和成嘉业

深圳市金和成投资发展有限公司成立于2010年，实为金龙羽集团旗下的地产公司。其下属子公司有：深圳市金安业房地产开发有限公司、深圳市金建业房地产开发有限公司、深圳市金伟业房地产开发有限公司。

金龙羽集团为全国最大电缆厂商，该集团于2010年才开始通过“和成世纪”项目介入地产行业。根据开发商官网介绍，目前该公司在坂田共约5个项目，包括13年开盘的“和成世纪”，在建项目有“和成嘉业名园”以及相隔不远的“和成世嘉名园”，其中和成嘉业名园已开售楼处，预计将于上半年推售，和成世嘉名园总建筑面积约8.6万㎡，目前地面已平整，计划于近期全面启动建设施工工作。

除两个在建项目外，坂田还有2个大型旧改，其中有坂田扬马片区城市更新单元（即[坂田北地区]09号控制单元GX01更新单元项目），项目占地近16万㎡，该项目已完成意愿征集，现立项前期准备工作阶段。据称杨美村旧改也是金和成公司介入，更新单元面积约在9.3万㎡，近期于19.3.6日在规土委公示其旧屋村范围图。目前所公示的范围或后期还有调整，图中所示的旧改范围仅作参考。

另，除坂田外，储备的项目还有石岩的上排工业区旧改，占地面积约13万㎡，现已完成街道备案等相关工作。

整体区位及交通环境

和成嘉业名园位于龙岗区坂田街道，从整个深圳的位置分布来看，坂田位于深圳的地理中心和城市发展中轴，南接“福田”、“罗湖”、“南山”三大关内经济强区，西靠目前正在强势发展中的“龙华”，东边连着发展中的龙岗“布吉”和“平湖”两大街道，地理位置十分优越。 

龙岗区以4200亿在2018年的GDP排行榜中稳居全市各区第二，增速11%达到全市*。从总量看2018年龙岗区GDP约占全市17.7%，坂田街道2018年GDP是2066亿，占据龙岗GDP总量的半壁江山！


19.4.25日深圳市人民政府印发《深圳国家高新区扩区方案》（以下简称“方案”），方案提到，深圳国家高新区从原来的11.52平方公里规划面积，扩区后深圳高新区总规划面积达到159.48平方公里。其中，包括了龙岗的坂雪岗科技城片区。 

坂雪岗科技城片区主要是由梅观高速、机荷高速、清平高速和南坪快速路围合成的区域，总规划面积28.51平方公里，是广深科技创新走廊的十大核心创新平台之一。

目前已形成了以华为为龙头，包括神舟、康冠等企业的电子信息产业集群，现有规模以上企业123家、国家高新技术企业280家。片区拥有天安云谷、神州智园、云里智能园、宝能科技园、上雪科技园等125个产业园区。

片区将放大华为等龙头企业的带动作用，发挥技术溢出和人才溢出效应，培育打造国际科技研发高地和特区一体化先行示范区。另一方面，坂雪岗科技城还将重点发展通讯设备、5G产业，进一步强化核心创新平台的创新引领作用。

项目位于坂田中心地段，属于贝尔路以南、坂雪岗大道以东、布龙路以北的区位，片区内原有空地较多，对于市政规划有较大的施展空间，且安置有华为两大员工住宅社区，在医疗和教育配套等方面都给予片区一定的支持力度，比如引入三甲综合医院、深圳实验学校坂田分校等。

除市政配套加码外，在产业方面，片区通过拍地等形式引入一批明星企业，如经纬通信、铁汉生态、梦网科技、鹏润达集团、乐安居等，据称，大族控股集团总部以及领胜科技集团等也将进驻该片区。将打造除天安云谷外，又一个坂田总部经济。

布龙路与坂田路交汇处，人流密集，加上地铁站的便捷交通条件，周边通过旧改入市的新盘集中于地铁站点周边，以万科世畅旧改为代表，是目前项目周边最快动工的一个旧改项目，预计建成后将为片区带来近10万平的shopping mall，预计将改善片区的购物环境，带动相关配套产业的发展。

