阳台，主卧开间3.6米自然通透宽敞舒适，主卫开间达2.8米双次卧开间都在3米左右，进深稍有不足朝西北看花园餐厨空间独立自然通风采光性能较好。

另外还有个120㎡的户型与其差别主要在主卧的空间上，从实用性价比的角度上来讲有一定的总价优势。

二期A、B座，2梯5户，A座中段面积户型比B座要大一些，92-93㎡，在部分空间尺寸上略有不同。

建筑面积75㎡ 01户型，南向看花园开间3.5米，嵌入式阳台，客厅空间可根据需要向阳台扩展，主卧开间3.3米，次卧空间2.8米，功能空间设计紧凑，通风采光效果较好，厨房虽略有不方正，但不影响实用性能。属于比较标准的两房产品。

建筑面积约89㎡02户型，南向看花园，动静分区布局，客厅开间3.6米，主卧开间3.1米，小房间开间2.6米，餐厨空间紧凑，生活阳台与临近户型生活阳台有一定的视线干扰。

建筑面积89㎡03户型，客厅阳台朝北偏东，通透结构通风采光能力*，客厅开间3.6米，主卧开间3.2米自然通透舒适度较好，餐厨空间独立性能较好。自然通风采光，小房间可与主卧合并也可单独使用。

建筑面积约89㎡05户型，朝向东偏南，通透结构通风采光*，客厅开间3.6米，主卧开间3.2米，主要生活空间优势朝向，主阳台与03户型有一定的鹅视线干扰。

建筑面积约131㎡ 05户型，朝向南偏西，横厅结构花园朝向，采光性能*，餐客厅开间开间7.3米，主卧开间3.4米自然同肉，小房间可独立也可合并使用，次卧开间都达到3.1米，进深稍显不足。 厨房使用性能*通风采光能力较好。

二期E、F座3梯6户，主力户型为69-76㎡两房。

建筑面积约69㎡户型开间3.3米双面采光，功能设计紧凑，主卧开间3米，次卧开间不足2.6米。

建筑面积约76㎡户型动静分区结构朝向较佳，属于大面宽短进深设计，采光能力*，所有居住空间南向，功能空间处于弱势区域结构紧凑实用性强。临近户型生活阳台有实现干扰。建筑面积约92㎡户型，朝向东北看花园通透结构，结构同B座03户型。建筑面积121㎡户型结构同B座131㎡户型在房间尺寸上有所缩减。

二期1栋C、D座户型，2梯5户，66与74㎡差别在于虽然74㎡户型的总价相对要高，但整体的空间实用更科学合理，室内空间舒适度相对佳。

建筑面积约89㎡户型朝向东南或东北，大开间短进深，主要起居空间朝向优势朝向，功能区为劣势区域。空间结构紧凑实用性能较好。

建筑面积约118-128㎡户型，通透布局通风采光*，客厅朝向西北看花园，开间4.2米带1.3米宽主阳台，主卧自然通透宽敞舒适，次卧开间在3米左右，居住空间较为舒适。餐厨空间独立，自然通风采光效果好。

总结：

户型设计主力面向刚需居住型人群。单层户数较多不可不免造成一定程度的视线干扰，主要存在功能区域影响不大。

部分同类户型的朝向差别较大，可能会在价格上有所体现。 多个90平左右的通透户型单位，比较适合居家需求选择。

电梯间与楼道的自然通风采光效果较好，公共空间舒适性较佳。

附：公寓户型

日前，平湖佳兆业广场获批预售许可证，已在市场监督管理局公示，本次备案房源位于佳兆业君汇公馆（1栋/2栋）、佳兆业金御雅园（1栋），共120套，均为住宅产品，户型建面约89-132㎡，均价4.38万/㎡，单价区间在4.2-4.6万/㎡，总价区间在398-581万/套。

部分备案价格

更新*：2018-11-16

已获批预售许可证，目前已在市场监督管理局显示其备案信息，本次备案包含商务公寓和住宅两种产品。

其中商务公寓，共备案338套，全为建面约39-68㎡小户型，均价3.5万/㎡，单价区间在3.2-3.8万/㎡，总价区间在131-231万/套，位于一期集中商业楼上1D和2A座；

住宅产品，共备案375套，建面约66-132㎡，带装修均价4.4万/㎡，单价区间在4-4.7万/㎡，总价区间在294-574万/套，位于二期1栋ABCDEF座以及少量一期2栋D座大户型。

部分备案价格