深国际万科和雅轩

梅林关旧改项目包括和雅轩，开发主体最终确立为深国际和万科联合体。

万科作为专业的地产商，行业龙头房企，负责其中的代建、销售等系列流程，整个项目产品也印刻着万科的痕迹。

龙坂片区一直以来是万科较为重视的区域，也是万科早些年“近郊包围城市”策略下的跳板。这一带有不少万科建造的房产，包括万科金域华府、万科第五园及璞悦山、紫悦山等。

万科的产品可能单独来看并不突出，但均好性不错，产品的整体综合素质稳定，后期物业管理具备良好的口碑，为万科品牌加分不少，实际上也有助于提升社区的居住体验。

另承建商为湖南建工南方工程局，建筑采用装配式工艺建造。

 

项目区位及交通环境

和雅轩是梅林关旧改项目的二期，该项目总共分三期开发，一期和风轩，三期和颂轩，“风雅颂”之名来源于《诗经》。

图来源于@静水潜流2018：

 

1-3期自北向南分布，二期和雅轩位于项目地块的中间，南临民愉路（规划支路）及民乐路东沿段（规划中），北接社区路（规划中），东侧靠近梅观路，西侧与横岭村五区相邻。

借用@佛系老道的航拍图，去年和风轩入市前所摄：

 

梅林关旧改项目在龙坂交界，深圳中轴之处，其东侧不远是星河的大型商住综合体星河银湖谷。

两者分别在民治水库（规划改造为民悦公园）的一东一西，恰与溪山美地、滢水山庄等社区形成环公园住宅社区群。

由于高速路切割、行政区划分等客观因素，两片区虽然地理相依，位置相近，但东西向交通联系弱，缺乏有效互动。

不过这种情况将得到解决，主要从片区规划和交通规划上着手。

 

片区规划：

具体到和雅轩，其西侧方位是深圳北站及深圳北站商务区及南山大学城片区；东侧是坂田，全域已扩容为坂雪岗科技城，重点围绕华为等总部企业打造产城示范区；南向则通往福田中心等市中心区。

 

①深圳北站商务区

2014年北站商务中心区被列入全市重点开发建设区域，发展目标定位为深圳市新的城市中心区之一，总建设规模约950万㎡。

其中规划60余栋超高商务楼宇，采用街坊式整体开发，围绕北站周边打造一批地标写字楼和大型商业聚集的商务区。

北站商务区目前正处于快速发展，集中开发阶段，已聚集了万科、鸿荣源、华侨城等知名开发房企入驻建设。

 

②新“坂雪岗科技城”

去年8月，相关会议上原则通过了《坂雪岗科技城扩容实施方案》，意味着坂田南将整体并入到坂雪岗科技城范围内。

扩容后的坂雪岗科技城，将发展定位调整为以新一代信息技术产业集群为核心，打造科技创新产业聚集、城市服务功能完善、人居环境优越、自然环境优美、社会管理高效、高端人才聚集的粤港澳大湾区科技产业与城市融合发展示范基地。

希望这次能够一并做好统筹，提高产城融合的改造及建设效率。

 

③梅观创新创业走廊

今年6月龙华管理局提出的一个新的概念，提出依托湾区东岸优越的产业链优势，联动西丽湖国际科教城、光明科学城等源头创新资源，发挥富士康、华为等龙头企业的核心带动作用，重构梅观创新产业走廊价值体系。

规划走廊长约20公里，由南向北依次串联南大门、深圳北站、华南物流园、富士康、华为、观澜高新园、鹭湖科技文化片区、九龙山、大富工业区、北大门等重要空间节点，总面积约96平方公里，是深圳市中轴提升战略的重要空间载体。

 

