星河天地

星河控股集团成立于1988年，历经31年发展，旗下现有地产、金融、产业、商置、物业五大集团，业务涉及地产开发、城市更新、商业运营、酒店管理、物业服务、金融投资、产业运营等多元领域，已成为国内大型综合性投资集团。2017年，星河控股集团营业总额超过270亿元。2012-2019年，星河连续八年荣获“中国房地产百强企业”称号，七次荣膺 “中国蓝筹地产”殊荣。

 

总开发面积累计超3000万㎡，土地储备面积逾2700万㎡，布局珠三角、长三角和环渤海三大都市圈，已进驻深圳、广州、天津、南京、常州、宁波、重庆、成都、西安等多座城市。

 

其在深圳主导并开发了的项目超过10个，分布在深圳各个区域，已经入市的项目主要有星河传奇、星河荣御、星河智荟、星河国际、星河发展中心、星河时代、星河world银湖谷、星河上寓、星河盛世、星河丹堤等；光明的星河天地项目已在2018年10月入市。

 

项目整体区位及交通

项目位于位于光明中心地区，距离在建中的地铁6号线“光明中心站”约500米（根据高德地图测距），东侧紧邻光明大道，南侧为华夏路，北侧为东周社区及沿光明大街，周边有多个旧改项目规划，对面是新地中央社区。

 

【地铁】项目邻近在建的地铁6号线“光明中心站”，6号线预计2020年开通。目前13号线一期在建，预计2022年底建成，届时可乘座6号线在“上屋北站”换乘至地铁13号线一期，将直达南山科技园、后海总部基地等产业聚集区域。总体上来讲，项目公共交通配套较为便利。

【自驾】毗邻龙大高速和光明大道等主干道，距离龙大高速出口不远。

【公交】项目其中一个地块规划了一个公交首末站，附近还有“光明东周总站”“滨河苑站”和“东周小学”等站点。

 

根据光明中心片区的法定图则可以发现，这一区域多规划住宅、学校和公园等性质的用地，未来将形成光明区一个非常纯粹的居住区域，宜居性较强；目前这块区域规划了不少旧改项目，新房入市主要依赖于城市更新改造。

 

光明区的发展亮点

2018年5月25日，深圳市互联网信息办公室官方微博(深圳微博发布厅)发布消息称，省政府日前发布广东省人民政府关于设立深圳市光明区的通知，国务院已同意设立深圳市光明区。这也是继龙华、坪山两区之后，深圳的第九个行政区。这意味着光明未来在行政事务上将有更高的自主权，在区域发展上有望迎来新的突破。

 

“十三五”时期，光明区围绕“建设现代化国际化绿色新城”总体目标，着力打造区域性教育医疗和创新高地、高技术产业基地、绿色生态新城，已在中山大学城、光明中心区、凤凰城产业发展中心等核心组团布局中取得一定进展。

 

光明2018年工作会议提出，从现在到本世纪中叶，全面建成“四城两区”，即全力打造高端业态集聚的产业新城、引领源头创新的科学新城、人与自然和谐的美丽新城、共建共治共享的幸福新城，加快建设质量型创新型智造强区、现代化国际化绿色城区。

近几年光明的变化有目共睹，这个沉寂已久的老片区将迎来属于它的逆袭黄金发展期，有望成为深圳的城市副中心和区域发展极。下面老牛将从重大项目及产业发展、教育资源和医疗资源等几个方面详细说说这片区域的变化。

【产业发展及重大项目落地】

凤凰城布局了华强创意产业园、招商局智慧城、宝利来酒店、上市企业总部园区、创新科技产业园区、光明新城综合体、光明高铁城综合体、光明外国语学校、市第十高级中学、文化艺术中心、华侨城光明小镇等一批带动力强、辐射范围广、公共服务完善的重大产业项目和重点配套设施。

 

华侨城光明小镇作为华侨城集团与光明区强强联合共同打造的，号称西部的“东部华侨城”，特色小镇是深入践行国家新型城镇化及乡村振兴战略的重要布局。目前，光明小镇已入选深圳市“2018年度重大项目”。率先开工建设的马拉松山湖绿道（一期）预计将于2018年底竣工。

 

