碧桂园荣汇

碧桂园近两年城市布局有重大调整，2015年开始加大对一二线城市的拿地投资，从三、四线逐渐转战一二线城市，碧桂园2015年的销售数据显示，约52%销售贡献来自一二线城市。

 

碧桂园集团在深圳约有6项目，由旗下不同子公司拿地开发。目前碧桂园在深项目均在关外，分布在坂田、龙华、光明、南约（2个）、坪山五大片区，除碧桂园荣汇外，其他五个项目分别为：

 

2015.7月，碧桂园以股权收购的方式获取位于深圳坂田中心片区坂雪岗大道和中兴路交会处的两个地块；2016.2月，以股权收购的方式获得龙岗中心城片区的“水一村南约项目”。

 

2016.3月，获得龙华街道老围项目，整体更新旧改范围约2万平方米，其中旧屋村范围为8330平方米；2016.5月，以2.85亿竞得光明新区钟表基地商业项目，折合楼面价14071元/平方米。

 

2016.6月，合作签约了南约洋桥汉田项目，建面约35万平方米，货值逾百亿，业态涵盖住宅、公寓、新型产业用房等。

 

2016.12月，以22.8亿元拿下坪山华谊兄弟文化城旁边一块住宅用地，配建27400㎡人才房，折合楼面价约2.1万元/㎡。其该地块为限价销售，商品住房预售时销售均价*须低于周边同类预售项目届时备案均价的90%且不高于每平方米3.06万元人民币，销售单价不得高于3.23万元。

成熟片区，旧改利好：

 

项目位于坂雪岗大道和中兴路交会处，目前周边已经聚集了大族云峰、诺德中央道、德润荣君府等大量通过旧城改造新建的住宅社区，为片区带来了较多的配建商业、教育资源，使片区配套相对完善。

 

项目周边规划有图书馆、博物馆、医院等市政配套，且临近14平方公里银湖山郊野公园和两大水库自然景观，项目西面规划有九年制公立学校，相对居住环境来看是目前坂田较为宜居的片区。

 

 

 

【项目西面】

 

　　项目西临珠江旭景佳园一期,大贸工业区旧改，邻近地块的新建项目有大族云峰、碧桂园阳光苑和德润荣君府。

 

　　其中大族云峰项目展示中心已开放，主力产品为建面约79-143平3-5房，预计5月推售，具体待定。德润荣君府剩余少量建面约126-236平4-5房住宅产品在售，少量建面约45-61平1-2房公寓产品。

 

　　在建的碧桂园阳光苑为安居型商品房，占地5865.84㎡，建筑总面积为28786.68㎡（其中安居房面积为15930㎡），仅规划1栋33层安居型商品房，共计240套，并规划有3000㎡社区底商。地块左侧临近规划绿地公园。

 

　　龙岗区坂田街道大贸工业区城市更新单元被列入《2014年深圳市城市更新单元规划制定计划第三批计划》，更新单元用地面积27299.5平方米，拆除用地面积18358.4平方米，更新方向为住宅、商业、办公、酒店以及公共配套设施等。

 

【项目南面】

 

（坂银通道施工现状）

 

　　项目南临珠江旭景佳园三期、诺德中央道、万科第五园（七期二手房价约72496元/平）、新围仔、伟安家具厂旧改，规划图书馆、坂田外国语学校，坂雪岗大道南北通向，等待明年坂银通道开通后，可自驾跨北环，穿银湖，跨南坪，直达福田中心区。

 

　　其中，坂田街道伟安家具厂城市更新单元已列入2012年深圳市城市更新单元规划制定计划第五批计划内。拆除用地范围面积48381.9平方米，开发建设用地面积达43088.4平方米。

 

 

【项目东面】

 

 

　　项目东临河背村旧改，目前以居住小区为主，相对安静，且较少高层建设，视野开阔，生活配套较为充足。

 

【项目北面】

 

　　项目北临富豪花园别墅区，视野开阔，直线距离约200米可达坂田地铁站B出口，附近为坂田成熟生活区，公共交通便利。

 

　　另外，现已动工的地铁10号线，福田口岸至平湖中心，以后在坂田南雅园雅宝站坐地铁可以5站就到福田中心区，8个站即到福田口岸过香港。

 

　　深圳外国语学校（龙岗）国际部和深圳实验新城学校也位于项目北面。目前深圳外国语学校(龙岗)国际部过渡校区建设和办学工作正在推进，计划2017年5月完成招生工作，7月完成各程施工项目建设、内部装修、设备调试等验收工作，9月顺利开学。

 

