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半岛城邦•璞域咚咚找房公众号

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更新时间:2018-08-20

在半岛城邦1-4期里,1期的“血统”是比较特别的。半岛城邦的开发商为深圳半岛城邦房地产开发有限公司,由深圳南海益田置业有限公司更名而来,隶属于香港的上市公司南海控股,大地影院也是该集团下的企业,还是其主营业务之一。所以四期商业里少不了大地影院这个主力店。

1期“血统”比较特别,是因为当时南海控股自认为没什么地产开发经验,所以选择了与深圳本地国企益田集团共同开发。后来建二期的时候,南海控股就自己独立开发了。

三期开始,南海控股把半岛城邦定位为高端豪宅项目,也确实做到了这一点,很好地站稳了深圳豪宅市场。如今四期已做到游刃有余,玩起了多元物业组合。

 

更新时间:2018-08-20

区位概括

大的区位环境来说,半岛城邦位于蛇口半岛湾区的海岸线上,该海岸线从西到东,约3公里长,涵括了邮轮母港、私人游艇会、中央商务区、高端商业区、以及深圳的顶奢豪宅区。丰富的湾区功能,与延绵15公里的城市休闲绿廊衔接,构筑了深圳难得的滨海城区。

并且,区位具有较好的成长空间,左邻前海蛇口自贸区,右接后海总部基地,两者均为深圳重点打造的优势产业片区,更突显了该区域规划为国际住区的基调。

 

小的片区环境来看,项目临蛇口渔港码头,北侧依托于蛇口山(望海公园),东侧与东角头填海区相临,靠近西部通道口岸用地,南侧凭借滨海步行长廊与深圳湾紧紧相连。
 
项目是名副其实的“半岛”,东、南、西三面环海,北靠半山,被围成了一个小型的相对独立的”私属“空间。

 

 

【周边重点规划】

蛇口,已经褪去了当年依靠工业崛起的外衣,成为继香蜜湖、华侨城之后深圳极具代表性的豪宅片区。

但它没有停止生长,历经了30多年波澜壮阔的蛇口,还在焕发着新颜。这就给了半岛城邦4期有不少期待的规划项目。

 

交通层面

1)望海路地下快速路改造

望海路地下快速路,西连兴海大道和月亮湾大道,东接沙河西路,在蛇口半岛形成“U”形对外快速通道,提高蛇口片区交通的可达性,以及和前海连接的便捷性。

根据规划,其改造后将分为地下、地上双层道路。


图:来源于公开新闻报道。

 

2)大南山隧道

项目西起铲湾路与月亮湾大道交叉口,穿过大南山,东至后海大道,全长约7.5公里,隧道为双向6车道。

3)地铁12号线

线路起点为左炮台到宝安大空港新国际会展中心,已经动工,预计2023年通车运营。其中海上世界到南油段已作为9号线支线提前动工,预计2020年率先通车运营。

 

4)太子湾邮轮母港

集“海、陆、空、铁”于一体的现代化国际邮轮母港,原蛇口码头的票务功能已转移至此,可前往香港机场、澳门、珠海等地,也可乘坐邮轮出国游。

 

商业配套层面

4期自身有商业配套规划,周边的新型商业也逐渐完善色,除了已有的海上世界商圈外,未来还有太子湾商圈、海境界二期综合体、华侨城蛇口码头项目、东角头综合体项目等,蛇口会成为深圳独特的滨海大商圈。

1)海上世界

集“商务办公、休闲娱乐、餐饮购物、酒店、度假、居住、文化艺术等”于一体的蛇口地标级商圈,已成为深圳人民及外地游客休闲娱乐的旅游点。

 

2)太子湾项目

这是片区内未来的重中之重,邮轮母港便位于该区域,此后还会有大规模的商务办公、住宅、商业等物业集中建成,其中商业的部分将有香港新世界集团运营,打造深圳的K11产品,提升蛇口商圈的综合品质。届时跟海上世界商圈连成一片,打造成蛇口的商贸中心。


