凤凰公馆楼盘点评-深圳房地产信息网

开发商 ◆
规划配套 ◆
项目解析 ◆
户型及样板间 ◆
价格分析 ◆

更新时间：2018-06-27

碧桂园成立于1992年，于2007年在香港联交所主板上市，是一家以房地产为主营业务，涵盖旅游开发、建筑、装修、物业管理、酒店开发及管理、教育等综合性的企业集团。

之前碧桂园的发展中心一直在三、四线城市，2007年实施环深区域深耕的战略格局，至今碧桂园在惠州、东莞等区域开发有碧桂园·十里银滩、碧桂园翡翠山等多个标杆大盘，环深项目多达几十个之多。

自2015年开始，碧桂园集团又提出“环抱一二线城市”的发展战略后，碧桂园布局一线城市的步伐明显加快，北上广深等一线城市的土地市场频繁出现碧桂园的身影。

2015年7月份，碧桂园以股权收购的方式获得坂田两个地块，正式挺进深圳。随后碧桂园又以土地拍卖形式或股权收购等方式获得深圳多个项目，至今已在宝安、龙岗、龙华、坪山、罗湖等深圳多个重点核心区域获取多个地块，目前在深圳的土地储备估值已经超过了千亿元。

更新时间：2018-06-27

区位规划

新兴开发区域，短期资源匮乏——项目位于坪山区沙湖-碧岭片区，属于新兴开发区域，目前周边商品房稀少，基础配套较为匮乏，周边建设开发和市政资源较为集中于锦龙大道以东区域，周边未来教育、商业等规划多依赖于旧改项目的落地。

名企进驻，旧改利好多——项目所在的锦龙大道以西区域，周边存在大量旧改规划用地，目前已有卓越、大族、泰富华、华盛等开发名企进驻，未来将为该区域提供大量高品质住宅以及商业配套和教育等资源，未来周边的生活环境和生活品质将得到大幅提升。目前旧改进展相对较为缓慢。

碧岭影视文化基地——以沙绩村、廖氏围屋 2 个历史风貌区为核心区，以南塘世居、罗氏炮楼院等13个不可移动文物为组成部分，连接碧岭湿地公园、碧岭片区基本农田，建设碧岭生态文化基地。另外，凤凰公馆近在建的华谊兄弟文化城项目，规划为总建面约261万㎡的大型文化产业综合体，但目前进度相对较慢。

华谊兄弟文化城

2011年的深圳文博会上，坪山新区与华谊兄弟签订项目框架协议，计划在坪山新区建立“华谊兄弟文化城”。2014年5月16日，华谊兄弟分别以1.43亿元、3640万元和14.59亿元的价格，拍下坪山新区三宗用地，总面积约19万平方米。

该项目总占地面积约118万㎡，总建面约261万㎡，规划总投资130亿元，共分三期开发建设。

地上好莱坞：

一期总建筑面积约50万平方米，主要建设内容为专业电影摄影棚、大师工作室、影人公寓、商业、创意总动园等。

二期总建筑面积约112.4万平方米，主要建设内容为衍生品创意中心、影视创投中心、主题酒店、主题商业、专业电影摄影棚及国际社区等。

三期为城市更新项目，总建筑面积约101.2万平方米，主要建设为居住商业、国际艺术学校及住宅。

地下迪斯尼：

除了文化产业的聚集地，项目还包括原鹏茜矿国家一级地质公园。

鹏茜国家矿山公园是一座地下开采的非金属矿山，深入地下100—150米，地下总长度达15公里，可容纳15万人同时参观。

区位交通

轨道交通——项目距离规划中的14号线站点约在2公里，需选择其他交通工具换乘。目前14号线已开建，预计2023年建成通车，从沙湖站出发9站即到罗湖，11站即到福田岗厦北，将大大缩短坪山至市区的通勤*。

19号线：根据深圳市轨道交通线网规划（2016-2030）总体方案图显示，坪山大道规划有19号地铁线路，预计项目附近或可能规划有地铁站点，但19号线未被列入轨道四期工程，属于远期规划线路。19号线实线属于确定走向，虚线属于未确定的弹性发展线路。后期预计会延伸至惠州段。

