和昌·众筑中央园著

中央园著项目实际是由和昌地产集团以及众筑实业共同合作开发的。

和昌集团创建于2007年，总部位于北京，是中瑞控股集团旗下的一家集房地产开发、资本金融服务和物业服务等为一体的综合性房地产企业。主要开发项目分布在南京、武汉、苏州、杭州、合肥等城市。

而众筑实业，据销售介绍是由万科集团的管理团队离职后，出来创立的公司。的确项目在户型的格局分布上，多少可以看出有万科系列的影子。

黄江镇位于东莞东部产业园片区的南部，紧邻大朗、塘厦和樟木头和常平等镇区。黄江南部与深圳的光明新区直接接壤。

2017年黄江镇成为了东莞市经济增速*的镇区，虽然黄江作为东莞知名的工业强镇，但是经济飞速增长更多的归功于近年来积极实现产业转型升级。

因为黄江有着独特的地理位置优势，南接深圳光明，西临松山湖，既能承接深圳智能制造产业外溢，又方便对接松湖智谷。相比深圳，黄江的“价格洼地”效应十分明显，随着莞深交通网络不断完善，不少深圳外溢企业都将目光投向了黄江。

 

黄江产业未来会以打造电子信息产业为特色的高新技术产业重镇和产业多元化小城镇为重点发展方向。星河互联网小镇（动工）、灵狮小镇（动工）以及黄江智谷项目（计划）等多个项目陆续的推动，也证明了黄江镇政府对产业转型的决心。

 

根据*总体规划资料了解到，黄江镇以功能和区位划分成了南部产城组团、新城中心组团、刁朗组团等七大组团。

而和昌·众筑中央园著则是位于北部旧城组团。北部旧城组团主要是以居住、服务为主导职能，适当发展低污染、高技术含量的都市型产业。北部旧城组团后期将会是黄江“三旧”改造重点“关注”的片区。

 

项目位于黄江镇的黄江大道北片区，锦绣路与永盛街交汇处西北侧。黄江大道片区属于北部旧城组团的其中一个片区，片区特点明显，周边配套丰富，也相对成熟。但是因为规划时期较早，片区内以民房或是十层以下的老式小区为主，且道路较窄，拥堵缓行较常见。

 

根据东莞市城乡规划局的法定图则显示，项目周边地块比较多样性，包括有住宅用地、绿化用地、商业用地和商住用地等等。虽然周边地块性质较为多样，但多数都是配套服务性质为主，一定程度上也提高了居住属性。

 

现阶段项目的东面是锦绣花园，97年建成的老式花园小区，沿街商业较为成熟，居住氛围较好。

南面是裕景楼，03年建成，五层高的老式小区，因为临近黄江大道，沿街商业丰富。

西面为大片的民房和厂房，这片厂房早期是作为农贸市场、零售批发以及一些加工业为主，但目前多数已经搬走了。老牛目测民房的居住率相对较高。

北面为金怡酒店和部分玉堂围村屋，金怡酒店主楼共11层高，03年正式开业，目前在做翻新工程。

 

项目地块前身是玉裕工业区，2010年由玉堂围村委与东莞华诚置业公司以“三旧”改造方式对项目进行开发建设。玉裕工业区旧改作为一个工改商住的项目，也成为了当时黄江镇重点“三旧”改造项目之一。

 

 

和昌·众筑中央园著总占地面积约1.9万m²，总建面约6.99万m²，由三栋（1#、2#、3#）32层及以上的高层住宅和一栋（9#）15层高的公寓组成，属于中小型商住项目。

总户数共400户，车位共287个，车位比约1：0.72。虽然周边直线一百米就有公交车站，但是东莞的公共交通网，目前还难称便捷，所以出行可能更多需要依靠自驾，车位不足的问题在陆续入住以后会更加的突。

 

