悠山美地家园

悠山美地的开发商为深圳市鹏宝东物业发展有限公司
注册资本2000万

开发商在龙华蛮有实力的，除了现在的悠山美地，在现在的星河world旁边还有块地。著名旧改“龙华海岸城“也是由“龙华街道”与“海岸集团”合作的旧改项目，除了此之外书香门第1期、书香门第2期上河坊、滢水山庄、万家灯火、华美丽苑、锦绣江南、幸福枫景等多个项目也是其开发的。

项目东南边挨着个城中村，再往东南全是工业用地，值得注意的是项目隔着这些工业用地的那边规划有医院

项目西北边紧挨着是块商业用地，再往西北边是个城中村，城中村沿着布龙路的是一条商业用地，再往西北是大浪文化公园及羊台山入口。再往西北规划有所中学——深圳市第八高级中学，但是目前这里为朗横小学及幼儿园（民办，含历史遗留问题，新闻报纸经常报道）
隔着布龙路的北边是谭罗新村，其西北边规划有大浪体育中心。
 
以上为项目周边规划。
 

医疗配套
地图上一搜项目附近的医院，在大浪的全是什么男性···妇科···，而最近的一家大型公立综合医院——人民医院龙华分院的实际距离达到3.6公里，这里值得注意的是人民医院龙华分院与龙华人民医院是两个不同的概念，不是一家。

文体配套
前面说过项目隔着条布龙路的对面菜地规划的是大浪体育中心，如能建好，那么对项目是非常好的，希望有关部门加快速度。
坐享其成的就是阳台山了，相比于市内运动，本人觉得户外运动更好，羊台山供氧量很足，去跑跑爬爬足矣

商业生活配套
项目的商业配套目前只能依赖于其周边的城中村，据本人观察，能解决基本需求1楼为商业的城中村集中在项目沿布龙路的东南边与其隔着布龙路东北边的谭罗新村。值得注意的是在项目的西北边有个旧工业区改新工业区——建滔工业区城市更新

 
公共交通

地铁6号线大浪站距离项目600米多
6号线所设站点：
深圳北站 – 红山 –上塘北 –元芬 –大浪 –石岩 –上屋北–长圳–观光 –光明中心 –荔林 –光明北–楼村 –南庄 –公明广场 –合水口 –薯田埔 –山门 –溪头 –松岗

自驾
从项目自驾到市中心CBD模拟路线
先上项目旁边的布龙路，然后一直走到和平路右拐，一直走上福龙路南行，过隧道再走，到了红荔西路右拐就到了。福龙路之前说过好多次了，不管是龙华或者是光明到市中心都很依赖这条快速干道，在非高峰期的时候确实很畅顺，但问题是高峰期时过了南坪的交汇处那里多条线路汇集与隧道的多条车道并成3道，那塞的简直是一塌糊涂。

项目自身

地块由来及变更
深圳市宝安区龙华镔物业发展有限公司成立于1991年12月，其主要经营范 围为房物业管理等。该公司于1993年12月取得了《深圳市宝安区上地使用权出让合同书》（深宝地字（1993)083号），深圳市宝安区国土局同意，出让位于深圳市大浪街逍办同胜居委会三合村民小组占地而积为29932平方米 的尚住用地（石观路与华繁路交汇处）。
 
1999年3月经深圳市工商物价信息中心同意将企业名称变更为“深圳市鹏 宝东物业发展有限公司”（注册号：440306103324908)。2012 年2月，取得深圳市规划和国上资源委员会宝安管理局的《深圳市上地使用权出让补充合同书》（深宝地字（1993)083号之补充合同一），将原上土地而积29932平方米调整为26926. 61平米，地块编号变更力A839-0285，土地用途为居住用地，主体建筑物的性质为住宅、商业，预入容积率总建筑而积不超过87580 平方米，（其中：住宅78020平米,商业8000平米礼区居委会200平米，社区健康服务中心700平米、物业管理服务用房200平米、垃圾收集站110平米、社区警务室50平米、社区服务站300平米)

项目参数

项目总用地而积26926. 61平米，总建筑而积123933. 46平米，计容积率建筑而积87580平米，包括住宅、商业、社区健康服务中心、社区居委会、社区服务站、社区警务室、垃圾收 集站、物业管理服务用房，容积率为3.26。项目不设餐饮、KTV、游泳池及公厕等。
 
主要参数如下表：

项目主要建设内容：包括8栋商业、住宅及配套设施为一体的建筑。地下室共设2层，主要用于商业、车库及设备用房。
 
下表显示每栋的的层高及层数，及各楼栋首层负层的规定用途

项目紧靠西北，东南走向的布龙路，地块接近于正方形，不像前面所写的港铁天颂与怀德公元一个南北长，一个东西长，所以楼栋呈合围状。

此次项目共发布有7个户型，按大小分类为：

1个80平米的2房小户型——4栋A单元C户型及类似户型
4个80+平米的3房经济实用户型——1栋A户型、1栋B户型、1栋D户型、2栋C户型及它们的类似户型
2个130+平米4房以上中高档户型——7栋A户型、2栋A户型及其类似户型