　　深圳实验新城学校的交流和过渡工作也在推进当中，市教育局基础教育处将与龙岗区各相关职能部门共同敲定过渡办学方案，做好前期介入管理、教师考核留任与分流、资产移交等交接过渡工作，将于9月实现正式挂牌办学。

 

 

项目配套

 

商业配套：8号仓、coco park、华润万家、万乐福超市、坂田商业广场、坂田手造文化街；

生态配套：众多水库环绕，银湖山、梅林山、塘朗山三个郊野公园连成一体。

医疗配套：坂田医院。

 

地铁沿线物业+坂银隧道

 

项目距离5号线坂田站约300米左右距离，轨道交通出行较为便利。加上在建的10号地铁线，开通后，可1站换乘10号线（预计2020年开通），直达福田，打破*须从龙华转线到市区的尴尬。

 

另坂银通道预计2018年开通，建成后坂田南可直连福田银湖，将有效减轻梅林、清平等二线关口的交通压力。交通上的便捷和路程的缩短，有利于导流更多在福田或原关内工作的人群外溢坂田置业。

 

坂银通道双向六车道中，最内侧车道为快速公交车道，最外侧是社会车辆车道，中间是高峰时公交、高乘载社会车辆（指10座及以上车辆）车道。即高峰期，坂银通道主线车道中，单向供小汽车通行的只有1条车道，这也是深圳目前城市道路中首次同时设2条公交专用道的道路。

由于碧桂园通过收购“坂田中兴路安居房项目”获得了两块用地，所以，该小区大部分规划为安居房。

 

碧桂园荣汇为坂雪岗东侧地块，总建面11.5万平米，共建设4栋高层塔楼和1栋幼儿园，其中1栋A座为普通住宅，3栋B/C/D座为安居房。

 

项目规划有泳池、3000㎡的幼儿园，12000㎡的商业，2000㎡公交首末站，2500㎡的文化活动室等。

 

项目规划有430个停车位（地上43个，地下387个）、340个自行车位。

 

项目优劣势分析：

 

优势

 

1、地铁口物业：项目距离5号线坂田地铁站约300米左右，出行较为便利。

 

2、百米楼间距：从商品住宅楼1栋A座至对面楼栋，楼间距约达百米左右。小区内设有幼儿园和泳池，幼儿园3层10.8米高度，A栋的商品住宅为4楼以上，所有户型或都可看中心园林景观。

 

3周边配套完善：500米范围内，大族云峰4.3万平米集中式商业+诺德中央道1.5万平商业，规划图书馆、医院用地，规划九年制学校用地。

 

4、周边旧改：布龙路两侧规划大量旧改用地，预期未来改造后，将会配建一定的商业或是其他配套，将对周边居住环境带来一定的改善。

 

5、户型看点：102-118大户型，带装修交楼。且118平米四房南北通透，带四个阳台，空间利用率较高。4.7米层高的创想空间，户型实用率较高。

 

6、品牌优势：碧桂园的名企品牌，具有一定的市场公信力和品牌影响力，相对会吸引客源。

 

 

劣势：

 

1、车位：小区共计1325套房源，但车位仅417个，车位资源严重不足。一栋商品住宅楼，且仅45套大户型，估计会有车位的分配倾斜，但小区车位的巨大缺口，可能会比较考验后期物业的管理。

 

2、居住环境：坂田旧改较多，但以多产权的农民房为主，改造周期相对较长，周边环境提升较慢。

 

3、社区定位：小区以小户安居房为主，商品住宅仅1栋且规划为纯大户面积，同小区商品住宅和安居房单价差3倍左右，总价相差5、6百万，对于改善型置业者而言社区定位较为尴尬。

 

4、周边竞争产品多：相似户型或相似价位情况下，竞争楼盘较多，置业者选择余地较大。

 

 

总的来说，项目区位优势明显，周边商业、教育、市政资源较为集中，是目前坂田最为宜居区域。但项目定位尴尬，加上周边竞争楼盘较多，相同价位可选余地较大，预期会受到一定影响。

碧桂园荣汇花园的普通住宅仅45套，户型分布1栋A座的4-18层，共有2种户型，两梯三户，分别是建面约118㎡的四房两厅两卫和建面约102㎡的三房两厅两卫，带装修交楼。

 

总体来看，3种户型均为南向，小区内设有幼儿园和泳池，中间无高层遮挡，与对面楼栋约达到百米的超宽楼间距，视野采光较佳。

118平米（备案价762-816万） 户型点评：

 

1、南北通透方正户型，南向看园林，与对面楼栋间距约百米；北向为富豪花园别墅区，无高层遮挡，视野通透。

 