预计将来随着产业园聚集和农民房的拆除改造，对于周边的商品房租售市场都会起到一定的带动作用。

交通方面，坂田一直以来并没有直接通勤市区的行车及轨道线路，交通方面与关内的衔接较弱，主要等待地铁10号线和坂银通道的拉动。

地铁5号线：项目距离地铁5号线坂田站约700米左右，属于地铁沿线物业。5号线南延线将连通至前海，预计今年9月30日建成通车。

地铁10号线：起自福田口岸，终点为平湖中心，途经福田、龙华、龙岗三区，是连接深圳中部发展轴和福田中心城区的主要交通线路。

10号线计划2020年建成开通，预计将改善梅林关拥堵，分担4号线的运营压力。将对龙华、坂田、平湖三大区域的交通起到较大的改善作用。

地铁25号线：是连接大浪北至布吉的普速地铁线，起自龙华区大浪北部，向东南穿龙岗坂田，在布吉片区主要沿布龙路、布沙路，最后接入龙岗南岭。自北向南将与27号线、4号线、22号线、10号线、21号线、17号线实现换乘。主要利好大浪、南岭等原来无轨道通行区域。

规划深惠城轨：深惠城际已被列入粤港澳大湾区城际铁路建设规划，初步列为2022年前动工项目。

坂银通道：预期2019年年底完工，预期未来从坂田出发可12*到达福田。

坂银通道主线设计标准为城市一级主干道，双向六车道，规划红线宽度60~150米，设计车速50Km/*。

坂银通道规划定位是以公交功能为主导的干线性主干道，双向车道中，最内侧都是公交专用道。

预计建成通车后，从坂田开车至福田中心区的*将缩短至大约12*，并且从坂田到华强北、银湖等地方将无需绕行皇岗北路或者清平高速，能够有效减轻梅林、清平等二线关的公交及社会车辆的交通压力。

周边配套

从项目所在位置来看，属于贝尔路以南，坂雪岗大道以东，布龙路以北的区位，片区内空地较多，对于规划有较大的施展空间，近几年来先后引入了吉华医院（三甲综合）、深圳实验坂田分校等高端要素。

项目临近坂田站地铁口，且为双主路交汇处，人流较为密集，目前交汇路口已规划有10万平shopping mall，建成后将对消费人群产生一定的聚集效应。对于附近其他大型旧改而言，是一个利好开端，或规划大型商业形成商圈，将有效改善和提升片区的整体商业环境。

商业配套：项目配建有2万平商业，坂雪岗大道以西目前规划有云里智能园2万平商业（坂田云里梦想乐园）和万科世畅旧改配建的约10万平商业。

坂田云里梦想乐园，占地面积20000平方米，云里智能园北广场，园内近20项的大型户外娱乐项目及*智能教育性质的儿童游乐区域：是一个集高科技游乐项目、科普游乐项目、娱乐健身项目、观光旅游项目、于一体的综合游乐场。

医疗配套：项目北向规划的市吉华医院尚处于前期工作的阶段，目前在抓紧推动进程，预计将为坂田带来*市级三甲综合医院。另龙岗第二中医院19年土地整备中。

教育方面，项目所属小学学区是南向紧邻的杨美实验学校，该学校原为民办九年制的立培学校，后为解决公办*紧缺问题，将一批民办学校改为公办。

2019年坂田小学招生范围



项目小学学区为杨美实验学校。

2019年坂田初中招生范围，可看到该项目的初中学区为深圳实验学校坂田校区范围内。

深圳实验坂田分校（九年制），初中部招生采取大学区，按积分计算入学。

休闲方面，雪象体育公园已于去年年底开间，该公园占地面积达142.25公顷，定位为以休闲体育为特色的自然公园。

龙岗2019年政府工作报告中指出，加快雪象体育公园建设，开展下雪社区入口广场、游客中心、滨水广场、景观建筑等部分设施施工，年内完成总工程量40%。

以下图片为坂雪岗科技城核心区竞赛的一等奖作品，“森林中的坂田”周边特色（郊野）公园整体联通概念设计。

旧改规划

项目所在片区位于坂田北与坂田南交界处，周边旧改相对较为集中，超百万㎡的拆除重建旧改面积。目前已有万科、桑泰、华侨城、佳兆业等知名房企进驻该区域。

其中万科世畅已动工，新围仔二期原为诺德中央道2期，后被华晖收购，改名为华晖和安里，预计今年推售。大族云峰目前在售一期产品，二期已动工。其他尚处于前期工作，尚无明显进展。

从图中可以看出，旧改多数集中在5、10、25号地铁沿线周边，具备便利通勤要素。另扎堆在主干道布龙路与坂雪岗大道两侧，除交通因素外，还有人口聚集的客流因素，便于规划大型商住综合体，形成坂田新的商圈，促进片区相关配套快速发展，或将提高片区居民的整体生活品质。