图:来源于网络公开信息,仅供参考。


休闲配套层面

1)蛇口山公园,也叫望海公园,在4期的北面,规划会做成一个23万㎡的市政公园,半岛城邦也将建设2座天桥直通公园。另外还会跟重新更新过后的蛇口广场、深圳湾公园用空中连廊相连接。


图:来源于 蛇口消息报 公众号。


4期平台部分规划会延伸到蛇口山公园,小区范围内的已搭建起来,预留了延伸接口。


2)深圳湾公园滨海长廊,整个半岛城邦项目都被深圳湾公园的滨海长廊所围绕着,连通了福田红树林、深圳湾、后海湾、太子湾等深圳市区内的所有滨海区域,共约15公里长。

其中围绕着半岛城邦的就有1.5公里,这一段为招商承建,相比前期建设,其品质感似乎有提升。


3)国际游艇会,在3期的东面,为开发商的规划项目,应该会在5期之后再提上建设议程。


旧改层面

蛇口半岛有不少老的工业区和居民建筑,主要的旧改也都是以这类物业为主。


1)招商·渔二村旧改(一期)

在半岛4期的东北面约500米距离,大致范围是蓝漪花园以东,蛇口老街,湾厦路以及望海路合围部分。实施主体为招商地产,项目占地9072㎡,规划容积率为7.25,总建面65772㎡,更新方向主要是住宅商业。

渔一村已改造完毕,即万科蛇口公馆。


2)华侨城·渔人码头旧改

在半岛城邦大社区的的西侧,规划有三栋超高层建筑,业态包括商业办公,公寓以及酒店,建成集超甲级办公楼,超星级酒店于一体的滨海综合体。

开发建设用地面积25147.7㎡,计容积率建筑面积为176790㎡。其中商业、办公及酒店124950平方米,商务公寓51780㎡,公共配套设施60㎡(公共厕所1座)。另外,允许在地下开发8000㎡商业用房,含1800㎡海洋主题馆。
4期西南方向,最远处为海上世界,停泊着众多渔船自然是渔人码头:  



更新时间:2018-08-20

项目概括

半岛城邦位于南山蛇口半岛,望海路南侧,与蛇口山正面相对,毗邻深圳湾

共分五期开发,一二三期已经相继入市并售罄,即将入市的为4期,5期预备建设中。

项目总用地面积约30万㎡,总建面超100万㎡。其中,4期总占地面积约5.9万㎡,建筑面积约16万㎡。

 

 

 

 

【产品规划及特色】

可见,半岛城邦的整体调性是经过长期的积淀与周边的发展相契合的,即将入市的4期,在半岛城邦家族里还是最富有个性的一期:

1,南向可窥海,景观有层次

目前半岛城邦的1-4期里,能真正在最前排直面一线海景的只有一期和三期的部分楼宇单元。未来,规划中的五期也可以,五期起来后,可能会影响到三期的部分海景单元。

4期在半岛城邦整体地块的后排中部,左右两边分别与二期和三期相邻,前面与半个一期挨着,后面则是蛇口山公园(又名望海公园)。

 

因此,半岛城邦家族的特色之一的海景资源,4期产品也有,同样是南向海景。

 



如图,拍摄的地点是B栋样板间,位于低楼层,望出去的景观也是相当开阔,海景和城景融洽和谐。如果是在高楼层,视野会更加出色。

 

C栋东南朝向,低楼层,目前的视野也是相当开阔的。以后5期的4栋住宅建筑若在地块的东侧布局,那么对4期该朝向单元的影响也不大。

 

2,住宅+办公+酒店+独栋商业群楼

半岛城邦的前三期,均为纯粹的住宅社区。而到了4期这,画风大变。除住宅产品外,还规划有商业(开发商自持)、办公楼、酒店(开发商自持)等物业。

4期总占地面积约5.9万㎡,建筑面积约16万㎡,容积率2.73。布局有3栋住宅,1栋商业综合楼和若干个(49个)总建面约8万㎡的商业群楼(商业小盒子)。

 