2、户型共四个阳台，4个阳台除了客厅出阳台和生活阳台外，主卧及一次卧也带有南向阳台。当然，实际使用的时候，这部分“阳台”是可以作为套房内部空间使用。不过，由于交房标准带装修，考虑到外立面整体及物管要求，4个阳台应该是妥妥的存在。

 

3、书房被墙壁遮挡，无景观，03户型东向，01户型西向，采光、通风相对较弱。

 

4、入户门正对主卧门，相对私密性较差。

 

 

 

102平米（备案价656-702万） 户型点评：

1、户型房间全南向，可看园林景观，采光、通风较好。但户型位于楼栋中间，北向为公共走廊和电梯，并非南北通透户型。

2、房间分隔在客厅两侧，相对私密性较强一些。

3、客卫做了干湿分离，但正对厨房生活阳台，通风相对较弱。

4、餐厅位相对较小，两边均为过道。

 

从户型格局来看，01、03户型位于左右两侧的端头位置，并且是通透户型。02户型虽朝南，但位于楼栋中间，北向为公共走廊和电梯，并非通透户型，所以结合备案价来看，01和03户型的整体均价稍贵于02户型的整体均价也是合理的。

 

而01和03同为建面118平的端头通透户型，但同一楼层在总价上相差约8万左右，老牛认为原因在于01和03户型主卧小窗的朝向问题，03为西向，恐因西晒影响价格略低。而01户型靠近地库出入口，低楼层可能会受到噪音影响。且01户型和02户型的入户门相距较近，03的公共使用空间相对来说更大一些，西晒也可通过软装解决，相对来说，老牛较为推荐03户型。

 

【样板间】

建面118㎡4房的样板房，带装修交楼，格局方正，空间利用率高，可实现南北通透，客厅南向看社区花园。最大的看点是，带有4个阳台，这在深圳极其少见。4个阳台除了客厅出阳台和生活阳台外，主卧及一次卧也带有南向阳台。当然，实际使用的时候，这部分“阳台”是可以作为套房内部空间使用。不过，由于交房标准带装修，考虑到外立面整体及物管要求，4个阳台应该是妥妥的存在。

 

建面118㎡户型：

 

 

 

 

 

 

建面102㎡户型，做3房，整体也规整，功能空间左右布局，利用率较高。

项目预售总套数1034套，包含普通商品住宅、安居型商品房（保障房）和商业。

 

其中普通住宅备案均价约6.7万/㎡，位于A座，楼层差价不明显。

  

安居房备案均价约2.4万/㎡，位于BCD座，户型区间大多为建面约47-52㎡。

 

商业6.3-6.5万/㎡（半地下层01层约10万/㎡左右），位于塔楼1-4层，层高4.7m，户型区间为建面49-89㎡。

 

 

备案价格仅供参考，具体销售价格以开发商公布为准。

 

 

【独栋大户备案价简评】

碧桂园荣汇花园1栋A座共有2种户型，两梯三户，分别是建面约118平的四房两厅两卫和建面约102平的三房两厅两卫。

 

 

 

01户型 建面约118平 四房两厅两卫 

单价区间：64703.96-69192.38元/平（建面） 

总价区间：762-815.5万 

均价：67401.61 

得房率：0.810303

 

 

 

02户型 建面约102平 三房两厅两卫 

单价区间：64021.35-68500.17元/平（建面） 

总价区间：655.5-702万 

均价：66712.14 

得房率：0.810365

 

 

 

03户型 建面约118平 四房两厅两卫 

单价区间：64887.09-68504.18元/平（建面） 

总价区间：764.5-807.5万 

均价：66847.67 

得房率：0.810368

 

 

备案价格表

 

单价64021.35元/平（建面） 总价约655.96万

单价69192.38元/平（建面） 总价约815.22万

 

 

总体来看，3种户型均为南向，小区内设有幼儿园和泳池，中间无高层遮挡，与对面楼栋约达到百米的超宽楼间距，视野采光较佳。

 

从户型格局来看，01、03户型位于左右两侧的端头位置，并且是通透户型。02户型虽朝南，但位于楼栋中间，北向为公共走廊和电梯，并非通透户型，所以结合备案价来看，01和03户型的整体均价稍贵于02户型的整体均价也是合理的。

 

而01和03同为建面118平的端头通透户型，但同一楼层在总价上相差约8万左右，老牛认为原因在于01和03户型主卧小窗的朝向问题，03为西向，恐因西晒影响价格略低。而01户型靠近地库出入口，低楼层可能会受到噪音影响。且01户型和02户型的入户门相距较近，03的公共使用空间相对来说更大一些，西晒也可通过软装解决，相对来说，老牛较为推荐03户型。