以万科为例，原世畅自行车片区城市更新项目，拆除重建用地面积8.65万㎡，一期计容总建面35.5万㎡，规划有人才公寓、开酒店、写字楼、商业等，并配建有公交首末站、社康中心和社区体育活动场地，商业部分预计规划为10万㎡的shopping mall。

小结

从市场来看，整个坂田的供应近两年处于低密态势，跟旧改周期有较大关联，新盘供应出现青黄不接的局面，加上政策压制，推盘节奏放缓。该项目选择上半年推售，价格略低于同期楼盘，竞品压力较小。

项目周边旧改较多，片区未来发展潜力较大。但多数尚处于前期意愿征集阶段，进展较为缓慢。预期未来居住环境改善将是长期行为。短期内对于项目受益最大的万科商业综合体已经启动，预计将为片区带来10万平的购物中心。

预计5年后，随着坂银通道、10号线和吉华医院的相继竣工，将会对片区的交通、医疗等带来较大的提升作用。

而片区内的科创谷、经纬通信、梦网科技等新兴产业项目为拍卖用地，无地面建筑需要拆除，均已在建和准备动工阶段。预期未来几年也将陆续建成，为片区提供较多的承租人口，带动周边相关配套产业发展。

从项目自身来看，其用地规模较小，规划受限，园林等配套方面无太大施展空间；项目虽无品牌优势，但*开发产品户型亮点较大，投注到本项目有一定的关注度。

综合来看，项目所在的片区尚处于发展前期，但已经有万科大型商住综合体开始启动，片区的商业环境、产业环境、医疗环境、教育环境等都处于一个上升周期，对于这样一个片区而言，本身就具有一定的聚光效应，但能否分流周边大盘的客源，还要拼内在实力，可能价格或户型方面会有惊喜，刚需置业的童鞋可以关注一下。

地块信息

该项目地块原为坂田实业集团正加厂用地，原地块面积为28128㎡，为深圳市龙岗区102-07&T3号片区05-06地块（2010-60U-0010号非农建设用地），坂田实业集团公司与深圳市金和成投资发展有限公司于2010年8月20日签订《合作开发协议书》，协议规定金和成公司将会返还坂田实业集团28128㎡的商业面积。

该地块于2012年底将原厂区基本拆除完毕。

期间，由于法定图则调整、单元控制性规划制定和审批等原因，导致该合作项目的推进受到影响。除当初协定的商业返还面积外，金和成公司另给予坂田实业集团公司3年的临时安置补偿15184800元（在坂田实业集团公示的董事会2017年任期届满工作报告中提及）。

2016年，该地块以二类居住用地的土地用途，通过协议转让给“金建业地产”，该公司由金和成公司与坂田实业集团共同成立，金和成以66.83%的股权作为主控方，至此该项目正式启动。

和成嘉业名园于17年6月在规土委公示其总平面图规划，项目开工日期为2017.11.28日，计划竣工日期为2020年6月。



（该图片来源于家在论坛网友）

目前该楼盘已接近封顶，营销中心已经于上周六（4.13日）开放。样板房将于5月中旬开放，预计今年上半年入市。

 整体规划及不利因素分析

和成嘉业名园宗地号为G03408-0257，用地面积为28120.73㎡，为二类居住用地，土地使用年限为70年。

项目于17.6月公布其总平面图，并于19.1月底在规土委公示其总平面图修改内容，根据公示，该项目共4栋7座30-33层高层住宅，小区配建有幼儿园、2万㎡商业、警务室、便民服务站等设施。户型主要为建面约80-140㎡产品，2梯4户、2梯5户的设计。

从平面图中看到，项目地块较小，虽有中央园林但无泳池规划。商业主入口规划在华为荔枝苑对面，方便导入更多人流。2C、3、4栋北向看中央园林较为安静，南向为杨美实验学校，无高层遮挡，视野景观相对较好。

项目占地约2.8万㎡，项目总建面17.3万㎡，容积率4.26。规划建筑*高度为99.95米，规划地下停车位1100个，充电停车位200个（商业20个，住宅180个），地上自行车位390个。规划总户数949套，车位充足。

项目总建筑面积17.3万㎡，计容建面约12万㎡，其中住宅9.2万㎡，商业2万㎡，公共配套包括物业服务、幼儿园、社区管理用房、警务室、便民服务站、小区消防控制室等共0.45万㎡。