其中4期的这些小盒子异常惹眼,大多2-3层高。由49个”盒子“组成非传统的街区形式,也非大热的集中型购物中心,

而是近些年深圳很流行的独栋商业群楼,类似于欢乐海岸、万象天地的高街和里巷以及深业上城的空中小镇。




整体风格很搭。

 




图:来源于欧博设计。

 

3,150+米的“高个子”,超高层住宅

半岛城邦4期的3栋住宅分别为B座(48层)、C座(50层)、D座(50层),塔楼建筑高度均超过了150米,其中C/D两栋达到了161米。住宅层高3.15米。

另外,A座是商业综合楼,地面33层楼约152米,东西朝向,待遇肯定就没住宅那么好了,更似半岛城邦为丰富产品多样性的补充品。

按照规划,A座首层是架空层库,二层是架空公共空间;3-8层为办公,层高4.5米;9层及以上为商务公寓和酒店客房,层高3.6米。

 

高度是延续了第三期的特色,比10余年前入市的一二期要超出不少。正是超高层的规划,能够较好的保障了4期的海景效果。

除B栋南向具备开阔的海景视野外,D栋的高层住宅单元,大概35层以上能看到还不错的景观,再往上些就能做到比较好的海景与城景相结合的景观效果。



这个角度能比较明显地看出4期的高度优势:

 

超高层住宅在深圳住宅市场,已经有越来越多的体现,近几年在高端或主打豪宅品质楼盘上,更是深化了这一趋势,包括恒裕滨城二期、华润城润府、深圳湾悦府、中洲湾、深业沙河世纪山谷等一批已入市或待入市的新贵盘。

半岛城邦的整体外立面很是清爽,蓝白色调与滨海格调一拍即合。

 

4期外立面运用了扭动的外挂结构设计,相比三期显得更轻盈、时尚、运动。

 

4,建面88㎡阔绰1房,“钻石王老五”户型,装修交楼

4期主推建面约88-135㎡的1-3房,跟三期一样精装修交房,共700余套房源。具体户型面积段有建面88/102/113/117/135㎡等,具体分布如下图所示。

梯户比方面,B栋是4梯5户;C/D栋是4梯6户,C/D栋的布局一致。

装修标准B栋和C/D栋也有所区别,B栋更接近居家使用,C/D栋会更偏商务气息。除了建筑风格外,主要体现在建面88㎡B栋的已规划为一房双厅格局,C/D栋的更似酒店大套间。

 

显著区别是,1-3期的是居家户型,诸如建面260-346㎡的大平层,板式结构,强调空间的豪奢,直面海景的畅快。

而4期最小的户型为建面约88㎡的1房,最大的也仅为建面135㎡的2+1房,其余面积段的是2房。强调的是奢享。

倘若从户型数字上看,不会有太强烈的感受,但是从现场样板间来看,功能齐备的大尺度空间感,大客厅、大厨房、大卫浴、大房间等,立马抓住人心,想*会有不少年轻群体喜欢。

 

尤其是建面88㎡的1房户型,其产品的构造理念跟项目相对的枫叶望海公馆类似,跟去年悦府建面106㎡做1房和新天鹅堡建面168㎡2房也类似。

5,配建南山外国语学校小学部+蒙特梭利幼儿园

跟4期同一*建设的还有南外集团滨海小学和蒙特梭利幼儿园,在4期地块的东北角。

 


画面中间的在建项目即为枫叶望海公馆。

 

蒙特梭利幼儿园在一二期内也都有,是来自上海的国际教育机构。

这是很蛇口的特色,除了公办品牌学校外,蛇口有深圳最集中的国际学校,并且还将新增,从侧面反映蛇口的国际化教育需求和程度比较高。

补充学区图,小学和初中一致:

 

6,其它基本参数(4期)

