卓弘星辰

项目开发商为深圳市卓弘新城实业有限公司，成立于2014年，是一家深耕于房地产服务（物业管理/地产经纪）的公司，由深圳市卓弘投资有限公司全权控股。

卓弘投资旗下卓弘房地产有限公司在深圳开发的代表性项目有卓弘高尔夫雅苑。

 

项目原为保安片区城市更新单元，位于龙岗区园山街道横坪路与龙岗大道交汇处，靠近地铁3号线永湖站，分为东、西区，总的拆除用地范围面积约23.2万㎡，由深圳市卓弘新城实业有限公司进行开发，其中一期东片区拆除范围面积约3.8万㎡。

 

【自驾】项目周边有龙岗大道、水官高速及沈海高速等高（快）速路，在带来出行便利性的同时可能会带来一定的噪音滋扰。

【公交】附近现有公交站点不多，有一个公交站点“永湖地铁站”，经过的线路较多，有351路、358路、366路、906路、m208路、m239路、m266路、m268路、m295路、m314路、m357路、m359路、m394路、m396路、m466路、m547路、深惠3a线和深惠3线等。

 

地铁14号线对于带动龙岗坪山区域的发展有着较为重要的战略意义。

 

14号线工程起自福田中心区岗厦北枢纽，经福田区、罗湖区、龙岗区，止于坪山区沙田站。全线设站17座，线路全长50.34km。起点预留延伸至会展中心条件，终点预留延伸至惠州条件。*设计速度为120公里/*，采用自动化无人驾驶技术。

 

道路交通方面，项目附近有规划设计盐龙大道南段，盐龙大道是东部各组团快速路网的“西环”，其对接龙岗原北通道，是实现龙岗中心城对横岗、盐田辐射服务的重要道路，有利于东部区域内职住平衡。


（盐龙规划设计的线路图）

 

盐龙大道南段预计将会从项目附近经过，会对项目的交通通达程度带来积极的影响，但或许也将对西区带来噪音等影响。

 

目前该线路工程尚未有明确的开工信息，但从政府网站能找到的*消息中可以查到其已在2018年10月进行了工程勘察审查的招标工作。

 

横岗片区的发展与亮点

横岗片区目前有不少产业发展势头较好，比如是眼镜产业、文化创意类产业及阿波罗未来产业等。

其中，项目地处横岗片区园山街道，与阿波罗未来产业园核心启动区相距不远，周边有规划较多旧改项目，其中横岗188工业区旧改就是一个体量较大旧改项目，与项目仅仅一路之隔。

 

园山街道阿波罗未来产业城是深圳市*个未来产业园，也是深圳*以军民融合为主题的产业城，更是“产业园山 活力园山 大美园山”的重要组成部分。

 

主要分为三个圈层：启动区、核心区和产业城，片区过去3年发展集中于启动区0.25平方公里范围内，目前启动区发展初见成效光启、中航智、邦彦等企业逐步落地实施，路网基本完善综合管廊等智慧市政系统已基本成型。

 

阿波罗未来产业城位于东部科技走廊和城市东部发展轴的交点，是深圳辐射粤东和粤东北地区的重要门户和综合性服务中心。已经成为了深圳国家自主创新示范区的重要组成部分和战略支撑点。

 

阿波罗产业园区已经进入全面建设阶段，地块基本平整，部分开始主体结构施工当中，路网也在不断完善。目前已完成启动区现状临时道路修缮工程、临时配套措施（供水、供电、供气、排水）等项目。


（阿波罗未来产业园核心启动区地块权属 ）


（阿波罗产业园核心启动区卫星地图）

 

据2019年年初政府发布的消息，龙岗区相关部门和园山街道对阿波罗未来产业城进行进一步规划：未来，该片区将重点打造“两轴一片”空间格局，其中南北向发展轴依托坪南路，重点打造城市公共服务轴。

东西向发展轴依托沙荷路，重点打造产业功能拓展轴。“一片”指结合园山风景区的自然禀赋，打造一个文化旅游运动休闲的森林小镇。

 

 

横岗的眼镜产业发展势头较好，正在打造“全国时尚眼镜产业知名品牌示范区”，拥有自主品牌眼镜生产企业52家，自主品牌近63个。

 

在文创产业这块，也有突出表现，横岗有不少创意产业园区，比如2013文化创客园及力嘉文化创意产业园。

 

周边配套解析

①商业配套

项目自带约2.6万㎡商业，旁边星河智荟也含有部分底商，由于周边多以产业园区、空地为主，目前人气稍显不足，商业配套略显匮乏。

稍远一些到横岗地铁站后就有不少商业可以选择，比如荣德国际、新世界广场和志健时代广场等。

 

根据老牛7月份到星河智荟现场考察的情况发现其底商的招商情况并不理想，不少空铺存在，整体商业氛围有待开发。

 

②教育配套

项目周边学校配套较为丰富，有乐城小学、保安学校、汇文学校及龙岗区第二职业技术学校等。

 

 

 

③文娱配套

项目旁边正在建设园山街道文体中心的文娱配套，不远处还有大与文体中心、横岗人民公园及横岗文体广场等休闲配套。

 

园山街道文体中心位于龙岗区福桐路南侧，银荷路东侧，总占地面积约1.7万㎡（其中文体用地6685㎡、公共绿地1.0万㎡），总建筑面积为5.6万㎡，其中体育活动用房1.0万㎡，文化服务用房2.1万㎡，管理服务用房1046㎡，地下车库2.2万㎡和设备用房2000㎡等。

 

根据龙岗区2019年重大项目计划表，本年度该工程将开展项目用地规划调整、用地手续办理、项目方案设计等前期工作。

 