1栋A、B座：1栋分布在小区西北角，楼下主要为小区公共配套设施，如便民服务站、小区消防控制室、社区管理用房、警务室等，商业约0.4万㎡的底商。

2栋A、B、C座：2栋楼下主要以商业为主，建面约达到1.6万㎡，约是1栋商业建面的4倍。主要商业集中在小区东面，除本小区居民外，主要以对面的华为荔枝苑住宅区为受众群体。

3栋和4栋：为纯住宅楼，对面即是学校校区，无商业规划。

项目总户数规划949户，其中＜90平米以下的户型达到719户，平均每户建面约88平米，占比约75.76%。＞90平米以上大户型230户，平均每户建面约125平米以上。

不利因素分析

旧改项目多，周期难确定：项目周边规划有大量的旧改项目，但旧改的周期普遍较长，难以确定其具体落地动工*，周边居住环境短期内难以得到改善。

或有平南铁路噪音影响：深惠城轨列入《粤港澳大湾区城际铁路规划》，计划2022年之前动工，原规划利用平南铁路建设深惠城轨，按照城轨的发车频率，如没有相应的隔音措施，将会对沿线住宅区造成较大影响。

项目北侧规划为居住用地，建成后将完全阻挡平南铁路可能会带来的噪音影响，但目前该地块没有开发，短期内平南铁路对项目或有一定影响。

2C-1  4-05户型 建面约81.80-82.55㎡

北向朝花园，对称布局采光能力较强，布局科学合理空间利用充分，客厅开间3.4米带有1.5米进深阳台宽敞实用，主卧开间3.1米具有较好的开间进深比。次卧开间2.9米原始户型进深略有不足可将洗手间改为分离式即可提高实用效率又可增加房间的实用性，厨房可向生活阳台扩展，餐厅宽敞舒适小房间方正实用。 

2C-02 4-04户型 建面约81.74-82.04㎡

东向或西向，客厅开间3.4米带有1.5米进深阳台宽敞实用，主卧开间3.5米进深略有不足，次卧采光面相对较窄，小房间实用性能比较一般，厨房空间较好，餐厅位稍有不足。 

1A/2A-05 1B/2B-01户型 建面约90.86-92.62㎡

朝北向视野开阔，动静分区布局，空间分布科学合理。客厅开间3.5米带有1.5米进深阳台实用性能*，主卧开间3.2米，空间利用充分，次卧开间2.7米，小房间虽然开间不大但开间进深比较好实用性能高。餐厨空间独立结合紧密厨房可向生活阳台扩展获得更舒适的空间。 

1A/2A-04 1B/2B-02户型 建面约90.03-91.77㎡

结构与01、05类似，但拥有南向花园的朝向优势。 

2C-03/04 3/4-02/03户型 建面约88.80-91.10㎡

结构与01、05类似，南向临社区路和学校，建筑物低矮中高层的视野开阔。 

1A/2A-01 1B/2B-05户型 建面约118.10-120.38㎡

客厅阳台朝北向，通透结构动静分区布局，客厅开间3.9米带有1.5米进深阳台宽敞舒适，主次卧南向自然通透，开间3.6米舒适度较高。起居空间北向较多，餐厨空间紧凑实用，生活阳台面积有些偏小，厨房采光略有不足，入户玄关可自然通风采光有效保护室内隐私。 

2C-05 4-01户型 建面约118.21-119.23㎡

客厅阳台朝北向，通透结构动静分区布局，客厅开间3.9米带有1.8米进深阳台宽敞舒适，主次卧南向自然通透.，两个北向次卧开间达到3米居住空间较为舒适。户型结构和合理，空间利用充分，餐厨空间可向生活阳台扩展，调整厨房和餐厅的比例。 

3-01/04户型 建面约140.62㎡

项目最大户型，可算是120户型的加强版，多了一个房间，在房间尺寸上有所提升。单层4户，南向卧室相对比较多。 

总结：

全部带有大型阳台实用性比较好，部分户型的可塑空间较好。但大户型产品比较一般。 

产品充分考虑到了地块特征，南北双向视野开阔。虽然设置不少的北向户型，也可使户型均好性较佳。

大进深阳台宽敞实用，90面积段产品起居空间的开间进深比较佳，空间利用充分。  

和成嘉业获批预售证，已在住建局官网公示，本次备案房源均为住宅产品，位于1栋AB、2栋ABC、3栋和4栋，共884套，户型建面约81-141㎡，均价约5.6万/㎡，单价区间在5.2-6.1万/㎡，总价区间在441-851万/套，据悉项目将于6月6日开盘。

部分备案价格