龙光玖誉府

开发商为深圳市龙光骏逸房地产有限公司，由龙光地产主导。

龙光地产视深圳为市场重心，并拓展至大湾区内其它城市，包括临深的东莞、惠州，以及广佛片区、珠海、中山等。产品覆盖面也丰富，涵括住宅、商办、商业等领域。

近几年，在其它地产商普遍收缩控速发展之际，龙光却逆势而上，加快了扩张步伐。

譬如在深圳土拍市场上显得十分冒进，频频高价出手，先后在龙华、光明拿下多宗商住用地，在康佳地块中夺得开发权。

但看似激进拿的地，后来都获得了不错的利润回报，其利润规模在同等规模房企中稳步领跑，甚至超过部分千亿规模房企。

或许尝到了甜头，龙光得以有勇气继续在土拍市场上驰骋。事实上，从这几年拿地开发的玖龙玺、玖钻、玖龙台、玖云著等项目来看，龙光拿的地都有比较显著的特征，即紧挨地铁口或规划中的地铁口。

其中玖誉府也是，为地铁4号线北沿线茜坑站地铁口物业，市场定位比较明显地倾向于刚需或初级改善群体。

不仅拿地冒进，开发速度也够快，这主要是为降低开发成本的高周转运作，龙光相比其它地产开发商更为突出。往往在拿地之后的几个星期内，就可见到施工队进入地块现场作业。

玖誉府在今年中的时候老牛还在看它进行地基工程，如今就有消息称计划年内入市。若非其地块与周边规划上存在一些需协调的问题，应该会比目前的进度还要快一些。

按照命名看，玖誉府同样为“玖系”产品。所谓的龙光“玖系”诞生于2015年，自此之后迅速在深圳、惠州、珠海等20余个城市落地，是龙光地产的重点产品线之一。

但跟产品定位、产品类型关系并不大，不管是住宅还是商业，都有“玖系”在列，且地段的差异大。其它产品线还有“天系”“江南系”，这些在深圳市场就比较少见了。

区位及交通环境

1，交通环境

龙光玖誉府位于龙华福城街道，与观湖街道交汇相邻，是观澜板块较为核心的区域。

具体在观澜大道西侧，在建地铁4号线北沿线茜坑站B出口处，妥妥的地铁口物业。

长期以来，观澜大道一直是串联观澜板块与龙华板块的主要干道，随着龙华新区设立及龙华行政区的成立，两大板块之间的联系通道逐步增多。

地铁4号线北沿线是其中一个，预计2020年底前通车运营，主要沿着观澜大道和高尔夫大道铺设，可视为观澜大道的立体复合通道。

4号线北延段的开通可将观澜板块纳入到深圳地铁网络中，提升观澜板块的通勤效率。玖誉府作为其中的地铁口物业，受益自然是比较明晰的。

除此之外，玖誉府与龙华有轨电车、龙澜大道（深华快速路）、龙华大道（整合梅龙路-大和路-民和路-泗黎路）、梅观路市政化改造等一批新建及改造项目的距离大致相当，

约2公里左右均可触达，这些道路也可促使玖誉府及观澜板块区域与龙华板块乃至市区板块融入得更密切。

2，区位规划

从区位规划来看，玖誉府所在的区域会继续巩固观澜板块比较核心的地位。与龙华区政府办公楼相距不远，在观澜高新区和九龙山智能科技城之间。

观澜高新区和九龙山智能科技城都是龙华重点规划的产业聚集区，并且均已被纳入国家高新区深圳高新区龙华区范围内，是龙华唯二上榜的片区。

根据规划，深圳国家高新区从原来的11.52平方公里规划面积，扩区后深圳高新区总规划面积达到159.48平方公里，形成“一区两核多园”的高新区发展布局。

龙华园区规划用地面积17.78平方公里，规划主导产业为人工智能、移动智能终端、生物医药。其中：

①九龙山智能科技城-福民创新园片区，由环观南路、观澜大道、观光路和九龙山合围而成，面积13.55平方公里。

其中的九龙山智能科技城规划范围9.81平方公里，核心区规划范围3.99平方公里，是龙华区未来重点打造的“三城两镇一中心”之一，正在申报市级重点开发区域。

②观澜高新园片区，由梅观高速、机荷高速、环观南路、坂澜大道围合，面积4.23 平方公里。

观澜高新园位于“梅观创新科技走廊”的核心地带，2017年8月被市政府授予未来7大产业集聚区，该片区是龙华打造的双核之一的科技文化核。

规划用地面积4.23平方公里，以新一代信息技术、生命科学及健康、新材料新能源、先进制造业、智能硬件等领域为主的高新技术产业和先进工业的特色园区。

3，周边旧改

根据《龙华区城市更新“十三五”规划中期调整方案》中的公示图显示，玖誉府所在的片区，即观澜大道沿线区域大都为拆除重建类更新空间范围，等于重造观澜城市面貌。



项目北面与合正观澜汇一期相邻，其二期在耽搁多年后于近期恢复建设，预计明年可以达到入市的条件；

南面临近交警中队，以及规划中的田背工业区城市更新单元，该城市更新单元的申报主体是合正地产，规划为合正观澜汇三期；

西侧广阔腹地暂未粗放布局的原村镇工业厂房，大多尚未列入城市更新计划，但应会以利益统筹或纳入九龙山智能科技城整体改造范围中。

局部区域内已有万科、卓越、鸿荣源、宏发、金光华、佳兆业、仁恒等房企开发商入驻，进行旧改工作。

不过更新周期长，整体进度比较缓慢。

周边配套

1，商业配套

项目自身规划有1500㎡菜市场，紧邻合正观澜汇一期，其底商为建面7.1万㎡的福城天虹购物中心。

该购物中心已于今年11月29日开业，是该片区内较大型的综合购物场所，也会成为玖誉府业主最容易触达的综合商业配套。