建设用地面积:约4.09万㎡
总建筑面积:约32万㎡
计容建筑面积:约16.83万㎡
容积率:4.11
住宅停车位:2000多个
商业停车位:1000多个

停车位这块,对应700多户住宅,应该是比较充裕的了,三期的车位争议,于4期的规划车位数量来看,可能不会再现。

具体的建筑功能面积分配情况:

 

 

【总结】

1,半岛城邦4期与家族其它成员有比较大的区别,无论是建筑业态还是户型产品,都比较特别,新潮。且相比半岛城邦前三期的超大户型,总价优势大,也有不错的视野和海景资源;

2,项目所处区位和环境越来越完善成熟,包括商业、商务、社区氛围、休闲配套、学校等,可以说,半岛4期是片区成熟下的精品之作,但特别的户型也给部分置业者带来了抗性;

3,商业部分(日子里)的运营管理,若往好的方向走,能够对项目自身起到物业增值作用;


 

更新时间:2018-10-11

建筑面积约135㎡ B栋A户型

分布于B栋端头。4.2米客厅开间带有大面积景观阳台。双卧双卫,主卧开间3.8米明亮舒适,次卧开间也达到3.2米空间舒适。

 

  

建筑面积约117㎡ B栋B户型

南向单面采光,大开间短进深。空间设计合理。3.9米客厅开间带1.6米宽景观阳台。主卧开间3.6米功能全面空间舒适,次卧开间3.3米,具有良好的开间进深比。 餐厨空间紧凑实用,卫生间不可自然通风采光。

 

建筑面积约88㎡ B栋C户型

南向单面采光,奢享型小户。3.6米客厅开间带有1.55米宽大景观阳台,主卧功能全面宽敞舒适。餐厨空间设计合理结构紧凑, 卫生间不可自然通风采光,室内承重墙位置不利于生活阳台面积自由发挥。

 

 

建筑面积约113㎡C/D栋A户型

东南或西南朝向。通透布局三面采光,客厅开间3.95米,带有2米宽大阳台。主卧开间3.65米宽敞舒适,双卫双卧。餐厨空间拥有大面积开窗。入户小书房可做功能空间,开间2.5米也可与生活阳台合并卧室使用。

 

 

建筑面积约88㎡C/D栋B户型

朝向东南或西南。单面采光,户型方正,客厅开间3.97米带有景观阳台,主卧开间3.35米,功能完善宽敞舒适。相对B座88户型来说,CD座户型的餐厨空间采光效果相对要有一定的提升,在空间设计上更偏向于年轻时尚。


 

建筑面积约102㎡C/D栋C户型

朝向东南或西南,单面采光,主要生活空间南向。 客厅开间4米带有1.75米宽阳台,主卧开间3.3米具有良好的开间进深比,次卧开间也达到3米,双卧双卫,两个卫生间之间没有承重墙,可以考虑合并成一个大卫生间使用,餐厅位比较紧凑, 厨房采光面较小,自然采光能力偏弱。 

 

 

总结:

 

产品定位准确设计用心,主要面向中高端年轻群体。4.11的容积率不高,商业部分的覆盖率较高,以小镇商业体验取代社区花园,从而保证临海的景观资源。

 

户型采用3.15米层高,室内宽敞明亮,卧室采用大面积飘窗自然形成休闲空间,嵌入式阳台具有优良的防风性能,很适合临海和超高层建筑使用。

 

楼栋设计具有良好的均好性,最大程度发挥体块的优势。由于楼体的相互关系仍然有部分户型有一些差距,比如88户型,B栋的正南无遮挡景观相比C栋有很强的优势,在价格上也会有一定的体现。

更新时间:2019-04-12

半岛城邦公示了预售许可证,已在规土委公示其备案信息,本次备案房源位于四期BCD座,共599套房源,全部为住宅产品,户型建面约87-137㎡,均价约11.6万/㎡(含装修费),单价区间在9-14.5万/㎡,总价在784-1958万/套。

 

据悉项目在4月11日已启动诚意登记,交200万元,4月22号公证摇号,23日开盘。



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