31号线：规划中的31号线与19号线有交叉站点，但也属于远期规划，且仅作用于五联—龙城—坪山，这三个片区，受众较低，预计建设*会不确定的延后。

道路交通——项目周边有围绕如坪山大道、沈海高速、南坪快速三期、坪盐通道、东部过境高速等多维度交通体系，交通便利；

坪山大道，扩宽12车道：坪山大道综合改造工程起点为沙湖路，终点至坪山与惠州交界处，由横坪公路、中山大道、金山路、深汕路共4条道路组成，总长约16km。拟建设为双向8车道+辅道双向4车道，设计速度为60km，道路红线原则按照100m拓宽。

坪盐通道：坪盐通道工程范围跨越坪山、盐田两区，北起坪山新区现状锦龙大道-坪山大道交叉路口北侧、坪山河南岸，南至盐田区盐坝高速、规划盐港东立交，路线全长约11.64公里。双向6车道，限速80公里，设计标准为城市快速路。预计坪盐通道通车后，

东部过境高速，免费通行：东部过境高速公路起于规划中的莲塘口岸，向南通过口岸与香港东部通道相衔接，并通过市政连接线和北环快速路、爱国路相连接，向北经罗湖、龙岗、坪山，终于深汕、惠盐高速公路的金钱坳立交，全长约32.4公里。该项目已调整为免费通行的城市快速路。

南坪快速三期，预计年底通车：南坪快速三期道路西起水官高速公路横坪立交，东至聚龙路(规划外环高速公路田头立交)，全长约22.2km。主要连接坪山、龙岗、龙华、福田、南山、宝安和前海等主要功能组团，大大缓解红棉路、龙岗大道、坪山大道等主要道路的交通压力。

项目周边配套及旧改规划

商业配套

小区自带1-3层风情商业街，周边规划有约80万平卓越旧改综合体（建设中）、约120万平华谊兄弟文化影视城（建设中）等商业资源，另中山大道沿街商业如坪山天虹（已开业）、力高金街（在建）、龙光九云著规划商业（在建）、益田假日广场（已开业）等，短期内自给自足，未来周边旧改配建商业支撑。

文娱配套

周边文体配套：坪山中心体育馆、国际网球中心、规划的坪山儿童公园。

休闲、自然景观配套：项目紧邻坪山河观光带（整体改造施工阶段）、鹏茜国家矿山公园（地下迪斯尼，华谊兄弟文化城整体改造）、炳坑水库等自然景观。

医疗配套

项目周边的2公里范围内包括有坪山人民医院的新址（待建，距离项目约1.5公里）、健宁医院、社康中心等医疗资源。

坪山区人民医院，迁址重建：项目预计2019年1月底前动工，2023年底前完工并投入使用，项目定位为“三级甲等”综合医院，可提供2000张床位。

新址位于坪山区沙湖地区，位于黄竹坑以东、振碧路以南，用地东面为坪盐通道，南面为南坪快速路，西面、北面为汤坑水河道。

旧改规划

项目位于坪山大道北侧的新兴开发片区，2公里外的锦龙大道以东片区是旧改最为集中、土拍市场最为活跃的区域，如心海城（均田片区旧改项目）、祥祺滨河名苑（洋母帐更新单元）、京基御景印象（牛角龙村旧改）等，均来源于城市更新项目。而信达泰禾金尊府、龙光玖云著、世贸双子塔等项目均来源于土拍市场，且周边聚集了如14号线规划站点、坪山中心体育馆等强大市政资源。

相较于锦龙大道以东的繁华，锦龙大道以西整体尚处于初级蓝图规划阶段，存在大量的待建设开发用地，目前周边重点规划的有“华谊兄弟文化城”260万㎡建面，“华盛碧岭城旧改”约规划200万㎡的建面体量，“卓越汤坑旧改”建面约80万㎡，“兆邦基.汤坑工业区”拆除重建用地面积约9万㎡，“大族.汤坑老围旧改”拆除重建用地面积约8.1万㎡、“泰富华汤坑旧改”占地约12万㎡、“恒大正奇工业区”拆除重建用地面积约4.5万㎡，“沙湖社区整村统筹用地”等项目。