就近的还有观澜世纪广场一带的观澜天虹商场、福民市场、美佳华商业广场等。

依仗地铁口的优势，沿着地铁4号线有更多其它商圈、商业场所的选择，基本上一个站点覆盖一个商圈，包括观澜板块内最大的购物中心MH mall便位于观澜湖站。

2，学区配套

玖誉府位于福城街道内，按照目前的学区划分，在观澜第二小学+观澜第二中学，两所都是观澜板块比较老牌且口碑较好的学校。

但随着行知学校全面办学，龙华第三外国语学校等新办学校的加入，以及原学区范围内的学校招生指标压力增加，学区的变动概率陡增，因此不能作为目前的判定依据。

3，其它配套

医疗配套跟教育配套一样，逐步地补充完善中。龙华区中心医院（原观澜人民医院）扩建工程、龙华区综合医院新建项目等，为区域带来更优质的医疗卫生机构。其中：

龙华区综合医院位于观湖街道樟坑径片区马蹄山东北侧、安清路西南侧，占地面积约5．6万平方米，规划床位1500张。

龙华区中心医院占地面积约3．77万平方米，扩建后床位由850张提高到1200张。

另福城街道正规划一家街道级综合医院，规划床位300张。

文艺配套方面，项目代建有8000㎡图书馆，就近的有观湖文化体育中心、世纪广场及文化配套等，其它主要需通过城市更新、利益统筹等渠道改善。

其中观湖文化体育中心正在升级改造，将建成为集文化馆、图书馆、体育馆于一体的综合性场馆。

地块信息

玖誉府的地块宗地号为A914-0305，原观澜中心西片区更新单元中范围内，贡献给政府后在2018年9月26日公开竞价出让。
由此需配比8000㎡图书馆就不难理解了。

该宗地成为去年8月3日《深圳市人民政府关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》（简称《意见》）出台以后，深圳首块挂牌出让的居住用地。

《意见》规定了居民家庭新购买商品住房，自取得不动产权利证书之日起3年内禁止转让。

宗地出让时采用了“单限双竞”的办法，即限成交地价、竞成交地价、竞公共租赁住房配建面积。挂牌起始价为9亿元人民币。

经现场25轮竞价，该宗地最终由龙光地产摘得，成交地价为人民币11.7亿元，且须配建12442㎡的公共租赁住房，比初始配建面积高出3200㎡。

宗地整体规模不大，占地面积约1.5万㎡，整体较为方正。

项目介绍及不利因素

1，玖誉府占地面积约1.5万㎡，总建筑面积约8.5万㎡，主要由2栋31层高的商品住宅（共3座单元）、1栋28层高的公租房（1座单元）和1栋9层高图书馆等物业配套组成。

这一规模可以说是龙光近几年在深圳所开发新盘中最小的一个，相对于其它旧改大盘，更显袖珍。

2，容积率4.15，计容积率建筑面积约6.4万㎡。

其中住宅建筑约4.6万㎡（含公租房12442㎡）、图书馆8000㎡、公交首末站3000㎡，其它为常规的物业配套用房3800㎡。

3，商品住房计容建面约3.4万㎡，每栋31层高，2层为架空层社区花园，住宅3层开始起算。

规划总户数377户，2梯4户及2梯5户的梯户比。其中以套内面积90㎡以内的户型为主，占比约85%共319户。

户型区间为建面73-108㎡，中小面积段的2-3房户型为主。面向首套置业及初步改善置业群体。

大致有5套户型，其中以建面89㎡的户型最多。

4，公共租赁住房产权归政府规划，总户数为208户，主要分为建面35㎡和65㎡两个面积段户型。其中建面35㎡的52套，建面65㎡的156套。

面向家庭公租为主，已列入2019年龙华区第二季度保障性安居工程。

社区管理方面，原则上公租房和商品房之间不设立物理区隔。

5，地下2层车库，社区车辆出入口设置在地块的北面，临近三单元住宅。

规划机动车停车位500余个，其中有50个社会车位，，能够满足商品住宅的基本车位需求。

6，图书馆设置在小区的西南角，9层高，8000㎡。图书馆建成后产权归属政府，龙光需无偿移交。

其它需移交产权的还有社区警务室、社区管理用房和社区服务中心等，则设置于于1栋商品住宅的首层。

图书馆效果图：

7，公交枢纽站出入口位于社区地块的南面，靠近四单元住宅。

8，图书馆及一单元住宅之间的首层设置有小型垃圾转运站，与相邻住宅建筑门窗洞口之间的距离大于10米。

9，公租房首层规划有社区菜市场，规定建面1500㎡。

小结

1，龙光玖誉府是龙光近几年在深圳开发的最迷你住宅社区，社区囊括了商品住宅、公租房、图书馆、公交始末站、社区菜市场等物业业态，实际可利用的社区空间会较为拘谨。但依托地铁口、观澜汇大型商业配套的优势，使其社区对外得到了较好的延伸；

2，商品住宅主推建面73-108㎡区间段的产品，面向首次及初级改善的置业群体，对于该面积段产品来说，结合其项目区位及交通条件，值得关注下；

3，周边现状建筑有不少零散厂房，整体改善空间较大。部分地块已纳入城市更新改造计划，但不稳定因素大，改造周期不明朗，兑现期难明说。

龙光玖誉府获批预售许可证，并在住建局官网公示，本次备案房源位于1栋一单元、二单元、三单元、四单元，均为住宅产品。

共376套，户型建面约73-108㎡，均价约5.13万/㎡，单价区间在4.8-5.5万/㎡，总价区间在375-573万/套。

部分备案价格