长圳车辆段基地位于光明区长圳地铁站上盖，用地性质以居住用地、商业用地及配套公共服务设施用地为主，总用地面积约110.65万㎡，规划计容建筑面积约230万㎡。

规划用地性质为居住用地+商业用地，用地面积约31.44万㎡，容积率约2.3，规划计容建筑面积约72万㎡，其中：车辆段上盖约17万㎡，规划用地性质为居住用地，容积率约1.0，规划总建筑面积约19万㎡，计容建筑面积约17万㎡，建安投资约8亿元；白地约14.44万㎡，规划用地性质为居住用地+商业用地，容积率约3.8，规划计容建筑面积约55万㎡。

 

光明天安云谷，2017年11月1日，光明天安云谷首期开工活动正式启动，宣告着这个总投资额高达800亿的国际化产城社区在光明落地开建。光明天安云谷占地220万平方米，为光明区十三五规划重点推进项目，将基于人工智能+，打造立体智慧城市，树立“产学研居”多空间高度融合的未来科技新城典范，成为全球智能制造、科技、生态等高端要素的集聚中心。

 

【优质教育资源的集聚】

中山大学深圳校区，也称“中山大学·深圳”，是继中山大学广州校区和中山大学珠海校区之后的第三个校区，成立于2015年，并于2018年6月12日正式开建。

校区具体选址位于深圳市光明区公常路以北，用地面积314.3公顷，分两期建设。一期建设选址范围约144.8公顷用地安排，总建筑面积约135.42万㎡；二期占地面积169.48公顷。

 

深圳校区周边地区还将建设中山大学附属中小学和幼儿园等配套设施，以便于服务在校区工作的教职员工及周围社区。

截至2017年9月，深圳校区已经建成9个学院：医学院、公共卫生学院、药学院、生物医学工程学院、材料学院、智能工程学院、电子与通信工程学院、海洋工程与技术学院、航空航天学院。学院已全面招录培养本科生、硕士生、博士生。未来，中大深圳校区将可容纳2万余人在此求学深造，成为人才的摇篮。

 

中大深圳校区将分两期建设，一期主体工程于2018年6月12日正式动工，预计2021年竣工。

 

深圳实验学校光明部（高中）即原来的深圳市第十高级中学，将在2018年秋季开学，坐落在光明区中心地带，紧邻光明区政府，新城公园西南侧，是深圳市政府重点建设的市直属全寄宿制公办高中。预计招生400人，分为两个实验班、两个重点班和3个平行班。该校是深圳市政府重点建设的全日制直属全寄宿制公办高中。校园总占地面积9.36万平方米，办学规模为60个班


图片来源于深圳实验学校微信公众号

 

【优质医疗资源的落地】

中山七院位于深圳市光明区新湖办事处圳美社区同富裕工业园（中大校区南侧），规划占地面积23.52万平方米、总床位4000张。

 

其中，一期工程床位800张，于2018年5月11日开业。二期工程规划床位3200张，预计2020年投入使用，届时将成为华南地区规模最大的公立医院。

 

不少网友担心和质疑为啥这个医院会开在这么偏僻的地方，但老牛想说的是这个医院真的不仅仅只有规模大而已，其研发和医疗技术水平也是非常高的，并且还有中大深圳校区的医学部作为依托，起点非常高，政府的投入也相当大，应该说是一家自带“人流量”的医院。

 

【交通配套及规划】

交通配套方面，目前已有龙大高速、南光高速两大免费高速；另外，规划有3条地铁经过光明，分别是6号线、13号线和18号线，其中地铁6号线及其支线已经在建中。预计2020年6号线将开通，地铁13号线光明段在规划中，石岩及南山段已经开建，预计2022年底开通，届时可与6号线在上屋北站换乘。

 

项目周边的各类配套及旧改规划

①商业配套

星河天地的购物中心，与星河集团在深圳打造近10个COCO系购物中心的建筑面积均在3-5万㎡之间相当，作为区域购物中心能够满足需求。星河集团COCO系列购物中心运营已经成熟，将来与相邻的新地中央广场3万㎡购物中心和绿地新都会4.3万㎡购物中心，将形成光明中心的最大商圈。

 

项目对面的新地中央广场即为老光明镇商业中心。周边有深圳人每到光明*吃的“光明三宝”乳鸽的光明招待所餐厅，光明广场、正力时代广场、康之宝百货等。

 