卓越、恒大、华盛、大族等开发名企的进驻，预计将会为周边带来大量高品质住宅项目、大体量商业购物中心和教育、医疗等相应的配套设施，将改善片区的整体生活环境，提高居民的整体生活品质。

另，项目旁的“沙湖社区整村统筹”辖区土地总面积674.58万平方米，未来沙湖社区整村统筹或有近300万平的土地转化为政府储备用地，空白地块对于政府来说可有空间施展蓝图规划，通过土地拍卖引入资金雄厚的开发企业或高端的产业团队，对于中山大道一带的建设和经济提升会起到一定的促进作用。

更新时间：2018-06-28

项目基本信息

碧桂园·凤凰国际公馆项目位处深圳市坪山区，坪山大道以北，紧邻在建的华谊兄弟文化城。项目占地面积3.34万㎡，总建面23.9万㎡。共规划2栋5座51-53F高层住宅建筑（其中2座为人才住房）、幼儿园和风情商业街区。规划推出约65平2房、92平3房及120平4房共3种户型。
项目预计2019年年底毛坯交楼，限售5年，计划首批推售1栋A座，已经开放样板间（据销售人员透漏，目前看样板房需验资50万），具体开盘*主要看预售证审批*。

总平面图分析

项目占地面积3.34万㎡，总建面23.9万㎡，共规划2栋5座51-53F高层住宅建筑，其中项目1B和2A栋为51F的人才住房，1A、2B、2C共3栋商品房约1040套对外销售。

小区共规划一个小区出入口，1栋和2栋由架空连廊连接，公共配套一般分布在架空层上1层，裙楼为地上停车场。1A栋1F为社区老年人日间照料中心（1000㎡），1B栋1F为便民服务站（400㎡），2A栋1F为社区管理用房（300㎡），2A栋裙房为垃圾收集站（50㎡）,2B栋1F为物业管理房（400㎡），2C栋1F为文化活动室（400㎡）。

项目西面为华谊兄弟文化城规划的影视研发创意区，均为低密度低楼层的建筑群，相对朝西的户型视野较为通透。

项目东面为土地总面积近700万㎡的沙湖社区整村统筹旧改项目（南、北片区），目前尚未启动。

项目北面为华谊兄弟文化城的商务办公配套区，低楼层视野会有部分遮挡。

项目南面紧邻坪山河，未来将规划为水清、景美的景观河带。1A栋距离坪山大道主干道约110米左右，南向的户型会有一些噪音影响。

参数剖析

项目总建面23.8万㎡，其地块原规划总建面为165650㎡，增加地上核增建筑面积8750㎡和地下核增建筑面积63389.75㎡。

总户数1756户，实际停车位1500个，这里公示指标未显示。

项目地上核增建筑面积8750㎡，为架空休闲1695㎡（位于1栋、2栋的2层，和17层、35层）、架空停车3642㎡（1栋、2栋的首层）和避难空间（1栋、2栋的17层和35层）部分。

项目共规划1756户，其中可销售户数达到1040套，可销售建筑面积92600㎡；人才房共716户，人才房的建筑面积57400㎡。

不利因素分析

1、园林面积较小：项目非围合式社区，部分占地规划为商业，小区整体抬高规划为架空式园林，因整体空间受限，无泳池等设施，对于注重生活品质的人群而言，相对舒适感较低。

2、公共交通较弱：项目距离规划的14号线“沙湖”站点，约2.4公里。非地铁口物业，需其他公共交通转乘，且周边因人口密度较低，公交等线路不够完善，相对便利程度较低。

3、基础配套缺失：项目所在区域为新兴开发片区医院、商业等均需要到2公里外，后期的商业、教育配套还需待周边旧改完善。

项目综述

①项目优势：

1、影视文化基地：区域为坪山十三五规划重点打造的碧岭生态文化基地，紧邻华谊兄弟文化城260万㎡的超大综合体项目，其落成后将成为深圳地标之一，相对受关注程度较高。项目的位置紧邻华谊规划的大师工作坊，均为低密度低层建筑，对该项目没有任何遮挡，相对视野较为通透。