深圳市大与文体度假中心有限公司成立于2014年4月29日，坐落于龙岗区园山街道，总面积10万多㎡，总投资两亿多元，是集体育运动、赛事策划执行、文化艺术展览、会议拓展培训、商务住宿与餐饮于一体的多功能大型体育度假园区。

 

横岗文体广场是附近居民主要的休闲活动场所，有篮球场、儿童游乐区等休闲娱乐设施。

 

④医疗资源

项目附近医疗资源较少，主要有龙岗区第三人民医院。

 

龙岗区第三人民医院是深圳市龙岗区横岗街道*一家集医疗、预防、保健、教学、科研、康复等多功能为一体的国有综合性二级甲等医院。是广东省高等医学院校教学医院及住院医师规范化培训基地、广东省规范化性病实验室，是广东药学院、遵义医学院珠海校区、广东惠州卫校的定点实习医院，是市内*与南方医科大学南方医院建立医疗技术协作的医院。

 

⑤旧改规划

项目所处的园山街道永湖地铁站周边的旧改规划非常集中，总体量较大，已经吸引星河、卓弘及博林等开发商进驻，主要有博林188工业区城市更新、森城工业区城市更新、保安坳背城市更新及新坡塘片区及新园路石化塑胶城城市更新等项目。

 

另外，与项目相隔不远的保安社区坳背片区城市更新单元，已被列入2018年龙岗区城市更新单元计划第二批计划，拟拆除重建范围面积约13万㎡，拟更新方向为新型产业、居住和商业功能。

 

地块信息

龙岗区横岗街道保安片区城市更新单元被列入《2010年深圳市城市更新单元规划制定计划》，申报主体为深圳市横岗保安股份合作公司窝肚分公司，申报拆除重建用地面积约22.29公顷。

 

该项目规划于2015年11月19日获市建环委审批通过，并于2016年进行了拆除范围的调整，具体的拆除重建范围如下图所示：

 

2016年项目整体规划通过审批，2017年2月，对各个地块的划分进行了重新修改，具体如下：

 

2017年8月，横岗街道保安片区城市更新单元一期东片区公示了开发主体，根据该更新单元规划，一期东片区拆除范围面积38012.6㎡，深圳市卓弘新城实业有限公司已完成了该更新单元一期东片区拆除范围内土地、房屋及其它地上附着物的搬迁补偿安置协议的签订。

 

同年12月，东片区于取得《建设工程规划许可证》，自此，建设工程正式拉开帷幕。

 

项目整体规划

项目位于横坪路与龙岗大道交汇处，近地铁3号线“永湖站”，由深圳市卓弘新城实业有限公司进行开发建设，其为横岗街道保安片区城市更新单元一期东片区，总占地面积约3.1万㎡，总建筑面积约24.3万㎡，包含办公、酒店、住宅及商业等业态。

 

项目分为两个地块来建设，两个地块中间虽隔着水新路，但上面有建设廊桥来连接。

其中01地块占地面积约1.8万㎡，建筑面积约14.6万㎡，主要包含2座住宅、1座酒店及办公混合建筑和2座安居房。

02地块占地面积约1.2万㎡，建筑面积约9.7万㎡，主要包含3座住宅建筑。


（项目总平面图）

 

根据01地块的主要经济技术指标可以看出，其规划住宅总户数837户（其中403户安居房），停车位共670个，车位比略显不足；另外，837户户型建面均在90㎡以下，也就是说所推产品均为中小户型。

 

根据02地块的主要经济技术指标可以看出，其规划总户数672户，停车位430个，停车位同样略显不足；90平以下户型占总量的93.75%。

 

项目目前主体结构建设当中，已出地面10多层，具体开放展示中心的*待定。

 

项目周边的不利因素主要来源于龙岗大道、横坪路及高架地铁所带来的噪音影响，因此，购房过程中应该从朝向及位置上尽量远离噪音源。

 

保安片区旧改的西区地块目前还是待开辟的荒地，现在能够看到部分推土机等在进行作业。


（西区实景图）

 

小结

①优势

1、横岗片区整体规划有超20个项目，拆除重建用地总面积超过300万平，是龙岗未来旧改供应主要的区域之一，待旧改完成，片区面貌和配套环境将发生较大的变化。

2、项目在区域众多旧改中所处位置较好，交通便利，北侧为主干道龙岗大道和快速路横坪路交汇。

3、横岗的眼镜产业、文化创意产业及阿波罗未来产业等均在蓬勃发展当中，以及未来地铁14号线的开通，将推片区发展产生较大助力。

 

②劣势

1、目前周边多以工业园区、空地为主，星河智荟的商业尚未成熟，日常生活配套较为缺乏，缺乏居住氛围和生活气息。

2、项目毗邻龙岗大道及横坪路等主干道及地铁高架部分，临近单位将受到一定的噪音影响。

 

卓弘星辰花园获批预售许可证，并在住建局官网公示，本次备案住宅672套，位于2栋。

 

住宅建面约80-138㎡，均价约5万/㎡，单价区间在4.6-5.2万/㎡，总价区间在383-696万/套。

 

另：项目在2019年底曾推出位于1栋A座和1栋B座的372套住宅产品，当时的备案均价为4.85万/㎡。

 

 

部分备案价

 

 

 

更新*:2019-11-29

卓弘星辰获批预售许可证，并在市场监督管理局公示，本次备案房源位于1栋A座和1栋B座，均为住宅产品。

 

本次共372套，户型建面约82-93㎡，均价4.85万/㎡，单价区间在4.5-5.2万/㎡，总价区间在377-481万/套。

 

 

部分备案价格