交通环境：

和雅轩作为梅林关旧改项目的一部分，顾名思义与梅林关搭边。

“梅林关”具有特定的历史意义，曾是深圳二元管理制度下的历史产物，如今已撤关多年，“梅林关”成为约定俗成的片区名。不过随着*的推移，已经越来越少人提及该名字。

如今关口大楼已不复存在，但特定时期的特定产物仍然影响着龙华和市区之间的联系性，车流在此汇聚又再此分流，仍是深圳中轴发展带上重要的咽喉枢纽。

 

道路交通方面

和雅轩在白石龙的东北方位，距离梅林关咽喉区约1.6公里，平日通过皇岗路、新彩通道、南坪快速等能便捷前往深圳各个区域。

 

①坂银通道

不远处的星河银湖谷处正在兴建“坂银通道”，北连坂雪岗大道，南接北环大道。

该通道好事多磨，通车日期延后了不少时日。目前全线隧道已经贯通，预计主体工程2019年底可以完成，明年稳稳当当应该能够通车，届时梅林关的车流压力有望得到缓解。

 

②民乐路东延

梅观路割裂了龙坂两片区，民乐路东延将打通梅龙路、民治大道和五和大道等多条区域主干路之间的联系，为龙坂两片区之间增添新的通道选择。

其中梅龙路至民治大道段已建成的双向八车道道路将进行拓宽升级改造，民治大道到五和大道段将新建双向六车道道路。

 

民乐路改造完成后，将建成西起梅龙路、东至五和大道的通路，道路全长约1.884公里，其中龙华区段长约1.684公里，龙岗区段长约0.2公里。

民乐路东延在和雅轩的南面经过，该东延项目名义上已于去年10月正式开工建设，但老牛多次经过梅观路及和雅轩现场，没看到明显的进度。

 

③梅观高速市政化改造

民乐路东延还涉及到梅观高速的市政化改造，民乐路东延会在民治大道和五和大道之间将新建双向六车道，其中梅观路上新建一座全互通立交，工程名为横岭互动立交。

 

1995年，梅观高速开通，途经龙华、民治、坂田等片区，并与莞深高速相连接。
2014年，龙华至观澜段取消收费，这是全国首条运营期内通过政府回购方式取消收费的高速公路。

预计2023年底完成市政化改造，改造后采用城市快速路标准，设置双向8车道主路和双向6车道辅路。

 

轨道交通方面

和雅轩周边目前有地铁4号线和5号线穿过，预计2020年6号线和10号线将通车。

距离比较近的站点是4号线白石龙站，但步行距离也差不多要1公里（百度地图测量，仅供参考），实际走起来的感觉不会太近。

 

按照深圳轨道交通线网规划方案，该片区还将有地铁21号线和22号线通过，并将在梅林关旧改项目附近设置站点。届时，包括和雅轩在内的梅林关旧改项目才能真正与地铁站近距离对接起来。

21和22号线均为快速线，定位跟地铁11号线机场南段、14号线一致。

21号线从前海到坪地（或延长至坪山），22号线从福田保税区到观澜黎光。两线路均可能入选深圳地铁五期工程，即预计2022年左右开始建设。

注：线路规划“瞬息万变”，以实质建设工程图为准：

 

局部范围规划情况

大盘对片区的推动作用，价值远大于新房供应本身。梅林关旧改项目的建设，不仅带动城市交通的完善，区域价值的提升，也激活了项目周边的零散地块的建设，城市更新的改造。

在梅林关旧改项目周边，还规划有恒地尊悦、新万怡横岭旧村片区旧改项目等住宅项目，再加上未来的三期和颂轩，局部的居住环境有明显地提高。

 

地块信息

和雅轩是梅林关旧改项目的二期，原址为华通源物流园，由深国际联合置地有限公司申报城市更新，更新方向为商住用地。

所以，若非梅林关旧改由物流用地转为商住用地，周边的规划可能还停留在过去。

深国际联合置地有限公司是由深圳国际控股有限公司和深圳高速公路股份有限公司共同出资成立的一家项目公司，专门用于操盘梅林关旧改项目。

 