1号楼现阶段已经全部售罄，其中*之二的房源被三家企业提前团购打包，其余*之一的房源为回迁房。

2号楼目前在售，均价大约在1.9万-2万左右。户型涵盖95m²、97m²和119m²的三至四房，两梯四户。

目前1、2号楼已经封顶，在做外墙装修。销售透露预计最晚会在2019年9月装修交楼。

 

项目采用的是万科物业管理，小区共设两个出入口，主出入口设在锦绣路，次出入口设在居民工业街。小区内部虽然是人车分流，但是车辆出入口和人行出入口相挨，在出入口处容易相互影响。

 

本次备案的3号楼，合共推出160套，均为住宅产品，户型涵盖建面约76.57m²、93.18m²和94.09m²的三房。本次整体备案均价约21696.53元/m²，备案总价区间为160-211万。

 

 

【建面约76.57m²户型】

 

此户型分布在04，备案单价均为21296.6元/m²，总价区间在160-167万之间。

 

 

【建面约93.18m²户型】

 

此户型分布在01和02，备案单价均为21696.42/m²，总价区间在199-207万之间。

 

 

【建面约94.09m²户型】

 

此户型分布在03和05，备案单价均为21896.6/m²，总价区间在202-211万之间。

 

 

这次推出的所有户型使用率都达到了0.81以上，对于33层高的高层来说，这样的使用率算是相对较高的。但一层五户，密度较高，舒适度和私密性都会受到一定影响。

 

以3号楼01为例，从层差上来看，采用的是倒三角型定价方式。楼层差价范围在11元/m²-33.6元/m²不等，层差价差距很小，且整体来看层差也是较为规律的。

 

主要的跳差分别出现在，9楼、17楼和33楼。这两个跳差的出现主要是因为周边建筑高度原因，影响了低楼层的通风采光和视野景观； 33楼的跳减则是因为顶楼受到日照时长较长，以及渗水率较高所影响的原因。

 

 

 

 

更新*：2018-04-08

本次备案的2栋共120套，均为住宅产品。整体的备案均价约20682元/m²，备案总价区间为190-250万。户型涵盖95m²、97m²和119m²，三至四房。32层高，两梯四户。

 

据了解，此次2栋虽然是项目的首推，但是1栋有接近30套为回迁房，剩余的房源被三家企业分别打包买下。

 

【建面119m²】

 

四房两厅两卫 户型分布在2栋的01，通透户型，北面看小区园林，高层南面看黄江人民公园景观，但南面部分视野受到遮挡。

 

 

119m²户型备案单价区间在2-2.11万/m²之间，总价区间在236-250万之间。

 

 

【建面97m²】

 

三房两厅两卫 户型分布在2栋的02，通透户型，北面看小区园林，高层南面看黄江人民公园景观，但南面部分视野受到遮挡。

 

 

97m²户型备案单价区间在2.02-2.13万/m²之间，总价区间在195-207万之间。

 

 

【建面95m²】

 

三房两厅两卫 户型分布在2栋的03和04，阳台和主卧正南向，高层南面看黄江人民公园景观。

 

 

95m²户型备案单价区间在1.99-2.11万/m²之间，总价区间在190-202万之间。03和04因为朝向和景观基本一致，所以价格上差别很少。

 

 

这次推出户型使用率都达到了0.798以上，对于32层高的高层来说，这样的使用率只能说是不过不失，两梯四户也较为合理。

 

以01户型为例，从层差上来看，采用的是倒三角形的定价方式。楼层差价范围在30元/m²-200元/m²不等。层差价格较为规律和稳定，波动不大。

 

 

4楼和9楼出现了一个跳差，老牛认为是和楼层采光、通风有一定的关系。老牛实地考察了项目，因为项目周边被民房和老式小区包围，所以低楼层的采光和通风可能相对较差。

 

而顶层的跳差，则是因为顶楼的日照时长较长，以及渗水率较高，所以会较次顶层便宜，这样的定价都是合理的。

 

建议如果要购买此项目的朋友，七楼或以上的楼层采光和通风会相对较好。现场销售也透露，项目首次开盘单价会在2万/m²以下。实际开盘价格，以开发商公布为准。