4栋A单元C户型，2房2厅1卫约80平米
此次悠山美地发布的户型当中最小的户型，户型朝西南，看小区园林。经计算该户型未减去墙体的套内面积约为62.5平米，得房率78.2%，客厅开间3.6米，厨房含生活阳台，主卧与次卧的开间都达到了3.2米，这里本人有点疑问，为什么客厅旁的大窗朝南卧室标成了次卧，按常理来说这个应该是主卧才对啊，要说面积的话，标主卧的卧室也大不了多少。另外，在户型图上卫生间门口搞了个非承重墙做遮挡，确实如果不这样搞得话厕所就对着厅了，但是这样影响到了空间的使用。

1栋A户型，3房2厅2卫约89平米
此次项目发布的几个80+的3房户型比较好的户型，户型朝正南或西南，虽然没有看小区园林并朝外，但是楼层高的话可以看羊台山，经计算其未扣除墙体的套内面积约为69.5平米，得房率约为78.1%，得房率一般。客厅和餐厅各有一个阳台，并且这这2厅连起来南北通透，这点非常好，餐厅有自己的独立空间。主卧独立卫浴，双卧室朝南，没有一个房间是暗室。但是大门连着走道形成了“对穿堂”，另外在客厅与餐厅之间的走道占用空间挺严重的，家具只能买迷你尺寸的。

样板间做到正如上文所说，客厅的进深因为被走道的切割所以很窄，两边难以摆放沙发，只能中间摆个小的


餐厅独立空间，采光也非常好，南北通透


*张为公卫，第二张为主卫，两个洗手间的采光都非常好，总之在悠山美地80+的户型中，本人最喜欢这个户型了，基本无暗室，除了客厅小点外其他基本没啥缺点。

1栋B户型，3房2厅2卫约84平米
说真的，80出头的房子在不大范围拓展的情况下要做成3房2卫挺困难的。该户型朝正南或西南，虽然朝外，但楼层高的可以看羊台山景。经计算其未扣除墙体的套内面积约为70平米，得房率约为83%，比前面2个得房率都佳。客厅开间3.6米，但受承重墙影响，采光面可能只有2米多，厨房有个小窗，餐厅肯定会有点偏暗，主卧的开间可能才3米，主卧独立卫浴，动静不分区，私密性偏差。

客厅+餐厅全景实照，餐厅摆了个4人桌都小了，凳子都拉不开，还*须全顶在一起。主卧的门也开在了客厅




厨房做成了开放式厨房，大家看那个窗，也太小了吧··



儿童房与书房的尺寸

1栋D户型，3房2厅2卫约89平米

户型朝东北，如果餐厅与客厅调换一个位置就好了，可是餐厅这边受建筑结构影响，只能做那么大，所以就变成餐厅了。虽然客厅朝东北，但餐厅、书房、主卧这边都朝西南，楼层高的可看羊台山景观。经计算其未扣除墙体的套内面积约为68平米，得房率约为76%。客厅和餐厅各有一个阳台，并且这这2厅连起来北南通透，这点非常好，餐厅有自己的独立空间。主卧独立卫浴。但是大门连着走道形成了“对穿堂”，另外在客厅与餐厅之间的走道占用空间挺严重的，家具只能买迷你尺寸的。

2栋C户型，3房2厅2卫约88平米
又见到这种户型了，大家有没发现类似这种户型几乎每个楼盘都有，简直是80平米做3房的典范了，户型朝正南，看小区园林。经计算其未扣除墙体的套内面积约为79.8平米，得房率约为90.7%，是项目目前得房率*的经济适用户型。户型客厅开间3.6米，朝正南采光面广，所以采光不错。主卧次卧都朝南，房间尺度也佳，书房为拓展空间，厨房有个生活阳台，但这阳台夹在缝采光一般，所以连带着旁边的公卫与厨房采光都一般。

客厅+餐厅效果挺不错哦，餐厅也不会太小，4人桌可以轻易伸展。

公卫受建筑遮挡就偏暗了

3间房除了书房偏小，2卧室都ok

主卫采光不错

7栋A户型，4房2厅2卫约133平米
户型朝东北，北面空间可看小区园林，楼层高的话南面空间可看羊台山，经计算其未扣除墙体的套内面积约为104平米，得房率约为78.2%，效果一般。户型3阳台，入户花园、客厅景观阳台、餐厅景观阳台。客厅北南通透，餐厅独立空间，动静分区，主卧独立卫浴。主卧与南向次卧之间无承重墙，可做套房。户型无暗室。

入户走廊，个人感觉太长太浪费空间了，不知能不能搭板搭出去？哎呀呀，这不是教唆违建吗，罪过罪过



就算是大尺寸户型，有这种中间走道的也会严重影响到空间使用，这不沙发都伸展不开来，只能挤在一起

在实际样板间中，把户型图上的北向次卧与书房调换了个位置，除了做成儿童的那间北向次卧稍小外其他房间尺寸都ok

书房

南向次卧

北向儿童房

主卧

2栋A户型，5房2厅2卫约141平米

本次项目推出的最大楼王户型，户型朝正南，看小区园林全景。经计算其未扣除墙体的套内面积约为122.3平米，得房率约为87%。得房率尚可。3阳台设计，入户花园、生活阳台，客厅景观阳台，并且景观阳台采用了客厅、书房连体设计。入户花园处的保姆房建议做储藏室，客厅南北通透，餐厅独立空间，主卧独立卫浴，主卧可以与北向次卧或者书房连体做套房。除了储藏室外，采光都佳。

参考均价： 43000元/㎡