2015年3月，国土局公示将“梅林关旧改”列入《2015年深圳市城市更新单元计划》，是当时审批通过的最大规模旧改项目。拆除重建用地面积为13.13万㎡，更新方向为居住和商业等功能，具体包括商品住宅、保障房、商业、办公、小学及其它公共配套设施。

2017年10月，由于深国际缺乏房地产开发经验，与万科集团签署龙华区梅林关城市更新项目代建合同，项目逐渐浮现于大家眼前。

2018年9月，深圳高速公路股份有限公司发布公告称，联合置地将引入万科作为战略投资者，增资价格已确定为29亿元。

2018年11月，万科增资入股联合置地的协议正式生效，万科成功入股深国际梅林关旧改项目。通过此次战略投资，万科把梅林关城市更新项目的30%的股权收入囊中。

项目地块与梅观路相邻，自北向南布局，整体呈现南北长，东西窄的带状。从南至北纵深约1.1公里，而东西最宽处仅约350米。

根据市政路规划，项目地块又切分为三个小的地块并分三期开发建设，实际上是三个物理分割的独立社区。

注：二期和雅轩的小学规划地块有变。

 

周边配套

商业配套

梅林关附近的白石龙、民乐、坂田南等临近片区是居住集中区域，生活人员流量大，社区氛围成熟。

因此，相关的生活配套已经很成熟，除传统百货形态天虹商场、小型超市外，近几年已涌现出了上河坊情景类购物街区，集中型社区mall星河cococity、龙光玖龙荟，大型购物中心坂田cocopark等。区域内的消费选择丰富多元。

除一二期共约5000㎡社区沿街商业外，项目的三期和颂轩规划有约3.5万㎡集中商业，万科自主运营的话，估计会发展为万科里系品牌。

 

学校配套

幼儿园：是项目自身的配建，规划为18个班级；
小学：目前在行知实验小学学区范围内；
初中：目前在潜龙学校学区范围内。

注：实际学区范围以教育机构实际公布为准。

目前学区内的这两所学校在民治片区中的口碑都算不错，潜龙学校的中考指标排名也一直在龙华区前列，在全市中上游的水平。

 

医疗健康

龙坂片区在医疗配套的建设上一直都步履蹒跚，喊得响推进得慢，好在目前能看得到几年之后有新项目落地的希望。

在新区大道东侧，与玖钻的西侧紧挨着规划有一所全新的公立三甲综合医院，名为新华医院；

在民治大道和民康路交汇处，规划有深圳市第二儿童医院，按市级三甲医院规划建设；

在坂田北规划有吉华医院，是坂田片区内的公立医院，由于涉及到110kv高压线迁改等工程，进度缓慢。

 

周边旧改规划

除项目本身外，周边还有多个呈规模级的旧改计划，同是横岭片区的目前就有2个旧改项目预备中。

一是以居住为导向的新万怡横岭旧村片区旧改，二是以商业为导向的横岭工业区旧改。其它旧改如下图所示，兑现周期难料：

 

项目详细规划及不利因素分析

1，深国际万科梅林关旧改项目总占地面积约9.6万㎡，计容建面约49万㎡。

涵盖约24.6万㎡住宅（含保障房）、11.2万㎡公寓、7.8万㎡办公和3.5万㎡商业等于一体的商住综合体。

 

2，一期和风轩（包括保障房及幼儿园地块）的占地面积约3.1万㎡，计容建面约13.3万㎡，总建面约19万㎡，已于去年底前入市。

二期和雅轩，预计本月底入市。占地面积约1.7万㎡，比一期占地小了差不多一半，计容建面约7.2万㎡，其中住宅约6.8万㎡。总建面约12万㎡，也差不多是和风轩整体规模的一半。

 