2、面积段65㎡起步，入手门槛低：目前坪山新盘中仅凤凰国际公馆有2房户型，按均价计算，约199万即可入手。

3、毛坯价位入手：同是3万左右均价，奥园和泰富华均需要另外缴纳2500元/㎡左右的装修费用。而凤凰国际公馆虽也有装修选项，但并不强制。

4、旧改规划，蓝图诱人：项目周边已经聚集了如恒大、卓越、华盛、兆邦基、华谊等大型房企，且周边存在大量待建设开发用地，部分的空白用地或将转化为政府储备用地，将采取拍卖等形式引入资金雄厚的房企进驻，预计将会为片区建设带来一定的促进作用，为片区的整体生活环境带来较大的改善，也将为片区提供大型购物中心和教育等相关生活配套，提升居民的整体生活品质。

②项目劣势：

1、蓝图诱人，落地*较长：目前坪山区的整体发展重心都偏向坪山中心区和锦龙大道以东，旧改、土拍、新建商品住宅、市政资源等多集中于此，沙湖-碧岭区域虽有蓝图规划，但推进速度较为缓慢。华谊规模较大，预期投入资金较多，一期仅在建部分的公寓和酒店产品，整体蓝图展现预期或较为漫长。

2、配套欠完善，短期生活便利程度较低：项目所在区域属于新兴开发片区，目前周边商品房稀少，不属于重点开发建设区域，重要的市政资源都集中于锦龙大道以东，目前教育、医疗、商业等资源严重匮乏，多依赖于旧改项目的落地，短期内生活便利程度较低。

3、无园林：原本占地就小的空间，被隔出部分做了商业用地，小区楼体南北排成一列，仅有的架空层园林受到空间限制，并无普通围合式园林可利用的较大空间面积，无泳池等基础设施，相对注重生活品质的人群而言，舒适度较低。

③综述

项目低入手门槛对于刚需的诱惑力较大，周边区域从长远看也具有较大潜力，但蓝图落地存在较大的*不确定性，且相当一段*生活便利程度较低。

项目虽为限价楼盘，但如综合对比其他各项目的优势、发展潜力和自身配备的硬件设施来看，又会觉的其实低价并不真的“低”。

这个项目，老牛觉的对于想低价上车或看好长期发展的童鞋可以考虑入手。

更新时间：2018-06-29

户型分析

①户型分布格局及朝向

项目商品住房即1A栋、2B栋和2C栋的朝向和格局一致，每层7户。

每栋户型配比：65㎡98套，92㎡200套，120㎡50套

其中01-04户型，92㎡三房两卫，主要为东南和西南朝向。

05、06户型，65㎡两房一卫，主要为西北朝向。

07户型，120㎡四房两卫，主要为东南朝向。

②01-04户型，建筑面积92㎡三房两卫：

户型方正实用，三房两卫，布局合理，房间尺度舒适。3.6米的客厅开间，4.7米的超大阳台面宽、2.5米的进深无论是功能性和舒适性都很高。

92㎡的户型整体南面朝向，通风采光较为*。儿童房采光面较小，且朝向不一样，01户型东北向，02户型西南向，03户型东南向，04户型西北向，相对来说02、03户型南向的采光和通风较好一些。厨房空间较小，没有65㎡的空间大，且没有生活阳台设计，对于三房人口较多的户型而言，空间较小，功能性受限。

③05、06户型，建筑面积65㎡两房一卫：

户型两房一卫，方正实用。3米的客厅开间对于家庭的主要开放式活动区域来言略窄，主卧门在客厅出入，动静区互受影响。洗手间干湿分离，厨房4.2米大进深设计，空间得到充分利用。

65㎡的户型整体西北朝向，虽朝向一般，但因小区楼体错位分布，该户型阳台和主卧没有遮挡，视野较为通透，而05户型的次卧被92㎡墙体遮挡，因临近其厨房和次卧窗户，预计受到影响较大。06户型的次卧并没有被遮挡，视野相对较为开阔。

④07户型，建筑面积120㎡四房两卫：

户型南北通透结构，阳台、餐厅、主卧均为东南向，通风采光较为*，横厅设计空间利用率高，客厅高达6.6米的采光面，主卧自然通透，舒适度高。

三个次卧均为西北朝向，客卫干湿分离、厨房带生活阳台，功能布局较为合理；入户门正对主卧门，后期房间布局可采取户型图上衣柜摆放位置，将解决私密性较差的问题。