②教育配套

按照目前的划分，项目在东周小学（省一级）和光明中学（初+高，省一级）的学区范围内，项目内部还规划了一所24班的小学，后期社区内的学校成熟后，学区可能会有一定变化，小学引进的学校品牌目前还在洽谈当中。

 

③文娱配套

项目周边的休闲娱乐资源较为丰富，比如翠湖公园、新城公园、群众体育中心和华侨城光明小镇等都可以成为日常休闲的良好去处。

 

④医疗资源

附近主要依赖于光明区中心医院等教育资源，值得提一下的是光明有华南区规模最大的中山七院助攻，不用特别担心医疗资源短缺的问题。

 

⑤周边旧改情况

项目所在片区旧改分布较为集中，不像管委会附近多数为白地，未来几年的旧改更新主要以旧住宅和旧工业区改造为主，更新方向以居住用途为主，星河项目则是片区少有的拟拆除用地面积超过10万㎡的旧改项目，因此项目建成后，会给区域面貌带来较大变化，注入新的发展活力。

 

地块信息

项目为大丰安片区城市更新单元，于2015年列入深圳市城市更新单元计划第二批，由深圳市奥宸光明房地产开发有限公司进行申报，拟拆除重新用地面积约10.4万㎡。项目原为奥宸集团所有，但在2015年被收购到星河集团名下，目前由星河管理和开发该项目。

 

项目整体规划

项目分为三期开发，集住宅、公寓、商业和办公等业态于一体。社区内还规划有幼儿园和小学等教育资源。

 

其中，一期总占地面积约2.1万平，计容建面约14.1万平，共六栋住宅，每栋约45层，主要包含超高层住宅和少量商业。总户数规划为1195户，车位比超过 1:1。

 

项目规划有24班小学，并且自带coco系商业，计划引入星河的“COCO系商业”，星河除了地产开发，商置和物业是其发展的非常成功的两大板块，都成为新三板挂牌企业。福田、龙岗的COCOPARK，龙华的COCOCITY，分别引领片区商业标杆，成为辐射片区的商业中心。


图片来源于福田星河cocopark官方网站

 

综合评价

①优势

1、地处光明中心区域，周边有多个旧改布局，片区的居住氛围、人员素质和环境逐步形成中；

2、项目位于6号线“光明中心站”地铁口，随着6/13号线等地铁线路的建设完成，未来光明与深圳主城区的联系会更加紧密，将承接更多由主城外溢的居住需求；

3、光明升格为行政区，各项重大工程项目体质加速，中山七院正式开业，中山大学深圳校区正式开建，华侨城光明小镇马拉松山湖绿道（一期）计划2018年竣工……

4、广深港高铁线路开通运营在即，届时片区对外联系更加便捷，可便捷往返广州、香港等城市。

5、社区内部配套幼儿园、小学和购物中心等配套资源，为业主子女教育和日常购物提供了较大的便利性。

 

②劣势

1、目前光明中心这一带人气略显不足，人口密度低，各项配套尚未跟上来，短期来讲略显不便。

2、部分靠近学校和地铁的单位会有一定噪音影响，但项目在社区规划中已经尽量规避，影响应该在可接受的范围内。

 

星河天地二期获批预售许可证，并在住建局官网公示，本次备案房源位于二期1栋B座，共246套，涵盖商铺和办公两种类型产品。

 

其中商铺，共6套，户型建面约36-73㎡，均价8.3万/㎡，单价区间在8.1-8.4万/㎡，总价区间在304-612万/套；

 

办公产品，共240套，户型建面约39-278㎡，均价3.9万/㎡，单价区间在3.4-4.5万/㎡，总价区间在162-1021万/套。

 

部分备案价格

 

 

 

 

更新*：2018-10-26

星河天地已经取得预售许可证，并在市规土委网站公示，此次共备案1247套房源，其中住宅1183套，户型建面为89-240㎡，均价约为46299元/㎡，商业64套，均价约为82400元/㎡，并将在明天正式开盘。

 

 

住宅1183套分布在A/B/C/D/E/F座，其中A座174套，B座167套，C座167套，此三座户型区间为89-240平；D/E/F座均为225套，户型区间为89-92平。

 

 

部分备案价格表