3，和雅轩虽然要小得到，但是社区居住更加纯粹，社区空间的实际利用不比和风轩小。规划有3栋住宅，不含保障房。均为43层约130米高，高度上比和风轩整体高个10层。

这3栋住宅楼大体分布呈“直角三角形”，半围合状的开口对象一期和风轩。这样拉开了与北向和风轩的楼间距。

但部分单元的低楼层与横岭村五区距离又过近了，且横岭村五区未有旧改计划，受影响的这一部分单元的售价应该会被拉得比较开。

高楼层的大概15层以上会好很多，并且东向及东南朝向单元更为靠近民治水库及规划中的民悦公园，视野景观开阔。

 

4，和雅轩除3栋住宅外，另有2座2层高的商业裙楼，约1000㎡。

一二期的商业比例都不高，商业形式应该是以沿街商铺为主。而主要的商业和商办物业在三期的和颂轩地块内。

 

5，住宅主推建面约80-99㎡3房和118㎡4房户型，共计684户，四套户型。全屋交房若带品牌装修，应该还是万科梦享家2.0，预计2021年交房。

相比一期和风轩，和雅轩的户型起步面积大约多个2㎡，且多了个建面118㎡4房户型。

一期主力户型为建面约78㎡和97㎡横竖厅共三套户型；
二期和雅轩的起步户型为建面80㎡，稍大一些的为建面99㎡，户型格局分别对应和风轩的78㎡和97㎡。

万科梦享2.0大体就这样（以建面约99㎡户型为范例）：

 

6，每一栋的户型配比一致，建面约99㎡横厅和建面约118㎡的每栋都只有1条腿，其余两套户型各2条腿。

1B栋和2栋的两栋塔楼对称分布，同类户型的客厅朝向为对称或同向；1A栋的朝向则变化大一些，整体朝向的方位较之一般。

 

对应的产品户型图参考：

 

 

7，从景观效果上看，和雅轩的东向及东南向有突出的优势，但是车流噪音影响也比较突出，一是来自梅观路，二是民乐路东延，三是这两条路的互通立交。

按照市交通公用设施建设中心批复的复函来看，这个问题将通过设置3-4米的隔音屏缓解。

 

8，民乐路之所以也能设置隔音屏，主要应该主要是考虑到了规划学校。

学校位于和雅轩地块的南面，占地面积为8675㎡，总建筑面积为3.5万㎡，计划年内动工，2020年建成。

 

和雅轩地块内没有规划幼儿园，幼儿园在一期和风轩最北侧，规划为18班，可容纳至少540名适龄儿童。

图来源:筑博设计 | 建筑工作室：

 

小结

1，和雅轩是烙印着浓郁万科风格的项目，前期开发和后期物管都具有一定的品牌价值优势，社区商业的招商及运管虽不出众，但大体也靠谱；

2，户型产品定位明晰，主打3房（或+1房）及小3房户型，以刚改群体为主，降低了主流家庭购置龙坂片区3房的门槛。80平3房跟去年和风轩的78平一样，都是当前市场比较紧俏的产品；

3，还是那句话，对噪音的心理压力，应该是明确置业和雅轩的阻力之一，规划了隔音屏装置，或更高规格的门窗等设施可以减弱影响，高层单元的多少还是有些压力。和雅轩这一期还算好，不完全临大路，有学校、社区路、绿化带过渡，甚至还有朝内远离梅观路的塔楼选择。

4，部分单元跟横岭村五区挨着挺近，低楼层的压迫感会强烈一些。局部道路交通正在改善，周边环境也有较大的改善空间。

 

深国际万科和雅轩获批预售证，并在住建局官方公示，本次备案房源位于和雅轩1A、1B、2栋，共702套，涵盖商业和住宅两种类型产品。

 

其中商业，共19套，户型建面约33-88㎡，单价均为11.5万/㎡，总价区间在374-1017万/套；

 

住宅产品，共683套，户型建面约80-119㎡，均价约6.6万/㎡，单价区间在6.1-7.2万/㎡，总价区间在488-810万/套。

部分备案价格